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1、21世纪不动产武汉区域分部,房地产基础知识教程主讲人：市场部 易新胜,21世纪不动产武汉区域分部,题目：,在一个大雨滂沱的傍晚，你驾车在街头急驰，这时你同时遇到了三个人，一个是曾经救助过你的医生，他医德高尚，医术高明；另一个是得了重病的老太太，她非常需要人的帮助；最后一个是你的爱人。他们三人都没有带伞，在雨中等着你的帮助，但你车上只有一个座位，你会让谁上车？你会如何处理呢？,21世纪不动产武汉区域分部,答案：,你先走下车；把车钥匙交给医生，让他带病重的老太太去医院；和你的爱人一起享受雨中漫步的浪漫。,21世纪不动产武汉区域分部,提要：,房地产基本概念 房产建筑基础知识 房型选择基础知识 房地产
2、价格,21世纪不动产武汉区域分部,第一章,房地产基本概念,21世纪不动产武汉区域分部,房产与地产,房地产 房产和地产的总称 其在物质上是由土地及土地上的建筑物 和构筑物所构成 经济学上也叫不动产,21世纪不动产武汉区域分部,房产与地产,土地所有权 土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有 的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。 土地所有权分为 国有土地和集体土地两类。 土地所有权限 民用为70年；商用、娱乐为40年；综合和工业用地 为50年,21世纪不动产武汉区域分部,房产与地产,房产的分类 住宅建筑物 生产用房 办公用房 其它楼宇,21世纪不动产武汉区域分部,房地产市场,市场分类（通常分类方
3、法） 房地产一级市场：是土地交易市场，由政府直接控制和垄断经营。 房地产二级市场：是增量房(新房)市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。 房地产三级市场：即存量房（二手房）市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。,21世纪不动产武汉区域分部,更清晰的分类（按增量与存量的方式）,土地市场：土地一级市场（出让） 土地二级市场（转让） 房屋市场：一级市场（增量市场或一手房市场） 二级市场（存量市场或二手房市场）,21世纪不动产武汉区域分部,房地产消费,房地产消费的类型 投资型：房地产的消费主体对房地产消费主要不是为了自己使用，
4、而是为了作为投资对象，通过投入资金、劳动力、技术等要素改变原有的房地产性能、结构和形式，通过出售或出租来获取利润。 生产型：对房地产的消费不是为了用于消费，而是作为生产和经营场所，为生产和经营提供活动空间或场地。 消费型：主要是由国家机关、事业单位和个人为了消费使用。此类物业主要是住宅和办公用房等。,21世纪不动产武汉区域分部,房地产中介,房地产中介机构 房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。,21世纪不动产武汉区域分部,房地产中介,房地产中介服务 房地产价格评估 房地产信息服务 房地产法律、政策及业务咨询服务 房地产转让、租赁、互换等居间介绍活动 接受当
5、事人委托，代办房地产转让、租赁、抵押等有关手续 法律、法规、规章允许从事的其它服务项目,21世纪不动产武汉区域分部,房地产中介,经纪人 指在经济活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、行纪或者代理等经纪业务为常业的公民、法人和其他经济组织。,21世纪不动产武汉区域分部,第二章,房产建筑基础知识,21世纪不动产武汉区域分部,建筑物的分类,按建筑结构的材料分类 砖木结构 砖混结构 钢筋混凝土结构 钢结构,21世纪不动产武汉区域分部,建筑物的分类,按建筑高度分类 低层：1至3层 多层：4至7层 中高层（小高层）：8至10层 高层：10层以上(公共建筑超过24米) 超高层：建筑高度超过10
6、0米,21世纪不动产武汉区域分部,低层：1至3层,21世纪不动产武汉区域分部,多层：4至7层,21世纪不动产武汉区域分部,中高层（小高层）：8至10层,21世纪不动产武汉区域分部,高层：10层以上,21世纪不动产武汉区域分部,超高层：100米,21世纪不动产武汉区域分部,各类房地产特点比较,住宅 多层与高层住宅 房屋实际使用面积：多层住宅要高于高层住宅 建筑质量：高层住宅的抗震性要优于多层住宅 房屋构造格局：多层住宅要好于高层住宅 房屋价格：高层住宅要高于多层住宅 物业管理费用：高层住宅要高于多层住宅 高层住宅视野广、景观好，空气清新。,21世纪不动产武汉区域分部,各类房地产特点比较,住宅 低
7、层住宅（别墅） 独院式、双联式、联排式 建筑多面临空，平面组合灵活，朝向、通风采光好；环境安静，干扰少；院子组织方便，使用便利。占地面极大，投资费用高。,21世纪不动产武汉区域分部,房屋构造概述,房屋构造组成部分 地基与基础 墙或柱 楼板与地面 门窗 楼梯 屋顶,21世纪不动产武汉区域分部,房屋构造概述,建筑材料 水泥 钢筋 木材 普通混泥土 黏土砖 粉炭灰加气块,21世纪不动产武汉区域分部,房屋构造概述,窗 窗主要用于采光与通风，并可作围护和眺望之用，对建筑物的外观也有一定的影响。一般为了保证房间的通风和采光，居住房间的窗的面积与地面面积之比不低于1/7。,21世纪不动产武汉区域分部,房屋构
8、造概述,门 主要用于交通和疏散，同时也起采光和通风作用。 门的类型 木门、钢门、钢筋混凝土门、铝合金门、塑料门等。 分户门 单元门,21世纪不动产武汉区域分部,房屋面积计算,房屋面积的分类 实用面积 它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积。 公摊面积 是指建筑物的楼梯、电梯间、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积。 建筑面积 包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等。,21世纪不动产武汉区域分部,得房率,套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积组成 得房率=套内建筑面积/建筑面积,21世纪不动产武汉区域分部,得房
9、率,高层塔楼住宅约在75%78%之间； 高层板楼住宅约在在78%85%之间； 小高层板楼住宅约85%-88%之间 多层住宅建筑约在88%-95%左右,21世纪不动产武汉区域分部,第三章,房型基础知识,21世纪不动产武汉区域分部,户型选择遵循的原则,实用经济，功能分室 面积适当，尺度适宜，分区合理 朝向合理，日照充足，光线充分，通风良好,21世纪不动产武汉区域分部,实用经济，功能分室,住宅的面积要紧凑实用，实用率高大小适宜，功能合理分布，不同的生活功能就要又不同的活动空间。,21世纪不动产武汉区域分部,住宅基本功能要求,户内功能组合,21世纪不动产武汉区域分部,面积适当，尺度适宜，分区合理,各功
10、能空间都应该具有合理的大小尺度 和相互关系,21世纪不动产武汉区域分部,面积适当，尺度适宜，分区合理,人们理想的客厅面积在21-30平方米之间，客厅的开间不应小于3.9米，否则会影响电视的效果；卧室面积应在12-15平方米之间，因为卧室的主要功能是睡眠和休息，它必须设置床、床头柜、衣柜、化妆台、电视柜、休息椅等家具，应此还应该留有一定的活动空间，所以双人卧室的开间就不应该小于3.6米，面积不应该小于12平方米；,21世纪不动产武汉区域分部,面积适当，尺度适宜，分区合理,卫生间、厨房、储藏间各占4-5平方米，阳台5-6平方米，这样的面积分配基本能保证各项功能的需要，符合当前人们生活使用需求和生活
11、习惯。,21世纪不动产武汉区域分部,面积适当，尺度适宜，分区合理,各功能空间的相互关系对使用效果也有影响。厨房应靠近入口，避免买了菜肴穿过客厅不方便；卫生间应靠近卧室一边晚间使用；厕所门不应该直接开向客厅和餐厅，既不卫生也不雅观；阳台应设置在客厅前，卧室前面不应设置阳台，因为卧室是私密空间，而阳台是开放空间，晒衣服要穿过卧室会影响卧室的私密性。大套户型中主卧最好设置独用卫生间以提高户型品味。,21世纪不动产武汉区域分部,面积适当，尺度适宜，分区合理,总之尽量做到以下几个分开： A、动静分开 客厅、餐厅、厨房、麻将室等人来人往、活动频繁的空间要于需要最大程度静谧空间的卧室分开。,21世纪不动产武
12、汉区域分部,面积适当，尺度适宜，分区合理,B、公私分开 家庭生活的私密性必须得到充分的尊重，不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无余。要求不仅需要将卧室（主卧、父母房、儿童房）于客厅、餐厅、娱乐室进行区位分离，而且还要注意各房间门的方向。,21世纪不动产武汉区域分部,面积适当，尺度适宜，分区合理,C、主次分开 主人房不仅要朝向好（向南或者向景观）、宽敞、大气，而且应该又单独的卫生间，应与客房、父母房略有分隔。,21世纪不动产武汉区域分部,面积适当，尺度适宜，分区合理,D、干湿分开 厨房、卫生间等带水、带脏的房间应该 与怕水怕脏的卧室分开。,21世纪不动产武汉区域分部,朝向合理，日照充
13、足，光线充分，通风良好,根据武汉的气候条件，南北朝向的房间是适合武汉人居住的朝向。住宅的卧室使用面积在10平方米以上的均应直接采光，至少有一间卧室具有良好的朝向能直接获得日照，一般正南向，南偏西或者南偏东不超过15度。开窗的大小不能小于地面面积的1/7。,21世纪不动产武汉区域分部,朝向合理，日照充足，光线充分，通风良好,根据武汉的气候和生活喜好，选择户型时必须考虑自然通风，最好时客厅和餐厅能形成穿堂风。根据我国的饮食习惯，煎炒烹炸的时候产生的油烟对人体伤害很大，因此厨房应有直接对外采光和通风的窗。卫生间也应该设有直接采光、通风的窗，对无通风窗的卫生间应设置管道，合理安排进风和排风管道。,21
14、世纪不动产武汉区域分部,万科四季花城2期3B型标准层,21世纪不动产武汉区域分部,客厅开间4.2米，主卧开间3.9米，主卧面积大于其他房间； 动区和静区完全分离，很好的实现公私分离，干湿分开； 南北双向阳台，南北通透，穿堂凤自然形成； 客厅无开门便于摆放家具，厨房紧邻餐厅并带工作阳台，卫生间紧邻卧室； 书房退半米，自然形成储藏间； 所有房间全部采光；尤其是保证了厨房和双卫的采光； 主卧卫生间宽达2米，便于摆放浴缸，且面积大于客卫以体现主人的尊贵。,21世纪不动产武汉区域分部,第四章,房地产价格,21世纪不动产武汉区域分部,房地产价格,房地产价格的种类 市场价格简称市价，是房地产交易双方的实际成
15、交价格 理论价格如果将房地产放在合理的市场上交易，应该实现的价格 评估价格是估价人员对房地产客观合理价格做出的一种估计、推测和判断,21世纪不动产武汉区域分部,房地产价格,房地产价格的种类 土地价格 建筑物价格 房产价格 房产价格=土地价格+建筑物价格 土地价格=房产价格-建筑物价格 建筑物价格=房产价格-土地价格,21世纪不动产武汉区域分部,房地产价格,容积率：规划可建筑面积/用地面积 是否容积率越高越好？,21世纪不动产武汉区域分部,房地产价格,楼面价 楼面地价 楼面地价=土地总价格/建筑总面积 建筑总面积=规划用地面积*容积率,21世纪不动产武汉区域分部,房地产价格,楼面地价计算： 单位
16、：万元/亩 每亩：667平方米 举例：200万元/亩，容积率1.6，楼面价为？,21世纪不动产武汉区域分部,房地产价格,房地产价格的种类 所有权价格 使用权价格 其他权利价格,21世纪不动产武汉区域分部,房地产价格,房价构成主要： 包括土地价格、建安成本、配套费用、营销管理财务成本和利税五大部分,21世纪不动产武汉区域分部,房地产价格,以武汉售价在3000元/平方米的多层商品房为例，楼面地价要1400元或略微以下，占房价的40左右；建筑安装成本一般在800元左右，占房价的20；配套费用一般在200300元之间，占房价的10。营销成本为房价的5%以内，管理成本1%-2%，财务成本3%。整个成本为房价的80，其余的20是利税，包括开发商利润和各种税费等。,21世纪不动产武汉区域分部,房地产价格,一般来讲，土地价格的弹性较大，会对房价构成重大影响，武汉对土地控制较严，开发商拿地成本较高，土地价格几乎没有下降的可能。最近虽然钢材、水泥价格有所下降，但这只占建安成本的一部分，不会对整体房价形成大的影响。,21世纪不动产武汉区域分
