市场分析年宁波房地产市场分析年报

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1、市场分析 年宁波房地产市场分析年 报 市场分析 年宁波房地产市场分析年 报 目 录目 录 市场整体形势市场整体形势 市场推/销状况市场推/销状况 住宅市场分析住宅市场分析 写字楼市场分析写字楼市场分析 公寓市场分析公寓市场分析 别墅市场分析别墅市场分析 商业市场分析商业市场分析 二手房市场分析二手房市场分析 土地市场分析土地市场分析 政策动向政策动向 壹壹年形势展望壹壹年形势展望 第一部分：市场整体形势第一部分：市场整体形势 2010 年， “史上最严”的楼市调控政策出台。从“国十一条” “国十条”到“9.29 新政 策” ，调控不断加码，措辞越来越严，措施越来越狠。为了抑制投机炒作，各地纷纷

2、出台限 贷、限购、限外令，部分城市甚至还限年龄。而在开发商这端，相关部委也通过打击囤地 及捂盘销售，督促开发商加快开发、增加供应。从调控效果来看，尽管今年的调控一波紧 似一波，但从楼市的发展态势来看，今年的调控尚未对开发商造成明显的消极影响。 鉴于 2010 年楼市调控政策频繁而严厉， 甬城楼市四区全年成交量相比 “井喷” 式的 2009 年，整体下降幅度约达 48%。尽管 2010 年”史上最严格“的楼市调控没有明显调低甬城房 价，但也遏制了房价上涨过快的趋势，同时对楼市成交量则构成了很大的杀伤力。根据市 房产交易中心发布的各月度数据， 2010 年全年， 市六区共销售商品住宅 15427

3、套， 相比 2009 年下降约 52%；市六区二手住房共成交 21148 套，相比 2009 年降幅为 48%。 第二部分：楼市推/销状况第二部分：楼市推/销状况 2010 年全年，宁波市区（市六区）总共新推出面积为 387 万平方左右，总量较去年全 年有所下降，其中推盘量最大的为鄞州区、北仑区和高新区，分别为 76.43 万平米、71.31 万平米和 67.3 万平米，分别占到了市区新增供应量的 21%、18%和 17%。在新增物业构成类 型方面，住宅占据总量将近八成，达到了 306.52 万平米，公寓占据了 11%，办公和商业分 别占据了 7%和 3%。 2010 年新增供应一览表：201

4、0 年新增供应一览表： 开盘时间开盘时间 宁波大公馆 2009-12-26 海曙4.2公寓、商铺、公馆 新城名苑 2010-1-23 鄞州7.4819酒店式公寓,公馆,高层 恒元中心 2010-1-1 鄞州2.7157写字楼 金湖世家 2010-1-1 鄞州2.6公寓、写字楼 唐家湾 1 期悦府 2010-2-1 江北14别墅 中海雍城世家 2010-2-1 鄞州47别墅 高层 小高层 钱湖天地云庭 2010-4-10 鄞州8.394商铺 公寓 高层 雅戈尔长岛花园 2010-4-16 江北32住宅 别墅 世贸广场 2010-4-16 镇海16公寓 住宅 写字楼 卡纳湖谷 2010-4-17

5、东钱湖4别墅 奥克斯中央大厦 2010-4-23 鄞州6.91写字楼 江北万达广场 2010-4-26 江北50公寓、商铺 康城阳光 BOSS 领馆 2010-4-28 鄞州5.4037公寓 别墅 晴园 2010-4-28 鄞州15住宅 红巨大厦 2010-5-2 鄞州6.0898写字楼 商铺 中河名庭 2010-5-7 鄞州2.2普通住宅 商铺 合生国际城 2 期 2010-6-1 镇海55住宅 别墅 永和居易 2010-6-10 海曙14住宅 创新 128 2010-6-19 鄞州15.65公寓 写字楼 高层 多层 翡翠湾 2010-6-19 高新区13公寓 别墅 鼓楼广场 2010-6-

6、22 镇海2商铺 公寓 宁波国际金融中心 2010-6-1 江东55写字楼 维拉小镇 2010-6-29 江北24别墅 财富峰汇 2010-7-1 鄞州3.3713写字楼 四季云顶 2010-7-3 鄞州15住宅 雅戈尔香湖湾 2010-7-4 鄞州24别墅 东郡名苑 2010-7-15 高新区3.9315别墅 高层 小高层 奥利赛凤凰水岸 2010-7-17 高新区11住宅 公寓 江南一品 2010-7-31 高新区37住宅 写字楼 商铺 公寓 城市金领 2010-8-8 海曙3.9315普通住宅 公寓 东一时区 2010-8-21 北仑9.6409公寓 写字楼 小高层 21 码头 2010

7、-8-22 海曙13公寓 商铺 太平洋时代中心 2010-8-22 北仑5.5858公寓 写字楼 商铺 新港商务广场 2010-8-25 北仑2.7商住楼 商铺 多层 银亿海德花苑 2010-8-27 江北16.2862普通住宅 商铺 世茂世界湾 2 期 2010-8-29 北仑70住宅 商铺 写字楼 一品江南 2010-9-10 北仑8.6574普通住宅 联盛商业广场搜秀城 2010-9-11 鄞州40公寓 商住楼 商铺 青林湾 4 期观津 2010-9-15 海曙11住宅 公寓 别墅 戚家名庭 2010-9-23 北仑3.0161普通住宅 多层 宁波南洋航空大楼 2010-10-15 鄞州

8、3.2131商住楼 写字楼 摩根国际 2010-10-17 北仑7.3888写字楼 酒店式公寓 雅戈尔御玺园 2010-10-28 鄞州11普通住宅 别墅 长岛花园 2 期 2010-11-1 江北32普通住宅 别墅 青林湾 5 期观泓 2010-11-6 海曙12.0963普通住宅 高层 富邦世纪商业广场 2010-11-12 北仑34商住楼 写字楼 公寓 商铺 招宝广场 2010-11-13 镇海4.1157商铺 公寓 世茂世界湾 2010-11-15 北仑70住宅 写字楼 商铺 金东岸 2010-11-17 高新区4.343普通住宅 公寓 银亿海悦花苑 2010-11-19 镇海16普通

9、住宅 写字楼 和协风格璟院 2010-11-21 鄞州10.8别墅 澳洋家居购物广场 2010-11-23 鄞州15写字楼 公寓 商铺 多层 星城半岛 2010-11-25 镇海4.5155住宅 公寓 高层 小高层 宏时中央风景 2010-11-29 北仑5.7公寓 高层 金色广场 2010-12-1 镇海8住宅 别墅 写字楼 香槟水郡 2010-12-7 鄞州2.5普通住宅 商铺 京华茗苑 2010-12-8 北仑20住宅 公寓 高层 皇冠花园 3 期 2010-12-9 高新区16商铺 公馆 高层 恒威君园和庄 2010-12-11 鄞州10别墅 金地东御 2010-12-12 高新区13

10、.9普通住宅 别墅 和美城 2010-12-18 高新区24.3公寓 黄金海岸五期 2010-12-18 北仑24普通住宅 世茂海滨花园 2010-12-19 北仑50住宅 公寓 别墅 润和园 2010-12-23 高新区4商铺 高层 维科上院 C 区 2010-12-25 海曙22普通住宅 万科金色城市 2010-12-29 鄞州17普通住宅 （数据来源：合润地产研展部） 各区推出物业类型面积：各区推出物业类型面积： 单位：万平方米 住宅41.02046.9852.14.1962.2441.8858.11306.52306.52 公寓12.5505.1310.2305.060.939.224

11、3.1243.12 商业0004.47002.63.9911.0611.06 办公016.3209.63000025.9525.95 合计合计53.5753.5716.3216.3252.1152.1176.4376.434.194.1967.367.345.4145.4171.3271.32386.65386.65 （数据来源：合润地产研展部） 由上表看来，2010 年宁波市区新推出的物业中，鄞州区仍然是新增供应量最大，类型 最齐全的区域。具体的物业新增供应量分布，住宅主要分布于高新区、北仑、鄞州；商业 则因鄞州的联盛商业广场、澳洋家居购物广场的开盘和北仑新港商务广场、富邦世纪商业 广场的开

12、盘而主要分布于鄞州和北仑；办公则主要分布于江东和鄞州，这种分布态势也基 本符合宁波市城市总体规划的中远期规划的愿景。 各区新增面积比例：各区新增面积比例： 从 2010 年宁波市各区域新增供应的角度来看， 目前鄞州的新增供应仍旧是宁波市区供 应的主力，高新区则因翡翠湾、江南一品、凤凰水岸，金地东御等项目的开盘而较 09 年的 供应比例有较大上升，达到市区新增供应的 17%。同样，北仑因世茂世界湾、世茂海滨花 园、一品江南，戚家名庭等项目开盘较 09 年的供应比例有较大上升，达到市区新供应的 18%。 2010 年新开楼盘各物业类型面积比例：2010 年新开楼盘各物业类型面积比例： 2010 年

13、，宁波市区新增物业类型在结构上没有太大的变动，仍以住宅为主，其占到了 总量的七八成，较去年的比例有小幅提高。 2010 年住宅销售面积2010 年住宅销售面积 单位：万平米 20082008255.84137.17173.62 20092009262.37305.3925.47 20102010239.50201.36110.14 （数据来源：合润地产研展部） 第三部分：住宅市场分析第三部分：住宅市场分析 市六区成交面积比例市六区成交面积比例 从上图可以看出成交面积最多的是在鄞州区占 35%，主要是由于鄞州区所在售的楼盘 较多，其次是海曙区占 15%，排行第三的是镇海区占 12%。 从上图可以

14、看出成交面积最多的是在鄞州区占 35%，主要是由于鄞州区所在售的楼盘 较多，其次是海曙区占 15%，排行第三的是镇海区占 12%。 海曙区海曙区 2010 年,海曙区新增住宅供应量为 53.57 万平方米, 区域主要新开楼盘：青林湾 5 期观泓、维科上院、永和易居、21 码头 区域评价：海曙区一直以来作为宁波市区的行政和商业中心，住宅推量相对其它区域 较少，但在 2009 年有了明显增加。2010 年因青林湾 5 期观泓、维科上院、21 码头等项目 的开盘，新推量有了量的突破，海曙区打破了以往住宅推量少的局面，市场欣欣向荣。 江东区江东区 2010 年，江东区无新增住宅供应， 区域评价：江东区

15、新增供应极少，住宅市场空白。今年新增供应只有金融国际中心写 字楼。大体上江东区可建设土地稀少，住宅市场已趋向饱和状态。 江北区（含江北北区）江北区（含江北北区） 2010 年，江北区（含江北北区）新增住宅供应量为 52.11 万平方米， 区域主要新开楼盘：长岛花园、维拉小镇、银亿海德花苑 区域评价：江北区包括江北老城区和江北北区，其中江北北区包含了洪塘区块、慈城 新城区及庄桥区块等远郊地段。今年江北推出的住宅产品主要为长岛花园和维拉小镇，别 墅占住宅中的大部分比例， 其余部分为普通住宅和公寓。 现在江北地区配套设施都较齐全， 再加上江北万达的开业，为江北楼盘的开发和销售又增加了有力条件。 鄞州

16、区鄞州区 2010 年，鄞州区新增住宅供应量为 62.33 万平方米， 区域主要新开楼盘：和协风格璟院、万科金色城市、恒威君园和庄 区域评价：鄞州的新增供应一直都是宁波市区的主力，随着鄞州南部商务区生活配套 的日益完善，越来越多的开发商在鄞州区投资新楼盘，有普通住宅，公寓，别墅各种物业 类型，鄞州区销售形势良好，这表明了消费者对鄞州区块住宅产品的认可和寄予的深厚期 望。 东钱湖旅游度假区东钱湖旅游度假区 2010 年，东钱湖新增住宅供应量为 4.19 万平方米， 区域主要新开楼盘：卡纳湖谷 区域评价：现在，东钱湖区块在售的别墅项目主要有华润卡纳湖谷，项目定位较高， 并拥有自己的特色。经过一段时间以来的开发，东钱湖的别墅项目已经渐入佳境，无论是 生活配套还是产品本身，都比早期的东钱湖别墅有了较大提高。 高新区高新区 2010 年，高新区新增住宅供应量为 67.30 万平方米 区域主要新开楼盘：绿城皇冠花园三期、凤凰水岸、金地东御 区域评价：该区域因东部新城的兴起而迅速的升温，现在高新区的住宅市场已日趋成 熟。今年住宅产品供应量有大幅度的提高，在整个宁波市住宅供应量排第二