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1、城市解读 城区市场解读 城区板块解读 县级城市进入分析,2018年淮安城市房地产市场报告,淮安土地整体投资建议,淮安目前有收割机会 淮安经济江苏倒数，人口居中，但净流出，深耕支撑较弱； 政策严控，供不应求，热销依旧，且仍存利润空间，而房企集中度不高，且政府控制土地供应，土地获取较难，深耕空间不足； 在城市轮动，城镇化、棚改等利好因素影响下，存在收割机会 主城区在高认知板块挖掘改善性产品机会，注重合作拿地和勾地 本地客群偏爱中心城区，外地客群跟着市政规划走，板块认知是成交量和产品溢价的保障 优先进入清河、清浦、生态新城板块，流速进入开发区板块 取地方式：在招拍挂的基础上，注重合作拿地和带强配套资
2、源的勾地 机会地块：地段好、带有本地优质学区资源、有升级版改善性产品机会的地块 3. 积极下沉周边县级城市，把握快速收割的窗口期 择优进入，优先进入涟水、盱眙，谨慎进入洪泽、金湖。,目录,一、城市解读,二、城区市场解读,三、城区板块解读,四、县级城市进入分析,城市解读：,一、,“点状”发展的“内生型”城市,城市类型：全省为数不多的“点状” 发展地区，“内生型”城市； 经济基础：经济基础偏弱，全省倒数第3位； 人口层次：人口全省居中，稳步增长，但人口净流出，人口层次升级依赖产业升级； 发展动能：高铁时代到来，以及城市框架拉大，城市能级提升； 地产支撑： 江苏房地产开发热点向北部城市轮动，苏北成交
3、放量明显； 城镇化带来的进城客群； 大规模棚改及其货币化安置；为近几年市场上行提供了稳定支撑，也是未来地产发展的支柱。,01,城市解读：“点状”发展的“内生型”城市，深耕支撑较弱,淮安,淮安的定位为“淮安增长极”，和三大都市圈、两个城镇轴、一个沿江城市带没有任何交集，是全省为数不多的“点状”发展地区。,城市区位与城市能级,01,江苏省城镇体系规划（2015-2030）,江苏城市空间布局，一带二轴，三圈一极 一带：沿长江城市带；两轴：沿海城镇轴和沿东陇海城镇轴；三圈：南京都市圈、徐州都市圈和苏锡常都市圈，是城市带（轴）内主要的城镇集聚空间。 一极：淮安，苏北重要中心城市，引导和带动苏北苏中水乡点
4、状发展地区创新发展、特色发展的增长极。,淮安位于江苏中北部,淮安位于江苏省中北部，江淮平原东部。是苏北重要中心城市，坐落于古淮河与京杭大运河交点，境内有中国第四大淡水湖洪泽湖。,淮安： 国家历史文化名城和生态旅游城市、长三角北部地区交通枢纽和先进制造业基地、苏北重要中心城市。 规模: 100-300 万人,淮安17年GDP3387亿元，位居江苏倒数第3位，经济基础偏弱，人均GDP首次超过1万美元，排名与GDP相同。,图：2017年江苏主要城市GDP对比,图：2017年江苏主要城市人均GDP对比,经济基础偏弱，全省倒数第3位,01,图：2008-2017年淮安GDP走势,淮安城市GDP及人均GD
5、P： 淮安2017年GDP 3387亿元； 排名：全国排名第65位，江苏第11位，苏北地区第3位： 人均地区生产总值首次超过1万美元，处全省第11位。,图：2017年江苏城市户籍人口对比,淮安户籍人口561万，均全省居中，常住人口491万人，近年来稳步增长，全省第8名，但人口净流出。,人口全省居中，稳步增长，但净流出,01,图：2008-2017年淮安常住人口走势,图：2017年江苏城市常住人口对比,图：2017年江苏城市抚养比对比,淮安人口净流出，净流出69.5万人,淮安城镇化率61%，全省第12位，大幅落后于全省水平，截止2016年，人均居住面积46.3，全省第12位，未来提升潜力较大，人
6、均住宅面积和城镇化率的提升将成为淮安房地产发展的重要支撑。,住宅面积上升和城镇化是房地产发展的重要支撑,01,图：2016年淮安居民人均住房建筑面积,图：2008-2017年淮安城镇化率走势,2017年江苏省城镇化率达68.8%,图：2017年江苏城市城镇化率对比,图：2011-2017年淮安三产占比走势,图：2011-2017年淮安三产增速走势,图：2017年江苏城市三产结构对比,01,产业结构稳步调整，已实现 “三二一” 转变,三产为核心,转型阵痛,二产为核心,重点打造盐化工、特钢及装备制造、电子信息、食品四大主导产业； 生物技术及新医药、新能源汽车及零部件两大战略性新兴产业；,“4+2”
7、先进制造业,“4”即做强物流、金融、旅游、商贸四大基础服务业； “3”即做大电子商务、健康养生、文化创意三大新兴服务业,“4+3”特色服务业,产业结构稳步调整产业结构逐步调整，15年已实现“三二一”的转变，聚力培育“4+2”先进制造业、“4+3”特色服务业、“4+1”现代农业产业。,优质稻米、高效园艺、规模畜禽、特色水产和休闲农业,“4+1”现代农业产业,按照GDP和常住人口，可将江苏的城市分为三个梯队，“强经济、强人口” 的支撑强劲型，及“中经济、中人口”的支撑稳健性；淮安属于第三梯队，人口支撑稳健，而经济偏弱。,江苏省内占位，淮安属于第三梯队，人口支撑稳健，而经济偏弱,01,图：江苏省各市
8、GDP和常住人口气泡图,2017年GDP（亿元）,2017年常住人口（万人）,支撑强劲型,支撑稳健型,气泡大小代表2015-2017年住宅年均成交量,支撑薄弱型,江苏房地产开发热点向北部城市轮动，苏北成交放量明显，宁镇扬、苏南城市成交量下滑，南通大幅上涨，苏北也整体上扬，淮安在苏北成交量排名第三，弱于徐州、盐城。,苏北成交放量明显，淮安容量居苏北第三，弱于徐州、盐城,01,万,宁镇扬 下滑,苏南 下滑,环沪 大幅上涨,苏北 整体上涨,迎来高铁时代，实现宁淮1小时同城生活圈,01,淮安首条高铁2019年9月通车，未来5条高铁横穿淮安，可北达京津、南抵沪宁，实现宁淮1小时同城生活圈，融入上海2小时
9、经济活动圈。,徐宿淮盐铁路,于2015年动工，预计2020年建成通车。由徐州到盐城，经过徐州市、睢宁县、宿迁市、泗阳县、淮安市、阜宁县、建湖县、盐城市这8个县市。 徐宿淮盐铁路有”江苏铁路金腰带“之称。,宁淮城际铁路,预计2018年开工。宁淮城际铁路途经南京市、金湖、洪泽县、淮安市。将南京与淮安各地的距离大大缩短。,三洋铁路,三洋铁路在江苏境内将经过淮安市盱眙县、仪征市、扬州市、泰州市、南通市海安县、如东县。,淮新铁路,淮新铁路自淮安东站，经宿迁市沭阳县至徐州新沂市。,连淮扬镇铁路,于2015年9月全线正式开工，预计2019年9月淮安段建成通车，预计2020年1月五峰山长江大桥及镇江段建成通车
10、。将连云港市、灌云县、灌南县、淮安市、涟水县、扬州市、高邮市、宝应县、镇江市紧密相连，连淮扬镇铁路是江苏省连接苏北、苏中、苏南地区的南北纵向主通道。,市内交通升级，有轨电车2号线开展前期工作,01,淮安规划4条地铁线路以及7条有轨电车线路，力争“十三五”期间完成报批，其中，有轨电车1号线已通车，有轨电车2号线开展前期工作。,规划4条地铁线路以及7条有轨电车线路，力争“十三五”期间完成报批，同步启动地铁1号线前期工作，“十四五”期间开工建设。,2015年12月28日正式通车，是全国第七座、江苏第三座开通有轨电车的城市。 淮安有轨电车一期工程线路西起市体育馆，沿交通路至大运河广场北侧，经和平路至水
11、渡口广场，向南沿翔宇大道、楚州大道至淮安区马甸连接线，全长20.07公里，共设车站23个。,有轨电车2号线开展前期工作,有轨电车1号线,中心城区“东扩南连”,01,规划形成“双心、三轴、九组团”的空间结构。其中， “双心”指商业金融中心与行政文化中心； “三轴”指淮海路-洪泽湖大道发展轴、翔宇大道发展轴以及枚皋路发展轴； “九组团”包括中心组团、淮阴组团、高新区组团、开发区组团（含空港产业园）、淮安组团、运南组团、生态文旅组团、工业组团、洪泽组团等九个发展组团。,中心城区城市空间结构,加快中心城市“东扩南连”,增强清江浦区综合服务功能，提升淮安区古城特质和现代品质，推动淮阴区产城融合发展，规划
12、建设淮洪快速交通、促进一体发展，到“十三五”末建成区面积达210平方公里、人口达180万。,中心城区规划形成“双心、三轴、九组团”的空间结构，加快中心城市“东扩南连”，增强清江浦区综合服务功能，提升淮安区古城特质和现代品质。,01,棚改约5成货币化安置，18年计划征收244万方，由中心城区向外围区域扩散,2017年淮安全市棚改目标完成，货币安置比例从90%下滑至50%，主要由于安置费用难以购置商品住房，这也同样影响了清江浦区的棚改进度，棚改区域由中心城区向外围区域扩散。,2018年将实施棚户区（危旧房）改造9000户，改善27000人居住条件；,2017年出现了新建商品房库存减少、有效供应不足
13、、房价经多年低位运行后快速上涨的新情况，被征收户难以从市场上购置到商品住房，对安置房的需求激增，选择实物安置的比例由去年的10%上升到50%。,2016年，淮安创新推出“两个10%”的新政策，在征收公告规定的期限内签订征收补偿协议的，给予被征收人征收补偿总额10%的奖励；选择货币补偿的，给予征收补偿总额10%的奖励。 市住建局建立存量安置房源库，收储房源5079套，统筹用于棚改安置。同时，收储市场商品房源67个楼盘、10450套商品房，继续实施购房奖励5%的优惠政策。,货币化安置优惠政策,淮安市区2018年计划征收17734户，244.1万方,棚改片区主要集中在淮阴区、万达广场以北片区以及高架
14、沿线，拆迁户购房首选中心城区。棚改有外扩的趋势，未来清江浦区棚改规模有限，淮阴区、淮安区等远郊区域仍有大规模的棚户区留待改造,淮安经济江苏倒数，人口居中，但净流出，深耕支撑较弱 在城市轮动，城镇化、棚改等利好因素影响下 需评估市场面，判定进入时机，有没有收割机会,城区市场解读：,二、,政策严控，供不应求，热销依旧，收割型城市,城区市场解读：政策严控，供不应求，热销依旧，仍存利润空间，判定淮安为收割型城市,02,政策严控，供不应求，热销依旧，而楼板价小幅攀升，房地价比略有收窄，仍有利润空间 而房企集中度不高，且政府控制土地供应，市场开放度低，土地获取较难，深耕空间不足 确定淮安为收割型城市,政策
15、环境：政策严控，相继限购、限价、限签、利率上浮，苏北唯一限购城市； 住宅市场：供小于求，库存下滑至历史低位，多数项目开盘必售罄，热点板块基本“无房可售”； 客群结构：本地客为成交主力，返乡置业特征愈加明显，高峰期成交占比达50%，置业客群主要来自于苏南地区打工客； 标杆房企：淮安房企集中度不高，品牌房企布局的延续性不足，17年下半年关注度上升，新城、碧桂园首进淮安，进入品牌品质突破阶段 土地市场：楼板价小幅攀升，房地价比略有收窄，仍有利润空间，但政府控制土地供应，且不超过100亩小幅地块占比较高，招拍挂拿地难度大，获取相对低价土地的方式为合作拿地和带强配套资源的勾地；,02,政策环境：苏北唯一
16、限购城市,2017年可谓是淮安楼市调控最严的一年，从1月 “淮五条”出台，再到5月 “限购”政策出台。而银行的房贷利率也经过了几番调整，首套房利率从有折扣到恢复基准利率再到到上浮至10%-15%，购房门槛一再提高。,2017年1月，为了维稳房价上涨预期，“淮五条”正式出炉，项目备案价格参照周边同类型、同品质楼盘，且不得高于上次以及2017年1月成交均价。受限价政策影响，热点板块项目售价大都低于市场预期，市场差价1000-2000元/平方米。,2017年5月，淮安落地限购令，本市户籍家庭限购2套，非本市户籍家庭限购1套，2年内在淮安累计缴纳1年以上个税或社保。,网签备案环节多有限制，施行“高低搭配”，高价盘网签普遍受限，以期结构性拉低全市成交均价。,因信贷资金偏紧，多数银行上调房贷利率，工农交建四大银行首套房贷利率普遍上浮10%，二套房上浮20%。,2012-2018.4 淮安主城区商品住宅库存量及去化周期走势,图：2012-2018.4 淮安主城区商品住宅年度供求走势,供求逆转推高房价历经近两
