物业管理中原物业年月徐州市场月报

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1、物业管理中原物业年月徐州市场 月报 物业管理中原物业年月徐州市场 月报 12 月徐州市房地产分析报告12 月徐州市房地产分析报告 贰零壹叁年十二月贰零壹叁年十二月 一、 大市盘点一、 大市盘点 2013 年，步入换挡期的中国经济增速放缓，地方财政收入增速减缓， 在此背景下，保障房提前实现全年目标，交出了一份超出预期的成 绩单。 住房，关乎群众切身利益。无论是中央经济工作会议，还是中央城镇 化工作会议，对这一问题都提出了要求。 中央经济工作会议提出，努力解决好住房问题，探索适合国情、符合 发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性 住房建设和供给，做好棚户区改造。中央城镇化工作

2、会议要求，深入 实施城镇棚户区改造。 根据国务院日前公布的全国资源型城市可持续发展规划（2013 2020 年），我国将在 2020 年前完成资源枯竭城市的棚户区改造， 实现“居者有其屋”。力争到 2015 年基本完成资源型城市成片棚户 区改造任务。 从 2014 年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称 为公共租赁住房。 健全符合国情的住房保障体系是一项十分复杂的任务。当前，政府要 把群众最关心、最现实的利益问题作为切入点，加快推进改革。首先 要继续加快推进保障性住房建设和各类棚户区改造， 解决保障性住房 总量不足的问题。同时要通过改革，使群众更便捷地享受到住房保障 制度。 中国

3、住房和城乡建设部部长姜伟新 24 日在京透露，明年的房地产调控 政策将持续，同时更加注重调控的针对性、连续性和稳定性。 姜伟新指出，2013 年，中国商品住房总体建设、销售、库存、交易量都 有大幅度上升，但分化明显。部分热点城市和区域中心城市房价上涨幅 度很大，少数城市房地产市场萎缩，交易量下滑。 官方近期发布的数据显示，2013 年 11 月，中国 70 个大中城市中，69 个 城市房价同比上涨。其中，一线的北京、上海、广州、深圳四个城市已 经连续 3 个月房价同比涨幅超过 20%。但同时，部分二、三线城市却存 在开发过量，面临较大的去库存压力。 针对这种市场的分化情况，姜伟新表示，明年要强

4、调调控的针对性。针 对房地产市场出现的新情况，更加注重分类指导。北京、上海、广州、 深圳等房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购 政策。而房价开始下跌的城市，要注重消化存量，控制新开发总量。 注重分类指导以及强化调控针对性的提法与此前中央高层历次会议上透 露出的楼市政策趋势一脉相承。这意味着未来地方政府将在楼市调控中 占主导地位，房地产调控也出现逐渐淡化中央统一号令，自主权下放地 方的大趋势。 国土资源部和国家统计局 12 月 30 日共同发布第二次全国土地调查 的主要数据成果， 其中显示， 全国耕地面积为 13538.5 万公顷(20.31 亿亩)，在耕地十八亿亩“红线”之

5、上。且由于技术手段的更新，与 基于一次调查数据逐年变更到 2009 年的耕地数据相比，多出 2 亿亩 左右。 尽管如此，国土部仍然表示，我国人均耕地少、耕地质量总体不高、 耕地后备资源不足的基本国情没有改变，耕地保护形势仍然十分严 峻。国土资源部副部长、国务院第二次全国土地调查领导小组办公 室主任王世元强调，国土部正在研究起草严守耕地红线的相关文件， 以及加强节约集约利用土地的顶层设计。 我国人均耕地少、耕地质量总体不高、耕地后备资源不足的基本国 情没有改变，综合考虑现有耕地数量、质量和人口增长、发展用地 需求等因素，耕地保护形势仍十分严峻。 中原点评：中原点评： 2013 年开年随着“国五条

6、”的出台，全国楼市陷入一片恐慌中，“国五条”2013 年开年随着“国五条”的出台，全国楼市陷入一片恐慌中，“国五条” 也可以说是史上最严厉的政策。为此，很多人都对“国五条”抱有很大的期也可以说是史上最严厉的政策。为此，很多人都对“国五条”抱有很大的期 望，然而新政实施后仍未有成效，房价地价依旧高涨。随着房产税扩围再次望，然而新政实施后仍未有成效，房价地价依旧高涨。随着房产税扩围再次 提起、全国多家银行房贷全面收紧、国家出台“以房养老”新政策等等，全提起、全国多家银行房贷全面收紧、国家出台“以房养老”新政策等等，全 国楼市再次掀起波澜。政府坚持自己的改革原则，从最基础的开始，到后来国楼市再次掀起

7、波澜。政府坚持自己的改革原则，从最基础的开始，到后来 针对民生、保障房等等一系列细致的改革，都是为了保障房地产市场平稳的针对民生、保障房等等一系列细致的改革，都是为了保障房地产市场平稳的 走下去，2013 年年末政府将房地产市场推给了市场，希望市场可以带动房地走下去，2013 年年末政府将房地产市场推给了市场，希望市场可以带动房地 产业走上正确的道路，才有可能实现真正的市场主导，预计明年的政策会有产业走上正确的道路，才有可能实现真正的市场主导，预计明年的政策会有 部分出台，不过政策大环境也不会放松，市场竞争依然存在。部分出台，不过政策大环境也不会放松，市场竞争依然存在。 二、12 月份土地市场

8、信息二、12 月份土地市场信息 12 月份徐州市挂牌出让 2 宗土地，总出让面积达 155720 平方米，比上月出 让地块总面积减少 16 宗，但出让面积比上月减少 1108493 平方米，土地供 应有所回落，具体土地出让信息如下【数据来源:徐州国土资源局网】： 规划指标 编号 地块名 称 土地坐落 土地 用途 出让面 积（平 方米）容积率 建筑 密度 绿地 率 备 注 挂牌起 始价 （万 元） 竞买保 证金 （万元） 开竣工履约保 证金（万元） 挂牌时间 2013-94 号 珠山步 行街一 期地块 三环南路北， 珠山东 商业、 文娱 76916 4.4-5 万 平方米 55% 20%2280

9、0114001000 2013-95 号 姚庄三 期地块 欣欣路北， 铁路东 城镇 住宅 788043.0 25% 30% 定 销 房 177308865887 2014 年 1 月 16 日 9 时至 2014 年 1 月 29 日 12 时 从地块位置看，94 号地块在三环南路，处在云龙湖边，商业、文娱为主，姚 庄地块规划为城镇住宅定销房。 12 月份无成交土地 中原点评：中原点评： 11 月份土地市场沿袭上月的出让热情，土地供应高峰持续，土地成交火热，从11 月份土地市场沿袭上月的出让热情，土地供应高峰持续，土地成交火热，从 供应土地类型来看，土地物业类型种类较多，但仍主要以住宅和商业用

10、地居多，供应土地类型来看，土地物业类型种类较多，但仍主要以住宅和商业用地居多， 从出让区域来看，经济开发区出让较多。上月的土地出让及成交的火爆进行，而从出让区域来看，经济开发区出让较多。上月的土地出让及成交的火爆进行，而 本月的土地出让及成交后劲不足，明显降温，仅出让两块且其中一块是定销房。本月的土地出让及成交后劲不足，明显降温，仅出让两块且其中一块是定销房。 三、12 月份商品房市场信息三、12 月份商品房市场信息 1、 徐州市场盘点1、 徐州市场盘点 2013 年 12 月份，徐州市区商品房新增供应量 86.9 万平方米，徐州市区商品房新增供应量 86.9 万平方米，同比 12 年同 期

11、19.2 万平方米增加了 67.7 万平方米，涨幅为 352%； 环比上月 129.2129.2 万平 方米减少了 42.3 万平方米，降幅高达 32.7%，其中商业供应 223 套，面积为 17569.3 平方，办公供应 203 套，面积为 19269 平方米，住宅成交 9412 套， 面积为 832658.3 平方米。 2013 年 12 月份，徐州市区商品房新增成交量 76.9 万平方米，徐州市区商品房新增成交量 76.9 万平方米，同比 12 年同 期 33 万平方米增加了 46.9 万平方米，涨幅为 142%，与上月 51.551.5 万平方米 减少了 25.4 平方米，其中商业成交

12、 217 套，面积为 17452.3 平方，办公成 交 245 套，面积为 15851.4 平方米，住宅成交 7233 套，面积为 736588.2 平 方米。 12 月份，徐州样本均价为 6520 元/，12 月份，徐州样本均价为 6520 元/，较 11 月的 6510 元/，增加了 10 元 /，微涨 0.15%，同比 2012 年 12 月的 6383 元/稍涨 2.1%。 2013 年 12 月份，徐州市区商品房供求比为 1.1:1。2013 年 12 月份，徐州市区商品房供求比为 1.1:1。 2 2、商品房供应走势分析、商品房供应走势分析 数据来源于徐州房地产信息网数据来源于徐州

13、房地产信息网 2013 年 12 月份，从供应量来看，本月的供应相对上月供应高峰回落，但较往年 仍保持高位，下半年十一月份的供应高峰成为年度最高值，下半年的最高峰集中 在年底最后两个月， 远超金九银十的供应量， 四季度除了十月份供应相对较低外， 总值处于四个季度中最大，已经成定局。出现此现象多由于年底较多的开发商的 年底目标仍需要后期的火热加推与冲刺，且多赶在年底加推，促成市场高峰。 3、商品房成交走势分析3、商品房成交走势分析 数据来源于徐州房地产信息网数据来源于徐州房地产信息网 从 12 月份徐州市区商品房成交表现看，自 4 月份开始连续 5 个月成交量持 续回升，8 月后成交整体有所下滑

14、，恢复较正常状态，但较全年成交来看，本月 成交高于金九银十，总体来看，本月与 8 月份的成交成为本年来的最高两月，高 于月成交量的近两倍之多，本月价格战成为市场主流，也将成为销售的重要砝码 之一，其他低首付、交几万抵几万的活动也是不断涌现，试图在传统火热季的尾 部抓住营销先机，大盘的火热销售跟小体量项目的销售带来不利影响，小开发商 只能在大盘销售的火热阶段夹缝中生存，与年底开发商的最终目标仍存在差距， 小开发商夺得市场先机的可能性不大，需要避开同期大开发商的销售周期，在传 统的淡季寻得一线生机， 整体的销售较为火热， 但是商品房的供应也是不容忽视。 4、商品住宅成交价格走势分析4、商品住宅成交

15、价格走势分析 数据来源于徐州房地产指数数据来源于徐州房地产指数 2013 年 12 月，全国 100 个城市（新建）住宅平均价格为 10833 元/平方米，环 比 11 月上涨 0.70%，自 2012 年 6 月以来连续第 19 个月环比上涨，涨幅与上月 基本持平（上月环比涨幅为 0.68%） ，其中 68 个城市环比上涨，32 个城市环比下 跌，徐州商品房价格平稳上涨，整体环境收紧，涨幅缩小。 5、商品房市场供求关系分析5、商品房市场供求关系分析 数据来源于上海中原物业数据来源于上海中原物业 12 月份，徐州市区商品房供应比 1.1 比 1，供应略大于成交，但上月的供求比达 到高峰，供应量

16、远远高于成交量，市场供应过剩，整体来看，供求比高低起伏， 供求比间接表明市场的方向，供求比越低代表成交大于供应，市场波动明显，起 伏较大，整体市场的供求比不稳定，供应和成交交错占位，市场供应及需求随着 发展变化敏感度较大，但整体的市场仍以需求一方为主，总体仍出去供应大于成 交。 6、2013 年 12 月区域成交价格分析6、2013 年 12 月区域成交价格分析 从区域成交均价来看，2013 年 12 月份的区域商品成交均价最高的仍是鼓楼 区，价格为 7810 元/平方，少许降低，每平方高出徐州商品均价 1000 以上， 泉山区屈居第二，以 7680 元/平方，有所上升，直追鼓楼区售价，此两个区 域楼盘均处主城区，地段相对较好，档次居高，价格具有一定门槛，云龙区 领先经济开发区处在每平方在 6000-7000 元价格区间，而铜山区的均价每平 方在 6000 元以下，贾汪区在 4000 元每平方以下，区域的楼盘稀缺性和地段 的本身价值，仍是影响区域成交均价的重要因素，整体价格呈上升趋势，区 域价格现不均匀，最高价鼓楼区及最低价贾汪区的差价高达近 4000 元每平