工作计划 南京盛唐艺术园初步预算及工作推进计划书

《工作计划 南京盛唐艺术园初步预算及工作推进计划书》由会员分享，可在线阅读，更多相关《工作计划 南京盛唐艺术园初步预算及工作推进计划书（54页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、工作计划 南京盛唐艺术园初步预 算及工作推进计划书 工作计划 南京盛唐艺术园初步预 算及工作推进计划书 委托单位：江苏盛唐艺术投资有限 公司 委托单位：江苏盛唐艺术投资有限 公司 报告单位：上海开启房地产投资咨 询有限公司 报告单位：上海开启房地产投资咨 询有限公司 上海天启企业策划有限 公司 上海天启企业策划有限 公司 报告日期：二00二年贰月报告日期：二00二年贰月 天启&开启 地址：上海市凯旋路2200号凯旋大厦二楼 电话：021-64687090 传真：021-64412720 E-mail: 目 录目 录 摘 要 2 第一篇：项目简 介 5 第二篇：南京别墅市场及竞争研 究 7 附表

2、：调研个案汇 总 16 第三篇：对盛唐艺术园的产品建 议 25 第四篇：项目经济指标建议及财务分 析 27 项目主要经济指 标 27 成本构成 表 28 项目损益 表 29 第五篇：盛唐艺术园2002年工作推进计 划 30 第六篇：对盛唐投资公司目前工作的建 议 31 附:项目多个经济指标讨论方 案 35 摘要摘要 项目地段评价项目地段评价 坐拥新区高尚地带,成就明日顶级名宅 1、一条将军路，三座风景山（牛首山、翠屏山、韩府山） ，成就别墅的天然气质； 2、高标准规划的新区高尚住宅发展区； 3、天然环境优越，文化氛围浓郁的未来生活天堂。 市场竞争市场竞争 项目优势项目优势 产品建议产品建议 竞

3、争区位集中，可比性强，高品质产品是关键 本项目竞争层面集中，主要在江宁开发区，亚东与宁南虽有产品争夺但区域偏好差异极大； 本项目排屋均价 3,200 元/平方米，市场接受度高；单体别墅均价 6,800 元/平方米，是市场的空白点； 竞争楼盘多依赖天然环境优势，产品规划特色较少，容积率较高，本项目从产品塑造着力，机会较大。 1、占有将军路整体规划优势，牛首山的独特山水环境优势（比翠屏山、韩府山天然环境更好） ； 2、规模优势（500 亩的占地，是将军路板块最大的基地之一） ； 3、独特的艺术内涵（6 座风格各异的主题艺术馆） ； 4、排屋与单体的特点均十分鲜明； 5、配套服务独一无二。 1、抢占

4、制高点,以高档纯别墅社区为概念定位； 2、产品规划分两个区：以单体别墅与双拼别墅为物业形态的高尚别墅区和以排屋为主的经济型别墅区； 3、单体与双拼采用传统经典或经典改良风格，排屋采用现代风格； 4、单体与双拼主力面积 250-350 平方米左右，排屋主力面积在 200-220 平方米左右； 5、艺术馆园区作为两个别墅区的共享区，除艺术馆外，会所、幼儿园等配套均在其中，并可考虑增加经营性的画家村功能，做足 艺术配套服务。 开发建议开发建议 项目成本收益和资金筹措项目成本收益和资金筹措 第一篇：项目简介第一篇：项目简介 一、项目位置： 一、项目位置： 本项目位于南京江宁经济技术开发区西南部，地处将

5、军路延长线、牛首山 风景区整体规划范围之内。基地南临佛城西路，连接将军路，北靠将军山 脉，东侧隔康辰豪园与河海大学新校区相连，西接牛首山国家级度假休闲 风景区。 可直接与江宁城区及南京市中心联系， 距市中心新街口约 15 公里， 1、整个项目开发成本 268,584,250 元，成本单价 2,760 元/平方米； 2、项目收益 86,067,012 元，销售利润率 21%； 3、整个项目样板区启动资金 5,000-6,000 万元，其余资金来源于销售回笼资金。 4、初步预计 2003 年 3 月，单体首期及艺术馆区样板段建成，开始销售资金回笼。 距禄口国际机场约 20 公里，交通十分便捷。规划

6、和居住环境上是一个正在 日渐成熟的新区高尚住宅区。 二、项目概况：二、项目概况： 本项目占地面积 500 亩，基地呈方形，地势北高南低，同时具有浅丘、平 地、人工湖、林地、沼泽等多种地形地貌 。将军山脉在基地北侧形成 4 座 山峰，峰谷交错，中部相对平坦，局部有水塘和沼泽，南侧地势略高有缓 坡。基地西南部及东北部有两个人工湖，东北部尚有一景观独特的废旧采 石场。整个基地范围内植被茂盛，空气清新，集景观性、生态性于一体。 具备建设高品位住宅所需的多种资源。 本项目规划容积率为 0.3， 总建筑面积 100,050 平方米， 其中排屋 51,359 平方米，单体别墅 36,018 平方米，艺术园区

7、及配套 12,006 平方米。 三、项目总体规划与主要经济指标：三、项目总体规划与主要经济指标： 项目项目容积率容积率建筑面积建筑面积预期均价预期均价 总用地面积总用地面积333,500 M2 总建筑面积总建筑面积 0.3 100,050 M2 单体别墅单体别墅0.1836,018 M26,800元/ M2 联排别墅联排别墅0.5551,359 M23,200元/ M2其 中 其 中 配套及艺术园区配套及艺术园区0.312,006 M2 绿化率绿化率68.2% 第二篇：南京别墅市场及竞争研究第二篇：南京别墅市场及竞争研究 忽略市区内零星的别墅不计，南京别墅开始小有规模的供应，真正以一种独 特的

8、物业形态走入市民的视线,，大概是在 96 年左右。 按照其发展轨迹，大致可以划分为以下几代产品： 第一代别墅产品第一代别墅产品 大致出现在 96 年底 97 年,以三个片区为代表： 钟山风景区片区：钟山风景区片区： A.风景区腹地 以大型纯别墅区帝豪花园为代表，其地段特别、形象高档，尽管起售价 只有 6,000 元/ M2，但其销售情况并不好，只能通过出租外企的老总维 持。 转机出现在 2000 年帝豪的再出租市场红火起来以后， 买房投资人对 帝豪的关注，另一个原因是银行按揭的落实。目前售价达到 13,00015,000 元/ M2。 B. 玄武湖畔： 以金陵御花园为代表，只有沿湖的 20 多

9、栋，售价 10,000 多元/ M2，很 快销售一空。 C.月牙湖畔 最早的紫金山庄，后来陆续出现金陵御庭园、月牙湖花园、明湖山庄、 大邦花园，以单体与双拼为物业形态，但总体量只有 60 多套，销售单价 在 10,00015,000 元/ M2之间，每套总价基本在 300 万元左右，销售情 况良好，但以社区距离交通干道的位置远近而去化有快有慢。 该片区的主要特点：该片区的主要特点： 占尽地利优势，享有无可替代地段；属概念中的高尚住宅区，人气很旺； 总栋数不多，除帝豪外，总数不超过 100 套；自住型客户与公司型客户 兼而有之；单套面积较大，多在 300 平方米左右；产品品质极其一般， 消费对象

10、为南京率先暴富一族。 江宁地区：江宁地区： A.百家湖片区： 以百家湖别墅花园与湖滨公寓的沿湖别墅为代表，有典型的第一代别墅 的特征，房型大而无当，品质不敢恭维，总体量不过百十来套，销售较 好。 B. 东山镇： 主要是武夷花园的 30 栋沿秦淮河分布的别墅。 该片区的主要特点： 该片区的主要特点： 由于地价低而售价较低，外环境极好，购房客户中投资客极多，除少数自用 外，多数作为第二居所。 第二代别墅产品：第二代别墅产品： 大致出现在 98 年底、99 年至 2000 年，以亚东花园城与江宁地区的低价别 墅为代表。 亚东花园城：亚东花园城： 仙鹤山庄、雁鸣山庄、半山苑，一年左右的时间，亚东公司以

11、小步快跑的 策略，连续推出好几个楼盘，最初别墅的售价只有 1,800 元/ M2，最高也 第一代别墅产品为高价别墅，最大优势在于对山水环境的借势，产品除形式上的不同外，在房型设计上与跃层公 寓没有多少区别。别墅作为一种试探性产品，体量较小，其优势更在于与市中心的距离较近，而不在产品本身。 第一代别墅产品为高价别墅，最大优势在于对山水环境的借势，产品除形式上的不同外，在房型设计上与跃层公 寓没有多少区别。别墅作为一种试探性产品，体量较小，其优势更在于与市中心的距离较近，而不在产品本身。 不过 2,500 元/ M2，体量大概在 200 栋左右，后以联排别墅为主要形式推 出的听泉山庄，虽有 30

12、多套单体别墅，价格仍只有 3,000 元/ M2左右，仍 是以低价取悦市场。 江宁地区：江宁地区： a、东山镇：武夷花园的联排别墅 b、岔路口：碧水湾的单体与双拼别墅 c、麒麟镇：锦绣花园的单体与双拼别墅 d、百家湖周边：湖滨世纪花园的单体别墅，中国人家的中式排屋。 注：虽然江宁的这部分别墅上市时间较晚，2001 年仍在市场热力售卖， 但由于其产品较差，规划设计起点较低，仍将其 划归第二代产品。 第三代别墅产品：第三代别墅产品： 第二代别墅为低档别墅，一个最显著的特点 ： 主打卖点为低价格，选址全部位于传统概念中的郊区，环境卖点较为突出 ； 与第一代的消费对象相比，平民色彩较为浓郁，不再集中于

13、暴富一族，同时别墅的体量开始放大 ； 但产品本身并无明显 进步，质量、产品设计依然存在不少问题，产品外相缺乏高贵感。高价别墅除帝豪仍在惨淡经营以外，暂无供应。 第二代别墅为低档别墅，一个最显著的特点 ： 主打卖点为低价格，选址全部位于传统概念中的郊区，环境卖点较为突出 ； 与第一代的消费对象相比，平民色彩较为浓郁，不再集中于暴富一族，同时别墅的体量开始放大 ； 但产品本身并无明显 进步，质量、产品设计依然存在不少问题，产品外相缺乏高贵感。高价别墅除帝豪仍在惨淡经营以外，暂无供应。 大致出现在 2000 年底，但发出异彩是在 2001 年，以单一楼盘为代表，位 处拥有造别墅环境的地区亚东。 金陵

14、家天下：金陵家天下： 其虽被评为 2001 年南京别墅明星，但细作考量，却仍是混杂型社区，单体 别墅只有 34 套，占有大多数的是联排和四拼、双拼别墅（139 套） ，另外 尚有 66 套高级公寓，畅销产品为排屋，单体在调低售价的同时（从 5,000 元/ M2起售调至 4,500 元/ M2） ， 去化速度却仍旧较慢 （截至一月底去化 13 套） 。 第四代别墅产品：第四代别墅产品： 以 2001 年的高档高价别墅为代表， 集中分布在江宁百家湖和将军路一 带，同时宁南与亚东有单一楼盘供应。 之所以将金陵家天下这样一个单一楼盘作为第三代产品，主要原因在于它在许多方面对南京的别墅市场有种革命的味

15、道：如第一 次采用框架结构；第一个将层高做到三米；第一次使别墅的立面不再雷同，有 21 种之多的立面选择；第一个让排屋错位排列， 第一个采用双会所；第一家大规模购买成年老树塑造树比屋高的森林别墅感觉；第一个将别墅的质量作为一个要素立军令状狠 抓同时让郊区别墅的售价向前跨了一大步（从 2,500 元跨入 5,000 元） ，档次也上了一个台阶，从此南京中档别墅有了代表 产品。 之所以将金陵家天下这样一个单一楼盘作为第三代产品，主要原因在于它在许多方面对南京的别墅市场有种革命的味道：如第一 次采用框架结构；第一个将层高做到三米；第一次使别墅的立面不再雷同，有 21 种之多的立面选择；第一个让排屋错

16、位排列， 第一个采用双会所；第一家大规模购买成年老树塑造树比屋高的森林别墅感觉；第一个将别墅的质量作为一个要素立军令状狠 抓同时让郊区别墅的售价向前跨了一大步（从 2,500 元跨入 5,000 元） ，档次也上了一个台阶，从此南京中档别墅有了代表 产品。 百家湖周边：百家湖周边： a、威尼斯城： 小体量纯别墅， 40 栋，容积率 0.26，单体面积 272555 平米，售价毛胚 15,000 元/ M2，装修 20,000 元/ M2。 b、佳湖绿岛：混杂型社区，别墅单体 19 栋，双拼 24 套，别墅容积率 0.35，单价 13,00015,000 元/ M2，主力面积 220340 M2。 c 文化名园：混杂型社区，别墅单体 9 栋，双拼 12 套，单价在 8,0001,0000 元/ M2，主力单体面积 230350 M2。 这几个楼盘于 2001 年 9 月份陆续