年度报告月份福州市住宅市场分析报告

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1、年度报告月份福州市住宅市场分析报告年度报告月份福州市住宅市场分析报告 7 月份7 月份 福州市住宅市场分析报告 报告单位：福建金辉地产企划部报告单位：福建金辉地产企划部 报告时间：2006 年 8 月 23 日报告时间：2006 年 8 月 23 日 报告目录报告目录 第一章：近期宏观经济相关信息及分析第一章：近期宏观经济相关信息及分析 第二章：福州市规划相关法规信息分析第二章：福州市规划相关法规信息分析 第三章：福州市地土地市信息分析第三章：福州市地土地市信息分析 第四章：福州市 7 月份住宅市场分析报告 第四章：福州市 7 月份住宅市场分析报告 第一章：近期宏观经济相关信息及分析第一章：近

2、期宏观经济相关信息及分析 第一节：“一条龙”调控全国土地房市第一节：“一条龙”调控全国土地房市 央行对房地产信贷情况“关心”的同时，近日，建设部和国土部连续发文，分别开出 5 帖“药剂” ，从楼市的住宅供应、市场 交易、土地供应、住宅保障等产业链各个环节，“一条龙”调控。 今年 16 月份房市情况，40 个重点城市上市预售的套均建筑面积 115 平方米，有 15 个城市高于 120 平方米。部分城市房价 上涨仍然较快，今年 6 月份，70 个大中城市中，8 个城市新建商品住房价格同比涨幅超过 10%，19 个城市月环比涨幅超过 1%。 建设部目前对楼市调控的 5 大重点确定，地方政府要加强落实

3、：一、为加大综合调节力度，引导合理的住房消费；二、为重 点发展满足当地普通居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房；三、为加大整治查处力度，规范房地产市场秩序；四、 为有步骤地解决城镇低收入家庭的住房困难；五、为继续合理控制城市房屋拆迁规模，控制被动性住房需求。制止片面强调以地 生财的做法。 当前土地管理的违法违规等 5 大问题值得重视。土地调控必须完善责任制度，实行问责制。当前要重点查处非法批地、未批 先用、批少用多、非法低价出让国有土地使用权等问题。 国土部推出的 5 大措施为：一是提高征地成本；二是规范土地出让收支管理，国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算， 实行“收支两条线”管

4、理；三是提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准；四是统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准， 工业用地原则上实行招标拍卖挂牌出让；五是加大建设用地取得和保有环节的税收调节力度， 提高现行城镇土地使用税征收标准， 完善耕地占用税的有关规定。 第二节：市场供需将发生错位第二节：市场供需将发生错位 国务院发展研究中心宏观部发布的2006-2010 中国房地产发展预测报告中也提出，预计国内城镇居民住宅需求面积（人 均住宅建筑面积）将从 2004 年的 25 平方米，提高到 2010 年的 35.66 平方米。以常见的三口之家推算，每户住房面积应为 107 平方米。很多城市中最受购房者欢迎的，是单套建

5、筑面积在 90120 平方米之间的产品。若此推测成立，则新政实施后大量 90 平方米以下户型的房子，与主力买家的实际需求之间，可能会出现一定程度的错位。随着一系列新政措施的有效落实，经济适用 房及限价商品房等产品更多开发，加上调整项目规划后，大量小户型住宅全面上市，新增住宅供应量尤其是供应套数有望反弹。 第三节：“上帝的归上帝，凯撒的归凯撒” 第三节：“上帝的归上帝，凯撒的归凯撒” “上帝的归上帝，凯撒的归凯撒。” 这句著名的西方谚语表明了政府过多干预房地产市场的现象，中国房地产市场下一步 发展的关键是：政府对中低收入阶层住房问题承担责任，商品住宅交给市场自身调节，只有这样，才能为房地产行业留

6、出足够空 间。最现实的问题是，国土系统一直追求“垂直管理” ，但人事、业务和经费三者却不能同时到位，“垂直管理”下的各地国土 部门依然受制于地方政府，看着地方政府的眼色“补办用地手续”的窘况，只怕一时难有实质性改观。“我们多数都是好孩子， 父母不成熟。”有开发商用调侃的口吻评论政府近期频繁的行政干预。 迫于新政压力，相当一部分开发商可能要放弃小户型项目开发。商人做生意追求的是赢利，要赢利就得开发适销对路的产品， 对前景不明或不被看好的生意，不做也无可厚非，至于住房保障问题，原本就是地方政府的责任，开发商应积极配合，但不是当 然的承担者。但不管开发商是不是有足够勇气“用脚投票” ，政府继续贯彻新

7、政的决心，看来一段时间内不会改变，房地产行业 随着市场降温逐步进入调整期的趋势，也是不可避免了。 现在要建立和谐社会，关键是不要把目标盯在价格上，而是要放在分离房地产市场资金和房地产社会保障资金上。如果把二 者混为一谈，通过价格微调，很难实现政府想实现的和谐社会的目标。 当民众把房价高攀、攒钱的速度永远追不上涨价速度的 愤懑口水吐到开发商身上时，房价其实已经在承担它本身不能承受之重，开发商有代地方政府受过之嫌。市场的归市场，政府的 归政府，各自干好分内事，社会和谐好求！ 第四节：开发商集体形象的舆论倾向 第四节：开发商集体形象的舆论倾向 房地产的营商环境正在发生巨大的改变，几乎每个经营主体都面

8、临着头脑大转弯。企业要具备资本实力、开发功力和适时 调整战略的能力，大的品牌开发商有几件事情要做：一是要在政府面前，顺应政策导向；二是在消费者面前，产品要让消费者认 可；三是要在金融机构面前，贷款好借好还，再借不难。频繁的新政不断给开发商立规矩，有些措施透露出政府主管部门对开发 商能力与自觉性的不信任，于是招惹出了一些原本自觉向上的开发商的不满情绪。近两年丑化开发商集体形象的舆论倾向确实值 得人们反思。 第二章：福州市规划相关法规信息分析第二章：福州市规划相关法规信息分析 第一节 ：我省严控低密度高档房开发第一节 ：我省严控低密度高档房开发 一、引导合理住房消费一、引导合理住房消费 我省将进一

9、步发挥规划、土地、信贷、税收等政策的综合调节作用。健全各级促进房地产市场健康发展的联席会议机制，协 同有关部门采取经济、法律等综合手段实行综合调控；积极应用税收政策杠杆，鼓励和支持住房开发和消费，促进中小套型、中 低价位普通商品住房的开发建设和消费。 二、重点发展 ，中小套型普房二、重点发展 ，中小套型普房 我省将出台措施，逐步调整优化住房供应结构。按照“总量控制、区域平衡”原则，重点发展普通商品住房(含经济适用房)， 套型建筑面积 90 平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重达到开发建设总面积 70%以上，继续停止别墅用地供应，严格控 制低层、低密度大户型高档住房开发。在先期的建设规划

10、和用地供应计划中，明确普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建设 项目区位布局、用地面积、建设规模、建设进度安排等。 三、预售合同，网上即时备案三、预售合同，网上即时备案 我省将推行商品房预售合同网上即时备案，落实禁止期房转让规定，规范登记行为；逐步完善各类房地产企业和执业人员信 用档案，严惩各类违规行为的同时，将不良行为记入个人(或企业)信用档案，纳入资质资格管理体系；加强房地产管理部门内部 业务系统整合和制度建设，推进房地产交易与权属登记规范化管理工作。 四、住房保障对象四、住房保障对象，建立档案建立档案 我省将严格执行经济适用住房购买申请、审批和公示制度，明确购买经济适用住房的对象条件、购

11、买程序。2006 年底前各设 区市全面启动廉租住房制度，完善城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法；以地方财政预算安排为主，多渠道筹 措廉租住房资金；全面掌握最低收入家庭住房状况，建立保障对象档案和信息管理系统。通过发展住房租赁市场、建设职工公寓 等多种方式，研究解决进城务工人员住房问题的有效机制，不断扩大住房公积金覆盖面。 五、合理控制拆迁规模五、合理控制拆迁规模 我省还明确将加强城市房屋拆迁管理，稳妥推进危旧房和棚户区改造。合理控制城镇房屋拆迁规模，探索新型拆迁补偿安置 方式，推广建立最低保障补偿制度；加强危旧房和棚户区改造的规划指导和政策协调，积极探索政府组织、市场运转的路子，

12、把 危旧房和棚户区改造与调整城市产业结构、优化城市用地结构结合起来，综合考虑各方面的承受能力，有重点、有步骤地推进。 第二节：福州市近期规划信息分析第二节：福州市近期规划信息分析 福州将全力打造海洋经济强市，重点发展闽江口、黄岐半岛、福清湾和平潭岛四个滨海旅游区，力争到 2010 年，海洋产业增 加值到 450 亿元，全市形成 23 个海洋产业总产值超 100 亿元的海洋经济强县（市） 。 滨海旅游将向海洋旅游迈进 滨海旅游将向海洋旅游迈进 今后 5 年，福州将推进滨海旅游向海洋旅游迈进，形成海上、海岛、海岸、腹地旅游产品系列，建设集休闲度假、会展商务、 文体旅游、生态旅游、探险旅游等多功能于

13、一体的现代综合滨海旅游经济带。扶持发展游艇旅游、海岛休闲探险旅游、风能发电 观光和垂钓旅游等特色旅游。 福州将重点发展海坛国家重点风景名胜区、马尾船政文化旅游区和长乐郑和下西洋文化旅游区、琅岐岛龙鼓度假区、连江黄 岐半岛滨海旅游度假区、福清东壁岛旅游度假区等重点项目。平潭岛开发以滨海度假旅游为主，海蚀地貌观光、海上运动休闲和 近海游船观光等为辅；马尾船政文化旅游区形成以船政文化为主线的食、住、行、游、购、娱的旅游产业链。 滨海旅游拟建 11 重点项目 滨海旅游拟建 11 重点项目 “十一五”期间，福州滨海旅游业拟规划 11 个重点建设项目。其中，“两马”旅游开发，拟新建一座五星级大酒店，改建国

14、 际客运大楼及配套设施。福州船政文化旅游二、三期建设项目：包括两园五馆一船坞，分三期建成，计划建成 12 个景点，2 个游 轮码头及旅游环保电瓶车等。 闽江口郑和航海文化旅游区：沿闽江口南岸，开发利用郑和下西洋史迹，兴建纪念性景观和吃、住、娱、购及旅游码头等配 套服务设施。 平潭坛南湾一将军山生态旅游区建设：规划面积 13 平方公里， 拟建高等级酒店一座， 区内游览路 5 公里， 停车场 15000 平方米，旅游服务设施 1.3 万平方米等。 罗源湾游艇俱乐部：建设游艇码头、四星级标准俱乐部（罗源湾假日大酒店）及附属设施、观海长廊、海鲜城、停车场等配 套设施。 长乐拟建 13 公里滨海观光大道

15、 长乐拟建 13 公里滨海观光大道 长乐海滨旅游度假区：沿大鹤海滨至下沙海滨，拟分别建设四个功能区：一是大鹤森林公园，规划面积 369 公顷，包括海滨 浴场、象鼻山、石景山游览区，森林度假区和观光农业区。二是规划面积 760 亩，包括休闲游乐区，旅游购物区和海景博览区。 三是南澳海滨休闲区，滨海观光大道，北起漳纺南澳，南达文武砂海峡奥林匹克城，全长 13 公里。四是下沙度假村，规划面积 1.12 平方公里，包括海滨浴场、海滩游乐区和休闲度假区。 福清东壁岛旅游度假区：拟建设两区一街、两湖一山、两滩一岸一岛。琴江满族风情旅游开发：开发满族风情观光旅游区、 大屿岛水上休闲运动区等。十八孔旅游区开发

16、：在十八孔周边开发 1400 亩水上、陆上旅游项目。海坛国家风景名胜区（世界自 然遗产预备名单）综合开发建设项目：规划面积 71 平方公里，景区接线道路 15 公里，景区山门 4 座，入口 3 处，停车场 3 万平 方米，景区步游道 18 公里，旅游服务设施 3.2 万平方米。 拓展港口通往内陆腹地交通走廊 拓展港口通往内陆腹地交通走廊 今后 5 年，福州将推进港口通道等配套基础设施建设，加快以铁路、高速公路、沿海公路为主体的综合交通建设，重点拓展 沿海港口通往内陆腹地的交通走廊。 “十一五”期间，主要完成温福铁路、福厦铁路、江阴铁路支线、连江铁路支线、罗源铁路支线建设及外福铁路的扩能提速 改造，形成以福州为中心点的连接“长三角” 、“珠三角”的快速铁路通道；建设绕城高速公路、机场高速公路、福厦高速公路 复线福州段、京台高速公路福清渔溪至小山东、江阴港区疏港高速公路、罗源湾南北岸疏港高速公路、松下港区疏港高速公路等， 提高省会中心城市对外辐射能力与沟通能力；建设省道 201 线（滨海大通道） 、平潭海峡大