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1、2008 年上半年汉口房地产市场调查报告年上半年汉口房地产市场调查报告 一、汉口房地产市场发展现状 优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是汉 口房地产业的发展的主要特质。从 2000 年起至今，汉口商品房价格一直呈现稳 步上涨的态势，汉口已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地 产竟相博弈之地。总体而言，汉口房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向 于中高端。 2005 年以后，随着大量外埠资本注资汉口，该区域房地产格局呈现出新变 化。一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、 酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再
2、以某类物业为主， 而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。另一方面，顶级项目拉 动了高端消费力量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约， 项目品质的均等性使汉口的房地产业不能满足细分市场的要求。2006 年后，这 一局面被打破，汉口滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。2007 年，汉 口房地产进入了历年来最火爆的一年。 目前，汉口房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主， 投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度 虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。 二、汉口商品住宅发展特征 产品特征：汉口中心区域住宅以高层住房、高档公寓为
3、主；城郊结合部以多 层、小高层、连排别墅为主。 价格特征：汉口城区商品住宅总体价格水平在 6500 元/平方米左右，均价在 6500 元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。 供求特征：全市商品房销售项目中，汉口区域占据了 39.54%，汉口区域楼 盘供求基本平衡。 消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。 产品定位： 中高端产品为主， 中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、 金银湖)。 文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。 三、2008 年(1-6 月份)汉口商品住宅供给和销售基本分析 (1) 商品住宅价格与销量分析 汉口区域凭借得天独厚的
4、地理位置、 丰富的土地资源以及优美的自然环境等 优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一 直呈现出上升状态， 2008 年(16 月份)， 汉口住宅均价达到 5894.43 元/平方米， 与去年同期相比，价格增长了 39.57%。另一方面，受国家宏观调控政策影响， 在进入 2008 年以后， 商品住宅的销量出现一定程度的下降， 2008 年(16 月份)， 汉口住宅销量为 8950 套，与去年同期相比，减少了 51.32%。 从上表可以看出， 汉口区的住宅物业平均价格同整个武汉市的总体住宅物业 平均价格的涨落步调还是相一致的，而且上涨的幅度十分平稳。从整个区域市场
5、 来看，高档楼盘主要集中在汉口中心城区，中档楼盘主要聚集在东西湖、后湖和 古田区域。 汉口中心区作为武汉市的一个开发热点，住宅开发力度较大，目前区域可售 楼盘套数在 45000 套左右。从市场接受情况来看也是比较理想的，相信随着该区 经济不断的纵身发展，房地产业会在其中充当越来越重要的角色。 同时，该区域交通日益通畅，市政配套逐步成熟，东西湖、后湖、古田区域 的绿化、美化和环境综合整治工作取得积极成果，这些都将为这一带的房价带来 一定的升值空间。 (2) 汉口商品住宅市场供求关系 1、2008 年(16 月份)汉口商品住房市场总容量约为 45000 套，16 月总 供给 13299 套，市场总
6、销量为 8950 套，总体供销比为 1.49：1。 2、拆迁购房与投资性购房比例的降低导致住宅销量减少 为避免因房屋拆迁量过大而导致被动需求的过度增长和市场价格波动， 武汉 市在 2005 年以来对拆迁规模进行了压缩。2008 年(1-6 月份)，全市旧城改造拆 迁面积为 16 万平方米，同比下降 28.94%。 同时，国家出台的政策促使投资购房的成本和风险不断加大，也直接导致了 购房需求的减少。据亿房网今年(1-6 月份)的网络调查数据和对 90 多个楼盘的 调研数据显示，已拥有一套住房，进行第二次或多次购买行为的家庭占到 47.52%，其中，包含了改善居住条件和投资购房等动因。由于这种动因
7、并不属于 迫切性需求，因而受外部环境的影响较大，成为住房市场中可伸缩性的需求。 汉口作为武汉房产投资的主要区域， 投资类楼盘销售的放缓使其住宅整体销 量有所减少。 3、购房者对汉口中心城区的住宅偏好度高 亿房研究中心的 2008 年最新调研数据显示，潜在消费者对购买住房的区域 偏好主要集中于汉口中心城区。但受到该区域高房价的影响，使得一部分在该区 域工作及希望在该区域置业的人群不得不在别的片区寻求替代品。 4、主要销售的住房产品价格集中在 5000-7000 元/平方米 如下图所示：50007000 元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的 65%以上，7000 元/平方米以上产品的销量逐
8、步上升。 5、今年 1-6 月份主要销售的住房产品户型集中在 90-120 平方米 2008 年(1-6 月份)汉口的户型供销比例统计结果显示，90 平方米以下户型 供小于销，140 平方米以上户型供大于销，90-140 平方米户型供销比较平衡。其 中，90 平方米以下户型的上市量占到汉口总上市量的 20.52%，90 平方米以下户 型的销售量占到汉口总销量的 27.83%。90 平方米以下户型的上市和销售情况受 政策的影响程度日益显现，从今年 1-6 月份的情况来说，汉口 90 平方米以下户 型的上市量较大，占到全市同等户型上市量的 40.17%，90 平方米以下户型的销 量则占到全市同等户
9、型销量的 45.43%。 四、汉口各区域住宅市场发展概况四、汉口各区域住宅市场发展概况 汉口区目前由汉口中心区、古田片区、二七、后湖片区和东西湖区四个区域 组成，根据其房地产发展特点，下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析： (一)汉口中心区 (一)汉口中心区 2008 年上半年汉口中心区成交均价为 6875.42 元/平方米，较去年同期上涨 2152.88 元/平方米，涨幅为 45.59%。其中商品住宅共成交 3235 套，较去年减少 4630 套，降幅为 58.87%。 从上半年汉口中心区成交价格来看，1 至 5 月呈递增趋势，5 月达到价格高 峰，为 7286.34 元/平方米，随后
10、6 月份价格出现小幅回落，但每平方米的价格 仍稳定 7200 元以上。相比价格来说，成交方面较去年严重萎缩，总体成交量还 未达到去年同期水平的一半。 出现这样的情况，主要由两方面因素造成。首先汉口中心区商品房供应量趋 于下降，与去年同期相比，新房供应量减少 3 成之多，制约了购房者消费;当然， 更重要的原因在于上半年武汉楼市的整体低迷和观望。尤其在中心城区，房价涨 幅过快，甚至超过中高收入购房者的支付能力，楼市显得愈发不景气。在这样的 市场面前，大多数开发商选择坚挺，仅有少部分尾盘项目打起价格战，这也就造 成了 6 月该片区的价格出现小幅回落。 汉口的发展总是伴随商业的脚步前进的。随着武汉天地
11、的问世，集住宅、甲 级办公楼、零售、餐饮、娱乐、精品酒店等多种功能的 140 万平方米大体量项目 对永清文化进行传承与再造，势必带领整个永清板块的崛起;时代豪苑、外滩棕 榈泉也让整个风景如画的沿江板块活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大 道循礼门综合项目的即将兴建， 位于汉口内环解放大道中心地段的老循礼门板块 焕发出新魅力；而之前，新世界中心的落成以及武汉国际广场的兴建也让武广板 块如虎添翼。 预计在不久的将来，汉口内环将呈现汉正街、武广、永清、循礼门、沿江等 多板块综合发展态势，各大板块功能定位不同又相互促进，将由点及面，以板块 崛起带动周边区域发展，从而促进整个汉口中心区的加快建设。
12、汉口中心区主要在售楼盘信息(截止到 2008 年 6 月 30 号) (二)古田片区 (二)古田片区 2008 年上半年古田片区成交均价为 5217.82 元/平方米，较去年同期上涨 1516.4 元/平方米，涨幅为 40.97%。其中商品房住宅共成交 1195 套，较去年减 少 2609 套，降幅为 68.59%。 从成交价格情况来看，尽管古田片区今年 1 至 6 月一直都是稳中有升，但与 去年同期相比，在全市各区中价格涨幅居末位，仅仅高于青山片区。另外，成交 方面，古田仅成交 1195 套，跌幅居全市之首。 从该区域楼盘地理位置的分布来看， 活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路 至古田二路沿
13、线，该地段离中心城区较近，周边配套也相对完善，所以构成了古 田片区目前的供应主体。正因为如此，随着轻轨建设的降温和解放大道沿线开发 的逐步完成，该片区供应量减少，市场关注度有所下降，再加上经济适用房对商 品房价格体系的冲击，以至今年古田片区的楼市较为沉寂。 政府对古田区域的整体规划，为古田板块的楼市发展改善了外部环境，区域 房地产市场后期发展看好。随着硚口政府对古田区域的闲置工业用地进行处理， 使得古田区域项目可以成片，整体开发。同时，未来轻轨通车，西汉正街商圈形 成，都将在很大程度上改善古田区域的城市环境，为古田楼市的发展提供有力支 撑。 古田片区主要在售楼盘信息(截止到 2008 年 6
14、月 30 号) (三)二七、后湖片区 (三)二七、后湖片区 2008 年上半年二七、后湖片区成交均价为 5186.25 元/平方米，较去年同期 上涨 1694.93 元/平方米，涨幅为 48.55%。其中商品房住宅共成交 2364 套，较 去年下降 42.06%。 从成交价格来看，该片区价格涨幅基本趋于平稳，1 至 5 月稳中有升，6 月 价格略为回调。受供应量的影响，后湖地区商品房关注度下降，百步亭现代城、 香利国庭等项目撑起了该区域成交的主体。 二七地区则依然是航天双城和东立 国际独揽商品房住宅市场。由于新上市楼盘数量较前两年大幅减少，二七、后湖 片区的楼市整体呈现温和向上的走势，部分楼盘
15、因而加大了打折力度，高端商品 房价格回落明显。 令人振奋的是，轻轨二期的正在加速建设，堤角至丹水池路段基本竣工，黄 浦路段则已建设过半，交通方面的瓶颈有望在近两年内打破。商业方面，二七的 东部购物公园正在紧锣密鼓的招商之中，家乐福等商业巨头已经确定落户，未来 她将辐射后湖、二七等地区，弥补商业配套不足的现实问题。 二七、后湖片区主要在售楼盘信息(截止到 2008 年 6 月 30 号) (四)东西湖片区 (四)东西湖片区 2008 年上半年东西湖片区成交均价为 4708.77 元/平方米，较去年同期上涨 1431.83 元/平方米，涨幅为 43.69%。其中商品房住宅共成交 2364 套，较去
16、年增 长了 14.07%。 从成交价格及成交套数来看，东西湖片区今年实现价量双增，特别是销量， 尽管只增长 14 个百分点，但纵观今年全市其他片区的销售情况，该片区的表现 还是令人刮目相看的。 虽然整个市场气氛的一直处于观望情绪，但从该片区个别项目的调查显示， 客户平均接待量并没有减少多少。 而来看房的客户， 很多也是因为价格相对较低， 所以将买房目标选定在郊区。面对高房价，有迫切购房需求的中低购房者不得不 把目光集中在郊区盘，从目前情况来看，东西湖尽管存在交通不便等问题，但价 格低、环境好弥补了部分缺失。 多层作为郊区最易消化的普通住宅产品类型，一直是本区域开发的主力产 品。近 4 年来其供应量的递减趋势说明，在市场环境的影响下，开发商开始注 重产品结构的调整，产品重心逐渐由多层向高层和小高层转换。 和其他区域市场多层小高层高层的
