合正中央原着多种经营方案

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1、 合正中央原著 合正中央原著 装修垃圾清运承包方案 装修垃圾清运承包方案 深圳市清洁服务有限公司 二 0 一二年五月十一日 深圳市清洁服务有限公司 二 0 一二年五月十一日 为客户创造价值， 用服务赢得人心， 物业管理企业进驻小区的主要目的， 是为业主提供优质的管理和服务， 最终使业主的物业得到保值和增值。 装修 管理是物业管理服务中的一项重要内容， 特别是对于项目的物业管理前期装 修垃圾的清运又是其中很重要的一环。 我公司具有多年和房地产企业及物业企业合作进行装修垃圾清运的经 验，我公司制订了一整套操作流程和规程，并通过与物业公司充分的沟通， 能够按照项目的实际要求开展清运工作， 从最大限度

2、上积极配合物业公司的 管理工作，维护小区的环境卫生和小区的形象，为广大业主营造一个优美、 干净、 整洁的卫生环境， 确保中央原著物业管理方能够获得良好的经济效益、 环境效益和社会效益，降低物业管理方面的管理复杂程度和管理成本。 针对合正中央原著项目在项目管理前期的物业服务和管理工作提出的 要求， 我们经过与物业企业的沟通， 结合项目的实际情况制定了切合实际情 况的装修垃圾清运方案， 达到三方三赢的局面和效果， 并期望在更多的方面 与贵公司进行合作。 一、关于开展装修垃圾清运合作的设想及策划 一、关于开展装修垃圾清运合作的设想及策划 服务和管理不只是概念炒作、 生搬硬套， 更不是不思创新、 墨守

3、成规, 应 该结合项目本身的特点与要求， 科学、 客观地进行多种经营开展的设计和策 划， 因此我公司在与贵公司各部门协商一致的情况下， 度身定制出中央原著 项目开展装修垃圾清运的服务及管理模式， 以期通过踏踏实实地抓好每个装 修垃圾清运的服务和管理细节， 高效组织开展管理工作， 切实维护中央原著 项目秩序与环境， 充分展示中央原著良好的项目和管理形象， 为中央原著项 目前期装修管理工作提供支持和服务。 我们拟定的初步装修垃圾清运的服务及管理设计和策划服务于以下目 标 1. 全面配合中央原著的物业基础管理工作正常运行，满足项目实现全 面环境和秩序管控，秩序与环境得到有效维护； 2. 服务和配合中

4、央原著的前期物业管理工作,为中央原著的广大客户 维护小区的环境卫生和小区的形象，营造一个优美、干净、整洁的 卫生环境。 3. 见微知著通过装修垃圾清运工作的良好开展，为提升中央原著高品 味住宅区的形象和档次， 为深圳市合正房地产集团有限公司的良好 社会形象的提升贡献一份力量。 一）认识与定位 1、项目概况：中央原著是由深圳市合正房地产集团有限公司投资开发，中 央原著，是一座以高层,别墅为主，建筑面积：190357.0 平方米的高档住宅 区。整座小区建筑形象现代、壮观，地理位置极佳，楼宇机电设备先进，配 套设施完善，和国际水准全面接轨，是深圳市高档住宅小区的代表之一。 2、服务需求 中央原著开展

5、多种经营的总体要求是： 引进有良好信誉、知名的各类服务供应商，提供有序、便捷、质优 价廉的服务，降低可能发生的质量纠纷； 全面配合物业管理机构的管理服务， 使各类供应商能够尽量纳入到物 业管理体系中去； 在管理前期提供装修、垃圾清运、小五金、合金门窗等服务，全方 位满足中央原著客户的需求。 3、客户分析：中央原著客户群体主要高层次客户为主，普遍素质非常 高、眼界宽广，法律观念和维权意识较强，对服务需求期望值也非常高，对 环境、文化、环保、信息方面的要求与一般客户群体有所不同，存在需求多 样和高层次化，而客户要求便捷、舒适、有序、整洁、环保，这些与类似高 档住宅区注重的尊贵气氛相一致， 因此对装

6、修垃圾清运方面开展的服务提出 了高要求和高标准。 4、项目定位 中央原著项目整体形象定位是：尊贵、高挡、环保、便捷、舒适 现代 展示现代化、国际化的高档住宅小区的形象。 高挡 引进高层次的装修供应商，提供高档次的装修管理和服务。 环保 树立注重小区环保的文化内涵和社会形象。 便捷 现场提供装修、小五金和合金门窗等服务，全方位满足客户 的装修需求。 舒适 营造整洁、宽松、明快的办公场所和环境。 5、合作业务 根据中央原著的项目要求和特点， 我公司将与贵公司在装修垃圾清运方 面进行合作并且可以延伸到其他方面开展合作。 6、指导思想、合作模式、合作承诺、奖罚惩措 1）指导思想：真诚合作、专业保障、长

7、远承担 真诚服务 重点体现我公司尊重客户、全心服务的良好风格，重承诺、 讲道德、守信誉，注意及时沟通和协调，真诚为中央原著的广大客户提供高 水准专业服务。 专业保障 展示我公司“敬业、服务、创新”的企业精神，组织引进具 有良好信誉的专业供应商，提供优质的服务和产品。 长远承担 注重合作的即效性，更着眼于合作的长远前景和综合效益， 力避急功近利、华而不实和短期行为。 2）合作模式：我公司将采用物业管理行业最常用和行之有效的模式， 并在物业管理实践取得显著效果的方式， 与贵公司签订装修垃圾清运合同或 协议， 制订和采取完善的管理措施并按照合同和有关方案的内容开展中央原 著项目装修垃圾清运服务 3）

8、合作承诺 1、认真履行合作合同或协议，全面配合和支持物业管理机构的管理工 作，遵守国家有关的法律、法规和物业公司的有关规章制度。 2、按照国家有关法规对所经营的产品和提供的服务提供质量保障，尽 量杜绝发生质量纠纷，不给物业公司的管理工作增加负担和麻烦。 3、按照物业公司的要求提供必要的服务，并全面服务配合于物业公司 的管理目标，力争实现四个满意： “质量满意、行为满意、形象满意、环境 满意” 4、贵公司有权利对我公司的装修垃圾清运工作作出指导、监督，指装 修垃圾摆放的地点和垃圾车辆清运的进出路线， 给我公司有关人员办理出入 证，对没有证件的人员进行检查管理，维护贵我双方的正常利益 二、装修垃圾

9、清运实施方案 二、装修垃圾清运实施方案 一）管理方式 企业全面支持系统：企业全面支持系统：我公司将采取科学分工、职责落实、相互协作 a.我公司在确立与贵司合同关系后，将按合同条款要求的合理安排各 项工作； b.我公司相关部门将根据项目垃圾清运的目标和要求及合同的约订为 项目提供垃圾清运服务； c.我公司的品质管理部门也将开始定期对我司员工提供的服务进行检 查和了解，确保达到贵公司的要求和标准，并对存在的问题督促进行整改； d. 我公司管理人员也将按照合同和贵公司的要求加强现场 1、根据工作开展的要求建立如下垃圾清运人员组织架构： 人员安排及组织架构说明： 安排现场管理人员 1 名专门负责中央原

10、著项目的垃圾清运工作； 清运工若干名，负责垃圾的装卸工作，并在垃圾装上车后及时清理现场 地面，确保现场的干净整洁； 车辆驾驶员 3 名，负责车辆驾驶和协助垃圾装卸； b. 内部运作流程： b. 内部运作流程： 物业管理处物业管理处 现场管理人员 2 人现场管理人员 2 人 车辆驾驶人员 3 人车辆驾驶人员 3 人 清运工若干人清运工若干人 公司经理公司经理 现场主管 1 人 现场主管 1 人 物业管理处拟建立以客户服务机制为重点的物业管理服务体系。客户 服务部是管理处的指挥调度部门及信息枢纽，24 小时保证所有服务需求及 投诉建议均可及时汇总、处理。而管理处所有需要公布的管理服务信息亦 通过该

11、部反馈给业主、客户。设立服务部并强化其指挥、协调功能是提高 服务效率的有力措施。 泰邦科技大厦管理处 24 小时担负统一指挥、协调工作，管理处各操作 部门处理日常管理客户和紧急事项。 泰邦科技大厦管理处实行 24 小时值班制，实行 A、B 角的制度授权， 在事件处理中可代行管理处主任职责，以确保工作效率，提高服务品质。 坚持每周工作例会和每天工作早会，一般问题不过夜。 2.0.2.3 信息系统 2.0.2.3 信息系统 a. 泰业物业及各职能部门督促管理处及时收集客户意见、建议或投 诉，对工作中存在的问题及时改善。 b. 泰邦科技大厦管理处每月向泰业地产公司作正式汇报，提交管理 报告，并每季公

12、布管理处物业管理费收支情况，征询地产公司意见和建议。 c. 每半年在地产公司招商部门的组织下召开一次客户座谈会，广泛 了解客户对物业管理服务的意见和建议，同时要强化服务系统的及时改善 和有效沟通，最大限度地满足客户服务需求。 图 2.5 信息反馈及流程处理图 图 2.5 信息反馈及流程处理图 其它渠道 计算机信息系统客户意见调查客户 管理处员工 执 行 结 果 客户服务部门 反馈 相关部门和人员执行 跟踪 命令 泰邦地产公 司 d. 管理处员工日常征询客户意见是最重要的沟通渠道。 2.0.2.4 管理机制 a. 实行目标绩效管理制 2.0.2.4 管理机制 a. 实行目标绩效管理制 目标绩效管

13、理制就是将所服务项目的管理目标、经营目标、竞争性目 标以量化形式作为重要职责交托给管理处的领导集体，并赋予相应的权力， 同时，将目标的实现与领导集体切身利益（工资、奖金、岗位升迁）挂钩。 这种管理机制使管理处各级骨干责、权、利明确，在管理处与员工之间形 成事业和利益共同体，共同参与管理，共同承担压力，共同迈向成功。 b. 激励机制 b. 激励机制 物业管理强调在严格、量化、规范管理的基础上融洽激励机制。在泰 邦科技大厦泰邦科技大厦管理处，我们将通过三个方面建立激励机制。 事业激励 用物业公司确立的创建中国物业管理名牌企业发展目标。感 召人、吸引人，为广大员工创造团结协作、共创未来的工作环境和竞

14、争上 岗、优胜劣汰的发展空间。实行管理处各级岗位考核和聘任制，形成管理 处员工重事业、比业绩、靠真才实学求发展的良好风气。 量化目标激励 实行量化绩效管理和预算管理是物业管理处推动科学。 管理的重要措施和经验。管理处内部的量化绩效管理是将管理目标分 解成各 部、组分项目标，并以量化形式体现，使各部、组直至员工明确 个体指标，做到“千斤重担大家挑，人人肩上有指标” ，共同参与管理，推 动总体目标的实现。 效益激励 优秀管理机制的重要内容之一是分配机制。管理处在工资、 奖金分配体系中，采取季度、年终量化考评，体现多劳多得，严格兑现量 化绩效管理的奖罚措施，保持管理处员工队伍的优良素质和活力。 甚至

15、 c. 监督机制 c. 监督机制 管理处全体员工严格遵守道德标准、行为规范和员工守则。 每季度公布物业管理费收支状况，提交物业管理报告。 重视客户意见征询工作，发现问题及时跟踪解决。 高度重视年度客户意见征询工作，对发现问题彻底跟踪、解决。 一）垃圾清运管理组织架构图 图 2.6 监督机制图 图 2.6 监督机制图 管理效果、服务质量、物 业经济效益 组织行为 管理制度 收费标准 消防、治安、纳税等 委托管理合同规定的权力、 责任、义务 管理处人、财、物 资源，管理质量 社会各界、发展商、业主、 商户 监督 政府业务主管部门 监督 政府相关部门 监督 地产公司、经营商户 监督 物业公司及 绩效、预算 管理处运作的同时接受员工监督 甚至 二、环境主管岗位职责 二、环境主管岗位职责 （一） 负责对管理处环境卫生、绿化方面工作的管理。 （二） 负责对管理处保洁员、绿化员进行岗位培训，做好培训 记录。 （三） 负责管理处环境卫生、 清洁、 绿化工作进行检查、 监督、 指导，以及对保洁员、绿化员进行考核，并做好记录。 （四） 按有关规定和要求及时纠正、处理环境卫生、绿化方面 服务过程中发生的不和格现象，发现重大问题及时上报主 管领导。 （五） 协调处理关于环境卫生、绿化方面的投诉。 （六） 完成上级领导交办的其他工作。 三、保洁领班岗位职