物业管理中海物业培训教案

《物业管理中海物业培训教案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理中海物业培训教案（160页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、物业管理中海物业培训教案物业管理中海物业培训教案 第一讲：第一讲： 物业管理常识 目 录 一、物业管理的基本概念 .3 1、物业.3 2、物业的分类.3 3、物业管理.3 4、物业管理的目的.3 5、物业管理的性质.3 6、物业管理与传统的房地产管理的区别.4 7、物业管理的基本特点.4 8、物业管理的作用.5 9、物业管理中三大服务.5 10、物业管理的十大概念.5 二、物业管理的产生与发展 .6 1、物业管理的起源.6 2、物业管理在我国的产生.6 3、物业管理的发展趋势.7 三、物业管理的基本环节 .7 1、物业管理的策划阶段.7 2、物业管理的前期准备阶段.8 3、物业管理的启动阶段.

2、10 4、物业管理的日常运作阶段.11 四、物业管理的基本内容 .11 1、房屋管理.12 2、消防管理.12 3、治安管理.13 4、空调管理.13 5、电梯管理.13 6、供电管理.14 7、给排水管理.15 8、环境卫生管理.15 9、绿化管理.16 10、车辆道路管理 .17 物业管理的基本概念物业管理的基本概念 1、 物业 物业物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。 2、 物业的分类 （1） 居住物业：如小区、公寓、 （2） 商业物业：综合楼、写字楼、酒店、宾馆、商业中心 （3） 工业物业：工业厂房、仓库 （4） 其它用途物业：医院、学校 3、 物业管理 物业

3、管理物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同， 对物业的房屋建筑及其设备、市政共用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等 管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服 务。 4、 物业管理的目的 物业管理的目的是为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值、并为物 业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社 会、经济、环境三个效益的统一和同步增长。 5、 物业管理的性质 社会化、专业化、企业化、经营型。 （1） 社会化 是指它摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，替多个产权单位、产权 人找到一个总管家；同时也为政府各管理职

4、能部门找到了一个社会总代管。 （2） 专业化 是指由专门的物业管理企业通过委托合同的签定，按照 产权人和使用人 的意志与要求去实施专业化管理。物业管理企业有专业的人员配备；专门的组织 机构；专门的管理工具设备；有科学、规范的管理措施与工作程序；运用现代管 理 科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。 （3） 企业化 指的是通过组建物业管理企业对物业实行企业化的经营服务管理过程。其 核心是按照现代企业制度组建物业管理企业并运作。 （4） 经营型 物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务和服务，它推行的是有偿服 务、合理收费。 6、 物业管理与传统的房地产管理的区别 管理体制不同 管理内容不同

5、所关房屋的产权结构不同 管理机制不同 7、 物业管理的基本特点 （1） 业主自治自律 首先，业主对自己的财产负责，具有和行使管理权，这是业主的自治。其 次，在整个物业的使用过程中，全体业主之间还存在着相互之间的邻里关系，既 有全体业主共同利益，即公众利益；又有单个业主各自的利益。公众利益和单个 业主利益间有时会发生矛盾，因此，要正确处理好这两者之间的关系。很显然， 单个业主的利益要服从公众利益。 （2） 业主自治自律有两个关键环节 首先，要有一个全体业主共同遵守的业主公约要有一个全体业主共同遵守的业主公约，以此来指导、规范、约束 所有业主和使用人的行为，使之共同地自觉地维护公众利益和公共环境。

6、业主公 约是所有业主和使用人自律的保证，也是实行业主自治的前提。其次要成立业主 委员会 要成立业主 委员会，代表广大业主的利益来管理整个物业，负责选聘物业管理企业，对物业 的管理提出具体要求，以合同的形式委托物业管理企业实施物业管理，承担管理 责任，协调和监督物业管理企业的具体工作。业主委员会对物业管理企业具有选 聘权和解聘权是业主自治的关键。 （3） 物业管理企业的统一专业化管理 物业管理涉及到方方面面，有各种各样的矛盾和关系需要协调和处理 ，各 项管理工作专业性、技术性又强，要提高物业管理的整体水平，降低物业管理成 本费用就必须对物业实行统一专业化的管理 提高物业管理的整体水平，降低物业管

7、理成 本费用就必须对物业实行统一专业化的管理， 由物业管理企业来全面负责和承担 管理责任。 8、 物业管理的作用 （1） 可以延长物业所有年限及确保其功能的正常发挥。 （2） 能为业主及租户创造与保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作环 境。 （3） 有利于提高城市管理的社会化、专业化的程度。 （4） 完善的物业不单是使物业保值，而且可以使物业增值。 9、 物业管理中三大服务 （1） 常规服务。 这是指物业管理中的基本管理工作，是物业管理企业向所有住用人提供的 最基本的管理和服务。 （2） 针对性专项服务 这是指物业企业为改善和提高住用人的工作、生活条件面向广大住用人， 为满足其中一些住户

8、群体和单位需要而提供的各项服务工作。 （3） 委托性特约服务 特约服务是为了满足物业产权人，使用人的个别需求而提供的服务，通常 是指在物业管理委托合同中未要求，物业管理企业在专项服务中也未设立，而物 业产权人， 使用人有提出该方面的需求， 此时， 物业管理企业应在可能的情况下， 尽量满足其需求，提高特约服务。如小区内老年人的护理，接送子女上学，照顾 残疾人的上下楼梯，为住用人代购生活物品等。 10、物业管理的十大概念 （1） 零干扰服务 （2） 氛围管理 （3） 个性化服务 （4） 管理报告制 （5） 产学联手 （6） 一拖 N 管理 （7） 打分制 （8） 一卡制 （9） 噪音等约束性管理

9、（10） 首问负责制 物业管理的产生与发展物业管理的产生与发展 1、 物业管理的起源 物业管理起源于 19 世纪 60 年代的英国，当时有一位名叫奥克维娅.希尔的 英国女士为在其名下出租的物业制定了一套行之有效的管理办法要求称租人严 格遵守,出人意料地取得了成功,不仅有效地改善了居住环境而且还使业主和承 租人的关系由原来的对立变得友善起来,首开物业管理之先河。 香港的物业管理香港的物业管理源自英国，二十世纪六十年代，为管理屋 村，政府和团体开始从英国引进物业管理人才、管理理论和方法。 2、 物业管理在我国的产生 我国的物业管理于 80 年代由沿海地区逐渐兴起。 1981 年 3 月 10 日深

10、圳市第一家涉外商品房管理的专业公司深圳市物 业管理公司正式成立。 1981 年 3 月 10 日深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司深圳市物 业管理公司正式成立。 1989 年 9 月在大庆市召开了第一次全国住宅小区管理工作会议，正式把小 区管理工作提到议事日程， 并开始着手制定住宅管理规章与管理工作的考核表准。 1990 年建设部发出了关于在全国开展住宅小区管理试点工作的通知 ，并 在沈阳召开了全国住宅小区管理工作试点第一次会议， 再全国部署开展住宅小区 管理试点工作。 接着又颁布了全国文明住宅小区标准 。 1992 年建设部发出了全国城市文明住宅小区达标考评办法和关于印 发全国文明住宅小区

11、达标考评实施细则的通知 。 1993 年 4 月在广东省番禺市召开了全国物业管理专题研讨会。建设部又连 续发布了城市住宅小区竣工综合验收办法 等一系列法规文件。 1993 年 4 月建设部颁布了 33 号令，即城市新建住宅小区管理办法 ， 明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公 司统一实施专业化管理” 。 1996 年 2 月国家建设部、计委联合颁发了城市住宅小区物业管理服务 收费暂行办法 ，为规范物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单 位及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业的健康发展又向前买出 了一大步。 1996 年 9 月建设部了劳动

12、人事司和房地产业司又联合发出了关于实行 物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知 ，为全面 提高物业管理人员的素质，规范物业管理行为提供了保证。 2003 年 9 月 1 日全国物业管理条例的施行。2003 年 9 月 1 日全国物业管理条例的施行。 3、 物业管理的发展趋势 1)规模化、集约化是物业发展的方向。 2） 信息化、多元化是发展的必然趋势。 3） 市场化、双向选择是物业发展的必然结果。 4).规范化、标准化是物业管理发展的坚实基础。 5).创品牌、树形象是物业发展的基本要求。 6).法制化、依法管理是物业管理发展的最终目标。 物业管理的基本环节物业管理的基本环节

13、 物业管理是房地产开发的延续和完善，根据物业管理在房地产开发、建设 和使用过程中不同时期的地位、作用、特点及工作内容，按先后顺序分 4 个阶段 介绍物业管理工作的基本环节：物业管理的策划阶段；物业管理的前期准备阶段； 物业管理的启动阶段；物业管理的日常运作阶段。 物业管理的策划阶段；物业管理的前期准备阶段； 物业管理的启动阶段；物业管理的日常运作阶段。 1、 物业管理的策划阶段 这一阶段包括物业管理的前期介入；制定物业管理方案；选聘或 组建物业管理企业。 （1） 物业管理的前期介入 物业管理的前期介入是指物业管理企业在接管物业以前的各个阶段（项目 决策、可行性研究、规划设计、施工建设等阶段）就参与介入，从物业管理运作 的角度对物业的环境布局、攻能规划、楼宇设计、材料选型、配套设施、管线布 置、房屋租赁经营、施工质量、竣工验收等方面提供有益的建设性意见，把好规 划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业的设计和建造