2010年唐山南湖休闲美食广场商业策划定位提报_部分2

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1、29% 71% 路南区路北区 22% 78% 路南区路北区 ? 路南区调研餐饮项目47个、休闲项目12个、娱乐项目 10个；整体档次偏低，规模较小 ? 路北区调研餐饮项目168个、休闲项目29个、娱乐项目 13个；整体档次较高，唐山市规模较大、知名度较高的 餐饮品牌，如鸿宴、大唐凤凰园等均分布在该区域 餐饮市场分布 休闲市场分布 43% 57% 路南区路北区 娱乐市场分布 路北区餐饮休闲娱乐项目所占比重较大，整体档次高于路南区路北区餐饮休闲娱乐项目所占比重较大，整体档次高于路南区 城市餐饮、休闲、娱乐市场分布特征城市餐饮、休闲、娱乐市场分布特征 区域名称区域名称餐饮休闲娱乐项目特征餐饮休闲娱乐

2、项目特征主要代表项目主要代表项目消费群体消费群体发展趋势发展趋势 路南区 ? 主要分布在福兴园、南新东道、新 华西道、站前路附近，物业以社区底 商和临街商铺为主 ? 整体档次偏低、规模较小 ? 区域内餐饮以火锅、饺子及家常菜 、京东菜、家常菜为主 ? 国际国内知名连锁餐饮较少，区域 内只有阿一鲍鱼（酒店配套）、KFC、 豪客来、川骄火锅各一家 ? 规模以上休闲娱乐项目较少，多数 为社区配套型项目 ? 餐饮：阿一鲍鱼、淮扬食府、 大唐凤凰园饺子宴、 鸿宴饭庄白孔雀餐厅、 川骄火锅 ? 休闲：牛燕国际女人馆、湘 园足浴 ? 娱乐：维也纳皇家俱乐部、 天上人间KYV、慢摇吧 淘爱俱乐部 ? 以附 近

3、居民消 费为主 ? 整个区域目前正在整体拆 迁升级改造中，商业发展潜 力大 ? 唐山市新政府办公大楼选 址在南湖，预计未来商业项 目将以新市政府办公大楼为 中心，发展商务型商业中心 ? 万达广场的进驻将提升路 南区的消费档次 路北区 ? 唐山市知名度较高的餐饮品牌聚集 在该区域，物业以独栋商业、社区底 商、商业配套底商为主 ? 餐饮休闲娱乐业发展较为成熟，主 要分布在北新西道、兴源道、大里路 、龙泽路附近 ? 整体档次较高、规模较大、分布较 为均匀 ? 餐饮：大陆海鲜、科力淮扬村、 小肥羊、圣典、大唐凤凰园、鸿宴饭 庄、福华、长城大酒店、和然居、豪 客来、KFC、麦当劳、金悦海鲜、一 统飘香、

4、绿叶火锅、明星饭店、阿瓦 山寨、澳门豆捞、东来顺、好伦哥、 蜀都火锅、锦绣湘江商务酒店餐厅、 唐都月富楼酒店、港岛、罗浮宫、萨 拉泊尔 ?休闲：牛燕国际女人馆、湘园足、 白领玉人、自然美、明星洗浴、金盛 万豪、中国城、健康城、百老汇 娱乐：天上人间KTV、亨利100KTV ?商旅人 群 ? 覆盖 整个唐山 市 ? 为商业发展成熟区，未来 大型商业项目不多，适合大 型餐饮休闲娱乐项目的物业 较少 城市餐饮、休闲、娱乐市场分布特征城市餐饮、休闲、娱乐市场分布特征 代表性项目列表代表性项目列表餐饮：本市大中型餐饮餐饮：本市大中型餐饮 名称名称直营直营/加盟店数量加盟店数量店面分布店面分布菜系菜系物业

5、形式物业形式备注备注 大唐凤凰园大唐凤凰园8家直营店 11家加盟店 卫国路总店、烤鸭新华道店、烤鸭唐丰路店 、龙泽路饺子宴/豆捞店、新华西道贵宾楼店 、建华西道店、北新西道店、西山道店 京东菜、粤菜、海鲜、火锅、饺子独立店铺 鸿宴饭庄鸿宴饭庄2家直营店新华西道店、白孔雀餐厅（新华东道）独成一体：鸿宴菜系独立店铺中华老字号 长城大酒店长城大酒店3家直营店长宁道总店、文化路店、大里路店粤菜、湖南家菜、新派川菜、京东菜 、海鲜 酒店配套、 独立店铺 兼营KTV、休 闲 新华大酒店新华大酒店1家直营店新华东道京东菜、粤菜、鲁菜、川菜、淮扬菜酒店配套兼营休闲娱乐 唐山大酒店唐山大酒店1家直营店新华西道川

6、菜、鲁菜、粤菜、京东菜、美式快餐酒店配套兼营休闲娱乐 金槟酒店金槟酒店1家直营店建设南路48号京东菜、西餐酒店配套兼营休闲娱乐 圣典圣典3家直营店北新西道圣典海鲜茶楼 、新华西道圣典海鲜 江湖菜 、圣典总统府 淮扬菜、粤菜、川菜、京东菜、海鲜、 燕、鲍、翅独栋商业 总统府兼营休 闲娱乐 代表性项目列表代表性项目列表餐饮：连锁餐饮餐饮：连锁餐饮 名称名称唐山市加盟店数量唐山市加盟店数量店面分布店面分布餐饮类别餐饮类别备注备注 肯德基6百货大楼、新华书店、远洋城、八方、唐人街、理工大学西式快餐天津区 麦当劳2建华北路、建设路西式快餐天津区 好伦哥1西山道比萨自助 豪客来2华联、唐人街西式牛排 永和

7、豆浆5新华电影院、钢厂道、华岩路、远洋城、煤医道中式快餐 科力淮扬村1远洋城中餐 南国苑阿一鲍鱼1锦华国际饭店34层中餐 金百万1新天地购物广场中餐 福华肥牛1华岩路火锅 小肥羊1北新西道火锅 苗颖竹荪鹅2南新道、丽景琴园火锅 川骄火锅1新华东道火锅 绿叶火锅4大里路、卫国路、龙泽南路、西山道火锅 老根山庄1新华西道东北菜 代表性项目列表代表性项目列表休闲休闲 名称名称唐山市门店数量唐山市门店数量店面分布店面分布经营范围经营范围 牛燕国际女人馆5新华西道、凤凰园、钓鱼台、张北、袁大里美容美体 白领玉人美容机构3学院路、丽景琴园、远洋城美容美体 自然美1兴源道美容美体 纤丝鸟美容美体总汇2大里路

8、、西山口美容美体 湘园足浴4友谊路、大里路、北新道、新华西道（歇业）足疗 颐心堂2天元骏景、丽景琴园足疗 长城影院1胜利路院线 渤海影剧院1北新东道院线 新华电影院1新华东道院线 燕山影剧院1建设北路院线 曙光影剧院1北新道院线 银兴百老汇电影院1远洋城院线 万达影城1万达广场院线 启步健身俱乐部2北新道、凤祥园健身 超越健身3远洋城、五月阳光广场、世博大厦健身 中国城1新华西道洗浴/保健/按摩 健康城1卫国北路洗浴/保健/按摩 名称名称唐山市门店数量唐山市门店数量店面分布店面分布备注备注 天上人间KTV3新华电影院、远洋城、新华西道 亨利开心1006新华西道、光明路等亨利娱乐公司旗下：金悦海

9、鲜、亨利酒吧 、亨利开心100、亨利KTV 维也纳皇家俱乐部1新华西道锦江国际饭店5层 慢摇吧淘爱俱乐部1新华西道世博大厦7层 代表性项目列表代表性项目列表娱乐娱乐 小结小结餐饮餐饮 分布特征：分布特征： 餐饮分布相对集中在以新华道为中心，北至北新道、南至南新道、西至友谊路、东至文化路的市中心范围； 菜系特征：菜系特征： ?高端餐饮市场 现有高端餐饮主要以海鲜粤菜、淮扬菜为主，且由几个本土餐饮巨头垄断，如凤凰园、圣典茶楼、鸿宴集团、大 陆海鲜、明星海鲜、长城酒店、唐山大酒店、江苏饭店等，在唐山具有很高的知名度，商务、政务消费集中，但 总体来讲在经营特色、服务质量、就餐环境等方面与其高端定位有所

10、差距； ?中端餐饮市场 中端餐饮市场以川菜、京东菜、火锅和家常菜为主，尤其是火锅、京东菜、川菜较受市场欢迎； ?中低端餐饮市场 中低端餐饮市场以江湖菜、家常菜、烧烤类为主。 品牌特征：品牌特征： 外埠品牌发展缓慢，尤其是外埠大型餐饮集团的全国性连锁餐饮品牌较少。目前，连锁餐饮主要集中在快餐行业 ，包括肯德基、麦当劳、好伦哥、豪客来、永和豆浆等快餐；档次较高的有阿一鲍鱼、科力淮扬村；正餐除了小 肥羊、福华肥牛、金百万外，主要是不太知名的小型连锁餐饮； 消费趋势：消费趋势： 近年来，随着居民生活水平的提高，生活节奏的加快和消费观念的更新，唐山市的餐饮业始终保持快速增长，呈 现出以大众化消费为主流，

11、节假日消费为亮点，商务宴、朋友宴、家庭宴、同学宴等大众化的餐饮消费为特点， 推动了唐山市餐饮市场快速蓬勃发展，也成为了拉动社会消费品增长的重要因素，跃居消费增幅之首。 小结小结休闲休闲 ?分布较为零散，大多分布在大型社区的底商； ?业态主要以女子美容护理、足疗保健为主； ?茶楼、健身、养生等业种发展缓慢，尤其是酒吧、保龄球等业种匮乏；现有酒吧基本是KTV发展模式； ?本土知名度较高的休闲主要有牛燕国际女人馆、白领玉人美容机构、湘园足浴、颐心堂等； ?连锁品牌较少，目前除美容连锁机构自然美、诗婷以外，尚未有其它休闲连锁品牌进驻； ?缺乏大型院线，除百老汇电影院和正在建设中的万达广场主力店之一万达

12、影城规模较大、档次较高外，其 余皆为大众化的影剧院； ?洗浴中心档次较低，除中国城、健康城服务范围较多、单体经营外，档次较高的洗浴中心多为酒店配套形式经 营；其它皆为单一的大众洗浴中心。 小结小结娱乐娱乐 ?业态以KTV/酒吧的集中体为主，并且多以大型酒店的配套设施的形式经营； ?本土知名度较高的KTV有亨利开心100、天上人间； ?市场上现有的台球、电玩、网吧的档次较低、规模较小。 餐饮休闲娱乐市场未来发展趋势餐饮休闲娱乐市场未来发展趋势 ?高档“趋势” 高档酒店数量的增多，与餐饮市场的市场区隔密切相关。不同的消费群体有着不同的消费需 求。虽然大众化消费是餐饮市场消费的主旋律，但不能说高档酒

13、店就没有市场。高档酒店迎合的 是那些商务宴请、公关、谈判及社交的高层次消费者的需求。如盛世金苑商务会馆、唐人都燕翅 鲍酒店、开尔美味珍、唐山鱼翅宴等就属于高档酒店。 ?创立品牌“趋势” 据餐饮协会介绍，当今餐饮市场的竞争，归根结底是品牌之争。谁的品牌受消费者欢迎，谁就 拥有市场。餐饮企业品牌的树立，包括经营的特色、经营的理念、服务个性、企业文化建设等诸 多方面。许多餐饮企业正是通过企业品牌的树立去实现有形资产到无形资产再到有形资产的资金 积累和企业扩张。 ?规模大“趋势” 餐饮业行业规模的扩大，发展速度的加快，服务领域的扩宽以及饮食越来越社会化，其竞争强 度越来越激烈。开大规模酒楼是其竞争的焦

14、点之一。如近两年开办的潮皇阁美食广场、锦江国际 饭店、港岛大酒店等，都是大规模酒店。餐位数最大的可达到2000个以上，营业面积最大的可达 到一万多平方米。 调查目的 调查目的 在对唐山主要商圈现状分布、特征有了一定了解之后，希望通过此次对消费者的问卷调 查，就我们所关心的消费者消费需求特征及消费习惯进行研究，从而为项目的商业定位与规 划，提供科学有效的依据。 调查对象 调查对象 18-35岁消费者 调查时间： 调查时间：2010年4月7日-10日 调查地点: 唐山百货大楼、远洋城、百老汇电影院、小肥羊等餐饮店 调查方法： 调查地点: 唐山百货大楼、远洋城、百老汇电影院、小肥羊等餐饮店 调查方法

15、：拦截访问/定点访问 合格样本量： 合格样本量：200 消费者调研分析消费者调研分析 消费者调研思路消费者调研思路 细分目标消费人群，深化商业主题定位细分目标消费人群，深化商业主题定位 具化消费需求，指导业态规划具化消费需求，指导业态规划 了解消费倾向，打造商业亮点了解消费倾向，打造商业亮点 寻求整体共性，发现群体差异性 1 在唐山市内的个人月消费支出 2 在唐山市最多的娱乐选择 3 在唐山市内每月在外娱乐的总费用 4 在唐山市内每月平均在外娱乐的频次 5 在唐山市内在外娱乐的主要区域 6 在唐山市内在外娱乐最常光顾的商家 7 外出娱乐所选择的出行方式 8 外出娱乐经常和什么人一起 9 选择娱

16、乐场所时，最看重的因素 10 目前的消费习惯 11 对唐山娱乐消费场所的整体评价 12 唐山餐饮消费场所最不满意的地方 13 唐山娱乐品牌多为本土品牌的原因 14 是否知道项目，项目经营娱乐会面临哪些主要问题 15 南湖整体规划对于未来娱乐价值是否有提升 16 项目如有特色的娱乐，是否会经常去消费 17 对自己做评价，觉得自己属于哪种群体 消费者 问题问题1：在唐山市内的个人月消费支出大约是？ （除开房租、贷款、人情、保险、交通、通讯、在家吃饭等固定日常开销） ：在唐山市内的个人月消费支出大约是？ （除开房租、贷款、人情、保险、交通、通讯、在家吃饭等固定日常开销） 近半数的受访者月个人消费性支出约在近半数的受访者月个人消费性支出约在300799元之间元之间近半数的受访者月个人消费性支出约在近半数的受访者月个人消费性支出约在300799元之间元之间 消费者调研消费者调研餐饮餐饮 1% 11% 19% 24% 8% 8% 10% 11% 5% 3% 100199元 200299元300499元500799元80