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1、广州方舟市场研究有限公司 中国房地产业市场研究报告中国房地产业市场研究报告 主要内容作为国民经济支柱产业的中国房地产业在经历兴起热潮和滑落之后逐渐以一种趋于成熟的 态势出现不同类型和实力的房地产开发企业面对重新洗牌的市场格局也分别制定新的发展 策略 关 键 字 房地产业 房地产开发企业 行业背景行业背景 20 世纪 90 年代以来房地产投资在我国经济和投资增长中起到了重要作用在 1990 年之 后房地产业一直是我国经济发展的热点对我国经济保持快速增长起到了重要的支撑作用 特别是在 1992-1994 年和 1998-2001 年这两个时间段内 房地产的发展具有举足轻重的作用 邓小平同志南巡讲话
2、之后我国经济摆脱了 1989 和 1990 年的低潮在 1992-1994 年获得快 速发展3 年间的 GDP 增长速度达到两位数投资增长都在 30%以上而在这快速发展中 房地产投资起到了急先锋的作用在 1992 和 1993 年都是成倍增长占总投资的比重迅速上 升见图 1 -7.1 32.7 117.6 164.9 31.8 23.3 2.1 -1.2 13.713.5 21.5 25.3 -50 0 50 100 150 200 199019911992199319941995199619971998199920002001 (%) 固定资产投资增长速度房地产开发投资增长速度 图图 1 1
3、990-2001 年我国固定资产投资和房地产开发投资年我国固定资产投资和房地产开发投资 从图中可以看到1993 年前 后房地产投资出现一个明显的高峰期1992 年固定资产投资总额为 8080.1 亿元较 1991 年增长 44.4%而该年房地产开发投资总额为 731.2 亿元较 1991 年增长 117.6%1993 年的 房地产热表现得更为明显房地产投资总额 1937.5 亿元较 1992 年增长 164.9%热潮过后 是一个冷却期其中 1997 年房地产开发投资的增长降到最低点出现了 2.1%的负增长随着 房地产行业的逐渐成熟和规范房地产投资也由不理性渐渐朝理性的方向发展因此1997 年之
4、后房地产投资在固定资产投资中的比重又呈现新一轮上升的趋势见图 2 (资料来源中国统计年鉴1999-2001中国统计出版社 固定资产投资统计快报国家统计局 2002 年 2 月) 1 广州方舟市场研究有限公司 5.6 6 9 14.8 15 15.7 14 12.712.7 13.7 15 16.9 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 199019911992199319941995199619971998199920002001 (资料来源中国统计年鉴1999-2001中国统计出版社 固定资产投资统计快报国家统计局 2002 年 2 月) 图图 2 1990-2001 年房地产投
5、资占固定资产投资比重年房地产投资占固定资产投资比重 在亚洲金融危机的 1998 和 1999 年在世界经济不景气的 2001 年消费疲软出口低增 长的情况下投资对经济发展的促进作用明显增强而房地产投资又是投资增长的主力因 此房地产业投资在吸纳劳动力和就业方面起到了很大的作用直接从事房地产开发的公司 在 10 年中增长了 5.2 倍从业人员从 14.7 万人增加到 97.2 万人见表 1 表表 1 19902000 年我国房地产开发企业情况年我国房地产开发企业情况 年份年份 企业个数企业个数个个 年末职工数年末职工数人人 经营收入经营收入亿元人民币亿元人民币 实现利润实现利润亿元人民币亿元人民币
6、 1990 4400 147216 218.7 17.9 1991 5128 284.0 27.5 1992 13566 528.6 63.5 1993 26027 1135.9 155.9 1994 31486 705692 1288.2 167.4 1995 33482 744486 1734.8 142.8 1996 21269 703808 1968.8 18.0 1997 21286 683217 2218.5 -10.3 1998 24378 825888 2951.2 -10.7 1999 25762 880257 3026.0 -35.1 2000 27303 971942 4
7、515.7 73.3 (资料来源中国统计年鉴1990-2001中国统计出版社) 同时由于房地产业的开发为从业人员总数达 2740 万的建筑施工队伍提供了近 15 的 工作机会另外,房地产开发在改善城市居民住房和办公条件方面发挥了重要的作用到 2000 年房地产开发的房屋竣工面积达 25105 万平方米其中住宅竣工面积为 24401 万平方米 见图 3 2 广州方舟市场研究有限公司 图图 3 1990-2000 年房地产开发房屋竣工面积及城年房地产开发房屋竣工面积及城镇镇住宅竣工面积住宅竣工面积 4196 5244 7144 12564 13950 14914 15357 15820 17567
8、 21411 3527 4325 5084 10218 11370 13500 10997 16637 18798 25105 11928 24401 19901991199219931994199519961997199819992000 房地产开发房屋竣工面积万平方米房地产开发住宅竣工面积万平方米 (资料来源中国统计年鉴1990-2001中国统计出版社) 19901994 年房地产开发房屋竣工面积占全国城镇房屋的比例呈逐年上升的趋势而 在经历 1993-1994 年的房地产热之后这一比例有所下降直至 1997 年达到最低点的 19.7% 后又呈上升态势到 2000 年这一比例达 24.9而
9、房地产开发住宅竣工面积占城镇住宅竣 工面积的比重一开始就显示出较强的上升势头至 1993 年这一比例已高达 33.1%而且 房地产热之后住宅开发并未快速冷却且在 1997 年之后房地产开发住宅竣工面积占城镇 住宅竣工面积的比重迅速攀升 至 2000 年 这一比例甚至超过了 1993 年 达 41.3见图 4 14.2 16 17.7 24.9 30.4 25.4 24.4 19.7 20.2 20.6 24.9 20.3 22.5 24.3 33.1 31.93231.6 25.1 32.9 30.1 41.3 19901991199219931994199519961997199819992
10、000 房地产开发房屋竣工面积占全国房屋竣工面积比(%) 房地产开发住宅竣工面积占城镇住宅竣工面积比(%) 图图 4 1990-2000 年房地产开发竣工房屋所占比重年房地产开发竣工房屋所占比重 (资料来源中国统计年鉴1999-2001中国统计出版社) 可见住宅建设与开发的商品化和市场化已成为趋势截止 2000 年底人均住房建筑面 积为 20.4 平方米达到中等收入国家人均住房水平见表 2 3 广州方舟市场研究有限公司 收入水平收入水平 人均住房建筑面积人均住房建筑面积 低收入 8 中低收入 17.6 中等收入 20.1 中高收入 29.3 高收入 46.6 行业现状行业现状 一一市场特征市场
11、特征 12002 年一季度总体价格上扬年一季度总体价格上扬 据国家计委国家统计局对全国 35 个大中城市房地产市场调查2002 年一季度房屋销售 价格同比上涨 4.3%土地交易价格同比上涨 7.9%房屋租赁价格持平见表 3 表表 2 不同收入水平国家人均住房建筑面积不同收入水平国家人均住房建筑面积 平方米平方米 (资料来源 刘诗平 韩振军 2000年底中国人均住房建筑面积20.4平方米国际金融报 2001.09.17) 表表 3 2002 年一季度房地产价格整体上扬年一季度房地产价格整体上扬 价格种类价格种类 同比上涨同比上涨 细分价格上涨细分价格上涨 东南地区 宁波 12.5%南昌 9.3%
12、上海 5.7%杭州 5.5% 房屋销售价格房屋销售价格 4.3% 西部地区 兰州 4.5%银川 2.8%西宁 2.3% 住宅价格 5.7% 私有住宅价格 6.6% 私有非住宅价格 7.9% 商品房销售价格商品房销售价格 4.1% 公房交易价格 1.4% 居民住宅用地交易价格 9.3% 土地交易价格土地交易价格 7.9% 普通住宅用地价格 10.4% (资料来源杨国2002 年一季度中国房地产价格上扬中国建设报2002.05.01) 在房地产价格整体上扬的背后各大城市的表现出了不同的特征 1.1北京北京 2002 年第一季度北京房价整体表现为下跌 其中综合价格未包括远郊区县内销住宅 为 7978
13、 元平方米下跌了 0.6%新综合价格包括了远郊区县内销住宅样本为 6867 元 平方米跌了 2.2%郊区综合价格包括远郊区内销住宅与别墅为 4249 元平方米跌 4 广州方舟市场研究有限公司 了 5.7%2002 年第三季度新开楼盘为 22 个远低于 2001 年同期 35 个与 1999 年同期 18 个基本持平各类商品房价格仍然表现疲软见表 4 表表 4 2002 年第三季度北京市房价年第三季度北京市房价 商品房类型商品房类型 综合价格综合价格 比第二季度比第二季度 城区内销住宅城区内销住宅 5770 元平方米 -1.6% 远郊内销住宅远郊内销住宅 2760 元/平方米 略升 外销公寓外销
14、公寓 11318 元/平方米 -2.9% 城近郊别墅城近郊别墅 12354 元/平方米 持平 远郊别墅远郊别墅 7498 元/平方米 -4.3% 写字楼写字楼 14329 元/平方米 +0.7% 写字楼写字楼租赁租赁 146 元/月 -1.7% (资料来源伟业指数) 由此可见北京市高档住宅市场需求已渐近饱和整体楼市进入调整期 2.2上海上海 上海楼市房价基本平稳供求趋于平衡各区域楼市略有波动 呈上升趋势的城区是黄浦徐汇长宁虹口普陀宝山闵行嘉定等 8 个区其 中黄浦延安东路以北至南苏州路徐汇漕河泾龙华和田林长宁内环线至哈密路虹口 北外滩普陀长征真北以及宝山大华大场等地区表现较为红火表现相对平稳的
15、城区包 括卢湾静安闸北松江青浦奉贤等 6 个区域杨浦则略有下降浦东新区 2001 年房 价上升幅度很大但 2002 年第三季度稍有平缓价格上涨项目大都集中在 7000 元以上的高 档盘群体之中约占市场总量 15% 商品房预销售与去年同期比较预售增加 38.0%销售登记增加 19.8% 销售的商品房中住宅占 89.7%办公占 4.5%第三产业占 3.8%其他占 2%见图 5 图图 5 销售商品房分布销售商品房分布 住宅 89% 第三产 业 4% 办公 5% 其他 2% 5 广州方舟市场研究有限公司 个人购买商品房比重继续攀升商品住宅销售登记中属个人购买 43515 套占 97%预售中属个人购买 39141 套占 98.2% 存量房交易继续稳步上升比去年同期增加 19.2%其中住宅占 75.6% 1.3广州广州 广州房价往往是不少家庭年收入的 10 倍甚至超过 20 倍市场消费疲软拖累投资下 滑房地产投资增长速度放缓2002 年头三个月广东城镇以上固定资产投资的增长速度列 全国倒数第位落后全国平均水平 11.4 个百分点同时广州房地产市场已经存在的巨量 供应和中低价位项目的大量上市见表 5使得房价问
