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1、,房地产开发企业所得税征收管理与纳税评估,刘庆华,第一节 征收管理,房地产企业常见的十五种偷税手法,（一）隐匿预收房款。 一是将预收购房者的预付款挂在“其他应付款”等往来账上，或记入“短期借款”等科目，账面不反映收入； 二是将预收的定金以购房者的名义存入银行改头换面不作预收款申报收入等,房地产企业常见的十五种偷税手法,（二）延迟结转收入 一是通过延迟办理竣工决算拖延收入结转的时间， 二是部分开发企业以款项收齐开具正式发票为结转收入的时点，收入确认由企业人为控制，,房地产企业常见的十五种偷税手法,（三）销售款长期不结转或少结转收入。 一是房地产开发商长期将销售款、预收定金、房屋配套费等挂在“其他
2、应收款”、“其他应付款”等往来帐上，不与帐面的成本、费用配比结算，造成帐面无应税所得或亏损， 二是分期收款销售，不按照合同约定的时间确认收入，以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得税。,房地产企业常见的十五种偷税手法,（四）企业之间合作建房不按规定申报纳税 按照税法规定，合作建房的双方均发生了销售行为，应分别交纳销售房地产和转让无形资产的相关税收，应该申报纳税。但在实际生活中，合作双方常常不申报纳税。瞒报了这部分销售收入，偷逃了税款,房地产企业常见的十五种偷税手法,（五）以开发房屋抵顶所欠建筑商款项，不入帐，不做收入。 有些企业房地产只在内部财务报表中体现，致使企业少计了应税收入，少缴纳了企业所
3、得税。 以房屋抵顶拆迁户补偿费、银行借款本息、支付工程款、获取土地使用权等不计销售收入，偷逃企业所得税。,房地产企业常见的十五种偷税手法,（六）无正当理由以明显偏低的价格销售开发产品，从而达到少缴营业税和企业所得税的目的 房地产开发企业依销售不动产发票开具金额确定售房收入缴纳营业税，土地增值税所得税等税收，购房者以销售不动产发票开具金额缴纳契税后，办理房屋所有权证，可见销售不动产发票开具金额是双方缴纳税款的计税依据，故双方协议少开或不开销售不动产发票，实现所谓“双赢”，实则是实现应纳税款的“双偷”。,房地产企业常见的十五种偷税手法,（七）代收款项不计收入偷逃企业所得税。 有的房地产企业将在销售
4、房产时一起收取的管道燃气初装费、有线电视初装费不按价外费用申报缴纳营业税，所得税。,房地产企业常见的十五种偷税手法,（八）“收入实收不转”直接抵减应付工程款，偷逃税款。 房地产开发企业因施工方延误工期等原因收取的罚款收入及投资方对应由房地产开发企业转付施工方优良工程及提前竣工奖励收入不通过“营业外收入”科目核算，而直接抵减应付工程款，从而减少到利润偷逃企业所得税。,房地产企业常见的十五种偷税手法,（九）成本费用支出不实。 一是实际开发成本超出预算的企业不能提供确凿的证据。企业一般只提供最终的决算资料，并不能提供相关的合同变更书，给出成本增加的合理理由，由中介机构出具的房地产企业决算资料因各自的
5、利益关系和原因并不能真实反映企业的实际开发成本，由此给税务部门的审核带来难度； 二是部分期间费用的支出数额过大，与实际经营需要不相符。明显存在以虚开、代开的发票或工资支出单列支各种隐性支出使不合法变为合法的现象。,房地产企业常见的十五种偷税手法,（十）人为多结转销售成本 一是加大先期开发成本费用。不按分期开发的项目分配计算当期的开发成本，必然加大本期计税成本。 二是按预算预估开发成本。开发企业无法取得对方的合法票据，根据已付的工程款计算开发成本，或者干脆按工程预算计算开发成本。,房地产企业常见的十五种偷税手法,（十一）混淆期间费用和开发成本的界限 一是混淆开办费和开发成本、期间费用的界限。 有
6、些开发企业将正常开工建设后发生的业务招待费、业务宣传费、添置的固定资产等均作为开办费，待工程开工后作为期间费用一次性税前扣除； 二是混淆当期费用和开发成本的界限。 最常见的是将成本对象完工前发生的各种性质的借款费用直接在当期费用中列支，售楼部、样板房的装修费用未单独核算时企业未记入开发成本直接作期间费用税前扣除,房地产企业常见的十五种偷税手法,（十二）多列预提费用。 一些企业采用“预提费用”、“待摊费用”帐目调整当期利润。特别是预提“公共配套”费用数额大，在配套工程完工验收之后不及时结转配套工程成本，对多提费用的余额不及时调整、冲减商品房成本，而是长期滚动使用，减少应纳税额，甚至有的企业在配套
7、工程完工验收之后仍继续计提或重复计提“预提费用”，借以偷逃税款。,房地产企业常见的十五种偷税手法,（十三）财务核算欠规范。 会计科目设置和运用的较为随意，有的房地产企业未设立“开发产品”科目，对完工的确认从财务资料上无法判断。“预收账款”、“其他应付款”等往来科目的运用较为随意。,房地产企业常见的十五种偷税手法,（十四）视同销售行为不确认收入。 企业一般对这类行为不会主动向税务部门申报，被税务部门检查或评估发现后再确认收入， 如以房屋回建的形式作为拆迁户的补偿、用土地使用权换取开发产品等等，不作少记当期收入,房地产企业常见的十五种偷税手法,（十五）利用关联关系转移利润。 一是成立仍属于自已的房
8、地产销售公司，转移利润少缴税。 二是关联企业之间开具施工发票、预收预付款只记借款费用，不记应收利息收入等。,房地产企业所得税管理难的四大原因,（一）现行征管水平较低 （二）税源管理手段不高。 （三）征管查未建立起互动机制。 （四）部门之间协调配合不够。,加强房地产所得税管理的五点措施,（一）实行集中与分类管理。 一是将辖区内的所有房地产开发企业集中到一个所管理； 二是将房地产开发企业按无开发项目、单一开发项目和多项目采取不同的进行分类管理 三是抓房地产开发的重点环节。,加强房地产所得税管理的五点措施,（二）充分利用发挥信息管税。 一是建立信息采集制度。 二是实施跟踪管理台账制度。 三是开发房地
9、产企业管理软件。,加强房地产所得税管理的五点措施,（三）严格政策界限,强化成本管理。 （四）强化日常评估和税务稽查。 （五）强化征管力量。,首先做好房地产企业的信息采集,（一）信息采集的内容： 企业基础信息 开发项目基础信息 企业申报资料信息,首先做好房地产企业的信息采集,企业基础信息的采集 包括:注册资金、投资总额、投资方信息、经营范围、主管部门、分支机构、关联企业相关情况等。 来源:税务登记（变更）、年度申报附送的年度关联业务往来报告表,首先做好房地产企业的信息采集,开发项目基础信息的采集 项目基本情况信息 土地情况信息 开发规划信息 相关建筑工程项目信息 项目销售基本情况信息 项目销售总
10、体情况信息 各职能部门、媒体和网站公布的相关信息,首先做好房地产企业的信息采集,企业申报资料信息的采集 纳税申报信息 财务会计报表信息 其他纳税资料信息,严格房地产企业的征收与申报管理,（一）征收方式 1、对开发企业原则上采取查帐征收的方式征收企业所得税，但不得事前核定其应纳税额。,严格房地产企业的征收与申报管理,2、房地产开发企业出现中华人民共和国税收征收管理法第三十五条所列情形之一的，主管税务机关有权核定其应纳税额，应税所得率按以下规定执行： 开发项目位于武汉市城区和郊区的，应税所得率为15。 开发项目位于其他地区的，应税所得率为10%。,实施房地产企业集中与分类管理,（一）集中管理。 主
11、管国税机关应遵循属地管理与专业性管理相结合的原则，对房地产开发企业实行集中管理，专人负责。 主要工作：1、信息采集 2、跟踪项目。 3、管理档案 4、税源监控,实施房地产企业集中与分类管理,（二）分类管理 根据房地产开发企业是否取得开发项目，可以分为有开发项目和无开发项目的企业，实施不同的管理 1、对无开发项目企业的管理 税收管理员定期下户跟踪管理，及时掌握企业开发项目的立项情况。 重点开展政策宣传和业务咨询，要求企业在规定的时间将相关批文、证件、合同报税务机关备案,实施房地产企业集中与分类管理,2、对有开发项目企业的管理 从开发项目入手，掌握开发项目的整个开发流程，实施动态管理。 对开发项目
12、开工前进行监控 对未完工开发产品预售的监控 对完工开发项目结转销售的监控 对完工开发项目销售的监控 对完工开发项目成本的监控 对房地产开发项目定期巡查监控,加强与其他税种的统筹管理,房地产税收包括土地使用权取得和房地产开发、交易、保有等环节 涉及企业所得税、个人所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、契税等税种。,加强与其他税种的统筹管理,（一）了解城镇土地使用税的缴纳情况，可以掌握房地产企业土地成本的第一手资料，为下一步开发成本的计算确立了基础。 （二）根据企业当期申报的营业税及附加推算本期取得的预售收入；根据房地产企业所得税前工
13、资列支情况与个人所得税扣缴情况相比对。,加强与其他税种的统筹管理,（三）利用契税征管中获取的房地产交易信息，实时掌握房地产企业的销售收入、销售面积以及计税成本与收入实现是否配比等情况。 （四）根据土地增值税的开发成本、开发费用等扣除项目相比对，分析企业税前扣除金额的真实性、准确性。,第二节 房地产企业所得税纳税评估,纳税评估思路,纳税评估工 作的开展由浅及深，由整体到项目。具体如下： （一）第一层级评估企业总体评估 （二）第二层级评估企业各类要素评估 （三）第三层级评估具体项目评估,第一层级评估企业总体评估,以房地产企业作为评估对象，将企业所得税贡献率与行业平均值或预警值进行比较，总体评估合理
14、性，初步鉴别是否将该企业作为纳税评估的重点对象。如果被评估企业的所得税贡献率高于行业平均值或预警值的一定比例以上，初步判断企业纳税申报正常。 反之，申报异常，列为重点评估对象。,第二层级评估企业各类要素评估,对已确定为重点评估对象的企业，分别评估影响所得额的收入、成本、费用、税金等主要要素构成的合理性，进一步鉴别纳税申报的准确性，发现企业所得税申报与缴纳中存在的问题。针对评估异常的要素，转入第三层级具体项目评估。寻找更具体的疑点项目。,第三层级评估具体项目评估,一种情况：当企业仅有一个开发项目时，对影响所得税成本、费用具体构成要素进行具体分析，深入发现和寻找更具体的疑点问题。 二种情况：当企业
15、有多个项目时，以项目为评估对象，进行审核分析，进一步发现疑点问题。,纳税评估的基本方式,（一）内外结合 （二）账实结合 （三）谈检结合 （四）对比测算,纳税评估的程序,1、搜集整理评估资料 2、确定重点评估 3、审核分析 4、约谈举证 5、实地核查 6、评估处理 7、管理建议 8、维护更新税源管理数据 下面重点介绍搜集整理评估资料、确定重点评估、审核分析和实地核查,搜集整理哪些纳税评估资料,1、企业申报资料 企业纳税申报表及附列资料； 企业财务会计报表； 企业其他申报资料。 2、纳税人提供的涉税管理资料 房地产企业基础信息 开发项目基础信息,搜集整理哪些纳税评估资料,3、第三方相关涉税信息 契
16、税征收信息； 地税部门营业税、土地增值税、个人所得税的相关信息； 土地部门的出售土地面积、价格、出让金等相关信息 房产管理部门项目建设进度、项目完工情况等相关信息。 物价部门的房产价格核定等相关信息； 中介机构及其他部门相关信息。,如何确定重点评估对象和进行审核分析,核心工作：就是如何根据采集到的信息，充分运用纳税评估指标体系与功能，采用一定的技术方法，对评估对象进行对比、配比、趋势分析，发现其纳税存在的疑点问题。 注意：仅指疑点-只是怀疑，不能定性 下面我们结合房地产企业所得税纳税评估指标体系与功能介绍，说明如何确定重点评估对象和进行审核分析,第一层评估指标-确定重点评估对象,企业所得税贡献率=企业申报缴纳所得税额【营业收入+（预收账款期末余额-预收账款期初余额）】100 指标功能：与行业平均值或预警值进行比较，总体评估合理性，初步鉴别是否将企业作为纳税评估的重点对象。 为什么要用企业所得税贡献率而不用所得税税负率指标作为企业总体评估指标？,第二层评估指标,分别对影响所得税的收入、成本、费用、税金等主要要素进行审核分析,第二层评估指标
