2007年11月重庆房地产市场分析报告

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1、 2007 年 11 月重庆房地产市场分析报告2007 年 11 月重庆房地产市场分析报告 十一月楼市动态 1、 十一月楼市动态 1、 新开楼盘动态新开楼盘动态 本月新开或加推楼盘共有 46 个，其中，北部新区 9 个、渝北区 9 个、江北区 7 个、渝中区 1 个、高新区 3 个、沙坪坝 6 个、九 龙坡区 2 个、大渡口区 2 个、南岸区 4 个。本月楼盘多集中在中旬开盘，很大程度上是想借势房交会，利用消费者在房交会期间的购 房热情，促进楼盘的销售。 本月推出楼盘众多，很大部分原因是由于近来房地产需方市场萎缩严重，再加上外地某些省市的房价已开始回落，重庆本地的房 价降价的风险升高，为了获得

2、利润的最大化，众多开发商纷纷开盘或加推，从而造成本月推出楼盘数量比上月有所增加。 项目名称 物业类型 开盘时间 本期推出 推出套数 参考均价（元/） 北部新区 融科海阔天空 高尚住宅 11-17 170 5400 北回归线 普通住宅 11-3 238 4900 龙脊金山名都 3 期 普通住宅 11-17 E4/E5/F3/F4 300 多 5000 龙湖江与城 花园洋房 11-17 222 8250 天工太阳岛 2 期 普通住宅 11-17 1 号楼 1/2 单元 226 5023 金科 10 年城 花园洋房 11-17 400 多 8100 首创十方界 花园洋房 11-3 342 7000

3、棕榈泉 3 期 精装高层 11-11 C 区 2 号楼 148 7000 海龙居 普通住宅 11-17 192 5000 渝北区 圣豪帝景 普通住宅 11-1 406 3218 东朝静园 普通住宅 11-3 3400 公园 1 号 花园洋房 11-16 180 6570 金鞍香海驿 2 期 普通住宅 11-3 8、11 号楼 193 4500 春风城市心筑 普通住宅 11-17 98 6600 鲁能新城 高尚住宅 11-11 499 6450 阳光经典 3 期 高层 11-18 217 5600 丰业御景铭洲 高层 11-18 3/4 号楼的 2F/8F/11F/16F 108 8200（跃层

4、） 5500（平层） 春光港湾 普通住宅 11-07 96 2850（建面） 渝中区 协信云栖谷 2 期 高尚住宅 11-10 50-110 312 5300 高新区 南方新城苹果派 普通住宅 11-10 加推 A 栋 209 4890 岭秀枫景 普通住宅 11-16 358 3950 银海方舟 高层 11-24 45100 330 4400 沙坪坝 融汇新时代 公寓 11-10 6900 宝嘉江枫美岸 江景房 11-17 8、9 号楼 360 5100 港城凤鸣香山 普通住宅 11-17 205 4600 蓝谷溪地 花园洋房 11-24 110190 24 6600 龙凤云洲新干线 普通住宅

5、 11-3 3666 246 5900 大川建博中心 普通住宅 11-17 50 6570 九龙坡区 盛世华城 普通住宅 11-10 8 号楼 232 5960 港韵新苑 普通住宅 11-9 144 3780 起 大渡口区 天辰美苑 2 期 小户型 11-18 6 号楼 200 多 2905（起） 国瑞城 2 期 高尚住宅 11-10 29F/30F/31F 897 4360 江北 国盛伟岸滨洲 普通住宅 11-18 2 号楼 220 5700 东海岸 3 期 普通住宅 11-24 1/6/7 号楼 4500 阳明山水 2 期 高层 11-25 2 号楼 132 6400 金秋家园 高层 11

6、-23 4376 127 4300 东和城 小户型 11-24 D 栋（精装修） 292 8200 城市印象 普通住宅 11-8 378 6500 南岸区 骏逸蓝山 3 期 院馆小户 11-3 25 栋 5000 渝能国际 高层 11-3 230 两房 4700 三房 4300 巨成龙湾 普通住宅 11-11 9 号楼 4500-4800 融侨半岛香弥山 1 号 江景房 11-3 7 号楼 176 看江 7500； 不看江 5300 洋河南滨花园 普通住宅 10-10 244 4800 庆隆南山高尔夫国际社区别墅 11-10 7000 金港尚城 2 期 高层 11-3 168 4400 2、行

7、业动态2、行业动态 今年秋季房交会于 11 月 16 日-18 日在国际会展中心举行今年秋季房交会于 11 月 16 日-18 日在国际会展中心举行 简析：简析：此次房交会主要以二手房、尾房暨中低价位房和节能商品住房展示交易为主，还有少数中低价尾房，套 内均价 3800 元/。此类房源的推出将解决部分中低收入者的购房问题，进一步的缩小需求市场，为抑制房价过热 增长创造条件。 10 月 29 日重庆菜园坝大桥通车 10 月 29 日重庆菜园坝大桥通车 简析： 简析：菜园坝大桥的通车显在的影响是形成车流和人流的畅通。而潜在的影响是，带动车流和人流形成区域间的商 流经济流。该大桥的通车将带动南岸商圈

8、新一轮的发展，更将进一步带动区域房地产业的发展。 今年城市建设用地审批完成 重点保证了居住用地 今年城市建设用地审批完成 重点保证了居住用地 简析： 简析：2007 年度批准用地主要用于工业仓储和居住的，分别占批准用地总面积的 17.34%和 39.14%。在居住用地中， 又重点保证了经济适用房、廉租住房和中低价位、中小套型普通住房用地。该政策的实施将有利于解决中低等收入人群的 住房问题，也将进一步平缓房价的增速。 一、 成交情况分析 一、 成交情况分析 1、11 月成交套数分析月成交套数分析 599599 747747 15261526 13181318 778778 14401440 51

9、9519 23752375 422422 14891489 10601060 18641864 847847 0 500 1000 1500 2000 2500 0 500 1000 1500 2000 2500 渝中区 大渡口区 江北区 沙坪坝区 九龙坡区 南岸区 北碚区 渝北区 巴南区 高新区 经开区 北部新区高新园 北部新区经开园 11月成交套数11月成交套数 11月 本月成交套数最多的三个区域分别是渝北区、北部新区高新园以及江北区，这很大程度是由于这三个区域新开或加推的楼盘多， 为成交量的提升创造了房源基础；再者由于这些区域楼盘多针对中、高端客户，房贷利率的上调对他们的影响力度不大，因

10、此并未过 多的损伤他们的购房热情，所以成交量对比其它区域增长较大。 渝中区、北碚区以及巴南区成交量最小。渝中区主要是因为房源紧缺，从而造成成交量较少；而北碚区以及巴南区虽，虽然区域 房源也不是十分充足，但其高于当地居民承受范围的房价才是真正阻挡成交量提升的主要原因。 2、 月度成交对比月度成交对比 （1）区域成交套数对比 （1）区域成交套数对比 571 599 571 599590 747 590 747 1358 1526 1358 1526 817 1318 817 1318 620 778 620 778 1026 1440 1026 1440 192 519 192 519 1535

11、2375 1535 2375 372 422 372 422 1847 1489 1847 1489 1453 1060 1453 1060 1896 1864 1896 1864 985 847 985 847 0 500 1000 1500 2000 2500 0 500 1000 1500 2000 2500 渝中区 大渡口区 江北区 沙坪坝区 九龙坡区 南岸区 北碚区 渝北区 巴南区 高新区 经开区 北部新区高新园 北部新区经开园 区域月成交套数对比区域月成交套数对比 10月 11月 区域 渝中区 大渡 口区 江北区 沙坪 坝区 九龙 坡区 南岸区北碚区渝北区 巴南区高新区经开区 北部

12、 高新 北部经开 涨幅 4.926.6 12.461.325.540.4170.354.7 13.4-19.3-27-1.69-14 从上图可以看出，11 月与 10 月成交套数对比，渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、巴南区的 成交量均有不同幅度的提升，特别是北碚区，涨幅达到 170.3。造成这种情况的有几方面的原因：一方面是由于这些区域房源供应 充足，为成交量的提升提供了保障；另一方面是由于本月（即 11 月）房交会的开展，在一定程度上刺激了消费，促进了本月成交量的 提升；同时，至政府出台一系列房产新政以来，部分意向客户在最初的慌乱期后又开始投入到房地产市场中来，

13、这也带动了本月成交 量的回升，但是这种现象是否会持续下去还需要市场进一步的检验。 与 10 月相比，本月高新区、经开区、北部新区高新园、北部新区经开园的成交套数都有一定程度的下降。这几个区域是近来 政府大力开发的区域，是众多高档楼盘聚集的区域，因此楼盘价格也 10 月以前飞速的上升。但随着 10 月以来房地产新政的不断出台， 政府对投资客户的打击力度加大，再加上这些楼盘的周边生活配套尚未齐全，造成大量潜在客户对楼盘的预期有所动摇，因此造成 11 月这些区域成交量的不断下滑。 （2）月成交套数对比 （2）月成交套数对比 月套数套数月套数套数 16338 13262 14984 0 2000 40

14、00 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 9月10月11月 16338 13262 14984 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 9月10月11月 套数 从上表可以看出，10 月、11 月成交套数与 9 月比较有一定程度的下降，降幅分别为 18.27与 8.29。这主要是由于受到国家宏 观调控的影响，如利率提高、第二套房等政策的出台，使部分意向客户退出或暂停了对房屋的购买，造成整体房地产市场成交量的急 剧下降。而 11 月与 10 月相比，成交套数有一定程度的提高，这很大一部分原因

15、是由于本月房交会的开展，刺激了消费，促进了房源 的成交。另一方面也是因为经过近 1 个月的调整期，开发商加大了楼盘的推广力度，部分消费者也从观望期重新回到房地产交易市场， 从而促进了成交量的提升。 （3）住宅月成交均价对比 ）住宅月成交均价对比 住宅月成交均价对比（元/M2）住宅月成交均价对比（元/M2） 3342.58 2564.22 3659.44 3094.48 2609.23 3264.39 1925.68 2882.98 2305.12 2992.21 3265.62 3997.59 4133.89 3895.52 3281.78 4704.18 4249.56 3285 4613.85 3121.26 3576.62 3423.36 4215.39 4392.67 5032.99 4608.07 4562.44 3261.42 5239.85 4604.07 3547.77 4333.57 3206.57 3860.77 3263.92 3979.95 4543.53 6304.05 5554.61 3342.58 2564.22 3659.44 3094.48 2609.23 3264.39 1925.68 2882.98 2305.12 2992.21 3265.62 3997.59 4133.89 3895.52 3281.78 4704.18