年度报告古塘秋月项目分析报告

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1、（年度报告）古塘秋月项 目分析报告 （年度报告）古塘秋月项 目分析报告 慈溪“古塘秋月”项目市场分析报告慈溪“古塘秋月”项目市场分析报告 宁波金百利宁波金百利 目录目录 一、项目背景一、项目背景 二、市场分析二、市场分析 三、项目机会与问题分析三、项目机会与问题分析 四、项目建议四、项目建议 一、项目背景一、项目背景 （一）地理位置（一）地理位置 项目位于慈溪城区，北至三北西大街，南至古塘河河流，西临景 观大道。是慈溪城市传统的商业区域，周边有景观公寓、大通花园、 三北名都等多个大中型居住小区，居住环境成熟，周边配套完善，学 校、银行等。 （二）项目四至（二）项目四至 北面：北面：与三北名都隔

2、街相望，对面商铺尚未交付； 南面 ：南面 ： 南依古塘河河流，隔河相望的居住小区商业裙房经营火爆， 商业气氛较佳； 东面：东面：是景观大道，隔街是景观花苑 西面：西面：西沿河流，隔河是慈溪农村合作银行办公楼，往西即是三 北大街商业中心。 北北 （三）项目基本资料（三）项目基本资料 住宅部分：住宅部分： 总套数共130套，其中 187189 平方米 15 套，约占 11.5%； 191195 平方米 75 套，约占 57.6%； 197202 平方米 40 套，约占 30.9%。 商铺部分：（一通二层商铺，一层挑高 5.4 米）商铺部分：（一通二层商铺，一层挑高 5.4 米） 总套数共 34 套

3、，其中 99115 平方米 8 套，约占 23.5%； 130135 平方米 6 间，约占 17.6%； 142155 平方米 14 间，约占 41.2%； 212 平方米以上 6 套，约占 17.6%； 二、市场分析二、市场分析 近年来，慈溪经济的快速发展，城市基础设施建设加大、城市环 境、面貌日新月异，杭州湾大桥、中横线一期工程，加大了慈溪与外 部的沟通，提升慈溪的区位优势，成为长三角的热点城市，城市投资 环境大大改观，房地产市场发展良好。 （1）房地产投资连年下滑（1）房地产投资连年下滑 20022004 年慈溪市固定资产投资与房地产投资变化图20022004 年慈溪市固定资产投资与房地

4、产投资变化图 单位：亿元 2005 年全市完成全社会固定资产投资总额 161.33 亿元，比上年 增长 16.6%。 房地产投资受宏观调控和买卖双方博弈心理的共同影响， 增幅下降较明显，全年同比-32.5%。房地产投资占全社会投资的比重 11.8%，比上年下降 8.6 个百分点。 增幅下降较明显，全年同比-32.5%。房地产投资占全社会投资的比重 11.8%，比上年下降 8.6 个百分点。 2006 年上半年房地产业投资完成 5.3 亿元， 占我市固定资产投资 的 8.5%，同比46.0%， 2006 年上半年房地产业投资完成 5.3 亿元， 占我市固定资产投资 的 8.5%，同比46.0%，

5、拉动我市固定资产投资下滑 22%。房地产业 投资从 2003 年的固定资产投资“中流砥柱”到目前的“制肘” ，市场 再度陷入观望、胶着状态。 （2）房地产供应逐年减少（2）房地产供应逐年减少 在投资增长迅速的前提下，2003 年慈溪市全年住宅施工面积 203.6 万平方米，住宅新开工面积 133.4 万平方米，位居历年慈溪年 开发总量之首。2004 年全市可预售商品房面积 60.3 万平方米，其中 可预售住宅面积 50.06 万平方米，同比增加 45.5%；办公楼预售面积 3686 平方米，同比增长-82.5%；商业营业用房预售面积 5.36 万平方 米，同比增长 75.2%。 2005 年受

6、宏观政策的影响，住宅供应呈现逐步放缓的趋向。 2006 年上半年慈溪可预售住宅项目 4 个，可预售住宅面积约 11.53 万平方米，住宅供应规模逐年减小。 2006 年上半年慈溪可预售住宅项目 4 个，可预售住宅面积约 11.53 万平方米，住宅供应规模逐年减小。 （3）房地产销售逐步好转（3）房地产销售逐步好转 2006 年上半年商品房销售情况逐月好转， 销售面积与销售金额从 年初的 2.58 万平方米和 1.47 亿元分别增加到目前的 21.43 万平方米 和 9.24 亿元，销售面积与销售金额增速从年初的90.6%和90.8% 分别回升到目前的53.7%和63.2%。 特别是在 6 月份

7、单月销售 5.89 万平方米和 3 亿元，其中现房单月销售达 4.15 万平方米和2.02 亿 元，创下今年新高。房地产销售金额高出投资额 3.94 亿元，说明房 地产买方市场需求还是比较旺，而投资方则因宏观政策影响明显，处 在等待观望中，预计房地产投资在短期内增长乏力。 2006 年 5 月2006 年 5 月 本月本月比上年比上年 指标指标止止同期同期 累计累计增长%增长% 房地产业房地产业46005-44.8 商品房销售面积（平方米）商品房销售面积（平方米） 15541571.1 商品房销售金额商品房销售金额62403-3.8 （4）在售楼盘调查（4）在售楼盘调查 住宅住宅 项目名称：三

8、北名都产品类型：住宅商铺 开发商：宁波宁盛公开日期：2005 年 2 月 10 日 策划代理：宁波法瑞德工地位置：三北大街与景观大道交叉口东北侧 承建商：东航工程预售许可证： 景观设计：慈溪设计院 建筑设计：慈溪设计院 工程进度：已建成 交付日期：2007 年 6 月 30 日 位置图示： 基地面积：20000 平米总建面积：70000 平米规划总户数：511 户 容积率：3.5绿化率：40%总车位数：600 个 规划产品（层数幢数）：共 6 幢，4 幢高 18 层，2 幢 17 层 限高：60 米 产 品 类 型 面积范 围 主力面 积 平 均 价 格 主 力 总 价 得 房 率 户数层高销

9、售率产 品 分 析 高层40-28050-80580090000085%4743 米85% 物业公司：暂定 物业服务内容： 周边配套：商业银行、三北大街、迪欧咖啡馆西门小学上林坊 会所配套： 园林特色：喷泉、亭榭、雕塑、绿地、花卉、蛋型广场、浅水流深与周家路江水 系交相辉印，融为一体 车位配套：电视监控系统、红外线报警系统 配 套 分 析 装修情况：毛胚 一次性付款：有 分期付款：有 按揭付款：首付不低于 30%，按揭 70% 付 款 情 况 客户分析： 企划方向：（广告主题）铂金地段尊贵社区 产 品 力 分 析 地处成熟的高档住宅区域，又临近市中 心，交通方便，周边配套设施齐全，北 至大新路

10、，南靠三北大街，东临周家路 江，西连景观大道，设计豪华气派，是 不可多得的铂金地段。 但位于繁华地段，噪音较多。 价格比较贵。 以小户型为主， 选择性小。 公摊大。 备注（其他情况说明）：现房不多，面积 50 平米左右，选择余地不大而且价格比较 高，如 ： 15 层东首套型面积 67.23 平米，单价 6308 元。车位 12.5 万/只，均有产权。 价格：4700-6600。 销售情况追踪：05.12.1306.08.01 小区共计：511 套，目前已售：437 套销售率： 85%，其中住宅可售：43 套，可售商铺：31 套 项目名称：望江苑产品类型：商铺，住宅 开发商：慈溪市维科置业有限

11、公司 公开日期：04 年 5 月 策划代理：泛城（中国）奥斯 特 工地位置：上林坊旁边 承建商：城关建筑预售许可证：009 基地面积：29550 平米总建面积：68000 平米规划总户数：295 容积率：1.8绿化率：35.5%总车位数：325 规划产品（层数幢数）：加商铺共 10 幢，每幢均为 11 层 限高：3 米 产 品 类 型 面积范 围 主力面 积 平 均 价 格 主 力 总 价 得 房 率 户数层高销售率 住宅1401 70 1501 70 5300/平 米 85 万88%2073100% 产 品 分 析 商铺8015 00 130 平 米 40000/ 平米 300 万99.5

12、% 784.590% 物业公司：新上海物业 物业服务内容：安全保卫防护日常清洁设备保养维修 周边配套：景观大道上林坊金黄商厦国脉酒店三北大街等 会所配套：无 园林特色：以中庭绿化建筑小品为主 车位配套：1：1 配 套 分 析 装修情况：毛坯 一次性付款：96 折 分期付款：无 按揭付款：60% 付 款 情 况 客户分析：关系户自用 面积配比：住宅占 80%，商铺占 20% 企划方向：（广告主题）彰显贵族身份 产 品 力 小区建筑立面造型及颜色时尚简洁，且 在市中心， 周围娱乐购物配套措施齐全， 交通便捷。 周边生活配套较少，离学校，菜场，医 院较远,比较吵. 分 析 备注（其他情况说明）：物业

13、费住宅 1.4 元/平方商铺 0.65 元/平方，地下车位：13 万（有产权） ，8 万（无产权） 销售情况追踪：05.12.1306.08.01 小区共计：299 套 目前已售：275 套销售率：92% 总结：总结： 1、截止今年上半年慈溪住宅供应大幅减少，06 年新推住宅项目 4 个， 总面积约 11.5 万平方米，销售 4 万平方米； 1、截止今年上半年慈溪住宅供应大幅减少，06 年新推住宅项目 4 个， 总面积约 11.5 万平方米，销售 4 万平方米； 2、城区期房价格基本在 53005600 元之间；2、城区期房价格基本在 53005600 元之间； 3、楼盘主流户型设计在 140

14、180 平方米之间，总价 85100 万之间 ；3、楼盘主流户型设计在 140180 平方米之间，总价 85100 万之间 ； 4、小户型产品较少，但市场销售较为有利。4、小户型产品较少，但市场销售较为有利。 商业用房商业用房 三北名都三北名都一层商铺：43000 元。二层：7000 元（一通二 连卖） 古塘金苑古塘金苑内侧商铺：2600028000 元。外侧：40000 元 名人中心名人中心向东商铺：43000 元。向南商铺：51000 元 三北大街店面三北大街店面在 60左右年租在：1820 万年 三、项目机会与问题分析三、项目机会与问题分析 （1）机会分析（1）机会分析 1、1、地段优势

15、：本案地理位置优越，地处三北西大街，距离闹市 约 200 米，与慈溪商务中心距离也较近； 2、2、本项目已现房，可直接销售； 3、3、项目多个居住小区，居住环境佳，生活氛围浓； 4、4、项目户型结构较好； 5、5、商业整体环境尚可； 6、6、价格优势（本项目与周边楼盘 5600 左右的均价低近千元，价 格吸引力较大） （2）问题分析（2）问题分析 1、1、本项目户型较大，且较为单一； 2、2、面积大，总价高，对销售有较大压力； 3、3、项目外立面效果较差，整体视觉陈旧； 4、4、周边商业店铺量大，且多为空置； 5、5、虽距离商业中心近，但人流较少； 6、6、店面进深较深，面积大，总价高； 7、

16、7、内部配套缺乏。 四、项目建议四、项目建议 2003 年以来慈溪房地产投资过于盲目，出现了投资增长过大、快 等问题。在市场环境变化后，04、05 年出现了投资持续的降温及产品 供应的大幅减少的状况，产品销售不畅等不利因素。 今年以来，随着国家住房政策的进一步明朗，带动了市场的逐步 恢复，慈溪今年上半年的销售状况比上年同期增长了 70%以上，城区 多个楼盘销售状况良好，以此同时目前市场供应出现了短期的滞停， 无疑也给本案带来了良好的入市机会。 (1)、项目总定位(1)、项目总定位 慈溪五星生活社区慈溪五星生活社区 （可参照项目宁波中央花园）（可参照项目宁波中央花园） (2)、项目建议(2)、项目建议 综合分析本项目的内外环境及不利因素后， 以带动销售目的出发， 对项目进行如下调整： 1、产品立面：1、产品立面：本项目的外立面较为陈旧，相对周边项目而言形 象偏差，建议对外立面进行必要的修整，增加视觉观感，增加高档次 楼盘的稳重、大气风范。 2、套型修正：2、套型修正：本项目套型偏大，开盘后需进行销控，保留部分 房源，如若销售较慢，可再适量的修改套型，添加少量小套型可促