万科股份有限公司营运资本管理

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1、万科股份有限公司万科股份有限公司 营运资金管理 1.营运资金：指在企业生产经营活动 中占用在流动资产上的资金。 狭义：又称净营运资金，指流动 资产减去流动负债后的余额。 广义：又称毛营运资金，指一个 企业流动资产的总额。 2.营运资金管理既包括流动资产的 管理也包括流动负债的管理。同时营 运资金管理也是企业日常财务管理的 核心。其特点是：周转快、易变现、 常波动、多样化。 从存在形态分类：从占用时间分类：从存在形态分类：从占用时间分类： 1.现金现金1.永久性流动 资产 永久性流动 资产 2.有价证劵有价证劵2.临时性流动 资产 临时性流动 资产 3.应收账款应收账款 4.存货存货 属于自然性

2、融资范围的流动负债：属于协议性融资的流 动负债包括： 属于自然性融资范围的流动负债：属于协议性融资的流 动负债包括： 1.应付票据应付票据1.短期借款短期借款 2.应付账款应付账款2. 应付短期 债券 应付短期 债券 3.应付工资应付工资（这种债券存在一定的 融资成本） 这种债券存在一定的 融资成本） 4.应交税金应交税金 5.应计费用应计费用 指标：净营运资金=流动资产流动负债 问题一：流动资产保持在多少水平？ 流动资产投资策略 问题二：占用在流动资产上的钱从哪里来？ 流动资产筹资策略 净营运资金越大，风险小，收益小 净营运资金越小，风险大，收益大 长短期资金如何配合？ 长短期资产如何配合？

3、 1、市场需求急剧上升。房地产市场存在刚性需求，需求量一直呈上 升姿态，由于放房价的居高不下和政府调控等一些因素，持币待购现 象严重。 2、房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。经济适用房销售价格 持平，商品住宅销售价格小幅度下降，其中普通住宅销售价格与上月 持平，高档住宅销售价格小幅度下降。二手住宅销售价格上涨，涨幅 下降。 3、房地产开发量上升。房地产投资额同比增加，房屋施工面积、竣 工面积都有所提升。 4、直接融资受阻、信贷缩减。房企资金来源回落持续下滑。而房地 产开发商的资金来源中，自筹资金所占的比例越来越高。 5、房地产销售量存在地域性特征。由于政府管制、人们预期、房价 等各种因素，

4、造成房地产销量有不稳定趋势，“金九银十”销量涨幅同 比降低。 总的来说，房地产行业尽管备受争论，但还是国民经济一个重要 行业。在城镇化大背景下，房地产行业还有前景。2013年谨慎乐观， 短期还要贯彻限购措施，长期要有经济、法律等手段，更多的市场化 方式；房地产市场差异性较大，关注市场差异性问题；暴利时代已经 过去，今后企业更多要靠内功，靠创新，靠品质；房企和上下游企业 要进一步强强联合，城镇化是进一步要推进集约、智能、绿色、低碳 的城镇化提供高性价比的产品 第01名：万科企业股份有限公司 第02名：恒大地产集团 第03名：保利房地产（集团）股份有限公司 第04名：大连万达集团股份有限公司 第0

5、5名：中国海外发展有限公司 第06名：绿地控股集团有限公司 第07名：龙湖地产有限公司 第08名：华润置地有限公司 第09名：世茂房地产控股有限公司 第10名：富力地产股份有限公司 万科企业股份有限公司 是目前中国最大的专业住 宅开发企业,成立于1984年 并于1988年完成股份制改 造。 1991年1月29日万科发 行A股（股票代码： 000002）在深圳证券交易 所上市，成为中国大陆首 批公开上市的企业之一。 万科企业股份有限公司 是目前中国最大的专业住 宅开发企业,成立于1984年 并于1988年完成股份制改 造。 1991年1月29日万科发 行A股（股票代码： 000002）在深圳证券

6、交易 所上市，成为中国大陆首 批公开上市的企业之一。 万科经营范围包括万科经营范围包括：房地产开发；兴办实业；国内商业、物资供销业（不含 专营、专控、专卖商品）；进出口业务。 万科的经营策略重点万科的经营策略重点：第一，万科的长期战略是住宅产业化， 包括 装修房、工厂化和绿色建筑。第二，不囤地，不捂盘，不当地王。第 三，盖有人住的好房子。 经过多年的努力，万科逐渐确立了在房地产行业的竞争优势： “万科”成为中国房地产行业第一个也是迄今为止唯一一个全国驰名商 标。公司的企业形象再次获得肯定。2012年公司连续第十次获得 由经济观察报社与北京大学管理案例研究中心联合评选的“中国最受 尊敬企业”称号

7、，连续第五年获得财富（中文版）公布的“最受赞 赏的中国公司”，荣登“2012最受赞赏的中国公司全明星榜”，并连续在 “房地产开发”行业榜中位列第1位。 2012年万科的营运资金战略年万科的营运资金战略 现金 公司继续贯彻现金为王的策略，保持良好的资金状况。截至报告期末 ，公司持有货币资金 522.9 亿元，远 高于短期借款和一年内到期的长 期借款总额 355.6 亿元。年内，尽管加大了投资力度，公司的经营性 现金 流的流入和流出总体仍然保持平衡。相对充裕的资金状况将使公 司能够更加灵活的应对市场变化。 库存 公司注重库存去化。期末各类存货中，已完工开发产品（现房） 159.9 亿元，占比 6.

8、27%；在建开发产品 1622.2 亿元（其中包含已 售出未结算产品），占比 63.57%；拟开发产品（对应规划中项目） 767.3 亿元， 占比30.07% 。存货结构保持在健康状态。 从上表中可以看出，从上表中可以看出，2008年年-2009年流动比率 在 年流动比率 在2左右，左右，2010年年-2012年有所下降但仍超过年有所下降但仍超过 1.4，五年来其流动资产占总资产比例一直维 持在 ，五年来其流动资产占总资产比例一直维 持在95%左右。这说明万科采取的是一种稳健 的发展战略。 左右。这说明万科采取的是一种稳健 的发展战略。 从营运资金需求上分析，万科的生产经营活动 有显著特征。首

9、先，营运资金需求量大，占主 营业务收入的比例较高。这五年，营运资金数 额均大于营业收入数额，这与资金密集型行业 特点有关，房地产项目一般生产周期较长，附 加价值较高。其次，收入和营运资金需求的增 长方向一致，其销售收入和流动资产结构的配 比是比较合理。 从营运资金需求上分析，万科的生产经营活动 有显著特征。首先，营运资金需求量大，占主 营业务收入的比例较高。这五年，营运资金数 额均大于营业收入数额，这与资金密集型行业 特点有关，房地产项目一般生产周期较长，附 加价值较高。其次，收入和营运资金需求的增 长方向一致，其销售收入和流动资产结构的配 比是比较合理。 应收账款周转率应收账款周转率 会计年

10、度应收账款周转率(次)周转天数 (天) 2012年60.635.95 2011年46.187.80 2010年31.8111.32 应收账款周转率是指企业一定时期的营业收入 与平均应收账款余额的比值。万科近三年应收张 款周转率逐年提高，表明万科应收账款的回收速 度变快，应收账款管理效率变高，资产流动性变 强，短期偿债能力也变强。 流动资产管理流动资产管理 由于房地产行业按揭 贷款销售的特征，应收 账款比重很小，仅分析 应收账款不足以说明问 题，所以我们还应着重 分析万科的存货管理 由于房地产行业按揭 贷款销售的特征，应收 账款比重很小，仅分析 应收账款不足以说明问 题，所以我们还应着重 分析万

11、科的存货管理 存货按房地产开发产品和非开发产品分类 。房地产开发产品包括已完工开发产 品、在建开发产品和拟开发产品。非房地产开发产品为库存商品及其他。 已完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产 品是指尚未建成、以出 售为目的的物业；拟开发产品是指所购入的、已决定将之发展为已完工开发产品 的土地。项目整体开发时，拟开发产品全部转入在建开发产品；项目分期开发 时，将分期开发用地部分转入在建开发产品，后期未开发土地仍保留在拟开发产 品。 存货管理分析存货管理分析 存货管理分析存货管理分析 从购买土地到商品房上市销售，沉淀在开发过程中的资金主要以三 种形式存在，土地使用权、年内拟开发的土地和

12、在建开发产品。其中 作为土地使用权的无形资产，占用资金较少，大部分资金都被后两个 阶段所占据。 在万科的存货结构中，除了原材料、库存商品以及少量已开发完 成的商品房外，90%以上为拟开发和在建中的土地，这说明企业大量 的资金沉淀在土地上。 但随着政府救市政策出台和天量放贷进入地产市场，房地产从寒冬 迅速回暖，万科在2009年感到了内外部的巨大压力，迅速启动了“拿 地模式”，2009年万科拿地共支付地价款约241.8亿元。万科的流动资 产数量比较大且稳定，足以使万科进行充足的项目储备，以满足未来 两到三年的开工需要为尺度。这是现实的土地市场中，维持稳定经营 和增长所能做到的最低，也是全球房地产龙

13、头企业的最低水平。这并 没有影响万科的增长，也没有影响 近年来万科净资产收益率的逐年 提升。 存货周转率存货周转率 会计年度存货周转率(次)周转天数(天) 2012年0.281275.24 2011年0.251422.92 2010年0.271333.33 一般来讲，存货周转率越高越好。万科近三年存货周转 率比较低，变现速度慢，周转额变小，资源占用水平 高。 2012年年 从上图中可以看出预收账款和应付账款 占流动负债比重很大，所以应加强对其 的管理，否则容易产生财务危机 总结：总结： 通过分析2008-2012年万科流动资产占主营业务收入比例，发现其主 营业务收入的增长速度快于净营运资金的增

14、长速度，收入和资产的结 构配比较为合理，2008-2009万科经营活动现金流呈上升的趋势，经 营活动创造现金流的能力也逐渐加强，虽然近几年来万科存货量较 大。 目前各项经营性资产运营情况良好，盈利能力逐年增强，各项财务指 标也是高于或相近。所以，万科在规模不断扩大的同时，万科具有较 强的市场竞争力。 从营运资金融资方面来看，万科的流动负债仅能满足流动资产大约一 半的融资需求，日趋扩大的融资缺口都要通过长期负债和权益融资进 行补充。虽然万科近年也努力扩充融资渠道，但这大部分的负债还主 要来源于银行借款。购地的巨额支出和融资不足，会使其现金流十分 紧张，营运压力大。 企业目前存在的问题及对策企业目

15、前存在的问题及对策 1、资金需求的压力日益增大。为了满足未来的资金需求，建议万科继 续加快销售，增加经营活动现金流入，充分运用财务杠杆，积极寻找 战略合作机会，并进一步开拓融资渠道。 2、现金流的管理。万科有关获得现金能力和现金周转能力的指标都不 令人满意，而现金如同一个企业的血液，缺少现金流会使一个蓬勃发 展的企业陷入瘫痪。因此，在看到企业优秀的盈利能力的同时，也要 提醒万科高度重视企业现金的管理。 3、存货的管理。万科拥有数额巨大的存货量，这既是未来发展的保障 又是万科风险的主要来源，从目前万科管理现状来看，建议进一步优 化存货管理结构，适度控制存货数量。此外，股权结构分散, 获得的 支持

16、力度有限。 结论结论 总之，在现在市场经济的不断完善下，能否对企业营运资金管理进行 正确的分析，已成为企业在竞争中能否取得优势的重要因素，因为企 业在生存和竞争的过程中必然会遇到很多内部或外部的问题。对于外 部问题，有时决策者和管理者是不能左右的，但是内部问题，在大多 情况下，很大程度上是取决于企业内部管理层的决策和管理方法上。 就企业营运资金管理能力的提高，打造一个良好的营运体系，主要是 “人”的问题。就拿万科来说，内部各个部门之间沟通不流畅就会阻碍 营运资金的正常运转，尤其是在当今这个飞速发展的时代，错过一步 就可能使企业在竞争中处于劣势。所以，要使营运资金能力体系得到 良好的发展和建立，首先要解决的的拆除企业内部各部门的“墙”，再 则就是在保持良好的营运能力的条件下，还要确保企业良好的偿债能 力，将企业在经营过程中的财务风险降到最低水平。因此，一个良好 的营运能力体系的建立、发展和运行，必然会使企业在竞争和发展中 顺利进行。 谢 谢 欣 赏 谢 谢 欣 赏