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1、成本管理精细化管理之- 房地产企业全成本管理 -责任成本管理体系的实践,第一章,房地产企业成本管理 战略篇,宏观形势： 外面的世界,房地产企业面临着什么？,新政-,土地 金融 预售 自有资金 开发,行业门槛提高了,冰火两重天,知名地产企业的净资产规模比较,房地产企业,政策,客户,资本,市场,法律,资源,舆论,社会,举牌案例,行业竞争激烈,宏观经济调控,企业利润趋薄,管理精细化,管理出效益,环境形势告诉我们： 强化成本管理势在必行！,房地产企业的成本战略,高速 扩张,百年 老店,赚钱,持续 发展,企业的定位决定了企业的成本策略 盈利 顾客价值 品牌 持续发展 企业文化直接影响企业的成本策略 万科
2、 中海 金地 合生 民企,一、从企业战略到成本策略：,房地产企业基本的成本策略观,！要产品，而不是作品 ！成熟产品的复制,一、从企业战略到成本策略：,企业发展中调整定位成本策略,二、从行业战略焦点看企业成本策略：,如何让每一分成本 投入更有效？,无效增值向有效增值转移：成本投入更有效！管理效率要提升！,国家政策：与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用，不超过项目开发成本的5%,土地增值税对我们的要求：,北京政策：,标杆企业在关注什么？,最大的问题是我们效率低： 如果不提升效率，我们将永远没有机会！,某民企与标杆企业的比较,业界在比拼什么？,锁定标杆进行学习，探索组织变革，06年，在人数减少的
3、情况下实现由310人操作9个项目到270人操作22个项目的效率提升。,标杆企业的实践：,国际资本对项目的要求,三、资本市场对成本管理的要求,-要求我们有事前的目标成本体系、有真实完整的动态成本信息体系、有实现成本控制目标的能力！,项目盈利目标,四、从企业价值链看成本策略,资 本,土 地,项 目,资本增值能力,项目开发能力,房地产企业的核心竞争力：,企业运营能力,各专业的管理能力,专业间的集成能力,具体项目操作能力,企业综合管理能力,成本管理能力,聚,焦,体,现,土地成本,项目建造成本,管理成本,成本管理,成本分解,资金成本,六、从地产项目成本结构变化来看：,房地产开发项目成本结构在变化- 土地
4、成本 建造成本 财务成本 管理成本 开发速度对成本的影响,数据来源：中国城市地价动态监测系统,土地供应减少、成本刚性、行业利润,房地产投资门槛的上升-资金成本,房地产开发资金来源比例（%）,检视一下： 您的企业目前成本竞争的核心力在哪里？ 思考一下： 下一步，我们核心控制成本的重点在哪里？,钱哪里去了？,七、从企业经营结果来看成本管理策略：,成本是个无底洞吗？ 你是“知本家”吗？,七、从企业经营结果来看成本管理策略：,触目惊心的案例1：,企业经营给我们提出什么样的要求？,任何需要的时间点，我们知道全成本是多少？,需要真实完整的动态成本信息反馈！,目标与动态成本管理体系！,资产负债表,存货真实吗
5、？,财务数据真实性！,游戏规则：成本分摊原则的确定！,工具：成本归集方式（财务/成本）,企业生存给我们提出什么样的要求？,成本的归集与分摊方式,企业特色 项目特点 财务核算 成本分析,成本的归集与分摊方式,项目发展,施工,规划设计,招标,竣工结算,签约,销售及物业管理,盈利总目标,土地成本 政府费用 设计费 招标费用 建造成本 销售费用,管理费用,八、从项目成本构成来看成本管理：,成本是一系列经营过程结果的迭加 成本寓含于各业务环节 成本控制效果依赖于各环节自身的良好运作与协调 成本控制需要各环节之间的有机协调与配合,房地产成本的形成,取决于管理层的认识,决定了项目成本与企业命运,如何在地产企
6、业实现 系统、有效的成本管理？,第二章,房地产企业成本管理 战术篇,形成责任成本管理为核心的 -全成本管理体系,聚焦：,建立合理的目标成本 将目标成本分解成责任成本 将成本控制落实到各业务操作环节中 量化评估体系 成本考核与绩效管理,责任成本管理的总体思路,关于目标成本,目标成本的起源 目标成本与责任成本 目标与靶心,内容 一、目标成本的解读 二、目标成本设定原则 三、目标成本的形成 四、目标成本的管理 五、目标成本的实现 六、案例,一、目标成本的定义,目标成本是：,二、目标成本定义解读,目标成本设定与企业定位 目标成本设定与项目定位 目标成本设定与企业盈利 目标成本设定的市场原则 性价比与专
7、业管理,1、投资决策 项目投资可行性报告,投资估算书,2、项目策划 项目定位：概念性方案设计,目标成本测算1,3、方案设计 确定产品标准,目标成本测算2,4、初步设计 确定产品各分部、各专业标准,目标成本测算3,4、施工图设计,确定目标成本,投资估算,概念性方案设计概算,方案设计概算,初步设计概算,施工图预算 工程量清单,三、目标成本的形成,四、目标成本的管理 -动态成本管理,总目标,我们需要通过对房地产各个业务过程进行成本控制，才能实现降低成本的目的。 我们应建立形成分工负责、有机协调的责任成本体系。,五、目标成本的实现,回顾：,目标成本是基于企业目标建立的 目标成本是在项目运作过程中逐渐形
8、成和明确的 目标成本的管理要基于完善的动态成本信息管理 目标成本管理的实施要依赖于责任成本管理体系,目标成本管理中经常遇到的问题,1、目标成本合理吗？,2、动态成本信息为什么失真？,案例1：目标估计不足,案例2：目标刚性不足,案例3：目标与实际脱节,案例1：信息归集不及时,案例2：信息反馈失控,内容 一、责任成本的解读 二、责任成本的分解 三、责任成本分解原则 四、责任成本的落实 五、责任成本的评估与考核 六、案例,责任成本体系是: 责任成本体系的目的:,一、责任成本的解读,方式一：根据成本科目，将目标成本分解成目标成本控制责任书，对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要
9、点和手段，形成成本控制的指引 方式二：根据合同分类，将目标成本分解成合同控制清单，将合同签订、履行的责任落实到合同责任部门，以各部门成本责任的完成来保证目标成本的完成,二、责任成本的分解方式,方式一：成本科目,方式二：合同分类,各部门各司其职,三、责任成本的分解思路,1、本部门费用 2、本专业端口成本 3、时间成本 成本数字是目标，是结果，关键的是工作质量,阶段性地确定成本责任,设计,产品销售,投资 策划,项目运作全过程,招标,履约,签约,三、责任成本的分解思路,以成本形成主体作为成本责任主体,四、责任成本的分解原则,五、责任成本的落实,责任主体 责任内容 责任控制要点 责任履行评价 责任状（
10、书）,责任成本指导书,六、责任成本的评估与考核,评估方式 评估指标 无效成本 考核方式 谨慎与全面性,量化评估,回顾：,责任成本的分解是基于责任形成的主体 责任成本分解后要形成明确的责任成本管理指导书 责任成本的管理要引入考核、评估机制 责任成本管理的实施与绩效管理需谨慎挂钩,案例：责任成本的分解落实,案例：责任成本考核的全面性,1、设计管理的责任成本仅仅是设计费吗？,2、招投标管理的责任成本如何切分？,案例1：设计阶段 责任成本管理,案例2：招投标责任成本管理,责任成本管理中经常遇到的问题,3、责任分配合理吗？,4、这些问题是责任成本管理的错？,案例1：样板房成本谁来管,案例2：图纸的成本责
11、任,案例3：合同招标与实施责任,案例1：产品品质下降了,案例2：财务数据失真了,案例1：质量问题出现了,责任成本管理中经常遇到的问题,责任成本控制要点指南的介绍？,建立合理的目标成本-控制标杆 将目标成本分解成责任成本-控制依据 将成本控制落实到各业务操作环节中责任成本管理 量化的控制指标与评估-控制落到实处 控制结果考核与绩效考核挂钩-结果为导向,实现系统、有效的成本管理 我们需要什么？,第三章,房地产企业成本管理 支持体系,之一：清晰的架构与授权体系,合理的架构、部门设置、详细的部门职责说明、岗位说明书,公司授权体系说明,集团总部决策完成的工作- 投资决策 项目可研 土地获得与签约 项目策
12、划 概念设计至施工图设计 营销方案与销售定价 项目开发计划与工程管理策划 目标成本确定 资金获得与支出,某民企授权体系的明确：,集团总部与项目公司共同完成的工作-,某民企授权体系的明确：,集团总部与项目公司共同完成的工作-,某民企授权体系的明确：,之二：完善的制度保障体系,企业建多少制度更有效？ 成本管理需要那些制度、流程？ 结论：因需致宜！,之二：完善的制度保障体系,制度要集成！ 流程要接轨！,之三：专业管理与技术支持体系,1、企业标准化体系 产品 部品 作业工序 工程做法 质量验收,2、专业支持体系 产品研发系统 采购管理系统 成本研究系统 基础数据信息,之三：专业管理与技术支持体系,一句
13、话: 房地产企业的全成本管理是个系统工程，需要各体系的支持，管理效果体现了企业各专业集成能力和企业的综合管理能力。,房地产成本管理是企业行为（策略管理） 房地产成本管理需要全员、全过程的努力 房地产成本管理需要落实到具体的管理工具和手段 企业成本管理要与责任部门绩效考核谨慎挂钩 房地产企业成本管理的效果集中体现了企业的运营能力,房地产项目成本管理成为企业未来的生命线,成本管理要什么？,大家谈,均好性 科学性 专业性 管理意识 管理责任,本课程的回顾总结,房地产竞争与市场日趋成熟带来地产企业成本精细化管理的需求 房地产企业的成本管理是对全成本、全过程、全方位的管理，需要全员参与 责任成本管理是有效的管理手段 全成本管理是一个系统工程，需要各体系的支持 成本管理是企业未来的生命线,第四章,房地产企业成本管理 案例篇,案例1 项目策划阶段的成本管理,成本,客户需求,市场,产品,盈利,案例2：,强化专业集成 控制投资策划阶段的成本控制,案例3：,设计工作各阶段与成本的对接,案例4：,设计变更的系统化流程管理,案例5 项目实施阶段的成本管理 1、前置管理 2、三大纪律，八项注意 3、图纸审核 4、施工方案 5、现场布置 6、技术标准 7、签证管理,谢 谢！,
