年度报告年月深圳房地产二手住宅住宅市场分析报告_

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1、年度报告年月深圳房地产二手住 宅住宅市场分析报告_ 年度报告年月深圳房地产二手住 宅住宅市场分析报告_ 2010 年 8 月深圳房地产二手住宅住宅市场分析报告 一市场综述 1.1 月度概况 继上月成交量反弹以来，本月的成交量如炎热的夏季继续攀升。号称“史上 最严厉的调控”的“新国十条”出台以来，楼市经历了一个季度的有效调整，促 使量价迅速锐减。但成交量于上月出现反弹，而本月的增长速度更加明显，出现 量价齐升。然而正当市场出现楼市升温的信号的同时，政府出台了一个新的调控 政策：深圳市房地产监管办法于 9 月 1 日起实施。此政策正是针对关于土地 闲置、商品房预售以及二手房普遍存在的“阴阳合同”等

2、问题而下的“重药”。 其中，条例针对“阴阳合同”所规定: “房地产经纪机构不得为交易当事人规避 房地产交易税费或者就同一房地产签订不同交易价款的不同合同提供便利， 且规 定了 5 万元的处罚标准”。为了避免高额税收，迫使部分买卖提前进行，导致 8 月底的成交量激增。而目前的宏观调控力度并未有所松动，楼市的走势趋于健康 发展。 根据国土资源规划局公布的数据显示，本月全市二手房的成交量约为 123. 84 万，环比 7 月份上涨 58.80%，而根据深圳中原的当月成交数据显示，8 月 份二手房的销售均价为 18563 元/，环比 7 月份上涨 4. 54%，房价跃升到新政 后的首次冲破 18000

3、 元/的水平。由于供应量继续出现供不应求的状况，2010 年 8 月的二手房成交价格环比有所上涨。 1.2 成交量分析 根据国土资源规划局公布的数据显示，本月全市二手房成交量为 13279 套 （见图 1），环比 7 月份成交量上涨 53.37%，其成交面积约为 123.84 万（见 图 3） ，相比 7 月份上涨 58.80%。而实际根据中原实际成交估测的深圳市二手住 宅的成交量在 8 月份呈现一定的上升，其中全市成交套数为 13595 套（见图 2） ， 环比上涨了 49.30%，而成交面积方面，全市成交了 123.61 万（见图 4），相 对 7 月上升了 56.34%，整个三级市场趋于

4、好转。 从分区域来看，根据国土资源规划局公布的数据显示，8 月全市六区的成交 面积的环比均有所上涨，其中宝安区位居上涨榜榜首，成交约为 26.24 万， 环比上月成交面积上涨 76.34%；其次涨幅较大的是福田区，本月成交约 24. 90 万，相比 7 月份上升 61. 27%。本月罗湖区、南山区和龙岗区的成交分别约为 19. 96 万，21. 61 万 和 28. 93 万，在全市 6 区中的涨幅均超过五成， 分别上升 53. 58%、56. 59%和 51. 43%；盐田区的涨幅最小，本月成交约 2. 20 万，成交面积的环比涨幅达到 24. 83%。而从中原系统实际成交数据来看， 除宝安

5、区以外，本月全市五区的成交面积的环比均有五成以上的上涨，其中福田 区的成交面积的涨幅最大，达到 73.70%，盐田区位居其次，涨幅为 68.47%，本 月宝安区的成交面积相对上月未能突破五成，但仍有 43.63%的增长率。而其他 三区涨幅幅度相似， 均徘徊在五成至六成之间。 图 1 深圳市二手房月度成交套数走势图（2009 年 8 月2010 年 8 月） 图 2 深圳市二手房月度成交套数走势图（2009 年 8 月2010 年 8 月） 图 3 深圳市二手房月度成交面积走势图（2009 年 8 月2010 年 8 月） 图 4 深圳市二手住宅月度成交面积走势图（2009 年 8 月2010

6、年 8 月） 1.3 成交价格分析 根据深圳中原的内部成交监测数据显示，2010 年 8 月，深圳二手住宅市场 成交均价为 18563 元/（见图 5） ，此次相较 7 月反弹上涨了 4.54%，此迹象表 明本月成交结构因 3 房户型的成交量增加和供不应求的关系带动了本月的成交 价格有所提升。而同比去年 8 月增长 10. 32%。4 月至 5 月的成交量一直在低位 徘徊，成交价格迅速下跌，而后续因自主型的刚性需求日益增多，成交量有所反 弹。继百日新政以来，投资客的数量已大幅度减少，而市场仍以改善性自住需求 为主。 较之 7 月份，全市六区除罗湖区、宝安区和福田区的成交均价有小幅度回落 以外，

7、其他各区的均价都有较大的增幅，其中盐田区的上涨幅度最大，该区本月 成交均价为 19210 元/，环比 7 月份上涨 20.00%；龙岗区位居价格涨幅榜第二 位，其本月成交均价为 11573 元/，环比 7 月份上升 13.27%； 而涨幅最小的南 山区，其成交均价为 23424 元/，环比增幅为 6.56%。而罗湖区的均价相较 7 月回落 2.32%。福田区的成交均价环比 7 月的跌幅与宝安区相似，两区分别下滑 3.73%和 3.75%。 图 5 全市成交价格表（2009 年 8 月2010 年 8 月） 1.4 全市供求关系分析 图 6 全市供求关系曲线（2009 年 8 月2010 年 8

8、 月） 自 4 月以来，市场放盘量逐渐减少，而访客量有所递增。由六月中旬起，市 场呈现由供大于求逆转为求大于供，显示刚性需求的数量有所上升，而楼盘供应 仍无改善，促使放盘量与客源量之比由此前的高位下降到本月的 0. 54（见图 6）。整个市场呈现回暖，购房需求明显增多。根据深圳中原内部监测数据显示， 8 月份的供求比相较 7 月下跌 5.26%， 自住需求不断释放。 二 全市成交特点综述 2.1 全市成交量的区域分布 图 7 全市六区月度二手住宅成交面积 图 8 全市六区月度二手住宅成交套数 根据国土局公布的数据监测结果显示，本月的全市成交面积有所上升，各区 呈现普遍上涨的情况。从成交面积的区

9、域分布来看，本月龙岗区和宝安区是全市 成交的热点区域，两区分别成交了约 28. 93 万和 26.24 万（见图 7），占 全市六区的成交面积的 23.36%和 21.19%。相比 7 月份的全市成交面积占比，罗 湖区、福田区和南山区的成交面积占比都超过 15%。各区成交面积的占比变化方 面，本月福田区和宝安区的成交面积占全市比例较 7 月份有所上涨 0. 31%和 2.11%。其余四区有小幅回落，除龙岗区出现下调幅度超过 1%之外，其他皆有小 于 1%的跌幅。 全市成交套数的环比有所上升（见图 8），各区普遍呈现上涨。其中南山区 环比上涨的幅度最大，为 72.22%。福田区和宝安区的套数成交

10、相较上月超出 6 成；罗湖区上涨速度也较大，达到 47.07%。龙岗区和盐田区的成交套数相对 7 月份分别上涨了 32.27%和 25.73%。 除盐田区以外，其余 5 区的成交套数占比数 据相似，区间为 17%至 22%，其中全市最大的占比为福田区的 21.45%。最小的成 交量占比是盐田区的 1.95%。 图 9 全市六区月度二手住宅成交面积 图 10 全市六区月度二手住宅成交套数 而根据中原监测的数据显示，本月的全市成交面积均有所上升，而各区呈现 普遍上涨的情况。从成交面积的区域分布来看，本月龙岗区是全市成交亮点，其 成交了 32.86 万，占全市的 26. 58%。而其余成交热点的福田

11、区和南山区分别 成交了约 26.10 万和 25.74 万 （见图 9），占全市六区的成交面积的 21.12%和 20. 83%。相比 7 月份的全市成交面积占比，罗湖区和宝安区的成交面 积占比均徘徊于 14. 52%。而盐田区的成交面积占比为 2.44%，依旧为全市成交 量最少的区域。各区成交面积的占比变化方面，本月福田区的成交面积占比上涨 幅度为全市最大，环比增幅为 2.11%。南山区和盐田区的成交面积占全市比例较 7 月份有所增幅未超过 0. 20%。其余三个区域均有小幅回落，除宝安区出现下调 幅度超过 1%之外，其他皆有小于 1%的跌幅。 从成交套数来看（见图 10），本月的全市成交套

12、数均有所上升，而各区呈 现普遍上涨的情况。福田区和龙岗区是全市成交最引人注目的热点，分别成交了 2992 套和 2948 套，占全市的 22.01%和 21.68%。除盐田区以外，其余区域的成 交套数均超过2000套。 罗湖区、 南山区和宝安区占全市六区的成交套数的17.87%、 18.93%和 16.77%。而盐田只占 2.75%。各区成交套数的占比变化方面，本月福田 区的成交套数占比上涨幅度为全市最大，环比增幅为 3.17%。罗湖区和南山区的 成交套数占全市比例较 7 月份的增幅分别在 1. 40%和 1.48%。 而占比涨幅最小的 盐田区环比 7 月微幅上涨 0.48%。关外两区占比相较

13、上月则均有下滑，其中下滑 幅度最大是龙岗区的 5. 57%。其次为宝安区 0.96%。 2.2 全市成交总价和单价结构分析 而成交总价分布方面（见图 11），根据中原的三级市场成交数据显示，各 类总价物业的成交比例差异较大，以 100 万为界线，100 万以下的物业和 100 万 以上物业占所有成交物业类型的分别为 38.23%和 61.77%，相比 7 月，成交总价 分布有变化，其中 100 万以下物业类型在成交比例中回跌，下降幅度为 6.81%， 100 万以上物业则有相应程度的上涨。细分各个区间可以发现，继 7 月份以来， 100150 万的物业相对成交量最多，其在所有的成交物业类型中占

14、为 28.25%， 环比7月份上升了0.25%， 同样出现上升的有6080万、 150200万， 200300 万和 300500 万这五个类别的物业， 分别环比小幅上升了 0.05%、 2.94%、 3.12% 和 1. 34%。而位于下跌榜的是 60 万以下，80100 万和 500 万以上的类别物业。 其中跌幅最大的 60 万以下物业下跌了 5.60%，而其余物业下滑幅度在 1%左右。 图 11 月度二手房成交总价分布 图 12 月度二手房成交单价分布 成交单价方面（见图 12），成交比例以 15000 元/的成交单价为分界线出 现明显的涨落，本月 15000 元/以下的物业成交占比为

15、48.42%，环比 7 月份下 跌 8.06%，其中 1000015000 元/区间物业占比有小幅度上升，环比 7 月涨幅 达到 0.77%， 但其占比为所有价格中最多， 为 34.85%。 8000 元/以下和 8000 10000 元/区间物业的比例下浮幅度显著，相较 7 月份分别下滑 3.23%和 5.60%； 15000 元/以上的物业成交的比例相对上月均有增幅， 其中 1500020000 元/占比为 30.30%， 环比7月上升4.30%， 2000030000元/物业占比为 16.45%， 环比上涨了 3.57%，3000040000 元/的物业占比为 2.83%，环比上涨了 0

16、.03% ； 而 40000 元/以上物业占比也有小幅度上涨。上述变化，一方面表明本月中高 档物业市场成交量有所回升，另一方面也反映了成交价格有所反弹的市场局面。 2.3 全市成交户型和面积的结构分析 本月成交户型分布方面 （见图 13） ， 2 房和 3 房户型物业仍为市场主要对象， 其中 2 房的占比最高，达到 38.50%，环比下降了 0.62%。而成交占比为 37.73% 的 3 房，其环比 7 月份有所反弹 1.65%。对比 7 月份的成交户型分布，其他户型 的占比均出现回落，其中 1 房和 4 房及以上的户型成交占比分别为 12.52% 和 11.25%，环比以小幅度回落 0.04%和 0.99%。 结合分析本月的成交面积档次分布 （见图 14） ， 沿袭上月， 6090和 90 144两个面积段物业依然为市场主导，分别占据全市总体成交量的 43.49%和 31.36%， 环比 7 月份成交比例各异， 分别下降了 0.75%和上涨了 2.40%。 在整个 8 月份的成交物业中， 144以上占比 7.92%， 较之 7 月份有 0.24%个百分点