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1、精品 料推荐浙江房地产市场发展报告在连续多年保持高速增长的发展态势下， 浙江的房地产市场开始进入一个关键时期。 一方面房地产业在国民经济中的地位越来越重要， 对相关行业的拉动作用越来越明显； 另一方面房地产市场发展“非理性繁荣”背后所隐含的风险也日益显现，越来越受到各方面的关注。一、周期波动与分阶段回顾( 一 ) 周期波动分析国内外的经济理论和日本、香港、台湾等地房地产业发展的实例都证明， 与宏观经济增长过程中的周期波动现象相似，在房地产经济发展过程中也客观存在着房地产周期波动。考虑到统计指标的代表性、 时间序列数据取得的难易程度，我们选取了房地产業增加值增幅、 房地产开发投资额增幅、房地产开
2、发投资额占1精品 料推荐固定资产投资的比重、商品房屋销售额增幅、房屋施工面积、住宅施工面积、房屋竣工面积、住宅竣工面积、商品房销售面积、商品房销售价格增幅和房地产业职工人数增幅等11 个指标，计算出 1991 年以来各年浙江房地产扩散指数Q)值( 见图 1) 。虽然受现有房地产数据( 尤其是缺乏1990 年以前的时间序列资料) 的限制，以及扩散理论模型本身的误差而影响其周期划分， 但我们还是可以看出浙江房地产经济存在着周期性波动特点。从运动轨迹来看， 浙江房地产周期与海内外其他地区的房地产周期相比有独特的波长。美国房地产从1870 年开始大约按18-20 年的频率完成一次周期循环波动，与库兹涅
3、茨长周期(18-20 年) 基本一致；日本房地产基本是7 年一次周期，香港房地产从 1945 年二战后大致是7-8 年一次周期，台湾房地产从1970年开始周期循环大致是 5-6 年，以上三个国家和地区基本是遵循朱格拉周期 (6 7 年 ) 。而我国的房地产周期波动时间大致是 4-5 年。在对图形分析的基础上， 结合浙江房地产业的实际发展情况，我们认为，浙江的房地产波动周期为 89 年，比全国的房地产周期长，也略长于朱格拉周期。 其中 1997 年是萧条转折点， 1993年是上一个周期的景气分割点，而目前正处于1998 年开始的新一轮周期的繁荣阶段后期，其后续发展值得关注。同时根据有关专家学者对
4、房地产业发展状态的划分，1997 年浙江房地产业的发展处于过冷区； 1996 年和 1998 年处于冷区；处于适度区的年2精品 料推荐份是 1991 午、1994 年、1995 年、 1999 年和 2000 年；2002 年处于热区；而 1992 年、 1993 年和 2001 年、 2003 年均处于过热区域。对比分析浙江房地产波动与全省宏观经济波动的运行趋势( 见图 1) ，可以看出以下特点：1. 从总体上看， 浙江房地产业周期波动与宏观经济波动在趋势上具有十分明显的拟合关系， 总体运行趋势和周期长度基本一致，但房地产周期的起始时间要早于宏观经济周期一年左右， 说明房地产周期波动在宏观经
5、济周期波动中处于先行地位。2. 与宏观经济波动振幅日益收敛的趋势相比， 房地产周期波动幅度明显较大， 反映了房地产作为一个新兴产业在发展初期所难以避免的不稳定特征。 但可以预期， 随着宏观调控水平的不断提高，未来浙江房地产经济运行过程中的波动振荡将会逐步减小，房地产业将进入更为稳定的增长过程。( 二 ) 浙江房地产市场发展阶段回顾尽管扩散指数能粗略地勾勒出浙江房地产经济的周期波动状况，但在分析回顾浙江房地产发展历程时，更多地可以参照产3精品 料推荐业运行环境特别是产业政策与体制变动， 同时结合多项房地产业统计指标来展开。 我们认为 20 世纪 90 年代以来浙江房地产发展大致可划分为以下四个阶
6、段：第一阶段：启动、过热阶段 (1991 年-1993 年) 。在国家未实行土地有偿出让制度之前， 我国尚没有针对私人消费供给的公开商品房市场，只能用计划指标购房，由团体、单位购房并用实物分配的方式向个人转移居住的权利。 1991 年实行土地有偿出让制度推动了我国房地产市场建设的全面起步， 也是中国第一次房价高速上涨的原因。 1992 年和 1993 年，浙江房地产开发投资额同比增幅分别达到 106.6%和 284.4%，其中住宅开发投资额同比增长 108.0%和 291.8%。尤其是 1993 年，全省各项房地产业统计指标几乎都比上午增长一倍以上，是房地产发展速度最快的一年，当年商品房销售价
7、格也在 1992 年上涨 32.3%的基础上，继续上涨 31.7%，平均价格已超过千元。以省城杭州为例，房地产开发就是在 1992 年以别墅、高档涉外公寓起步的，开发的重点是之江银湖区块与市中心。第二阶段：回落、调整阶段 (1994 年-1997 年) 。1994 年我国宏观经济增长出现了持续的通货膨胀， 各方面对过热的经济增长有所警示， 国务院发出了加强固定资产宏观调控的通知， 一度实施紧缩政策， 受此宏观背景的影响， 房地产业高速增长的势头4精品 料推荐得到遏制。尽管由于房地产投资的惯性作用，1994 年、 1995 年浙江各项房地产统计指标仍呈上升态势，但其增幅已逐年回落。1996年，部
8、分指标开始出现负增长， 1997 年则达到最低点。如全省房地产开发投资额增幅，从1994 年的 67.3%，逐年下降到1997年的 11.5%；住宅开发投资额增幅，从 1994 年的 56.7%，下降到 1997 年的 13.9%。商品房竣工面积与销售面积之比也由1994 年的 1.62 ：1 上升到 1996 年的 1.82 ：1，供大于求的现象较为明显。而据建设部和国家企业调查总队于1998 年初联合对全国 16 个城市开展的快速调查结果显示， 1997 年底，杭州、宁波两市的商品房空置率达到 29.9%，超过了国内公认的 15%的空置率警戒线。第三阶段：复苏、发展阶段(1998 年-20
9、00 年) 。1998 年中央出台的停止住房实物分配、逐步实行住房分配货币化、并允许个人利用银行贷款购房的政策，推动了我国房地产市场的复苏。1999 年房改房上市的力度加大，对增量房产的销售和存量房产的流通都起了积极的促进作用。1998 年、1999 年和 2000 年浙江房地产开发投资额增幅分别为5.2%、20.0%和 23.2%，扭转了 1994年以来房地产开发投资增幅持续下降的局面。商品房销售平稳增长，销售面积年均增长13.9%。银行按揭使个人购买力不断增强，个人购买商品住宅面积占当年全部住宅销售面积的比重由 1998 年的 80.9%，上升到 2000 年的 95.5%，房地产市场已实
10、现由集团5精品 料推荐消费和个人消费相结合的时代向个人消费为主的零售时代的转变。商品房销售价格也稳步上涨，年均增幅为8%.左右，全省平均房价将近2400 元平方米，而省城杭州的次中心房价已超过3000 元平方米。 1999 年起，空量商品房面积也逐月减少，到当年 11 月末，全省商品房空置面积同比下降32.7%；商品房竣工面积与销售面积之比下降到2000 年的 1.12 ：1。第四阶段：繁荣、过热阶段(2001 年-2003 年) 。2001 年以来，随着住房信贷消费、房地产开发投资信贷政策进一步宽松，加上 2002 年 7 月 1 日开始实行的土地招标制度，使原本平稳增长的房地产市场出现了超
11、高速增长的状态。2001 年、 2002 年、2003 年三年全省房地产开发投资额分别以50.5%、33.8%和 34.5%的速度增长；地价飞速上涨，如2003 年 1-3 季度，全省土地出让价格比上年同期上涨21.7%，其中居民住宅用地价格上涨27.8%。在这个阶段里， 全省商品房销售价格持续大幅上涨，2002年和 2003 年的涨幅分别为16.4%和 11.6%，远远高于全国的平均水平，其中杭州、宁波等大城市的涨幅更大。房地产市场出现明显的卖方市场，炒作迹象明显，消费者心理恐慌，出现追涨购房现象。由于增量房市场的需求量没有获得有效释放，不少消费者在买不到新房的情况下将目光投向了二手房市场，
12、使二手房成交量大幅上升， 如 2003 年 1-11 月杭州市的二手住宅成交面积同比6精品 料推荐增加 24.4%。这些状况受到全国瞩目，被称为房地产市场的“浙江现象”。二、近期房地产市场的运行特点2003 年以来，针对房地产市场暴露出的问题，各级政府在规划、土地、信贷、市场监管等方面对房地产市场进行了一系列宏观调控，政策面也由刺激需求转向抑制过度需求。总体上看，浙江房地产市场仍保持着增长的态势，但快速上扬的势头已有所放缓。1. 房地产投资增长势头有所下降。据年报统计， 2003 年全省投资额为980 亿元，比上年增长34.5%，增幅基本与上午持平，其中住宅投资715.8 亿元，比上年增长 30.5%。进入 2004 以后，在利益杠杆及刚性需求的推动下，各地的房地产开发投资一度又进入快车道。金华头两个月开发投资额的增长速度就达到 50%，宁波 1-5 月；的开发投资额同比增长近 70%。2004 年 1-5 月全省的开发投资额达到 412.6 亿元，比上午同期增长
