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1、南通港闸区地块定位报 同策房产：2010年11 在一个供过于求的市场在一个供过于求的市场里里 寻找供不应求的机寻找供不应求的机会会 目录目录 区域客户调研PART 1 地块认知PART 2 南通概况PART 3 地块区域属性PART 4 市场容量分析PART 5 个案研究PART 6 定位导向PART 7 区域市场购房者的消费心理和习惯是怎样的？ 区域客户调研区域客户调研 PART 1 9.40% 24.60% 19.30% 42.60% 9.40% 24.60% 19.30% 42.60% 3.40% 0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00 3.40% 0.00
2、%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00% % 其他用途 炒卖 投资出租 为家人 改善型 首次置业 其他用途 炒卖 投资出租 为家人 改善型 首次置业 当地的投资需求一直较弱，市场刚需特征明显。 0.8% 自住 投资 它用途 45.50% 30.30% 4.80% 3% 10.80% 5.20% 0.40% 0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00% 45.50% 30.30% 4.80% 3% 10.80% 5.20% 0.40% 0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00% 先锋地区 开发区 狼山 观音新城 港闸区
3、新城区 老城区 先锋地区 开发区 狼山 观音新城 港闸区 新城区 老城区 说明新城区的价值已被市民广泛认可，行政中心和教育资源的南迁，科教文卫等 兴建，以及渐成气候的高品质住宅群，都对购房者的决策产生了巨大影响。老 善的配套和优越的地段以及价格的抗跌性仍然得到不少购房者的青睐 26.50% 45.70% 5% 7.80% 15.30% 0%10%20%30%40%50% 26.50% 45.70% 5% 7.80% 15.30% 0%10%20%30%40%50% 200M2以上 150200M2 120-140M2 90-120M2 90M2以下 200M2以上 150200M2 120-1
4、40M2 90-120M2 90M2以下 这预示着，南通楼市的需求有了一定程度的改变，从满足单个家庭基本居住需求 适度，这也同时改善型置业注重居住品质的要求相适应。 26.50% 20.50% 4.20% 5.90% 42.90% 0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00% 26.50% 20.50% 4.20% 5.90% 42.90% 0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00% 别墅 高层 小高层 电梯多层 普通多层 别墅 高层 小高层 电梯多层 普通多层 随着土地资源稀缺性逐渐凸显、地段容积率的提高，多层物业将越来越稀缺，因 小高层
5、物业的需求比例会更高。高层由于得房率低等原因，购房者倾向性不高 11.10% 39.40% 4.40% 5.30% 32.90% 0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00% 11.10% 39.40% 4.40% 5.30% 32.90% 0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00% 10000元以上 9000-10000元 8000-9000元 7000-8000元 7000元以下 10000元以上 9000-10000元 8000-9000元 7000-8000元 7000元以下 购房者预算单价的上涨，主要是由市场的客观形势所决定的，房
6、价的大幅度增长 被迫相应提高了购房预算。尽管有近1/3比例的意向购房者选择了单价7000元 但在市场上此价格段的产品不多选择余地不大 地块认知地块认知 PART 2 本案地块的位置、周边情况、地块现状是怎样的 本案地块 2010-10-22 拿地时间 商业、办公、居 住 地块性质 原自行车总厂及周边（城闸新路 北、通扬运河西 ） 地块座落 45.1718.093 建筑面积（万土地面积（万）号 起挂价（元/）楼板价（元/土地单价（元/）建筑密度容积率 地地块指标块指标 通吕运河通吕运河 所在地】 【市政府所在地】 案正处于几个热点区域 心的位置 区中心 北翼新城 老城区 新城区 纬二路 长平路
7、城闸新路 城闸路 通杨运河 纬二路 通扬运河 的一条道路，目前全 与本案仅仅相隔一条城闸 路，河流景观价值有限 临河道路，路西目前 迁工厂，地界表现有 塑。 路南为城市景观绿化预 论从地界展现还是从交通 来看，是本案项目周边最 售楼处的位置。 路 城闸路 城闸新路 北部比北部比邻邻 中部有一部分待中部有一部分待拆拆 通杨运河 北翼新城北翼新城 名流家居城 永兴商城 长航地中海花园 中港 永兴佳园 南憩亭大桥 港闸区崇川区（核心城区）城市界面对比港闸区崇川区（核心城区）城市界面对比 差异度类似于上海的闸北区和差异度类似于上海的闸北区和静静 本案所处的位置城市界面表现力相对较弱，有一定城乡结合的感
8、觉； 周边商业等级较低反映出周边的客层的等级也相对较低； 与崇川区的城市界面感觉差异较大； 结论： 南通是怎样的一个城市，经济发展水平如何，在长三角的城市地位怎样 PART 3南通概况南通概况 如东县如东县 如如皋市 通州区 南通市区 皋市 通州区 南通市区 海门市 启东市 海门市 启东市 南通市辖崇川区、港闸区、通州区、经济技术开发 个区，以及海门市、海安县、启东市、如皋市、如 县5个县，市人民政府驻崇川区。 1131191启 东 市启 东 市 7788544 合计合计 1021148海 门 市海 门 市 1431531如 皋 市如 皋 市 1081872如 东 县如 东 县 961110海
9、 安 县海 安 县 1271343通 州 区通 州 区 22134港 闸 区港 闸 区 67215崇 川 区崇 川 区 人口人口/万万人人面积面积/平方千米平方千米区区/县名县名 市市区，价值迅速提升区，价值迅速提升 城城区，市政府所在地区，市政府所在地 非主城区区域，城市界非主城区区域，城市界面面 处于起步阶段处于起步阶段目前配套目前配套 【市区人口 3小26分204.3镇江镇江 3小时 分2 0嘉兴嘉兴 2小时54分172.9扬州扬州 2小时26分130.9泰州泰州 2小时35分151.8常州常州 2小时26分126.2上海上海 2小时5分108.7苏州苏州 2小时34分141.5无锡无锡
10、 行车距离（公里）行车距离（公里）行车时间行车时间城市城市 3小时车程内小时车程内 大大缩短了大大缩短了南南 通与周边城通与周边城市市 的距离的距离 苏通大桥的通苏通大桥的通 10154元/平米10154元/平米 8748元/平米8748元/平米 7105元/平米7105元/平米 6869元/平米6869元/平米 5237元/平米5237元/平米 20186元/平米20186元/平米 5700元/平米5700元/平米 4704元/平米4704元/平米 4270元/平米4270元/平米 地级市2111.82南通28 副省级3275.00南京13 地级市3858.00无锡9 江苏GDP最高的城市，
11、中国GDP最高的地级城5700.85苏州5 中国第一个GDP过万亿的城市12001.16上海1 备注备注GDP值（亿元）GDP值（亿元）城市城市全国排名全国排名 南通房价处于长三角较高水平，房价和经济发展水平存在一定程度的倒挂南通房价处于长三角较高水平，房价和经济发展水平存在一定程度的倒挂 9 9年南通及周边各城市GDP排行情况年南通及周边各城市GDP排行情况 本地块区域地位如何，未来将面临怎样的竞争形势？ PART 4 地块区域属性地块区域属性 政府对于中心城区的发展方向的阐述清晰明 “主城区主要发展东、南方向主城区主要发展东、南方向” “整合西北方向整合西北方向” 通未来的城市发展的方向是
12、怎样的？ 根据地方政府最新编制的城市总体规划(2008 -2030) 通州区拥有广阔的发展空间 苏通大桥的通车为开发区带来发展 机会，但区域基础生活设施薄弱， 目前房地产开发量有限。 也就是本案地块所在的港闸区。该 区域将非常有可能成为未来的城市 副中心，并将是南通城市发展新 活力所在。 向东向东 向南向南 西北西北 通州区通州区开发区开发区港闸区港闸区 区区 应，价格高地，东 与本案属直接竞争 地块属性差，主打地价 与本区属不同客层 主打狼山生态，低密度产品紧贴核心，供应 南南通主城区所有在售楼盘的分布通主城区所有在售楼盘的分布 地块 区东部的新东 区域属性，房价 都与本地块类似 部分竞争
13、排除 不属本案的直接竞 争市场 不同区域定位，不同 产品属性 排除 通吕运河上几个 的规划和陆续建 大大加强了港闸 核心市区的联系 直接竞争 10年港闸区土地供应情况10年崇川区土地供应情况10年开发区土地供应情新新增商住土增商住土 应应分布分布 南通区域分布图南通区域分布图 港闸区和崇川区是未来一两年内南通楼市供应的热点区域 3230亩3585亩1482亩3230亩3585亩1482亩 土地供应面积：522万平方米 以1.5容积率计算，未来供应面积将 828万平方米 1212503502009年 1629433522008年 1693764632007年 1738649582006年 119
14、8013442005年 28556582004年 供应面积（）供应面积（）总计开盘次数总计开盘次数时间时间 0 0000 0000 0000 0000 0000 2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年 供应面积（） 【历年南通房地产市场供应面积】 前供应土地在两年内上市销售推算，未来南通市场每年供应量将达到400万方。 南南通楼市供应量将在2010年井喷之后继续大幅放量，市场将是明显的卖方市场通楼市供应量将在2010年井喷之后继续大幅放量，市场将是明显的卖方市场 未来供应的情况来看，可以预计本案所在的港闸区将与崇川区成为南通主城区房 市场放量最多的区域。 一方面
15、区域的集中放量将提升区域市场整体热度，吸引全市乃至更大范围的目光 本案将拥有充足的客源储备 另一方面，区域内项目相互之间的竞争将非常激烈。 响响 为总建面45万方的大盘，市场需求能否对本案项目提供有效支 市场容量分析市场容量分析 PART 5 开发区开发区开发区开发区 主城区主城区主城区主城区 闸闸区区闸闸区区 在售楼盘：在售楼盘：2 即将上市：即将上市：2 工地楼盘：工地楼盘：3 新东区新东区新东区新东区 新城区新城区新城区新城区 在售楼盘：在售楼盘：4 即将上市：即将上市：2 工地楼盘：工地楼盘：3 尾盘销售：尾盘销售：3 在售楼盘：在售楼盘：3 即将上市：即将上市：2 老盘新推：老盘新推
16、：2 工地楼盘：工地楼盘：3 尾盘销售：尾盘销售：1 在售楼盘：在售楼盘：3 老盘新推：老盘新推：1 工地楼盘：工地楼盘：3 在售楼盘：在售楼盘：5 老盘新推：老盘新推：1 工地楼盘：工地楼盘：2 目前情况今年1-10月目前情况今年1-10月 在售项目个数总成交在售项目个数总成交套套 7 10 5 2 3 2158 1090 1839 346 742 7 10 5 2 3 2158 1090 1839 346 742 81 28 全市主城区1-10月总成交 本案项目共计约 45 按照2年的销售周期预估，本案每月需去化170套 港闸区目前月销总套数的比例占全市目前月销总套数的比例 78.9%27.6% 港闸区1-10月总成交 成交仅占供应的成交仅占供应的37.3% 未来全市每年的供应将达到未来全市每年的供应将达到400万方以上 结 论： 万方以上 结 论： 整体市场明显整体市场明显“供大于求供大于求” 项目的难点在于 如何确保放量 实现项目快速去化的销售目标 项目的难点在于 如何确保放量 实现项目快速去化的销售目标
