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1、福州海润房地产开发有限公司 FUZHOU HAIRUN REAL ESTATE CO.,LTD 福州市金山橘园洲地块项目 前期策划报告 2006.08.19 路线 分析及定位 各项规划建议 市场调研分析 突围 优术优术 取势取势如何借势发力如何借势发力 明确突围方向明确突围方向 选择突围之术选择突围之术 明道明道 汇报内容 市场调研分析 项目各项规划建议 1 2项目分析及定位 3 市场调研分析1 项目市场分析 客户市场需求研究方法 客户市场需求分析 项目市场空间研判 市场调研分析 金山橘园洲地块项目 项目片区市场 分析 3 项目市场研究 区域的界定 2 整体经济情况 1 福州市房地产 市场调研
2、分析 福州市经济圈及发展趋势图 项目周边楼盘 调查分析 4 相关区域楼盘 调查分析 5 市场调研分析 金山橘园洲地块项目 整体房地产市场 1 、市 场 供求基本 平 衡 2、 房 价 稳步 上 涨 3、 二 手 房 市 场 交易量明显 增 加 1 福州市房地产 市场调研分析 历年住宅开发面积总量表 873.1 1023.57 1247.24 1846.66 1770 369.22 447.2 590.74 365.96 322.9 505.55 255.9 373.17 524.33 472.9 0 500 1000 1500 2000 20002001200220032004 施工面积 新开
3、工面积 竣工面积 房地产投资理性回落。 单位：万立方米 项目片区市场 分析 3 项目市场研究 区域的界定 2 项目周边楼盘 调查分析 4 相关区域楼盘 调查分析 5 市场调研分析 金山橘园洲地块项目 整体房地产市场 1 、市 场 供求基本 平 衡 2、 房 价 稳步 上 涨 3、 二 手 房 市 场 交易量明显 增 加 1 福州市房地产 市场调研分析 各类物业交易价格表 房价稳步上涨。 单位：元/平方米 项目片区市场 分析 3 项目市场研究 区域的界定 2 项目周边楼盘 调查分析 4 8581 8858 2983 2724 24962692 4819 3989 0 2000 4000 6000
4、 8000 10000 2000年2001年2002年2003年2004年 平均交易价格 住宅 别墅 商铺 写字楼 相关区域楼盘 调查分析 5 市场调研分析 金山橘园洲地块项目 未来房地产市场 1 、 供 求 结构趋于合理 2、 需 求 持续 旺 盛 3、 品 牌 和产品的竞争 1 福州市房地产 市场调研分析 未来经济及房地产市场发展组团 项目片区市场 分析 3 项目市场研究 区域的界定 2 项目周边楼盘 调查分析 4 成熟经济组团成熟经济组团 未来大经济组团未来大经济组团 发展中经济组团发展中经济组团 发展中经济组团发展中经济组团 相关区域楼盘 调查分析 5 市场调研分析 金山橘园洲地块项目
5、 项目概况 1 、 福 州 房地产开 发 的 集中地 2、 金 山 房地产开 发 中 心地带 1 福州市房地产 市场调研分析 项目片区市场 分析 3 项目市场研究 区域的界定 2 项目周边楼盘 调查分析 4 相关区域市场分析 1 、市 中 心板块 2、 江 滨 板块 3、 西 区 、 五 四 北板块 4、 东 区 板块 5、 仓 山 板块 6、 金 山 新区板块 研究区域的界定 1 、 可 比 性区域选择 2、 金 山 新区板块为研究重心 相关区域楼盘 调查分析 5 市场调研分析 金山橘园洲地块项目 市场发展状况 1 、城市建设 的 重心 2、 基 础 配套 设 施趋于完善 3、 区 域 型
6、经 济 文 化 居 住中心 1 福州市房地产 市场调研分析 金山新区两大居住板块 项目片区市场 分析 3 项目市场研究 区域的界定 2 项目周边楼盘 调查分析 4 本项目地块本项目地块 乌龙江金山 板块 南江滨板块 乌龙江金山 板块 南江滨板块 相关区域楼盘 调查分析 5 市场调研分析 金山橘园洲地块项目 市场发展状况 1 、城市建设 的 重心 2、 基 础 配套 设 施趋于完善 3、 区 域 型 经 济 文 化 居 住中心 1 福州市房地产 市场调研分析 小结： 项目片区市场 分析 3 项目市场研究 区域的界定 2 项目周边楼盘 调查分析 4 金山生活区房地产开发相对较集中，主要以中高 档住
7、宅为主，部分为经济适用房 建筑类型相似，多欧式风格，以多层、小高层居 多，其他还有联排、双拼、叠加及少量独栋别墅 除了金山碧水等几个开发较早的楼盘之外，其他 楼盘普遍突出配套设施不够完善的现象，特别是公 共交通系统不到位 整体销售状况良好，价格适中，随着配套的逐步 完善，价格有缓慢上涨的趋势 相关区域楼盘 调查分析 5 市场调研分析 金山橘园洲地块项目 片区发展预测 1 、 完 善 主 体 路 网 建 设 2、 形 成 最大组团型的中 高 档 居 住 区 3、 片 区 内两大居 住 板 块的竞争 1 福州市房地产 市场调研分析 两大居住板块的竞争 项目片区市场 分析 3 项目市场研究 区域的界
8、定 2 项目周边楼盘 调查分析 4 生态景观竞争生态景观竞争 城市中心经济辐射线城市中心经济辐射线 本项目地块本项目地块 竞争性楼盘竞争性楼盘 相关区域楼盘 调查分析 5 市场调研分析 金山橘园洲地块项目 项目周边楼盘 小结： 金山区住宅用地投放量大 房地产开发竞争非常激烈 住宅供应量略大于需求量 住宅开发特色产品不多 高层住宅产品目前仍是空白 配套逐步完善 房价稳步上涨 1 福州市房地产 市场调研分析 项目市场研究 区域的界定 2 项目周边楼盘 调查分析 4 相关区域楼盘 调查分析 5 项目片区市场 分析 3 相关区域楼盘 1 、 中 天金海岸 2 、 香 江红海园 3 、 南 国金辉 4
9、、 中 融爱琴海 5 、 丽 景天成 6 、 融 信第一城 7 、 江 南名 城 1 、 名 城 港 湾 2 、长滩美墅 3 、 兰 庭西江月 4 、 福 禄坊 小结： 别墅投放量与需求量都很大 多集中在沿江区域、仓山区 价格相对较低，潜在客户多 政府控制用地，未来供应少 市场调研分析 金山橘园洲地块项目 供求总量趋势 供应： 供应总量 稳 步 上涨 以中 高 档楼盘为主 1供求市场分析 未被满足的市 场空间 2 供求结构趋势 居民购买力趋势 需求： 存在巨大潜在需求 消费者类型众多 供应： 经济 适 用房 增 加 中 高 档 住宅 增 势 放缓 需求： 中 高 档 价位 、 中大 面积户型
10、居 住 标 准要求提 升 房价增长率与GDP 增长率之比： 福州房价相对 合理 GDP 增 长快 于 房价 增 长 房价收入比： 中 高 档 客户购买能力 较强 福州 居 民 购 房 自有资 金 水 平 高 市场调研分析 金山橘园洲地块项目 调查数据显示 1供求市场分析 未被满足的市 场空间 2 未被满足市场空间 居民对中高端住宅的实际购买力较强 占六成以上消费者希望购买130平方米以 上的住宅 有50%的消费者认为房价走势会平稳上升 近70%的消费者计划购房 市场调研分析 金山橘园洲地块项目 客户市场需求 分析 区位 类型 环境 档次 文化 建筑风格 配套设施 户型 装修标准 价位 商业物业
11、 付款方式 信息来源 客户资料 需求总结 繁 华地段、 交 通 便利 、 文 化 政 治或商业中心 多 层 、 小 高 层 、 高 层 、 联排 、 独栋 无 污染 、 较好的景观 、 安静 、 私密性好 中 高 档 、 高 档 舒 适 、 高 尚 、 恬 静 、 优 雅 、 富 有情趣 中 式 、 欧 式 、 拉 丁美洲式等 超 市、 银 行 、 托 儿所 、 幼儿园、 美 容 健身会 所 、 运 动场馆 两 房以上、 错 层 、 复 式 、 别 墅 中 高 档 装 修 、 高 档豪华装修 单 价 3 000元/ 平 方米以上或总价40万以上 项目分析及定位2 本项目分析分析 项目定位 项目
12、分析定位 金山橘园洲地块项目 项目定位3 项目竞争力 分析 2 项目地盘分析 1 、 区 位2 、 景 观 3、 形 状4、 配 套 1本项目分析 项目分析定位 金山橘园洲地块项目 项目定位3 项目竞争力 分析 2 项目S.W.O.T.分析 1本项目分析 1 、 优 势2 、 劣 势 3、 机 会4、 威 胁 优势优势-Strength 区位：金山板块中心 交通便捷： 三环路与浦上大道 交 界处，浦上立 交桥旁 景观：金山公园与乌龙江湿地 公园中间，紧邻乌龙江 劣势劣势-Weakness 周边配套：不完善 居住环境：紧靠三环路，受影响 景观：乌龙江湿地公园开发不成 熟 机会机会-Opportu
13、nity 规划：重心 位置：两大公园，发展成稀缺 性高尚社区 文化：与大学城隔桥相望 威胁威胁-Threat 竞争板块：南江滨板块 竞争项目：中天金海岸、香江红 海园 项目分析定位 金山橘园洲地块项目 项目定位3 项目竞争力 分析 1 竞争性楼盘分析 2 本项目分析 楼盘名称 楼盘名称 规模 规模 定位 定位 入市时间 入市时间 是否为竞争性楼盘 是否为竞争性楼盘 中天金海岸 香江红海园 南国金辉 中融爱琴海 丽景天成 融信第一城 江南名城 金汇豪庭 名城港湾 长滩美墅 兰庭西江月 福禄坊 具 有一定规模，定位在中 高 端 客户 、 中 高 档产品，入 市 时间在05年下半年或 陆续 推 出
14、的楼盘为本项目的竞争性楼盘 项目分析定位 金山橘园洲地块项目 项目定位3 项目竞争力 分析 1 项目竞争力优势 2 本项目分析 空 中别墅式住宅 本项目竞争力优势 竞争性楼盘对比 本项目竞争力优势 竞争性楼盘对比 园林设计将借景造景，独具一格 户型将全方位考虑人性化设计 主要类型为联排、 叠加及高层空中 别墅式住宅 产品现代、生态特色将非常鲜明 小区互动性商业广场全部为小区 住户服务的配套型商业 具有竞争性的楼盘多欧式或地中 海风情的建筑或景观，产品差异 性不大，可选择性较多 别墅户型面积大，只会吸引纯粹 的高端客户 高层住宅不多，特色不明显 统一的步行商业街，形式单一 项目分析定位 金山橘园
15、洲地块项目 项目定位 2 项目竞争力 分析 1 项目市场定位 3 本项目分析 1 、 中 高 档住宅 2、 部 分 为 高 档 豪华住宅 3、 少 部 分为时尚商业型物业 商业 住宅 地块 特征 缺少 与住宅 区相配 套的商 业 市场需 求具有发 展潜力， 特色产品 不多 没有建设大 型商业中心的 条件 周边 多住宅 区 紧邻两大 公园，分成 两块 保 健、休 闲、餐 饮、商 铺 高尚 居住区 配套 商业广 场 时尚 商业广 场 本项 目定位 紧邻金 山公园 项目分析定位 金山橘园洲地块项目 项目定位 2 项目竞争力 分析 1 项目客户定位 3 本项目分析 1 、 住 宅 目标客户 2、 商
16、业 目标客户 边缘客户群 次级客户群 核心客户群 项目分析定位 金山橘园洲地块项目 项目定位 2 项目竞争力 分析 1 项目物业定位 3 本项目分析 住宅：双拼、联排、叠加和高层（空中别 墅）相组合的别墅群 商业：与本项目居住别墅群相匹配的体验 式参与式的风情商业街 高尚、现代的生态园林居住空间 项目分析定位 金山橘园洲地块项目 项目定位 2 项目竞争力 分析 1 项目功能定位 3 本项目分析 居住 商业 尚城名墅 高尚生态园林别墅式居住区 项目形象定位 项目各项规划建议3 项目规划设计建议 物业管理及职能化建议 项目分析定位 金山橘园洲地块项目 物业管理及 智能化建议 2 开发模式建议 1 、整体布局 、 分期开发 2、 景 观 园林先
