[房地产]镇江市房地产-市场调查报告

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1、 0 镇江市房地产镇江市房地产 市场调查报告市场调查报告 1 目录目录 前言 一、市场调查的目的 二、调查方法 第一章 镇江市概述 一、 镇江的概况 二、 城市的规划 第二章 镇江市房地产的总体研究 一、 市房价情况 二、 房价上升的原因 三、 房价的走势分析 第三章 镇江市二手房市场调查 第四章 镇江市期房市场调查 第五章 镇江市市场供给、需求分析 总结 2 前言前言 一一 市场调查的目的市场调查的目的 了解镇江的房地产信息，掌握市场的需求状况，并做出 比较客观的科学分析。以润州区为中心，走访全市各大楼盘， 以大盘、周边较近的楼盘为重点，并在一定程度上了解镇江 楼盘供求、价位及前景。 二二

2、调查方法调查方法 扫街：针对城南映象周边竞争项目、配套进行实地了解，并 做下记录，不但熟悉地理位置，而且还可以得到第一 手资料。 资料收集：通过政府及房产界的朋友收集镇江市房地产的有 关情况。 楼盘的调查：对镇江的楼盘进行全方位的调查。 第一章第一章 镇江市概述镇江市概述 一一 镇江的概况镇江的概况 镇江市处于江苏省西南部， 长江下游南岸。 东南接常州 市，西临南京市，北于扬州市、泰州市隔江向望。全市土地 总面积 3848 平方公里，镇江市地处沪宁工业带、长江和京 杭大运河十字交汇点， 具有发展基础工业所必需的港口、 交 通、能源、水利、用地及城市依托等优势条件。经江苏省政 3 府批准，镇江城

3、市性质为：国家历史文化名城，长江下游重 要的港口、工贸、风景旅游城市。1978 年，镇江被国务院 列为对外开放城市；1986 年，镇江港经国务院批准对外开 放；1986 底，镇江被国务院列为第二批国家历史文化名城； 1988 年，被国务院列为沿海经济开放区。 全市户籍人口 267.13 万，市区人口 100.04 万，其中非 农业人口 59.73 万人，农业人口 40.31 万人。2002 年，全市 完成国内生产总值 561.19 亿元，人均实现国内生产总值 21030 元，城镇居民可支配收入 9451 元，农民人均纯收入 4718 元。第一生产业 34.72 亿元，第二生产业 313.25

4、亿元， 第三生产业 213.22 亿元。 二二 城市的规划城市的规划 城市规划以“争创一流业绩，实现跨越发展”为目标， 以社会测评为契机，高起点科学规划，高标准严格执法，高 质量为民服务，完成年度各项任务。2003 年城市建设规划 设想，确定以构筑“三条发展轴” （沿江发展轴、城东发展 轴、城西发展轴）为重心的 2003 年城市建设新思路，全面 拉开镇江城市框架， 为镇江向较大城市和特大城市发展奠定 坚实基础。树立规划对城市建设的指导作用，强化规划的技 术权威地位，被市领导赞誉为“品位高、手笔大、工作细” 。 围绕市政府为民办实事要求，着重抓好南徐路“生态大道” 规划设计、长江路三期工程设计、

5、解放路高架桥工程规划、 4 大西路街景改造规划、西荷花塘片区改造规划、火车站广场 改造和中山西路、解放北路、电力路等 12 条城市干道整治 出新等设计项目 430 余项，其中火车站广场、市地税局办公 楼、 健康路、 体育馆周边出新改造等被市领导成为经典之作。 进入新世纪，镇江市政府依据省政府提出的“做强、做 大、做优、做美”的要求和城市化推进战略，对镇江城市总 体规划进行了重新修编，将原先的沿江“一”字型发展为向 沿江路“T”字型发展，中心城由原先的“一城两区”修改 为“一城两翼” 。 所谓中心城 “一城两翼” 的规划结构， 包括主城、 东翼、 西翼。 主城：北起长江，南至西麓水库，西起润扬大

6、桥接线， 5 东至横山风景区，构筑“山、水、城”的城市空间框架， 强化城市中心的服务功能。 东翼：主城以东地区，由谏壁、化工区和大港组成。 重点为建设基础产业及配套一定规模城市生活区。 西翼：主城以西地区，由龙门和高资组成。重点为 建设基础产业带、区域物流产业中心及配套城市生活区。 6 7 第二章第二章 镇江市房地产的总体研究镇江市房地产的总体研究 一市房价情况一市房价情况 近几年来，房价上涨较快，增长幅度偏高。2001 年至 2003 年每年上涨幅度都达到两位数，市区商品房每平方由 2001 年的 1647 元/平方米到 2003 年的 2193 元/平方米，每 平方米平均上涨 546 多元

7、，有的地区每平方米上涨近千元。 镇江市房价总体水平来看低于南京、苏州、常州和无锡，是 沪宁线上最低的， 基本与扬州相接近， 也低于全国平均水平。 二房价上升的原因二房价上升的原因 a) 土地市场化运作，牵动了价格不断上扬。作为影响商品房 价格重要因素的土地，其使用权出让，由协议出让变为挂 牌竞价和拍卖竞买后，地价大幅上扬，土地市场化运作使 房产开发成本大幅增加，牵动房价上扬。 b) 新材料和结构变化，拉动建安成本上升。现在新建材的运 用和住房结构的改善，使建筑安装成本上升，目前许多开 发公司采用新型环保建筑材料，砖混结构改为半框架、全 框架、异性框架结构，加大了钢筋混泥土的使用量。加之 近年来

8、主要建筑材料的价格在原来的基础上上涨了近一 倍，钢材价格由 2000 多元/吨上涨到 4000 多元/吨。 c) 配套设施的完善，带动了房价的上涨。近几年建造的商品 房，改变了过去基本没有绿化、建筑小品等现象，在小区 8 建设中市政府对绿化有了明确要求，开发商为提高小区品 位，建设了亭、台、楼、阁，有的投入现代科技，实现小 区智能化管理，给小区赋予了个性化、公园化、现代化的 内涵。这些配套的费用均增加了房价成本的支出，带动了 房价的上升。原来水、电、气、道路、绿化、路灯等公共 配套设施和附属 140-180 元/平方米，而现在增加了景观、 会馆、学校、幼儿园、智能化管理设施费用达到 300-4

9、00 元/平方米。 d) 城市建设的发展和拆迁量的增加，加大了住房的需求量。 按市场经济供求理论讲，当供大于求时价格下降，当供小 于求时价格必定上扬。近几年来，镇江城市建设规模每年 投入 100 亿元，每年拆迁近 100 万平方米，拆迁量明显加 大，加之货币化的政策的实施，增加了城市拆迁安置所带 来的住房需求，买房的人急剧增加。一些准备 4-5 年再改 善住房条件的家庭，由于房屋拆迁所迫，加入了住房购买 群体。加上一部分家庭卖老房购新房，以小房换大房的情 况不断出现，还有，城市规模框架的拉大，城市化水平的 不断提高， 城市人口不断增加， 新增住房需求也不断上升。 因此，虽然住房成本上升，房子比

10、过去贵了，但由于住房 需求旺盛，必然带来房价的上升。 e) 金融政策的支持，提升了购房需求。由于近几年来购房贷 款政策的灵活，促进了老百姓购房的积极性，提高了购买 9 力。 现在普通老百姓中流传着 “用明天的钱， 圆今天的梦” 的说法。花不多的钱能够享受现代家居，改善居住环境， 提高生活品质，提前消费成为必然。加之一些老百姓对房 价仍会继续上升的预期， “买涨不买跌”的消费心理，也 增加了购房需求量，甚至少数开发公司出现了排队买房的 现象。 另外，近两年市中心一类区域地段的开发量在增加， 例如：中山东路、长江路上，仅四牌楼地段就有三家开发 公司相继开发。房价均在 3000 元/平方米以上，在一

11、定程 度上也拉动了房价总体水平的上升。 三三 房价的走势分析房价的走势分析 根据目前市房地产市场发展现状及当前宏观经济调控政 策，我们只积极看待房地产的发展，冷静和理性看待市房地产业 的下一步走势。综合分析：总的来说房地产价格爆发型增长期已 经过去，已进入调整型的适度增长期。近期房价仍有一定上升空 间和理由。但是，也存在一些对房价上涨带来的抑制因素，关键 取决于房地产市场供求状况。如果供不应求，价格必然上扬；如 果供过于求，价格会有所回落。 今后造成房价上升的主要原因： 1. 从硬性成本来看，房价必然会有一定的上升。近三年来， 房地产开发经营出让的土地总量和出让总金额都在呈翻 10 倍增长趋势

12、，仅 2004 年上半年经营性用地市场出让总量、 收取土地出让总金额和规划总面积都已接近 2003 年全年 水平。众多外地开发单位参与土地拍卖，地价居高不下。 房地产开发品位不断提升，楼盘品质越来越高，住宅小区 环境越做越好，住宅户型越建越合理，住宅小区配套功能 越来越齐全，住宅科技含量越来越多，住宅产业化程度越 来越高，从而建设成本越来越大，房价上涨在情理之中。 2. 土地实施宏观调控，暂停农用地转非农建设用地审批。新 批用地越趋紧张，土地竞争越加激烈，土地价格会再度上 扬。 3. 土地实施宏观调控后，导致房地产开发用地只能用城市存 量建设用地，拆迁量大，拆迁评估市场化运作后，导致拆 迁难度

13、加大，拆迁成本加大，也加大了房地产开发用地的 成本。 4. 金融紧缩政策，要求房地产开发项目贷款的企业自有资金 比例从 20%提高到 35%， 要求开发商具有较高的开发资质 和信用等级，提高贷款准入门槛，将会使一些小开发公司 合并、收购，淘汰出局。势必造成开发公司减少，开发项 目减少，商品房开发供应量减少，有可能推动房价继续上 涨。 今后造成房价下降的原因： 1 土地不仅要看新增量还要卡存量，据有关部门统计今 11 年商品住宅竣工面积比上年将与大幅上升，预计达到 100万平方米， 明后年商品房住宅竣工面积均会在100 万平方米以上。 2 宏观调控政策影响，城市建设规模缩小，原定城市建 设每年

14、100 个亿、 拆迁 100 万平方米的计划有所缩减， 这部分购房主要群体也随之减少。 3 由于拆迁政策的改变， 拆迁难度加大， 拆迁速度放慢， 拆迁人数减少，也减少了购房需求。 4 随着城市建设用地面积相对缩小，房地产开发难以形 成一定的规模，小区相关配套设施难以完善，房屋品 位和环境质量会有所降低，价格也会有所下降。 5 老百姓等待观望预期心理不容忽视。同前一阶段房价 上涨时一样， 老百姓 “买涨不买落” 的习惯预期心理， 一旦房价有所回落，购买力会更加有所下降，市区二 手房价格有所回落也是一个信号。 综上所述：土地供应量减少，而拆迁量也相对减少。因此房 价是涨是落，关键在于市场供求决定。

15、但我们认为由于开发成本 的上升、居住环境质量的提高，房地产价格的稳步上升是情理之 中，它对房地产健康发展，改善居民居住环境和居住质量，带动 了城市建设的发展和相关产业的复苏， 使房地产业逐步进入一个 正常调整期都是有着积极的影响。 相反， 房地产成本的硬性上升， 12 而由于宏观调控和需求量变化带来房价的被动下降， 也会导致房 地产开发单位人为剥减公建配套规模和档次， 降低房屋质量的负 面影响，也不利于城市建设和相关产业的发展。 第三章第三章 镇江市二手房市场调查镇江市二手房市场调查 镇江市的二手房房价随着期房价格上涨， 也是逐步上涨， 但 是由于大市场的影响，成交量比去年同时期减少了一半左右

16、。最 近我们对润州区的刚交付不久的二手房做了一次比较系统的调 查,润州区二手房的均价在 2500 元/m2左右，调查的楼盘主要包 括有：竹林山庄、润州花园、百盛家园、金湖花园、镇扬小区、 中山西苑、朱方花苑、山林苑、月亮花苑、三茅宫等。 竹林山庄均价:2558 元/m2 车库 1500 元/m2 润州花园均价： 2700 元/m2 车库 1700 元/m2 阁楼 1200 元/m2 百盛家园均价:2390元/ m2 车库1400元/ m2 阁楼1500元/ m2 金湖花园均价:2500 元/m2 车库 1350 元/m2 阁楼 1100 元/m2 镇扬小区均价:2100 元/m2 车库 1300 元/m2 中山西苑均价:25