63编号2004年度房产公司项目管理工作总结

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1、第 1 页 上海 XXX 房地产开发有限公司上海 XXX 房地产开发有限公司 2004 年度项目管理总结2004 年度项目管理总结 上海 XX 房地产开发有限公司负责 XX 路地块“XXX 园” 住宅小区项目的开发、动迁、建设和经营工作，一年度中， 在集团公司的部署下，在集团公司各职能管理部门的大力支 持下， 在 XX 公司经理的领导下经过全体员工的共同努力，“XX 园”项目各方面工作都取得了很大进展，为该项目的顺利运 转打下扎实基础，为顺利完成该项目，努力达到集团公司的 要求，实现项目的经济效益和社会效益，为总结工作经验， 找出工作中的差距，合理安排明年的工作，现将福申公司 2004 年度工

2、作情况小结如下 一、项目开发工作一、项目开发工作 项目前期开发工作在 2004 年春节前已全部完成，取得 了项目土地、 计划、 规划以及建委的扩初批复， 取得了 1#、 2#、 4#楼及地下车库的规划许可证和施工许可证 。由于 容积率政策的调整，造成施工图纸多次修改调整，主管设计 工作的同志积极开动脑筋、想方设法，努力使项目方案最优 化、施工设计最合理、节约，同时积极协调设计院、审图公 司的工作，在最短的时间内完成施工图重新设计及审图工 作，确保了工程施工的正常进行，避免项目总工期延期，从 第 2 页 而避免了公司和施工单位的经济损失。 在容积率调整政策的影响下，项目建设总量有较大幅度 的下降

3、，直接影响项目的经济效益，对此，项目公司领导千 方百计向主管部门如实反映项目情况，最终取得增加 0.08 容积率的优惠政策，增加建筑面积 1400 平方米。另外项目 公司班子群策群力，优化了商铺的建筑形态，将标准层层高 提高至 2.9 米，优化了 3#、4#楼的平面房型，从而提高了整 个小区的设计质量品质，为小区销售创造良好条件，增加产 品的附加值，减少了因容积率下调而造成的经济效益损失。 二、项目动迁工作二、项目动迁工作 XXX 路基地动迁工作由总经理直接领导，至去年年底， 完成了 1#、2#楼场地内的动迁，今年上半年，完成了 4#楼 场地内的动迁，为工程建设创造了较好的场地条件；至于 3#

4、 楼场地的居民动迁，公司与动迁单位、街道、居委及区政府 有关主管部门多次协商，以逐户安排方式，克服种种困难， 在顾及项目整体效益的前提下，既要掌握每户居民的动迁成 本，又要加快动迁进度，经过各方面的配合和努力工作，实 现剩余户数进入 100 户之内的目标。在目前动迁难度极高的 情况下，能够作到按期完成目标，实属不易，受到区政府的 表扬。 第 3 页 三、项目建设情况三、项目建设情况 （一）工程进度完成情况（一）工程进度完成情况 1#楼自今年一月份基础施工以来到年底已施工到主体 结构第 16 层，共计已施工工期为 XX 个月，占总工期的 XXX% （总工期为 16 个月） ；2#楼自今年一月份桩

5、基开工以来到年 底已施工到主体结构第 7 层，共计已施工工期为 XXX 个月， 占总工期的 XXX%（总工期为 20 个月，包括总体） ；根据施工 总进度计划，1#、2#楼工期在计划之内，无超期、脱期。 （二） 、项目投资情况（二） 、项目投资情况 1#楼根据施工图预算，工程造价预算为 2937 万元，到 今年底已完成钢筋砼灌注桩、围护搅拌桩、土方工程、地下 室基础、地下室结构、结构一层至十四层，施工投资审核为 1365 万元，占总造价的 46.5%；2#楼根据施工图预算，工程 造价预算为 3448 万元，到今年底已完成钢筋砼灌注桩、围 护搅拌桩、土方工程、地下室基础、地下室结构、结构一层 至

6、六层，施工投资审核为 1069 万元，占总造价的 31%。 1#楼投资对比图 2#楼投 资对比图 第 4 页 四、项目施工过程控制管理四、项目施工过程控制管理 在公司的领导下负责项目的成本控制、工程进度、质量 管理的技术支持和项目管理工作。负责对本工程的工期、质 量、安全、成本等实施计划。组织、协调、控制和决策，对 各生产施工要素实施全过程的动态管理。工程施工过程中， 严格按设计要求、验收规范、规定，监督检查工程质量、成 本、进度、安全等工作。 （一） 、项目组织管理情况：（一） 、项目组织管理情况： 根据 XXX 园工程特点， 编制了 XXX 园工程项目管理规划 ： 首先明确项目组织管理体系

7、、项目工程部主要工作职责，确 定项目管理的目的任务，制定工程四大总体目标（质量、进 度、投资、现场）施工过程控制重点；制定项目管理工作程 序。在集团公司及开发公司领导的强有力的领导下和相关同 事的协作下，使得海洲华园工程得以顺利进行，通过每周的 集团公司工作例会，汇报工程施工进展情况以及需要公司协 调的事项，听取公司下步工作计划，贯彻公司会议精神，及 时落实公司相关决定；通过每周项目工程例会例会协调各项 工作、解决日常施工中的矛盾，加强相互之间的沟通，及时 有效地控制好工程的质量、进度、成本、安全文明。 （二） 、工程质量控制情况：（二） 、工程质量控制情况： 质量管理上，项目部着重抓了三个环

8、节 ： 确立质量目标、 确定质量预控方案；产品形成的过程控制；验收控制。 第 5 页 1、1、确定质量预控方案。公司提出“建精品工程、树 XXX 品牌”质量目标， 项目部围绕这个目标做了目标责任细分。 在 工程开工前，对监理及单分包单位明确目标、验收标准等。 并审定监理大纲及总分包单位的施工组织设计。针对监理、 施工单位在节能、智能、质量通病防治等方面的薄弱环节提 出改进要求，协助其完善施工工艺、措施的制定。组织专家、 质监站、厂商、监理、施工研讨材料性能、施工工艺、质量 评定及验收方法，确定最终的预控方案。 2、产品形成的过程控制。在过程控制上，我们主要通 过以下几个管理方式来实现：首先，发

9、挥监理在质量管理上 的职能，对监理充分授权、有效监督。严格按照监理合同上 明确的权力与义务，监督基层监理人员是否按照监理大纲及 甲方的企业标准执行质量管理。 其次，严把原材料质量关。公司首先对部分主要材料供 应商给予选择，从厂商直接订购，减少中间环节，防止流通 过程中可能出现的假冒伪劣产品。项目部对进场材料质量、 数量、规格验收，并监督现场取样送检，以检查到场材料是 否符合合同要求。对于总分包单位的自购材，主要是加强对 到场的材料检验。 再者，项目部在对于总分包单位的管理上，主要抓其质 保体系建设，发挥质保体系在质量管理上的作用，从思想上 重视质量管理。而后项目组在日常的管理中重点工作是质量

10、第 6 页 巡查，质量跟踪，并结合施工的阶段，组织一些有针对性的 质量管理活动，有效利用工程例会制度，讲问题、提问题、 解决问题。现场管理中，强调服务意识，为乙方生产质量优 质产品创造条件，提供技术支持、管理支持。 3、3、产品的验收控制中，我们始终牢记董事长：“工程质 量是企业的生命”这一指示，着重抓二个层面的验收： 第一层是总分包单位质保体系的自查、自检、自验三级 验收制度。在这个层面上，主要是依靠抓总分包单位的管理 去实现，强化工序报验制度与手序，对一次报验不通过的部 品、工序再从自检开始，重新进入验收程序。 第二层是监理与项目部的验收。针对不同的施工阶段， 不同的系统采取了相应的验收方

11、式方法，在主体施工阶段， 进行的主要是工序验收，这部分直接关系到住宅产品的结构 安全，因此，我们不仅对总分包单位的复验按有关规定、规 模验收，而且，对工序的过程进行旁站监理，做到对主体质 量形成过程了然于胸。 （三） 、工程进度控制情况（三） 、工程进度控制情况 1、1、主体施工阶段的进度管理较为单纯，目前根据施工 总进度计划制定分阶段进度计划， 明确工作内容、 工作顺序、 持续时间及工作之间的相互衔接关系等并付诸实施，然后在 计划实施过程中经常检查实际进度是否按计划进行，一旦发 现有偏差出现，应在分析偏差产生原因的基础上采取有效措 第 7 页 施排除障碍或调整、修改原进度计划后再付诸实施。项

12、目部 在进度控制方面所做的工作有：编制项目管理规划，研究项 目的总进度、施工布置、重大施工技术和施工难题，对项目 实施过程中可能出现的问题做好预案。 2、2、审查确认监理工程师上报的承包商所做的施工组织 设计及施工进度计划表。要求监理工程师做好监理规划、计 划、组织设计和进度控制的工作制度以及进度控制工作实施 细则，并督促监理工程师在工程实施过程中努力落实。 3、3、主持会议研究各方面提出来的与合同实施有关的问 题，参加监理工程师主持的有关协调研究会议，对涉及到工 程进度的有关问题及时提出解决办法并通过监理工程师去 实施，必要时对施工手段、施工资源、施工组织直至合同工 期进行调整。 （四） 、

13、项目投资控制情况：（四） 、项目投资控制情况： 项目部对工程项目投资控制负有很重要的责任，因为项 目部所管的是源头的问题。项目部对投资控制的内容主要是 审核施工预算工程量、处理变更和签证，即管理“项目实施 控制价” 。 1、1、分析设计图纸、施工方案，明确工程费用最容易突 破的部分或环节即投资控制重点。项目部对工程进行施工图 工程量计算、 套用工程预算定额， 编制工程施工图预算造价、 根据进度编制月进度造价预算。 第 8 页 2、2、在施工过程中及时答复施工单位提出的问题及配合 要求，主动协调好各方面关系，预测工程风险及可能发生索 赔的诱因，制定防范性对策，避免和经济索赔事件发生。 3、3、按

14、合同规定条件和要求，监督实施事前的各项准备 工作，及时对已完成工程进行计量验收，对工程设计变更， 现场情况、技术措施、材料涉及到经费的进行严格把关。 4、4、审核总包单位所做的工程量月报表，审查工程实际 完成工程量与上报情况是否符合、审查定额项目套用是否符 合、复核材料单价是否与当月上海市建设工程标准与造价 信息中材料市场信息相符合。 5、5、研究设计变更及有关经济签证，核实项目、原因、 数量、施工条件，然后提出初步意见上报有关部门审批。任 何设计变更及有关经济签证要求都以书面文字为依据。 （五） 、安全与文明现场管理情况：（五） 、安全与文明现场管理情况： 1、1、根据本工程安全文明项目管理

15、目标，督促施工单位 在施工过程中贯彻执行国务院及各部门颁发的安全规程、生 产条例和规定。 2、2、为了提升工地形象和安全文明施工，科学安排、合 理调配使用施工场地，并使之与各种环境保持协调关系，要 求施工单位按安全文明标化工地标准进行施工。 3、3、督促监理工程师做好安全控制，目的是保证项目施 工中没有危险、不出事故、不造成人身伤亡和财产损失。 第 9 页 4、4、督促监理工程师和承包商按照有关法规要求，使施 工现场和临时用地范围内秩序井然，文明安全，环境得到保 护，交通畅达，防火设施完备，居民不受干扰，场容和环境 卫生均符合要求。 （六） 、项目其他管理情况：（六） 、项目其他管理情况： 1

16、、1、熟悉施工图纸及设计说明，掌握土建、水电各专业 的工程质量标准，检查各种材料、设备等质量检查工作。 2、2、负责保存好各种工程技术资料的完整性和可靠性， 并记录好各种会议纪录。 3、3、随时做好上级有关部门对商品住宅检查的资料准备 工作。 五、明工作计划五、明工作计划 1、项目开发工作目标：、项目开发工作目标： 明年中，开发工作的重点是办理 3#楼的规划许可证 和施工许可证 ；着手准备整个小区的水、电、煤、通讯、 有线电视及智能化设备等配套工程，重要设备的选型、比价 工作，主要装饰方案的确定和材料的确定、比价工作，落实 各专业配套的施工设计及专业分包单位。 2、项目动迁工作目标：、项目动迁工作目标： 明年动迁工作的目标是确保完成 300 户，力争完成 350 户，明年春节前后最终完成 XXX 路项目的全部动迁工作。 第 10 页 3、项目建设工作目标：、项目建设工作目标： 项目进度目标项目进度目标：1#楼完成主体结构、砖墙砌筑；2#楼 完成主体结构；4#完成桩基工程、基坑维护及土方工程、地 下室及主体