市场调查云南省曲靖麒麟温泉项目市场调研报告

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1、市场调查 云南省曲靖麒麟温泉 项目市场调研报告 市场调查 云南省曲靖麒麟温泉 项目市场调研报告 云南省曲靖麒麟温泉一期项目云南省曲靖麒麟温泉一期项目 五星级酒店物业经营五星级酒店物业经营 市场调研报告及可行性分析市场调研报告及可行性分析 报告目录 第一章 概述第 4 页 第二章 酒店管理公司角色第 5 页 第三章传统酒店业商业模式分析第 6 页-13 页 第四章 产权式酒店业商业模式分析第 14 页-19 页 1. 产权或时权式客房的市场营销分析及建议方案 （1）完全市场导向 （2）建设 （3）销售 （4）经营 （5）再销售 2. 产权或时权酒店背景介绍分析 （1）产权酒店概述 1. 产权酒店

2、的概念解析 2. 产权酒店的基本特点 a) 地点要求 b) 经营方式 c) 投资收益巨大 d) 运营成本低 3. 产权酒店的发展 a) 产权酒店在中国的现状 3. 本项目产权酒店计划 （1）五星、三星酒店部分产权出售比例 （2）产权出售部分与其它酒店客房建筑、管理差异 （3）售价预估 （4）产权酒店业主回报方案 第五章 市场销售推广分析第 20 页-41 页 项目筹备期市场调研分析 项目所在地旅游状况分析及未来发展形式 项目观察 曲靖市特点 目标市场解析 项目优势 周边市场同级，同类酒店竞争对手经营状况分析 基本经营状况（配套设施、设备；经营特色） 地理位置分析 平均房价（门市价、商务价） 平

3、均出租率 餐饮消费情况 销售网络概况 周边竞争对手酒店设施对比 客房：房总数、房型面积、行政楼层、总统套房 餐饮：餐厅数量、餐厅类型、酒吧数量、座位数量 宴会及会议：宴会厅面积、会议室数量 康体娱乐：游泳池、健身中心、水疗中心 其他配套服务设施：商务中心、商场 根据项目市场定位标准，并参考当地附近地区消费及市场定价原则，制 定房间价格及个营业部分的定价政策 酒店客源分析 客源规模与分布 中国主要客源市场情况 游客的消费水平 消费结构分析 入境游客的消费结构 国内游客的消费结构 不同地区间酒店（星级）消费结构的比较 消费选择与消费趋势分析 游客对住宿设施的选择 游客的停留时间及变化 游客的旅行目

4、的 入境游客感兴趣的商品 消费者的消费评价 散客或团队、商务及会议 长住及中介机构客源 本项目市场定位、功能定位及管理模式建议 市场需求及项目市场定位分析与建议 本项目特点 名牌酒店管理公司管理 业主委托经营 业主权益保障 客房利润多元化 多点开发 规模经营 酒店星级 规模与档次 客源群体定位建议 客源市场保障体系 目标客户 第六章 工程第 42 页-62 页 项目功能定位建议 根据项目的市场定位，结合行业规范标准，提供与项目相适宜的功能布 局和设备设施配置建议 项目功能分区建议 房间户型及数量建议 餐厅类型、数目及功能建议 宴会、会议功能建议 配套娱乐设施服务建议 项目其他配套设施设备规划及

5、建议 项目经营理念及管理模式建议 参照国际管理标准，结合行业规范，借以过往管理经验，针对项目独特 性及所在地域不同及客源不同，提供切实可行的经营理念建议及管理模 式建议 经营理念及管理模式建议 组织框架结构及员工编制建议 客房收费标准建议 餐饮消费标准建议 对酒店式公寓的市场营销分析及具体建议方案 对温泉乐园（大众化）和 SPA 会所（高端）经营理念及管理模式的建议 方案 对美食、娱乐、购物等子项目的品牌经营模式及市场定位的分析 5A 级景区与五星级酒店暨整体项目开发的经营管理分析 700 间三星酒店建筑群落规划 第七章 财务分析第 63 页-73 页 第八章 结论第 74 页-82 页 第一

6、章 概述第一章 概述 美国戴斯酒店集团（中国）就云南曲靖麒麟温泉一期项目五星级酒店委 托管理一事专门成立了项目调研组，成员包括：集团总裁陈家财先生、发展 部总监蔡滨、工程总监张慧清、运营部总监傅磊、培训部总监任卫东、销售 总监刘刚、财务总监黄承松、运营部经理王浩等，并优先调动全集团资源辅 助云南旅投麒麟温泉开发有限公司完成项目定位、市场调研、工程建议与监 管等项目前期重点工作。 近期，集团已派遣发展部总监蔡滨、运营部总监傅磊、工程总监张慧清、 销售总监刘刚、运营部经理王浩分别至昆明、曲靖进行实地考察洽谈，并于 回京后共同汇总整理信息、集思广益、探讨研究后确定本报告书写重点，并 分工合作，完成此

7、份报告。 附：甲方项目总体投资目标（源自云南旅投麒麟温泉开发有限公司资料）附：甲方项目总体投资目标（源自云南旅投麒麟温泉开发有限公司资料） 从土地开发的角度： 通过投资超五星级酒店来拉动 5.7 平方公里范围内土地价格的升值。 从房产、物业开发的角度： 通过投资超五星级酒店来拉动酒店自身、特别是酒店周边旅游地产、商业地 产和住宅物业的升值。 从融资角度： 通过以超五星级酒店为龙头，结合 5A 级景区、国际会议中心、美食文化街、 健康管理中心等组合项目，吸引战略合作伙伴和投资运营伙伴，来拉动总体项目 的固定资产投资增长。 从云南“二次创业”和珠江源大城市城市发展规划的角度： 形成云南旅游滇东、滇

8、西两翼齐飞的局面，和全国十家宜居城市中首家生态 环保旅游社区（旅游小镇）。 第二章酒店管理公司角色第二章酒店管理公司角色 美国戴斯酒店集团（中国）受云南旅投麒麟温泉开发有限公司的委托， 为曲靖麒麟温泉居住商业综合项目，筹备策划兴建五星级标准产权度假酒店 或豪华五星级休闲度假酒店开发项目，进行市场及财务可能性研究报告。我 们的研究范围包括实地考察、 市场分析、 供求评估、 收入与支出预算分析等。 戴斯集团将紧随云南旅投开发脚步，调用全集团各部门力量，辅助并完 成项目设计、工程监管协助、人员招募培训、共同完成财务规划、产权酒店 发售建议、运营管理、包括酒店、别墅、休闲游乐区（不含 SPA）等。 除

9、此之外，应云南要求，戴斯集团将着重从五星级酒店品牌带动当地生 态度假房地产升值的角度，悉心计算本项目的各项财务周转数据（如下）， 具体分析请见第七章。 资金投入产出预期 投资估算及经营预测 酒店建筑工程造价估算 客房平均房价及入住率预算 餐饮收入预测 未来 10 年经营收入成本利润预测 产权销售对资金周转的影响 业主权益及投资收益分析 业主权益 基本权益 附加权益 投资收益 第三章传统酒店业商业模式分析第三章传统酒店业商业模式分析 本项目相对于传统酒店有其特殊的一面，还需体现如下类型酒店特色：温泉 度假型酒店、产权式酒店、会议型酒店，及考虑与房地产项目的结合开发。 在此章中，我们列举了如下数据

10、： 中国酒店业的发展状况与未来趋势 行业规划 产业政策 行业准入分析 中国酒店业的发展状况与未来趋势中国酒店业的发展状况与未来趋势 一、酒店业发展的基本态势 1、酒店的数量规模加速度扩张 自 1980 年开始，中国酒店业的产业规模成倍数地加速发展。酒店的供给量 随着需求的扩大而快速增长。以旅游涉外酒店为例，1980 年有酒店 203 家， 2002 年光星级酒店就增加到 8880 家， 增长近 44 倍。 同期， 客房间数增长 30 余倍。旅游酒店每五年的增长率在 50%以上。 2、档次与规模结构已经形成 如果不分系统地将各类酒店放在一起，到 2006 年末(1)五星级酒店 175 座， 共有

11、 6.49 万间客房， 占星级酒店客房总数的 7.23%； (2)四星级酒店 635 座，共有 14.35 万间客房，占星级酒店客房总数的 15.99%；(3)三星级 酒店 2846 座， 共有 34.65 万间客房， 占星级酒店客房总数的 38.62%； (4) 二星级酒店 4414 座，共有 30.60 万间客房，占星级酒店客房总数的 34.10%；(5)一星级酒店 810 座，共有 3.64 万间客房，占星级酒店客房 总数的 4.06%。呈现两头小，中间大的格局。 3、空间分布出现三阶梯状态 中国酒店业发展水平在空间上呈现三阶梯状态：第一阶梯是位于东部沿海地 区，第二阶梯是中国的中部地带

12、，第三阶梯是西部地带，整个态势是东多西 少。拥有星级酒店座数多少排列，位居全国前十名的地区是：(1)广东 926 座；(2)浙江 723 座；(3)江苏 575 座：(4)北京 572 座；(5)云南 560 座；(6) 湖北 473 座；(7)山东 401 座；(8)辽宁 347 座；(9)上海 319 座：(10)湖南 319 座。 二、整个行业的转变 1、 由指令性的政府外事接待体系转向国民经济中有竞争力的产业 过去的旅游酒店多数是外事接待机构，招待所多数是公务住宿机构，谈不上 酒店产业和发展规模。经过 20 余年的建设，将一个传统性的、指令性的、 隶属于政府外事接待工作的服务机构，转变

13、成为一个在整个国民经济中越发 引人注目的、具有竞争力的产业。2000 年旅游业收入 4500 亿人民币，酒店 业的收入占旅游业的收入将近一半，产业特征愈加明显。 2、 由封闭性行业转向与国际接轨、市场化程度较高的开放性行业 酒店业最早对外商开放，允许外商投资，允许与外商合资。到目前为止，中 国旅游酒店业利用外资额已达200多亿美元， 三资酒店已有800余家。 从1982 年半岛集团管理北京建国酒店开始，一批国际酒店集团相继进入中国。引进 星级评定标准，在行业管理和酒店管理方面按国际惯例办事，大大提升了酒 店业的国际化发展水平。经过 20 年的发展，使酒店业由一个计划经济的封 闭性行业转变为一个

14、与国际接轨较早、较快、较为顺畅的市场化程度较高的 开放性行业。 3、 供求关系由卖方主导的市场转向买方主导的市场 经济的活跃、旅游业的发展使更多的酒店企业参与进中国的酒店业市场，加 剧了酒店企业之间的竞争，促进了供求关系的变化。中国酒店的经营更多地 关注消费者的需要。在酒店管理上，通过星级酒店的示范作用，从需求适应 供给转变为供给适应需求。酒店业由供不应求的卖方市场向买方市场转变。 由于过速发展，相当一些地区近几年出现了 供过于求，企业之间的竞争更 加激烈。酒店企业的经营者更加重视市场趋势和顾客的需求变化，这种理念 和行为促进酒店企业进一步提高竞争力。 4、 计划经济的成本中心事业性运作模式转

15、向市场经济的利润中心企业性 运作模式 1980 年以前，中国的酒店多属事业型招待所，酒店服务单一，只提供食宿两 项服务。经营效益缺指标、服务缺标准，成本无核算，财务上实行统收统支、 盈余自留、差额补贴的制度，并且没有上缴利税的任务；改革开放以后，外 资进入， 中国酒店管理机构推行一系列政策措施， 促使各酒店转换经营机制， 使中国酒店在短暂决策、管理体制、组织结构、工资分配、员工录用与奖励 以及财务成本管理等方面进行了改造，开始实行自主经营、独立核算、自负 盈亏的企业型管理制度。酒店企业以营利为目的的市场竞争的意识及其行为 使整个酒店业发生了根本性的变化。 5、由传统的经验管理转向现代的科学管理

16、 在推行建国酒店的管理经验的基础上，把引进国外先进科学管理方法与国情 相结合，初步总结出一套中国式的酒店科学管理体系，使酒店企业从经验型 行政管理开始向科学化管理转变，促进了中国酒店业管理模式和经营机制朝 现代化方向加速转变。 6、行业管理从简单无序，发展到基本科学、系统有序 通过实行酒店星级制度，实现中国酒店管理与国际标准的接轨。政府机构改 革， 转变职能， 减少干预， 将中国酒店业的发展转移到市场调节的基础上来。 行业主管部门建立行业规则，推动酒店企业有序竞争，推动酒店业市场化。 政府、行业、企业逐渐适应和学会了在市场经济中科学、有序地管理、经营 酒店的方式、方法。酒店业的历史性变化是前所未有的。中国进入 WTO 后， 酒店业面临着新的全球性的挑战， 近几年的发展将出现几个值得注意的趋势。 三、中国酒店业未来的发展趋势 l、供给相对过剩，竞争激烈，今后发展速度降低。 1996年到2000年旅游酒店业共增加35.4万间客房，平均年增长率为12.39%， 而同期的客源增长率为 4.0%。由于供大于求，导致酒店企业之间过度竞争。 从 1