物业管理深圳公司物业管理顾问方案

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1、物业管理深圳公司物业管理顾问方 案 物业管理深圳公司物业管理顾问方 案 深圳公司深圳公司 物业管理顾问方案物业管理顾问方案 整理于 2005 年 3 月 目 录 第一部分 项目物业管理理念 .3 第一章项目调研 .3 第二章管理服务理念及管理思路 .4 第三章探求、创造“XXX 文化区”物业管理新模式.6 第四章拟采取的管理服务措施 .7 第二部分 项目管理方式 .14 第一章 管理模式 .14 第二章 各类人员的素质要求、选用办法和人员编制情况 .18 第三章 资源配置情况 .21 第三部分 促进销售的建议和配合销售的措施、承诺 .25 第一章 销售对象的定位 .25 第二章 配合销售的措施

2、 .26 第四部分 项目服务管理费 .29 第一章 财务管理 .29 第二章 日常物业管理经费收支测算 .32 第五部分 特色服务项目及收费标准 .36 一、服务思路 .36 二、服务项目 .37 三、日常服务措施 .41 第六部分 未来接管中的新举动、新设想 .42 第一章 建立“物业信息岛” ，实现管理手段现代化 .42 第二章 实现网络办公自动化 .47 第七部分 社区文化建设 .51 一、社区文化建设构想 .51 二、社区文化建设的总思路 .52 三、社区文化建设的保障体系 .53 四、社区文化活动精彩展现 .54 五、社区文化建设的效果评估 .54 第八部分 项目管理目标及承诺 .5

3、6 第一章 经营指标承诺及采取的措施.56 第二章 管理指标承诺及采取的措施 .57 第九部分 物业管理的日常工作 .64 第一章 前期介入 .64 第二章 业主入住 .66 第三章 二次装修管理 .67 第四章 业主投诉处理 .69 第五章 安全管理 .71 第六章 车辆及交通管理 .72 第七章 消防管理 .74 第八章 园林绿化与养护 .76 第九章 机电、智能化等设备设施的管理 .77 第十章 环境保护与消杀服务 .80 结 束 语 .85 第一部分 项目物业管理理念第一部分 项目物业管理理念 第一章项目调研第一章项目调研 为使管理服务工作更加贴近 XXX 高尚住宅小区中的“宅”与“人

4、” ，我们深 入现场调研，所了解的基本情况如下： 【XXX 位于江宁开发区佛城路以南,将军南路以东,牛首河以北,占地面积约 79.7 亩。 江宁开发区按照高起点、高标准的开发战略，以建设 XX 新区、高新技术产业密集区为目标， 精心规划设计。以百家湖为核心，依次向外分设三个发展圈层：一是百家湖风景游览城，内设 商贸、别墅、植物、疗养、游乐、国际会议六大中心；二是金融、科技、社团及住宅区；三是 高新技术产业加工区，以及占地 6000 亩，可容纳 5 万名师生的高教科研中心。随着诸多的大 专院校及高科技企业在江宁开发区的落成,一个全新的以科技文化为主的江宁开发区正在 崛起,为本地块居住小区的成功开

5、发带来无限商机。紧邻地块南侧的牛首河的沿岸将形成 优美的滨河绿带。佛城路、将军南路交叉口的大转盘将是一个非常大规模的中心“绿 岛”,这一系列景观绿化工程的完成将使整个居住地块周边环境得以很大的提升。销售对 象主要为来江宁创业的企业家,投资家,和高薪白领。 】 如何把 XXX 高尚住宅小区纳入物业管理的视角，达到都市地标性建筑形象 的要求,XXX 高尚住宅小区给我们带来了诸多课题： 从入伙期直至正常居住期，物业管理实施与周边施工（配套工程收尾） 长期并存，且入伙期业主入住集中、入住率高、入住快，管理压力较大。 XXX 高尚住宅小区业主主要为来江宁创业的企业家、投资家 、和高薪白 领，素质高、要求

6、高，其特殊的人员结构及厚重的文化沉淀必将为居住区带来 更清新的时代气息、衍生更现代的居住理念，因此要求未来物业管理企业实现 管理方式和管理手段的现代化。 “XXX 文化区”这一规划设计理念，如何能在物业管理的环节中得以承 续？社区中的文化建设能否切合“国家安定团结的需要、物业管理企业管理的 需要、社区成员自娱自乐的需要”？ 社区活动的开展应充分尊重江宁地区的风俗习惯，社区文化用房的使用功 能安排应切合高学历者、IT 产业人士和投资家人士的需求。 XXX 高尚住宅小区的业主基本属于高收入阶层，物业管理企业所提供的服 务产品也应是“精品服务” ，全心全意满足顾客的需求，而且不断满足顾客不断 增长的

7、需求。 受住宅商品化进程的影响，国内物业管理行业在一段时期内，仍需摆脱 传统房管体制所造成的部分业主物业管理消费意识不强等问题。这些问题的存 在，一定程度上会影响管理服务费的收缴率，对此如何应对？ 第二章管理服务理念及管理思路第二章管理服务理念及管理思路 按设计说明，XXX 高尚住宅小区在户型设计上本着大户型的设计理念，以 人为本，着意追求回归自然、远离喧嚣的闹市环境。而我们的调研结果也显示： XXX 住宅小区是“都市文化人”的居所， “文化人”重情、讲理、守法是“都市文化人”的居所， “文化人”重情、讲理、守法。开展物 业管理工作，就必须高度重视他们的文化需求、服务需求及主动参与社区建设 的

8、愿望。 我们提出构建“XXX 文化区”的人居理想模式，强调由物化管理上升到文 化管理，实现传统家居理念与现代生活方式高度融合的“文化社区”传统家居理念与现代生活方式高度融合的“文化社区”的管理目 标。文化管理涉及两个层面，一是通过多种交流形式促进物业管理人与社区成 员以及社区成员之间的正常沟通，使“睦邻亲善”的传统社区概念得以理性回 归，并激发社区成员共同参与建设社区人文环境的积极性。二是二是通过多种宣传 形式培养社区成员集体主义观念，进而深入到他们在使用物业尤其是在使用共 用性较强的物业中，进行约束和引导，以降低管理难度，提升管理效果。我们 的设想是： 一、倡导“天天让您满意”的服务理念：一

9、、倡导“天天让您满意”的服务理念： 我们秉持“实施科学管理，持续改进服务，不断开拓创新，增强顾客满意”的质 量方针,对小区实行标准化、专业化的管理服务方式.每一项服务作业、每一个 作业动作都有严格的操作标准,都经过大量的培训,足以达到省时、高效的服务 准则.我们实施“管理报告制度” ，每季度如实向业主报告物业管理服务费的收 支使用情况，以及本体维修治安、保洁、绿化、社区文化等各专项工作的运作 情况，真正做到尊重业主权益。 二、营建“事业至真，生活至爱”的文化服务理念二、营建“事业至真，生活至爱”的文化服务理念 社区文化是物业管理人与社区成员共同创造的、具有社区特色的精神财富 和物质形态的完美结合，社区文化建设的最终目的是在居住区内建立一种“生 活至爱”的文化氛围，以取代社区中正在漫延的“人情沙漠” 。我们将以开展健 康丰富的社区文化活动