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1、第一篇 市场部分第一篇 市场部分 一、一、2001年整体市场简介年整体市场简介 2001年上海房地产市场全面复苏，开创了上海房地产市场 新局面。各项指标都较前一年有较大增长，体现房地产市场的 春天已经来了。投资与消费同步增长，高位运行；供应量和需 求量基本平衡；市场规模稳步放大，市场结构继续改善，初步 形成了增量和存量联动、销售与租赁并举的市场格局。 二、区域市场简介二、区域市场简介 九亭九亭 从九亭近年楼市的发展情况来看，主要是依托了其交通的发展。目 前松沪路是其通往上海市区的主要交通干道，未来轨道交通R4线将在 此设一站点。此外，与其相邻近的七宝地区的日益成熟也为该地区的 房地产开发带来了
2、良好的发展机会。 目前本区域尚属于房地业起步阶段，项目开发量不多，多以独立、 联体别墅及低密度的多层住宅为主，联体别墅的价格在5000元/平方米 左右，独立别墅在5500元/平方米左右，多层约4000元/平方米。 房地产业是七宝镇大力发展第三产业的主要内容。92年以来，七宝镇规 划了8000多亩土地用于房产开发，建成的各式小区有万科城市花园、大上海 国际花园、古镇名邸、东方花园等。 由于几大楼盘的成功落户与运作，七宝的房地产业已日趋成熟，各大社 区配套相当成熟完善。该区域商品房多以多层、小高层为主，优质社区均价 在5500元/平方米左右，普通住宅小区的均价为4500元/平方米。 七宝七宝 宝
3、漕 路 沪青平 公 路 沪 淞 公 路 七 莘 路 沪 闵 路 沪 杭 高 速 外外 环环 线线 规规 划划 中中 环环 线线 内内 环环 线线 上海南站 虹桥机场 市中心 七宝镇七宝镇 九亭镇九亭镇 延 路 安 第二篇 项目部分第二篇 项目部分 一、项目简介一、项目简介 上海奥林匹克花园占地约63余万平方米，项目分5期开发建设， 绿化率达到50%以上。项目位于上海松江区九亭镇，沪松公路与涞 亭路的交界处，南濒沪松公路，东临涞亭路，西近新漕泾河，北与 新规划的镇区道路为邻。其距上海市中心14km，到虹桥国际机场 仅8km。整个小区成南北方向分布，长宽分别为1340米和470米。 沪 淞 公 路
4、 漕 宝 路 沪 青 平 公 路 七 莘 路 道 河 九亭镇 规划R4线 二、项目定位二、项目定位 市场定位：市场定位： 具备明显的市场差异性，优质、低价的高性价比产品、独特生活理 念的倡导以及满足最为广泛的客层需求，决定了本项目的市场导向性定 位。 客户定位：客户定位： 项目定位人群是不满自身亚健康状态者，追求时尚生活方式的中青年、 海外归国人士、喜爱体育运动或者从事体育运动专业（含退役）人员等。 “科学运动，健康生活”是奥林匹克花园倡导的基本生活模式，运动 与生活是产品规划设计中需重点解决的矛盾及其统一之问题。配置小区 生活的硬件设施，通过科学运动关注健康去提升生活质量是产品理念设 计的核
5、心。上海奥园在继承“复合地产”的基础上，充分尊重“海派文 化”的消费心态，在产品功能上进行了创新和提升，更贴近了上海人的 生活理念。 产品定位：产品定位： 三、项目特点及优势三、项目特点及优势 （一）项目特点（一）项目特点 倡导一种具有丰富的思想内涵和强烈个性的健康型、运动型科学 生活方式。 （二）项目优势（二）项目优势 1、复合主题地产理念与连锁开发模式 2、基于强大品牌管理系统的核心竞争能力 3、产品自身优势 五期 四期 三期 二期 一期 商业街 运动会所 小学及公建 主干道 支路 幼儿园 四、规划四、规划 w 以运动为纽带强化交往空间以运动为纽带强化交往空间 根据五期不同的主题，在作为项
6、目主轴的绿色长廊旁侧，设置或以水面或以 绿化或以运动场作为主体的小区中心，强调家庭式运动的连贯性和互动性。 所有体育（健康）设施均以社区居民的参与性为主，观赏性为辅。 w 突出建筑层次的变化和动感，创造丰富的建筑轮廓线突出建筑层次的变化和动感，创造丰富的建筑轮廓线 在五期的开发中，一、二期以低矮式多层为主，三、四、 五期以多层为主，并适当配置小高层，整个小区的建筑形成南 低北高的趋势。 五、户型设计特色五、户型设计特色 住宅平面设计强调居住的健康性。住宅平面设计强调居住的健康性。 所有住宅朝向均控制在南偏东或偏西23度范围之内，为上海地区最佳朝向。 所有单元均为一梯两户，保证所有户型均有南北两
7、向居室，达到了引夏季自 然风入室的良好效果。 单元入口均设较大的门厅，大大提升了整个小区的管理与居住品味。 平面设计面积恰当、房型合理、组合良好，做到动静分区、干湿分开。 户内以客厅为公共活动中心，餐厅为临窗或临阳台，并与客厅通过0.45米 的高差变化，既相互通透，又相对独立；客厅均设于南向，并以大面积落 地窗与朝向景观阳台连通，将户外绿色导入室内，做到室内外空间的分层 次渗透。 各户型主卧室均保证14平方米以上，除A型外，各户型均设专用卫生间。 A型型 （房型配比：（房型配比：19%） 建筑面积：77.2M2 采用半开放式厨 房，使得原有两 个较紧凑的小空 间形成一个互通 的大空间 布局紧凑
8、， 但具备简单 居住功能 合理缩 小面 宽，完 全满 足使用功能 东 西 错 层 ， 使 得动 静 分 区自然天成 B型（房型配比：型（房型配比：13.5%） 建筑面积：88.4M2 客 厅 、 主 卧 、 次 卧 全部朝南 不到90平米的两 房中，却能设计 出双卫，其优秀 的房型设计可见 一斑 南北双厅相 错，设计独 特 B型复式（房型配比：型复式（房型配比：4.5%） 建筑面积：151.9M2 客厅挑空6 米 朝 南 大 露 台 C型（房型配比：型（房型配比：35%） 建筑面积：105.5M2 通过两层相错 有效实现 动静分区 转角低台凸窗+小竖窗更大 面积增加采光与景观效果 1.5平米嵌
9、入式储藏空间 C型复式（房型配比：型复式（房型配比：6%） 建筑面积：165.5M2 旋转式楼梯 进入式衣柜 D型（房型配比：型（房型配比：22%） 建筑面积：165.5M2 设有专用 更衣室 建筑面积：119.6M2 超大面宽主卧 另设观景小阳台 竖窗加花槽 一期房型分布图 住宅立面设计以楼为单元，使建筑单体具有更完整的形体 美感，大大丰富了整个社区建筑形象。 六、建筑六、建筑 所有住宅顶层均配置 格栅成为小区独特的屋 面，既创造出富有变化 的轮廓，同时也保证了 顶层居室的隔热与防水 功能。 住宅主立面彩用全玻 璃的凸窗与纤细的金属 栏杆作造型要素和小区 的整体格调取得一致。 既创造了住宅立
10、面的细 腻变化，又使室内空间 得到延展。提供给室内 的宽大舒展窗台，使光 影变化多端。 外墙装饰材料均采用高级外墙涂料，勒脚采用真石喷涂漆。 非洲崛起 大洋彼岸 美洲风情 欧洲集锦 亚洲雄风 主景观带次景观带 景观主题景观主题 一期 主题景观 七、景观七、景观 w 以奥运精神为中心，营造主景观带以奥运精神为中心，营造主景观带 w以奥林匹克体育文化精神全面组合整体效果以奥林匹克体育文化精神全面组合整体效果 w 开拓河滨绿带，营造次轴景观带开拓河滨绿带，营造次轴景观带 w 界定小区景观空间，强化社区归属感界定小区景观空间，强化社区归属感 w 以“绿”轴为营造小区景观之纽带以“绿”轴为营造小区景观之
11、纽带 w 结合周边地形，充分调动河水的造景功能结合周边地形，充分调动河水的造景功能 八、营销模式八、营销模式 w 切准项目目标客户，锁定项目主题，进行强势媒体推广切准项目目标客户，锁定项目主题，进行强势媒体推广 上海奥林匹克花园锁定的目标客户群体为年轻人，针对年轻人的心理 需求以及项目的运动主题，进行前期强势媒体发布，所造成的轰动效应也 是前所未有的。其在各大电视台、报刊的连续性、轰炸型广告发布，所造 成的舆论联动效应为期后期的成功推广与销售奠定了非常强有力的媒体基 础，同时也铸就了它的品牌效应。 w 项目亮点的先期突出，使项目主题概念实体化深入人心项目亮点的先期突出，使项目主题概念实体化深入
12、人心 “奥园”营销模式最大的特色便是代表项目主题的运动城先期落成，是运 动概念非常形象具体的展示客户面前。 w “开盘”即“封盘”“开盘”即“封盘” “奥园”首次开盘即造成了三天三夜排队抢购的轰动效应，首次推出楼盘 一次性全部预定，这在当时还是绝无仅有的，这一现象主要缘于前期的成功 的强势媒体轰炸与客户引导。 九、新技术应用九、新技术应用 采用新型砌筑体系 隔断体系 外墙保温隔热技术 屋面保温隔热技术 门窗节能技术 中水回用系统中水回用系统 厨卫一次性精装修厨卫一次性精装修 十、销售业绩及社会影响十、销售业绩及社会影响 销售业绩销售业绩 上海奥林匹克花园项目从2000年9月开始实施，2001年
13、7月上 海奥林匹克花园首期的400套精装修房一经推出即告售罄。而继 后推出的800套在3日内即被抢购一空，两度开盘均引起市场的强 烈轰动，再一次见证了“奥园要抢才能买到”的实力。二期工程 去年9月开始动工，于今年五月开始销售，现开盘均价比首期开 盘增长1700元/平方米。 1、区域地价的大幅涨升、区域地价的大幅涨升 根据2001年度年初和年末资料统计，该区域的土地价格涨幅为80%。 2、引导居住意识的改变、引导居住意识的改变 为人们居住习惯的改变起了良好的导向作用。 3、推进住宅产业现代化、推进住宅产业现代化 中水回用、住宅精装修等产业化成套技术的应用大大提高了住宅的 科技含量和附加值 。 社
14、会影响社会影响 十一、总结点评十一、总结点评 成功之由成功之由 1、准确的市场定位与媒体推广，形成强势舆论效应。、准确的市场定位与媒体推广，形成强势舆论效应。 奥园生活方式的成功诠释 奥园品牌概念的成功诉求 运动城的先期落成 小区免费班车 2、大盘概念、大盘概念 在2000年，房地产竞争还没有如今这般激烈，一个大盘概念的导入，也在相 当程度上成全了奥园的成功。 3、未来发展前景、未来发展前景 依托七宝的成熟区域规划、未来轨道交通R4线的贯通以及众多大型开发公司 至此圈地盖楼，其区域市场发展前景较为乐观。 4、房型及总价的绝对优势、房型及总价的绝对优势 房型设计，紧凑但功能布局相当合理，内部空间流畅、动线灵活。由于单体面 积较小、加之在当时市场上还较为稀缺的全装修房配置，其总价优势显得尤为凸 显，甚至掩盖了其地理位置带来的劣势。 缺憾之处缺憾之处 商业街形象与整体形象定位存在差距，内部配套品牌需跟进 目前交通仍存在较大问题 周边大环境现阶段感觉极差
