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1、 目 录 目 录 壹、前言 壹、前言 贰、立地分析 贰、立地分析 一、项目基地位置 二、项目概述 2.1. 经济指标 2.2. 项目周边环境介绍 2.3. 面积汇总表 2.4. 项目的 SWOT 分析 叁、初步想法 肆、办公楼市场篇 叁、初步想法 肆、办公楼市场篇 一、上海市办公楼市场阐述 1、办公楼市场历史 2、主要分布情况 3、上海市办公市场近况 3.1. 供应与需求 3.2.空置率 3.3. 上海市办公产品价格走势 3.4. 小结 二、相关区域在售办公楼市场情况分析 交叉分析一 交叉分析二 三、项目周边市场情况 31出售 32租赁 33周边市场小结 删除的内容删除的内容: 删除的内容删除
2、的内容: 伍、商业篇 伍、商业篇 一、上海市商用物业简述 二、项目周边市场情况分析 2.1.周边情况简述 2.2.周边业态情况 2.3.周边租金及单元面积 2.4.周边商业市场小结 陆、项目定位陆、项目定位 一、定位思路 二、主楼市场定位 三、办公楼定价 3.1. 客观评价 3.2. 投资回报率 3.3. 经济效益评价 3.4. 修正价格 四、商铺定价 五、商铺业态定位 5.1.业态定位依据 5.2.各层业态定位建议 删除的内容删除的内容: 删除的内容删除的内容: 壹、壹、 前前 言言 本项目属于商办楼产品，本报告会从两个方面来切入本项目，上海市办公楼市场 现状及周边相关区域的进行分析阐述；另
3、一方面就是商业部分，会着力针对项目 周边的商业现状对本项目作出研判。给本项目的最终定位作出一合理的市场定 位。 删除的内容删除的内容: 删除的内容删除的内容: 贰、立地分析贰、立地分析 一、项目基地位置一、项目基地位置 项目位于普陀区安远路与昌化路的交界处。基地南临安远路，西侧为昌化路，北为新丰 路，东边为江宁路。在普陀区与静安区的区交界线的位置。往北有轻轨的中潭路站。 项目南面： 项目西面： 删除的内容删除的内容: 删除的内容删除的内容: 二、项目概述二、项目概述 2.1. 经济指标 总占地面积 3509 总建面 10400.54 办公楼建面 8756.54 商铺建面 1644 辅助楼 23
4、4 2.2. 项目周边环境介绍 交通交通项目北边有轻轨的中潭路站，方便出行。即将在 05 年开工的轨道交通 M7 号线中 的一站也规划在一项目的附近。步行约十分钟左右。M7 线有 14 座车站可与 15 条 轨道交通线换乘，并与磁悬浮线及地铁换乘。 文化娱乐文化娱乐项目步行五到十分钟可达玉佛寺， 再往北有长寿公园， 周遍的文化底蕴比较高。 环境环境紧邻静安，离繁华地区以及市中心不远。 商业商业周围并无大型的商业建筑，主要以小型的商店和一些厂房为主。 删除的内容删除的内容: 删除的内容删除的内容: 2.3. 面积汇总表： 套数 编号 套内面积 建筑面积 一层 二层三层四层五层六至十层小计 A1
5、22.6 33.4 10 10 A1a 21.7 32.1 2 2 2 2 8 A2 22.7 33.6 4 5 8 8 50 75 A2a 21.8 32.2 1 1 1 1 4 B1 23.6 34.9 1 1 1 1 4 B1a 24.5 36.3 2 2 14 14 14 18 B2 19.0 28.1 2 2 2 2 20 28 B2a 19.6 29.0 1 1 7 7 7 9 B2b 18.3 27.0 1 1 1 1 4 B2c 19.7 29.1 1 1 1 1 4 B3 22.3 33.0 1 1 7 7 7 9 C1 42.2 62.5 1 1 1 1 10 14 C1a
6、 43.1 63.7 1 1 1 1 4 C2 30.1 44.5 1 1 7 7 7 9 C3 33.3 49.2 1 1 7 7 7 9 D1 21.0 31.1 2 2 14 14 14 18 D2 23.1 34.2 1 1 1 1 10 14 D2a 24.0 35.5 1 1 1 1 4 商场 A 103.1 123.7 1 1 商场 B 118.6 142.2 1 1 商场 C 149.4 179.2 1 1 商场 D 137.0 164.3 1 1 商场 E 118.6 142.2 1 1 商场 F 86.1 103.3 1 1 商场 G 657.9 788.74 1 （1）（
7、1） 1 删除的内容删除的内容: 删除的内容删除的内容: 2.4. 项目的 SWOT 分析 优势（Strength） 处于普陀与静安区交界线上，临近繁华地段 交通出行比较便利，附近有轨道交通 M7 规划车站，在普陀设有 4 个站点。这将 大大带动普陀区的房产，同时提高当地居民的出行。 距离玉佛寺仅有几分钟的步行距离，突显了此处区域的文化底蕴； 劣势（Weakness） 基地面积较小，会带来对停车位，公共面积狭小的问题。从而使得项目的附加值 受到影响，可能导致未来的发展潜力受到影响； 周围的商业环境档次不高，以小的门市店为主，使得周边的消费档次相对较低； 周边的小型门市店及“居改非”的商业形式使
8、得项目整体档次下降； 次出入口所（安远路）道路狭窄，来回车辆拥挤。 机会（Opportunity） 删除的内容删除的内容: 删除的内容删除的内容: 普陀长寿街道的扩建，苏州河的观光区域将规划建一批个性化、高品质的开放式 主题购物公园、一条人性化的休闲步行街。长寿商业圈也将建成一个区域性的休 闲购物乐园。除了已有的亚新生活广场外，该区域还将建一个超大型家具博物、 会展馆，上海最大的 KTV 娱乐城、一个上海最大的洗浴健身中心。这些都提高了 未来项目周边消费商业建筑整体的层次，增加了项目的投资价值。 轨道交通 M7 的建成，M7 沿线将与大量的车站，轨道交通，磁悬浮，轻轨的换乘， 交通的便利将增加
9、次处对办公楼或者商住楼的需求，出行便利； 威胁（Threat） 项目周边未来仍有住宅所附带的商业推案量，会带来一定的市场挤压； 项目周边厂房较多，拆迁的不确定因素会给项目带来一些影响，同时，也会使购 买者信心受损。 叁、初步想法叁、初步想法 删除的内容删除的内容: 删除的内容删除的内容: 从本项目的地段属性及产品的自身条件来看，主楼（四至十层）应是定位于投资性产品，比 如：小户型办公、SOHO 型办公（宜商宜住） 、酒店式公寓方面考虑。主要依据是： 以上是通过对项目自身一些产品所具备的特性对本项目所作出的初步设想， 而下面的报告则 会通过一些市场发展情况来作一细节阐述、论证最终得出项目的产品定
10、位。 肆、办公楼市场篇肆、办公楼市场篇 一、上海市办公楼市场阐述一、上海市办公楼市场阐述 小面积产品 商办楼宇装饰及配套 自带卫生间 区域所具有的投资潜力 小户型办公 SOHO 型办公 酒店式公寓 删除的内容删除的内容: 删除的内容删除的内容: 1、办公楼市场历史、办公楼市场历史 上海办公楼市场发展至今，大致上可以认为经历了三个阶段，即： 史前期： 80 年代中期以前，上海商品办公楼的概念为零。当时的办公楼都以国有（亦称公有）为基 础。其时，一些大公司如需在上海设办事机构，只能租用高级酒店套房。 起步期： 80 年代末，商品办公楼开始出现于上海市场。 其时中国正经历着改革开放， 全国开始施行市
11、场经济以取代计划经济， 从而使房地产产品进 入到商品市场。 1988 年 8 月 8 日， 上海通过国际招标出让了第一块土地虹桥 26 号地 块，标志办公楼市场开始启动。 由于当时国家经济规模有限、经济结构也有待重新架构，商品办公楼的市场供应极为短缺， 而需求量也十分有限（需求主要集中在大型企业、外商和外国领事馆） ，故未形成一个完整 统一的市场。 发展期： 、90 年代初，上海商品办公楼进入全面发展阶段。 其时，国民经济 GDP 正经历着成倍增长，客观上对办公楼产生了“量”的需求；而第一波外 资潮涌入上海，随之将甲级办公楼的概念带进市场，提升了“质”的需求。1990 年，上海商 城建成并推向
12、市场，显现出上海办公楼市场全面发展的趋势。 、 上海商品办公楼市场于 19931995 年达到高峰。 1995 年以后办公楼指数一路下跌。 1997 1999 年由于亚洲金融危机的影响，办公楼市场陷入低谷，出现严重的空置和低租金状况。 其中，1997 年指数下跌 147 点，成为 1995 年中房指数出台以来的最低点。1999 年底开始， 删除的内容删除的内容: 删除的内容删除的内容: 跌势逐步趋缓，并且在 2000 年 5 月办公楼指数同 4 月持平，成为 5 年来的首次止跌。2000 2001 年，上海办公楼市场处于不跌不涨状态。直到 2002 年 1 月，上海办公楼市场才出现 转机，中房
13、指数开始从负数转向正数，到 5 月份价格指数上扬 8 点，达到 7 年来的最高值。 淮海路、虹桥开发区、陆家嘴等区域的甲级写字楼逐渐呈现出摆脱连年低迷的颓势。2002 年度旺盛的需求使得其租金首次出现上升态势， 四季度甲级写字楼的平均租金比上季度上升 2.3%，至 0.6 美元/m2天。 、2002 年，上海市场出现三幢全出售型办公楼，即黄浦区的银晨数码大厦、普陀区绿地 科创大厦和浦东陆家嘴京银大厦， 打破了办公楼市场长期只租不售的局面， 初步启动上海办 公楼的投资市场，也进一步推动了上海办公楼市场的发展。 2、主要分布情况、主要分布情况 区位区位 区域性质区域性质 小陆家嘴地区 浦东南路-黄
14、浦江-东昌路 1、 上海的中央商务区。 2、 金融贸易区。 淮海中路沿线 西藏中路-金陵西路-常熟路- 长乐路 1、 传统高档商业、商务区。 2、 传统高档居住区。 静安寺南京西 路 人民广场 北京路-乌鲁木齐北路-延安 路-西藏中路 1、 传统商业区。 2、 市中心商务集中区。 3、 高档宾馆集中区。 徐家汇地区 天钥桥路-肇家浜路-宜山路- 中山西路 1、 上海城市副中心。 2、 高级商业区。 虹桥地区 中山西路-仙霞路-古北路-虹 桥路 1、 上海最早形成的商务区。 2、 虹桥经济技术开发区。 3、上海市办公楼市场近况、上海市办公楼市场近况 3.1. 供应与需求 删除的内容删除的内容:
15、删除的内容删除的内容: 0 50 100 150 200 250 300 350 400 2002q1 2002q2 2002q3 2002q4 2003q1 2003q2 2003q3 2003q4 2004q1 2004q2 2004q3 0% 2% 4% 6% 8% 10% 供应量(万方)增长率 图表 1 上海市场办公楼市场总量 2002 年以来，上海办公楼市场供应保持平稳增长势头，增长率波动也逐渐变小，总体 平稳。 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0 2002q1 2002q2 2002q3 2002q4 2003q1 2003q2 2003q3 2003q4 2004q1 2004q2 2004q3 -150.0% -100.0% -50.0% 0.0% 50.0% 100.0% 150.0% 200.0% 250.0% 300.0% 350.0% 消
