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1、,成都新希望项目提案,2,新希望项目思考,世界成都。国际城南,3,第一回 市场分析,第三回 业态规划,第二回 项目定位,第四回 建筑规划,第五回 经营管理,第六回 营销策略,沟通进程,品牌策略与营销方向,4,第一回 市场分析,5,成都整体发展态势,一轴两带三区 整体城市东南方向 国际成南开成为热点,6,历史文化 南开老城历史上曾是成都政治经济和文化交通的中心。因而历史悠久、文化旅游资源丰富。老城厢、文庙、武庙、玉皇阁、问津书院、广东会馆等。,教育科技 教育特色突出、高科技新型企业出具规模。天大、南大、师大、南开中学、五马路小学等共106所。科贸街被称为成都的“中关村”。,商贸金融 商贸金融、餐
2、饮休闲产业发达，各类专业商贸市场、老字号发展繁荣。,自然环境 环境优越、公园景色宜人，水上公园、长虹公园和奥林匹克中心有效提升南开形象。,成南区域价值与产业规划,7,区域便利交通体系,8,1.5公里范围配套,宝利项目用地,海光寺商圈,成都美术专修学院,南市商圈,高校聚集区,成都商场,9,一轴两带三区的总体发展战略进一步确定了城市中心的核心发展地位； 城市中心在向南偏移的同时，市中心的地位得到进一步强化项目的宏观区位条件均具有较好的整体认知基础； 区域交通条件完善而便利， 地铁1、2号线、西北半环和将使区域交通优势更加强化 区域未来可开发住宅用地较少，土地稀缺性凸现，土地价值越来越高。,区域宏观
3、小结,10,项目整体认知 初步定位思考 项目开发序列,第二回 长江第一坝,项目整体定位研判,11,地块规划设计情况,12,项目状况小结,地块价值 城市中心区位，配套成熟度高 地块平整、边界整齐，拆迁少 临路性好，易于交通组织 开发难点 地块规模相对较小，包含4种物业类型，操作难度较高 用地东西侧有菜市场和民营小企业，形象欠佳,2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,13,我们的思考开发商可能遇到的四大问题,1. 住宅相对容易操作，问题是能够卖到什么价格？,2. 商业面积较大
4、，定位为什么业态才最为适合？,3. 写字楼占用前期资金最大，写字楼又怎么操作？,4. 酒店公寓好像不愁卖，但他的客户群是谁？,最后，四种业态如何互相加分而不是减分呢？,14,项目综合性定位的初步研判,西成长江第一“霸”，东借南京滚滚财！,塑造综合性项目的整体价值感 强化综合性项目物业类型的聚合与互补开发 开创各种物业类型与竞争对手的创新性差异,领衔南开 CBD城市核心复合生活城。,15,为什么这样开发最为安全，也最能实现最大利润？ （1）住宅切入市场最易博取整个市场关注，毕竟是典型地段的稀缺产品； （2）商业是最能给其它三种物业加分的，他的成功对未来影响巨大； （3）这一带的酒店式公寓一般都是
5、小户型，容易找到投资客户，所以能够适时 加粗我们的资金链条； （4）写字楼期房销售一般很难，其占用资金也是最大，所以留做最后开发，同 时我们认为成都写字楼的春天目前还没有到来，等等能够卖更高的价钱。,项目开发序列,商业,住宅,写字楼,酒店式公寓,16,第三回 话说南京,南京路整体分析,南京路的未来令人惊羡 南京路的财势如何呢？,17,南京路整体规划,规划东起徐州道、西至南开三马路的南京路，总长度3300米，规划面积121公顷。根据和平区服务业发展一条中轴线、六个功能区的总体布局，南京路这条市中心的南北分界线，将被打造成极具辐射和聚集功能的商务商贸经济带 。,18,CBD(中央商务区) 沿解放北
6、路、徐州道、新华路、泰安道、曲阜道的围合区域，面积31公顷，规划为以现代商务为主，将高档零售商业及休闲、餐饮、娱乐业融为一体的区域。该区域规划11个总建筑面积为118.5万平方米大型商务建筑(含正在实施的项目)。 CRD(中央商业区) 东起河北路，南接西安道、潼关道、西宁道，西接哈密道、锦州道，北接山西路的围合区域，面积50公顷，规划为以中高档品牌消费、娱乐、餐饮为主，兼容商务功能为特色的区域。该区域规划大型商业设施12处(含正在实施项目)，总建筑面积172.6万平方米。 CID(中央信息区) 东起哈密道，西至南开三马路的区域，面积22公顷，规划为以现代通讯产业集聚、商务功能为主的区域。按照近
7、远期原则，依托电讯大厦(电报大楼)、河川大厦、联通大厦、今晚传媒大厦四点相连区域的现代通讯产业功能区，将规划总面积45.6万平方米的商务写字楼和高档公寓。,19,周边未来商业概况： 南京路地区原有中高档商务建筑11座，总建筑面积约34万平方米；建筑面积上万平方米的大中型综合商贸卖场10个，总建筑面积16.8万平方米。随着君隆广场、地铁上盖和黄地产项目、现代城庄吉广场、大通集团国际商场、上海复地成都中心、津汇广场二期写字楼、环球置地广场七大商业项目相继亮相，南京路沿线新建酒店、商场、高级公寓等商业设施放量将达到100万平方米。,市场信息： 新加坡莱佛士酒店集团是世界经典奢华型酒店品牌，4月莱佛士
8、成都中心签约，开设落户中国的第三家酒店。 香港美美百货，营运模式以店中店形式引进国际品牌店，目前在内地共开设5家商场。4月美美和大通建设集团签约，正式入驻国际商场。 力宝集团是印尼最大的华商财团之一，4月成都现代集团与印尼力宝集团签约，打造高档次的乐宾百货。,20,周边酒店： 日航酒店（津汇） 维斯汀酒店（君隆） 莱佛士酒店（成都中心） 凯宾斯基酒店（现代城）,周边酒店：,21,周边写字楼： 津汇广场写字楼 和记黄埔写字楼 城建大厦 国际大厦 君隆广场 成都中心,22,判词： 南京路的未来是辉煌的未来，各种商业、酒店、写字楼林立，把全成都的能量聚积于此，但是，我们明显能感觉到南京路的浮华浮躁、
9、纸醉金迷、让我们看看南京路某项目的声嘶力竭的叫喊：,南京路，缺的是一些恬静、缺的是一维亲和，缺的是一丝人文气息。 最缺的是和他保持一定尺度的宜居社区！缺的是真正以居住为核心的一座新城。 我们项目该把握机会，弥补这些缺失吗？,23,第四回 峨眉凌云,住宅开发建议,地产宏观市场 区域市场格局 客群建议 产品建议 价格建议,24,06、07年，成都市的市场整体供应量将有显著提升，在需求增长相对平缓的状态下，市场供应的放量无疑将对整体销售形势造成压力，但主要将集中在外环沿线区域，中环内供应将保持平稳。,市场供应状况,25,成都市区土地供给增量紧缺 2007年上半年，市区新增土地供应25.6万平方米，其
10、建筑面积94.2万平方米，其中47.7万平方米建筑为商业商服使用，46.5万平方米建筑为居住使用 2007年上半年市内六区新建商品住宅供应增量与当其消化量基本持平；,市场供应状况,26,市区商品住宅成交状况,2007年1-6月，南开区住宅成交面积分别为：6.5万平米、3.8万、7.3万、11.2万、11万、10.8万平米。 从4月份开始，包括滨海新区在内的市内各区成交量大幅上升。,27,北部板块,老城厢板块,南市和平路 板块,黄河道 板块,区域竞争格局,奥运板块,28,2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年,天房峰阁,本案,成都壹街区,后现代城,金茂现场,同方瞰
11、和平,合生创展,中新城上城,阁莱美,中央恋城,中粮世贸,金色家园,仁恒广场,国浩地产,伊顿玫瑰公寓,吉利经典,新世界南市,区域竞品项目,29,区域竞品项目,30,08年区域市场预计供应量,单位：万/平米,31,市场供应状况小结,宏观市场研究结果： 市场整体处于供需两旺的发展态势，有效供应量及成交规模逐年呈明显递增的趋势 成都城市定位的明确、城市化进程飞速提高驱使市场整体均价逐步上扬，预计未来几年内仍将保持增长的趋势,区域市场研究结果： 项目处于老城厢-南市两大高端板块的竞争区间，区域供应项目的物业综合化趋势不断提高，公建、配套的比重加大 项目所处竞争区域商品住宅价格集中在8000-9000元/
12、平米（毛胚）产品形式以高层板楼为主 项目所处竞争区域受到“90/70”新政约束，户型以紧凑型为主，主力户型为两居，其次为三居，两居面积集中在90120平米，三居面积集中130150平米 项目所处竞争区域在售项目的客户主要集中在南开区，但呈现区域泛化趋势，家庭结构大多为主流家庭（三口和两口），购买目的以自住为主,32,老城厢板块,南市和平路 板块,黄河道板块,奥运板块,区位：城市基础设施条件有待改善，未来升值潜力较大； 客源：客户基本以本区域自住改善客户为主。,周边板块客群状况,区位：紧邻商业区，交通发达，配套设施相对较为齐全； 客源：所面对的客源较为广泛，除了区域内客户，有相当比例的外区域客户
13、，包括周边的个体经营者，,区位：主要指奥运会体育场馆为辐射中心的区域，因奥运概念及水上公园等使该区位的市场认知度有较高提升； 客源：客户来源较为广泛，外籍外地人士相比其他板块较多。,区位：市中心成熟配套，通达性、区域价值高 客源：客源泛化性最为明显，具有一定数量的投资客户,客群定位,33,南开区客户需求分析-最理想投资物业类型,客群定位,南开区客户基本需求数据来源于07年春季房交会,34,南开区客户需求分析-居室数量,客群定位,35,南开区客户需求分析-户型面积,36,南开区客户需求分析-购房主导因素/动因,37,南开区客户需求分析-购买关注点,38,典型项目客群,来自南开区的客户占总体的60
14、%； 客群基本没有依据3种户型（101、105、117平米）发生显著变化； 万科品牌的追随者占到20%；,39,来自南开区的客户占总体的75% 年龄在30-50岁的两口与三口之家,英郡客户职业构成,典型项目客群,40,为本项目，我们专门调研了项目周边高档社区的客户群，选取新世界花园、新文化花园、清华园、万德花园、金厦新都、红勘花园6个项目。 调研时间为2007年8月,41,项目周边客群,42,项目周边客群,43,项目周边客群置业年龄,44,本案客群定位感性,客群来源：以南开为主，其次为和平、河西；少量外地/外籍置业人群 职业构成：国家公务员、公司中高管、教师、医生、律师等专业人士 置业目的：改
15、善型自住为主，吸引部分投资客户,45,本案客群定位理性,46,本案客群定位理性,47,产品配比建议,项目户型配比定位：,项目户型开间尺寸要求：,名称,面积,48,产品建议,项目住宅为5栋30-31层的高层 两梯四户（3、4、5、7号楼） 两梯三户（6号楼）,49,户型参考,50,产品设计亮点,一梯三户 A 二室二厅一卫 建筑面积86.04 B 一室二厅一卫 建筑面积58.22 C 一室二厅一卫 建筑面积61.72 一梯二户 A 二室二厅一卫 建筑面积85.92 B 三室二厅一卫 建筑面积120.03,一梯三户变为一梯二户,51,新建商品住宅成交规模扩大， 价格上涨趋势依然凶猛,预售价格建议,2
16、007年6月，南开区 成交均价7969元/平 方米 和平区成交 均价9050元/平方米,52,公式：Y = a + bX 在上述公式中，a,b为未知参数，如果确定了他们的值，直线的位置也就确定了。a,b的值通常是采用“最小二乘法”确定的。根据最小二乘法求得的a,b的值分别如下： a=(Y-bX)/N b=(NXY-XY)/(NX2-(X)2),长期趋势的技术分析,9715.2元/平米,53,项目经营销提升价值幅度在+10%左右 本项目可实现 平均价格水平,华苑街,王顶堤街,体育中心街,万兴街,八里台街,学府街,向阳路街,嘉陵道街,长虹街,鼓楼街,广开街,兴南街,9715.2元/平米,11658元/平米,12824元/平方米,54,全市土地价格对项目的带动,2007年8月2日挂牌出让,55,本项目住宅最有可能实现的单价水平,可能性实现价格,按每月增值1
