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1、河海大学文天学院课程设计课程名称：开发项目策划报告课程设计题目：XXX开发项目策划报告、学号：专业年级：09级工程管理指导教师：简迎辉、博2012年6月10日目 录第一章 项目策划报告概述31.1项目名称及项目开发单位31.2项目背景31.2.1政治环境31.2.2经济环境31.2.3社会环境31.2.4科技环境41.3地块信息41.4项目基本概要51.5主要经济技术指标5第二章 市场调查分析的结论72.1马市经济环境分析72.2雨山区马经济技术开发区环境分析72.3马房地产市场发展分析72.4项目位置分析8第三章 项目SWOT分析93.1优势分析（Strength）93.2劣势分析（Weak
2、ness）93.3机会分析（opportunity）93.4威胁分析（Threaten）9第四章 项目定位及项目规划设计方案104.1项目定位104.1.1项目设计定位及原则104.1.2项目目标对象定位104.2规划设计方案104.2.1规划设计思想104.2.2整体规划方案104.2.3 户型比例与设计12第五章 施工建设方式和施工进度、投资预算与资金筹措175.1施工建设方式175.2施工进度175.3投资预算175.4房价的确定205.4.1住宅价格的确定205.4.2商铺价格的确定205.5销售收入21第六章 项目营销策略226.1品牌策略226.1.1品牌名称226.1.2品牌定位
3、226.1.3品牌传播226.2租售方案和价格策略246.2.1 租售方案246.2.2价格策略246.3 渠道策略266.3.1目标客户及地区的策划266.3.2广告策划266.4促销推广策略276.4.1销售策略策划276.4.2各阶段客层分析286.4.3推广活动28第七章 项目经济效益分析297.1 项目静态经济分析297.2 净现值的确定29第八章 环境影响和社会效益评价308.1 环境影响评价308.1.1资源利用和能源耗用分析308.1.2生态环境保护308.2 社会效益评价328.2.1社会效益分析328.2.2社会风险分析328.2.3社会评价结论32第九章 可行性研究的结论
4、和建议339.1 可行性研究的结论339.1.1该项目在经济上是可行的339.1.2该项目的环境影响评价是可行的339.1.3该项目的社会效益评价是可行的339.2建议33第十章 小组任务分配说明34第十一章 小组成员小结34第一章 项目策划报告概述1.1项目名称及项目开发单位项目名称：威尼斯庄园项目开发单位：马王氏置业开发集团 1.2项目背景1.2.1政治环境马市位于华东地区，长江下游南岸、省东部，别称钢城、诗城。总面积1686平方公里，人口128.61万。境辖当涂县、雨山区、花山区、金家庄区。地理位置临江近海，是都市圈核心层城市，长三角城市经济协调会成员城市，以及皖江城市带成员城市，区位优
5、势明显，兼有地和沿江双重发展优势，为连接华东、华中两个经济区的重要枢纽。进入新世纪的马，正全力实施双向开放、结构调整和科教兴市三大战略，加速推进工业化、城镇化和农业产业化，力争经过1015年的不懈努力，把马建设成为建成区面积超100平方公里、人口超百万的现代化大城市，进而成为长江流域重要的加工制造业基地、在区域经济中具有较强实力的重要城市、富于江南山水园林特色的新兴文化旅游城市和最适合人类居住的生态城市。1.2.2经济环境马工业经济实力较强，产业基础较好。马钢是国最大的上市公司之一，2001年销售收入突破百亿元，铁钢材产量都在450万吨以上，在中国十大钢铁企业中排列第5位。目前以冷、热轧薄板为
6、主体，投资达100亿元的一系列重大技改项目已开工建设，到十五末全部建成后，80%以上的钢材产品将达到国际先进水平，总规模达800万吨。地方工业发展也在不断加快，特种专用汽车的产销量和市场占有率列全国第一位，造纸、炭黑、磁性材料、服装等在同行业也有一定的位次。农村盛产多种优质农副产品，城郊型农业、创汇型农业的发展潜力很大。1.2.3社会环境马生活环境优美，适宜居住。整个城市依山、环湖、傍江而建，呈现出半城湖光半城山的秀丽风貌。经过多年不懈努力，先后获得国家卫生城市、国家园林城市、中国优秀旅游城市、全国创建文明城市工作先进城市、中国人居环境例奖、迪拜国际改善居住环境最佳例奖等称号。优美的生活环境，
7、已吸引周边城市越来越多的居民和外地客商来马购房定居。马毗邻，两市市区的车程只有30分钟，经宁马高速、沪宁高速到也只需3个小时，是对外开放的东大门。沿江铁路穿境而过，长江马港是天然深水良港，国家一类口岸。便利的交通，紧邻长江三角洲的优越区位，使马具有良好发展条件。本项目位于马城市南部，经济开发区南端；西侧紧邻城市中心干道湖东南路；北接晨光花园小区；南至汇林路；东至平山路。周边节庆广场，梅山湿地公园，阳湖塘公园，墩山公园，市政公园相围绕。1.2.4科技环境 相对于其他行业来说，房地产的生产技术科技并不是要求很高。但是对于投资，营销方面，房地产的科技创新具有了很大的改变。 相对于之前的房地产投资，现
8、在房地产投资面临着更多的问题。其中最为关键的是融资，政府银行政策的改变使得房地产行业的融资变得更加的困难。但是，问题必然有解决的方法，房地产行业也有着自己的创新融资方法。去年我国房地产开发企业资金来源的统计结果显示，企业自筹资金不足28，银行融资占21.7，建筑公司的工程垫款和购房者的预付款占38（后者的80也源于银行贷款），在资本市场的直接融资仅占总量的十分之一。因此在银行紧收钱袋之际，广大中小开发商必须积极谋求在资本市场一搏。首先是信托业的发展。其次是购房者的预付款，最后是公司上市。 房地产行业在经过去年以及今年的政府宏观调节，银行的贷款要求严格，利息提高等政策，面临着越来越艰难的市场环境
9、。房地产行业也依据自己的销售特色，合理的选择了适合于自己的销售方法。1.3地块信息17号地块基本信息出让面积(亩):161.939土地用途商业居住出让年限:商业40年,居住70年容积率:2.0成交价格（万元）：38050成交单价（万元）234.97万元/亩1.4项目基本概要1.规划总建筑面积： 215500平方米(即161.939*2.0*667=215974.6平方米)，其中多层住宅面 积98573，高层住宅面积83160.6，商业用房面积为18541.4，配套设施7740（其中幼儿园2300，公厕100，物管用房300，变电室50，社区服务中心3000，门卫三处90，篮球场1000，游泳馆
10、900）。另建地下人防2000，地下汽车库5460；2.建设地点：东至平山路,南至汇林路,西至湖东南路,北至阳湖路3.项目总投资：97705.6万元；4.资金来源：自筹20000万元，银行贷款47705.6万元，其余通过预收房款作为项目建设资金；5建设期：37个月6.建设单位：河海文天置业1.5主要经济技术指标：（见下页） 经初步测算，主要经济技术指标见表1-2。 主要技术经济指标 表1-2序号指标名称主要容1项目名称威尼斯庄园2建设单位河海文天置业.3建设地址东至平山路,南至汇林路,西至湖东南路,北至阳湖路4规划总用地面积161.939亩5总建筑面积215500平方米6建筑容积率2.07绿地
11、率40%8总投资97705.6万元10建设期一期12个月,二期14个月11资金来源自筹20000万元，争取银行贷款47705.6万元，其余通过预收房款作为项目建设资金12销售收入131467.7867万元13两税一费7296.452214土地增值税,印花税等3286.696715营业利润33762.1867万元16税后利润22620.6651万元17投资利润率23.15 %18投资利税率34.55%第二章 市场调查分析的结论2.1马市经济环境分析马市位于华东地区，长江下游南岸、省东部，别称钢城、诗城。总面积1686平方公里，人口128.61万。境辖当涂县、雨山区、花山区、金家庄区。地理位置临江
12、近海，是都市圈核心层城市，长三角城市经济协调会成员城市，以及皖江城市带成员城市，区位优势明显，兼有地和沿江双重发展优势，为连接华东、华中两个经济区的重要枢纽。2.2雨山区马经济技术开发区环境分析 项目位于马雨山区马经济技术开发区东部。 马经济技术开发区位于马市城区南部，北连城市建成区，西临国家4A级风景名胜区采石，是马城区“南进”发展的核心。 国家级马经济开发区是1995年设立的省级开发区，1999年6月启动建设。经过新世纪以来的快速发展，形成了汽车及零部件制造、食品及乳制品、机械深加工及成套设备制造、新材料及环保产业等特色产业群体，美国KKR、蒙牛乳业、雨润、达利食品、科达等一批知名企业先后
13、入驻并取得了长足发展。目前，开发区累计引进企业近500家，总投资折合人民币300多亿元，各项主要经济指标连续8年以50%以上的速度增长，新增产值对全市工业的贡献率达50%以上，综合经济实力连续多年位居省开发区前列。 2.3马房地产市场发展分析近年来是马市大建设、大发展之年。截至去年6月底，全市已开工城建类项目214个，累计完成投资143.16亿元，与去年同期相比增长91.62%；上半年，全市保障性住房和安置房建设提速提效，房地产市场持续健康发展，通过加快商品房上市供应速度，形成住房有效供给。马的日成交量虽有所下跌，但房价却仍然以一种平稳上涨的趋势在发展。马今年2月份共成交量408套，3月共成交
14、909套，其中花山区成交446套；雨山区成交308套；金家庄区成交83套；开发区成交62套；其中开发区比上月销售增加53套，环比上涨588.8%，较2月成交呈迅猛上升趋势，呈现大幅回暖的态势。对该项目的销售起利好消息。近几年马市房地产市场发展迅速，居民商品房占有率明显提高，但是随着经济社会的快速发展，城市化进程的不断加快，房地产市场需求仍然十分旺盛。随着马市“1255”城市发展战略和皖江城市带规划实施带来的城市人口的快速增加，马市房地产市场需求仍有较大空间。2.4项目位置分析项目地理位置十分优越。西邻湖东路贯穿了城市南北，促进区域间联动的同时拉近了项目与城市的距离；位于开发区南端，开发区的企业导入了大量的高新技术人才，为未来项目客户提供了支撑；该地块自然环境优越。紧邻节庆公园、梅山湿地公园、采石河等优越的环境资源。项目周边公共交通配置随着未来路网结构的完善，以及城市规划的推进，交通配套也将会日趋完善。第三章 项目SWOT分
