市场分析年广州市一手住宅市场分析报告

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1、市场分析年广州市一手住宅市场 分析报告 市场分析年广州市一手住宅市场 分析报告 目录 一、房地产行业发展现状分析一、房地产行业发展现状分析3 1、房地产行业概况 3 1）房地产的基本知识 3 2、我国房地产行业发展现状 6 1）我国房地产发展现状 6 2）房地产企业的分析 9 3）房地产消费者需求分析 15 4）区域房地产市场分析 16 二、广州房地产行业市场现状分析二、广州房地产行业市场现状分析18 3、广州房地产市场分析 18 1）2010 年第 1 季度广州房地产市场分析 18 2）2010 年 3 月广州房地产市场状况 23 三、行业市场竞争分析三、行业市场竞争分析28 4、广州房地产

2、竞争 28 1）房地产行业竞争分析 28 2）广州市各区域房地产市场情况对比分析 29 四、2011 年房地产行业趋势四、2011 年房地产行业趋势34 5、广州房地产发展趋势分析 34 1）2011 年楼市发展预测 34 一、房地产行业发展现状分析一、房地产行业发展现状分析 1、房地产行业概况1、房地产行业概况 1）房地产的基本知识1）房地产的基本知识 a、房地产的定义:a、房地产的定义: 房地产是房产和地产的总称，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及 其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又 被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地

3、、建筑物、房地合一。 b、房地产主要涵盖的领域：b、房地产主要涵盖的领域： 土地开发和再开发；房屋开发；地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；房 地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等；房地产中介服务，包括信息、 咨询、估价、测量，律师、经纪和公证等；房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配 套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、代收代付等；房地产金融，包括信贷、 保险和房地产金融资产投资等。 c、房地产行业的特点：c、房地产行业的特点： 1、房地产行业从事的不是建筑活动，而是经济活动。 2、房地产行业需要策划活动来贯穿实施。 3、房地产行业是多项目的综合体

4、工程系统。 4、房地产行业的工作是决策，不是简单的工作。 5、房地产行业的利润渠道很多。 1）2）房地产政策影响分析1）2）房地产政策影响分析 2010 年房地产市场由于政策的影响，楼市逐渐冷淡。而我国楼市一直被开发商们戏称为 “政策市” ，可见政策对楼市发展有着很大影响力。自去年底开始，国家一系列房地产调控 政策出台，随后广州市政府也出台了系列政策稳定房价。这些政策将对广州楼市产生很大的 影响， 根据以下是 2010 年 46 楼市的调控政策一览表， 得出今年将推行的重点房地产政策， 把脉今年广州楼市。 2010 年 46 楼市调控政策一览表2010 年 46 楼市调控政策一览表 时间措施要

5、点 2010.06.4住建部发通知规 范二套住房房贷 认定标准 为贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(国 发201010 号)，规范商业性个人住房贷款中贷款申请人(以下简称 借款人)第二套住房认定标准，现就有关事项通知如下 2010.05.26土地增值税细节 明确有望成房地 产调控利器 国家通过土地增值税清算来调控房地产市场的思路日渐明晰。 在 “新国 十条” 和各地细则均提及要加大土地增值税清算力度之后， 国家税务总 局 26 日发布 关于土地增值税清算有关问题的通知 ， 明确土地增值税 清算过程中若干计税问题。有关专家指出，土地增值税将和土地、信贷 等方面的政策措施一起，

6、形成房地产调控的“组合拳。” 2010.05.22广州新政二十四 条:坚决遏制城市 房价过快上涨 广州细则主要是重申国务院“国十条” 的多项措施，如严格限制各种名 目的炒房和投机性购房，坚决抑制不合理住房需求 ； 对定价过高、涨幅 过快的楼盘进行重点清算和稽查 ； 明确保障性住房供应量、商品房和限 价房供应量等等。 2010.05.2央行年内第三次 上调存款准备金 率 5 月 2 日，央行宣布自 5 月 10 日起，上调存款类金融机构人民币存款 准备金率 0.5 个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今 年第三次上调存款准备金率。 有专家指出央行此次调整是配合为楼市降 温而考虑的。

7、2010.04.30深圳楼市新政细 则今日出台将比 中央更严格 深圳市山水宾馆四楼会议室,深圳市规划和国土资源委员会下设的房地 产研究中心召集了当地开发商、中介机构、银行、证券基金研究员等近 20 人举行内部研讨会,对新政出台后对市场的影响以及各方的看法进 行讨论。此外,还对即将出台的地方细则进行吹风。 2010.04.21二套房以住房套 数界定不再以贷 款为准 银监会银行业监管一部主任杨家才 21 日在接受记者采访时，解读了最 新出台的房贷新政。 他强调， 新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为 第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套 房认定标准出现了根本性的变化。 2

8、010.04.19住建部要求商品 住房严格实行购 房实名制， 未获预 售许可开发商不 得收取定金 住房城乡建设部发出 关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预 售制度有关问题的通知 ，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后 不得擅自更改购房者姓名。 今后未取得预售许可的商品住房项目， 房地 产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取 或变相收取定金、预定款等性质的费用。 2010.04.17国务院：房价过高 地区可暂停发放 第三套房贷 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套 及以上住房贷款 ； 对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳

9、证 明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 2010.04.15国务院常务会:贷 款买二套房首付 不得低于 50% 14 日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷 款首付款不得低于 50，贷款利率不得低于基准利率的 11 倍。对购 买首套住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭，贷款首付款比例 不得低于 30 2010.04.13住建部：加快保障 房建设遏制房价 过快上涨 住房城乡建设部 13 日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设， 其中， 公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点， 同时遏制部分城市房 价过快上涨。 表 1表 1 根据以上的相关政策，得出对住房需求起抑制

10、、刺激影响的相关政策，其中今年的房地 产政策主要是抑制房价过高和调节房地产经济为主的,其中: a、抑制住房需求因素的政策有:a、抑制住房需求因素的政策有: 广州新政二十四条 、 央行年内第三次上调存款准备金率等加息政策。 b、刺激住房需求因素的政策有：b、刺激住房需求因素的政策有： 粤四条等相关政策 c、货币政策对房地产行业影响：c、货币政策对房地产行业影响：稳健的货币政策对楼市影响深远 实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。 货币政策由宽松转为稳健，对未来的经济发展将有重大意义。 面对经济下滑威胁， 中央决定实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。 很快在

11、 2009 年逆转了萎靡的资本市场和楼市。 但从 2009 年下半年起，特别是 2010 年以来，中国经济出现过热雏形，资本市场泡沫泛 起，楼市价格非理性节节攀升。在房地产行业融资渠道上，国家关闭了房地产信托的窗口， 让房地产行业融资步步加难。房企从竞争已走向竞合，联合拿地和并购潮，已成为房企走向 未来的打开资本的钥匙。 因此，货币政策一直是楼市发展的风向标。稳健的货币政策将对楼市产生较为深远的影响。 （资料来源：新浪乐居） 2、我国房地产行业发展现状2、我国房地产行业发展现状 1）我国房地产发展现状1）我国房地产发展现状 a、2009 年住宅市场经济运行分析a、2009 年住宅市场经济运行分

12、析 （1）需求大量释放市场恢复上行 为应对金融海啸冲击带来的经济增长放缓局面，中央政府自 2008 年年底采取了一系列 宏观调控政策，财政政策从维持多年的稳健转向积极，并实施“适度宽松”的货币政策扩大 信贷规模，在经济上采取人民币 4 万亿元救市措施来扩大基建，拉动内需增长，实施增值税 全面转型以减轻企业负担。此系列政策除了对经济的刺激作用外，宽松的货币政策和积极的 财政政策也大大改善了房地产市场发展的环境，包括对 5 次降息以及 4 次下调存款准备金利 率、购买普通住房实行 7 折利率优惠、二手房交易营业税免征年限从 5 年缩短至 2 年、房地 产项目资本金比例最低降至 20%。对银行信贷不

13、再实施硬性约束的大环境下，一方面信贷投 放量的增加减少了开发企业的融资压力，另一方面也大大降低了消费者的置业门坎，有效的 释放了普通及改善型住房需求。 （2）一线城市土地充分显示其价值“地王”频出 2009 年土地市场随着整体经济的发展而变化，经历从年初经济走势不明朗、开发商对扩张较 为谨慎、交易不活跃的局面，到年中后经济复苏，房地产市场快速发展，大大刺激了开发商 对土地的需求，土地拍卖竞争激烈的过程。 （3）宽松的货币政策助推房价大幅攀升 供应普遍紧缺，加上城市价值体现，中高端产品备受欢迎，成交活跃，令一线城市房价快速 攀升。 根据对一线城市每月成交前十名楼盘的成交结构作统计， 中高端住宅占

14、总成交量的 41%， 成交量接近半数，可见豪宅成交对房价的推动作用。 （4）存量去化加速，供应缺口增大 各类需求的大量释放，使 2009 年全国商品住宅成交量也超越历史高峰期 2007 年创新高，全 年成交量预计达 7.6 亿平方米，比 2008 年增长 36%，比 2007 年增长 10%。其中一线城市商 品住宅成交总量将达 4,940 万平方米，按年增长 82%，当中上海增幅最大，达 100%；成都、 武汉、厦门、长沙、沈阳和天津六大二线城市成交总量约 6,400 万平方米，按年增长将高达 109%。 （5）开发商现金流从短缺转向充沛 房地产市场的迅速发展及银行的信贷支持，令开发企业的负债

15、率大幅降低，30 大上市开发企 业 2009 年第 3 季度的净现金流比同年第 1 季度上涨 305%。 （6）房价平稳运行成交量将回落 对于 2010 年的展望，由于 2009 年房价已上升至高位，特别是在一、二线城市，房价已触及 普通购房者的承受上限，2010 年上涨的空间较有限，但供应量紧缺将决定房价难于短期内大 幅回落，预计 2010 年整体房价将在现有水平平稳运行，部分 2009 年上涨过快的城市将会适 度回调。 （7）整体市场供应略有增长一线城市仍紧绌 随着宏观经济环境的好转，2010 年房地产开发投资增幅将较 2009 年提高，加上 2009 年底政 府大力打击捂盘、囤地行为，预

16、计 2010 年商品住宅的新开工面积将较去年增加，但不可忽 视的是，项目从建设到推出市场最快需一年的周期，预计供应高峰期将推迟至 2011 年。 （8）经济好转政府将加强楼市调控以保持市场稳定 根据有保有压、抑制投机性购房、鼓励自住和改善型购房的调控大方向，2010 年楼市调控政 策将呈现更大的差异，在经济转好的宏观环境下，着力保持房地产市场稳定发展。 （资料来源：观点地产网） b、2009 年全国楼市回顾b、2009 年全国楼市回顾 2009 年的楼市是不平凡一年的楼市，楼市回暖、宽松房贷、遏制楼价等政策都为楼市的 发展起到了积极的作用。 一季度经历了救市政策的刺激一季度经历了救市政策的刺激 1、 关于调整房地产交易环节税收政策的通知(财税2008137 号)主要是下调购买 普通住房契税税率等。 2、 关于个人住房转让营业税政策的通知(财税2008174 号)主要，暂免个人买卖 印花税和营业税、免个人转让出售的土地增值税等 3、 关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知(银发2008302 号文件)主要是降低购买首付比和个贷利率等。 4、国务院办公厅发布关于促