2007年山东滕州房地产市场分析报告

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1、 山 东 滕 州 市 场 分 析 报 告 山 东 滕 州 市 场 分 析 报 告 郑州指南针房地产营销策划有限公司郑州指南针房地产营销策划有限公司 2007 年年 12 月月 一、 宏观市场分析一、 宏观市场分析 1、 城市概况城市概况 滕州市位于山东省南部，地理坐标为北纬 3450-3517，东经 11648-11723，东依沂蒙山区，南临枣庄市薛城区，西濒微山 湖、与微山县相连，北和邹城市接壤。东西宽 45 千米，南北长 46 千米，总面积 1485 平方千米。境内东西宽 45 公里，南北长 46 公里。总人口 156 万 是山东省人口最多的县级市。 历史沿革 滕州历史悠久，古为三国五邑之

2、地，素有滕小国之称。滕始于黄帝，因境内泉水腾涌而得名。周灭商后，武王封其异母 弟叔绣于滕，乃称滕国。秦统一六国后，废分封置郡县，于今滕境置滕县、薛县。汉初，高祖撤小邾置蕃县，西晋仍袭汉制。金 设滕阳州，后改称滕州，辖滕、沛、邹县和陶阳镇。明初废除滕州。建国初，曾为滕县专署驻地。1953 年撤销滕县专署，滕县改 属济宁专署。1979 改属枣庄市至今。1988 年 3 月，经国务院批准，撤销滕县，建立滕州市。 气候条件 滕州地处暖温带半湿润地区南部，季风型大陆性气候明显，大陆度为 66.4%。四 季分明，雨量充沛，光照充足。年均日照 2383 小时，历年平均气温 13.6，最热月为 7 月，平均气

3、温 26.9；最冷月为 1 月， 平均气温-1.8。全年平均年降水量 773.1 毫米，年降水量最高为 1245.8 毫米（1964 年），最低为 388.9 毫米（1981 年）。年 平均降水日为 81.天,平均降雪日数 7 天。气压平均为 1007.1 百帕。年平均风速 2.8 米/秒，主导风向为东南风，频率为 12%。 城建环保 滕州将城市建设作为经济社会发展的有效载体，确立了建设花园式、生态型、 现代化历史文化名城的奋斗目标，高标准建设、高效能管理，推动了城市化进程的 不断加快，并已基本形成了现代化中等城市的框架。城市建设步伐加快，城市化水 平不断提高。 2006 年末自来水供水能力达

4、到 13.8 万吨/日， 供热面积 100 万平方米， 用气人口 23.6 万人。 新建、 扩建城市道路面积 45 万平方米， 公交营运车辆达到 378 标台，垃圾日产 320 吨，城市园林绿地 45 万平方米。资质三级及以上建筑企业 87 家，完成建筑业总产值 42 亿元。 交通通讯 滕州区位优越，交通便利，104 国道、京福高速公路、京沪铁路、京杭大运河纵贯南北，8 条省级道路穿境而过，全市共 有各类道路 2023 公里，硬化里程 1975 公里，实现全部行政村晴雨通车，形成了四通八达的公路、铁路、水路交通网络。方 圆 200 公里范围内有济南、徐州、临沂个机场。 公路通车里程 1983

5、公里，其中高速公路通车里程 58.9 公里。 电力能源 滕州是全国有名的能源基地、建材之乡，境内探明矿产资源 30 余种，其中煤 炭地质储量 49 亿吨，年生产能力 3000 万吨，是全国重点煤炭开发基地，石灰石储 量 28 亿吨，花岗岩 13 亿吨，水泥年产量 600 万吨；电力充足，总装机容量 58.8 万千瓦,电网可供能力达 100 万千瓦，年社会 用电量达 33.7 亿千瓦时，用电量多年来位于山东省县级市前列，供热总能力为 310 万吨/年。境内水资源总量 7 亿立方米，且 紧靠储水量 17 亿立方米的微山湖，是北方有名的富水区。 2、 经济发展经济发展 2.1 滕州市社会经济现状及发

6、展趋势分析滕州市社会经济现状及发展趋势分析 2006 年全市人民在市委、市政府的正确领导下，全面贯彻落实科学发展观，积极适应宏观调控新形势，大力推进“工业强 市”战略，努力建设社会主义新农村，国民经济和社会事业朝着又好又快方向发展，实现了“十一五”的良好开局。 国民经济稳定快速增长。初步核算，并经枣庄市统计局认定，全市生产总值（）完成亿元，按可比价 格计算，比上年增长。其中，第一产业增加值亿元，增长；第二产业增加值亿元， 增长；第三产业增加值亿元，增长。三次产业比例为：。人均生 产总值突破两万元，达到元（按年末汇率折算为美元），按可比价格计算，比上年增长 。第 一、第二、第三产业对经济增长的贡

7、献率分别为、。分别拉动经济增长个百分点、 个百分点和个百分点。 2007 年，全市生产总值预计实现 402 亿元（以下 2007 年完成指标均为预计数），比上年增长 20%，是 2002 年的 2.5 倍， 年均增长 20%；人均生产总值实现 2.6 万元（约 3390 美元），比上年增长 19.4%，是 2002 年的 2.4 倍，年均增长 19.6%；地方 财政收入实现 16 亿元，比上年增长 31%，是 2002 年的 4.2 倍，年均增长 33.2%，人均地方财政收入首次突破千元大关;全社会 固定资产投资完成 166 亿元，比上年增长 25%，五年累计完成投资 530 亿元，年均增长

8、43.6%；金融机构存款余额实现 161 亿 元，较年初增加 20.8 亿元，比 2002 年增加 91 亿元；贷款余额实现 141 亿元，较年初增加 26.9 亿元，比 2002 年增加 92 亿元。 我市连续七次跻身中国县域经济基本竞争力百强县（市），2007 年列第 25 位，在全国中小城市综合实力百强县中列第 91 位， 进入山东省县域经济 30 强，被评为全国首批“绿色小康县”。 滕州市历年生产总值曲线图 0 100 200 300 400 500 单 位 ： 亿 元 生产总值123.8140.5170.65226.81275.57335.61402 2001年2002年2003年2

9、004年2005年2006年2007年 从从 2001 年到年到 2006 年滕州市年生产总值保持着快速增长的趋势，年增长率都保持在年滕州市年生产总值保持着快速增长的趋势，年增长率都保持在 10%以上。说明滕州市经济正在稳步快 速的增长，滕州宏观市场环境良好。 以上。说明滕州市经济正在稳步快 速的增长，滕州宏观市场环境良好。 2.2 滕州市居民消费及收支现状滕州市居民消费及收支现状 城乡居民收入快速增加，人民生活进一步改善。年，城镇在岗职工平均工资元，增长。城镇 居民人均可支配收入元，增长；人均消费性支出元，增长；农民人均纯收入元， 增长；农民人均生活消费支出元，增长；城市居民呈现为收支双增局

10、面，为居民消费结构的改善和生 活质量的提高奠定了基础。 消费需求的稳步增长是滕州市经济持续增长的稳定因素。在政府继续实施启动内需等政策的推动下，城乡居民消费水平不断 提升。社会消费品零售总额突破亿元大关，达亿元，增长。 金融机构存款余额直线上升，2006 年年末金融机构各项存款余额亿元，比年初增加亿元，比上年增 长。 滕州历年社会消费品零售总额及存款余额曲线图 0 50 100 150 200 单 位 ： 亿 元 社会消费品零售总额43.948.855.4471.5382.996.07112 金融机构各项存款余额 62.0670.0687.25 102.19 117.83 138.23161

11、2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 滕州市历年来社会消费零售总额和金融机构的各项存款余额都在稳步上升，预计滕州市历年来社会消费零售总额和金融机构的各项存款余额都在稳步上升，预计 2007 年社会消费零售总额将达到年社会消费零售总额将达到 112 亿元， 金融机构的各项存款余额将达到 亿元， 金融机构的各项存款余额将达到 161 亿元。消费需求的稳步增长是滕州市经济持续增长的稳定因素，金融机构存款余额直线上升 是滕州市经济增长的保证。 亿元。消费需求的稳步增长是滕州市经济持续增长的稳定因素，金融机构存款余额直线上升 是滕州市经济增长的保证。 滕州市

12、历年城镇在岗职工平均工资曲线图 0 3000 6000 9000 12000 15000 18000 单 位 ： 元 城镇在岗职工平均工资8350939210638121801437516700 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 从近几年的统计看出：随着滕州市经济的稳步发展，城镇在岗职工的平均工资也随之稳步快速的增长，预计从近几年的统计看出：随着滕州市经济的稳步发展，城镇在岗职工的平均工资也随之稳步快速的增长，预计 2007 年城镇在岗 职工的平均工资达到 年城镇在岗 职工的平均工资达到 16700 元元/年。年。 滕州市历年城镇人均可支配收入及农民纯收入

13、曲线图 0 2500 5000 7500 10000 12500 15000 单 位 ： 元 城镇人均可支配收入562461296803847498811102012500 农民人均纯收入3062323934364005459050975570 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 随着滕州市经济的稳步发展，不仅城镇在岗职工的平均工资逐年增长，城镇人均可支配收入也在快速增长，预计随着滕州市经济的稳步发展，不仅城镇在岗职工的平均工资逐年增长，城镇人均可支配收入也在快速增长，预计 2007 年 达到 年 达到 12500 元元/年，农民人均纯收入也不断

14、是增长，但是其增长速度明显低于城镇人均可支配收入，可见，滕州市场上的主力消 费人群依然是城镇居民。 年，农民人均纯收入也不断是增长，但是其增长速度明显低于城镇人均可支配收入，可见，滕州市场上的主力消 费人群依然是城镇居民。 3、 人口规模人口规模 根据新修编的滕州城市总体规划 ，规划到 2010 年，中心城区城市人口为 43 万人，建设用地 50 平方公里；2020 年中 心城区城市人口为 62 万人。事实上，近五年来是滕州市区人口膨胀最迅速的时期，从 2001 年的 24 万人，已扩大到目前的 39 万人。 城市二、三产业的发展吸引了大量小城镇居民进入市区。随着滕州市区规模的扩大、硬环境的改

15、善、产业的发展和市场 的日益繁荣，城市经济在市域经济发展中占有突出地位，促进了农村及小城镇人口向市区转移，成为市区人口膨胀的主要力 量。这是因为小城镇居民在小城镇从事二、三产业获得一定的原始资本积累后，为了打开滕州市区这个广阔市场，取得更大 成功，以及受子女教育和向往城市生活方式等思想的影响，许多小城镇居民就拖家带口并携带一定资金到滕州市区务工、经 商、生活。 滕州市历年建成区面积及城区人口曲线图 0 10 20 30 40 50 建成区面积23.22939.439.540.5 城区人口2432393939 2002年2003年2004年2005年2006年 经济迅速发展特别是工业企业规模的不

16、断扩大，外来人口的大量拥入，市区建成区不断向外拓展，城中村改造步伐的加 快，家庭生命周期演变，使滕州市区人口增长迅猛。在滕州房地产市场供应量较少的情况下，表现出强劲的市场消化力，吸 引了大量外来开发商进入。 经济迅速发展特别是工业企业规模的不断扩大，外来人口的大量拥入，市区建成区不断向外拓展，城中村改造步伐的加 快，家庭生命周期演变，使滕州市区人口增长迅猛。在滕州房地产市场供应量较少的情况下，表现出强劲的市场消化力，吸 引了大量外来开发商进入。 二、 房地产市场分析二、 房地产市场分析 1、 滕州房地产开发的基本情况滕州房地产开发的基本情况 滕州市房地产业起步于 1984 年，经过 20 多年的发展，已成为滕州市经济不可缺少的支柱产业。目前，全市共拥有开发企业 37 个，其中一级资质