年度报告年月西安商品房市场月度分析报告

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1、年度报告年月西安商品房市场月 度分析报告 年度报告年月西安商品房市场月 度分析报告 西安商品房市场月 度分析报告 -2011 年 1 月份 西安房地产信息网数据研究中心 2011-02 目 录目 录 一、宏观运行背景一、宏观运行背景 1.1 政策法规 1.2 规划建设 1.3 热点动态 二、土地市场二、土地市场 2.1 土地供应分析 2.2 土地成交分析 三、商品房市场三、商品房市场 3.1 本月市场销售特征 3.1.1 各物业销售情况 3.1.2 各物业销售排行 3.2 各物业价格表现 3.3 商品房 40 指数 四、分城区商品房市场四、分城区商品房市场 4.1 城南区 4.1.1 各物业价

2、格表现 4.1.2 各物业销售情况 4.1.3 普通住宅销售情况 4.1.4 城区营销情况 4.1.5 城区新盘介绍 4.1.6 城区动态 4.1.7 典型楼盘介绍 4.2 城北区 4.2.1 各物业价格表现 4.2.2 各物业销售情况 4.2.3 普通住宅销售情况 4.2.4 城区营销情况 4.2.5 城区新盘介绍 4.2.6 城区动态 4.2.7 典型楼盘介绍 4.3 城西区 4.3.1 各物业价格表现 4.3.2 各物业销售情况 4.3.3 普通住宅销售情况 4.3.4 城区营销情况 4.3.5 城区新盘介绍 4.3.6 城区动态 4.3.7 典型楼盘介绍 4.4 城内区 4.4.1 各

3、物业价格表现 4.4.2 各物业销售情况 4.4.3 普通住宅销售情况 4.4.4 城区营销情况 4.4.5 城区新盘介绍 4.4.6 城区动态 4.5 高新区 4.5.1 各物业价格表现 4.5.2 各物业销售情况 4.5.3 普通住宅销售情况 4.5.4 城区营销情况 4.5.5 城区新盘介绍 4.5.7 典型楼盘介 4.6 城东区 4.6.1 各物业价格表现 4.6.2 各物业销售情况 4.6.3 普通住宅销售情况 4.6.4 城区营销情况 4.6.5 城区新盘介绍 4.6.6 城区动态 4.6.7 典型楼盘介绍 五、分物业市场五、分物业市场 5.1 商服用房 5.1.1 价格表现 5.

4、1.2 销量走势 5.2 普通住宅 5.2.1 价格表现 5.2.1 销量走势 5.2.3 购买年龄分布情况 5.2.4 普通住宅分面积段销售情况 5.2.5 普通住宅分户型销售情况 5.2.6 普通住宅分价格段销售情况 5.2.7 普通住宅购买人群来源情况 5.3 写字楼 5.3.1 价格表现 5.3.2 销量走势 5.4 别墅 5.4.1 价格表现 5.4.2 销量走势 六、本月新开盘项目简介六、本月新开盘项目简介 一、宏观运行背景一、宏观运行背景 1.1 政策法规1.1 政策法规 时间政策名称颁布部门主要内容及影响 1.15加息人民银行 人民银行昨晚宣布， 从 2011 年 1 月 20

5、 日 起上调金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。这也是人民银行 2011 年 的首次货币政策动作。 人民银行日前公布 的数据显示，2010 年我国全年人民币各 项贷款增加 7.95 万亿元，超出年初制定 的 7.5 万亿元新增信贷规模 4000 多亿元。 同时，截至 2010 年 12 月末，我国广义货 币供应量(M2)余额高达 72.58 万亿元， 同 比增长 19.7%，增幅超过年初预定 17%的 目标。 1.23新拆迁条例公布国务院 国务院总理温家宝签署国务院令公布 国 有土地上房屋征收与补偿条例 。条例规 定自公布之日起施行。2001 年 6 月 13 日 国务院公布的城市房

6、屋拆迁管理条例 同时废止。条例则明确“实施房屋征收应 当先补偿、后搬迁” 。 1.25 房地产经纪管理 办法 住建部、发改委、 人保部 1 月 25 日，住建部、发改委、人保部近 日联合出台房地产经纪管理办法 ，将 于 4 月 1 日起实施。 这是我国第一个专门 规范房地产经纪行为的部门规章。 办法 明确指出， 房地产经纪机构和人员不得从 事赚取差价、协助签订“阴阳合同” 、为 不符合交易条件和禁止交易的房屋提供 经纪服务等违法违规行为。 1.26新“国八条”出台国务院 国务院总理温家宝主持召开国务院常务 会议， 研究部署进一步做好房地产市场调 控工作。 会议确定了强化差别化住房信贷 政策、严

7、格住房用地供应管理、调整完善 相关税收政策等 8 条措施(以下简称“新 国八条”)，其中，对贷款购买第二套住 房的家庭，首付款比例不低于 60%，贷款 利率不低于基准利率的 1.1 倍；调整个人 转让住房营业税政策， 对个人购买住房不 足 5 年转手交易的， 统一按销售收入全额 征税。 1.2 规划建设1.2 规划建设 时间主题内容及影响 1.5 西安未来 5 年 5 万 贫困户住新房 影响 中低价位房源 今后 5 年内，西安市将计划新建经济适用住房约 16.65 万套 （不考虑单位集资建房） ，建筑面积约 1000 万平方米。西安 市廉租住房保障分为实物配租和租金补贴两种形式，未来新 建和配

8、建 250 万平方米，5 万套廉租住房。同时，今后 5 年 内计划建设公共租赁住房 343 万平方米，9.95 万套。 1.9 我省将建设 45 万 套保障性住房 据了解今年，我省将建设 45 万套保障性住房，其规模大致为 去年的 2.5 倍。 1.11 西 安 经 济 蓝 皮 书:“十二五”建设 国际化大都市为目 标 2011 年西安市发展和改革工作会议召开，会上发布了西安 市经济社会发展蓝皮书（2006-2015） ，提出“发展民生” 将 成为西安市“十二五”期间全力投入的发展核心。全市预计 全年生产总值达到 3100 亿元，增长 14%以上。 1.11 2011 年我国保障性 住房目标为

9、 1000 万套 1 月 11 日，住房和城乡建设部发布消息称，2011 年我国保障 性住房建设的目标为 1000 万套，相比 2010 年的 580 万套增 长近一倍。根据估算，这 1000 万套保障房的建设资金将突破 1.3 万亿元。 1.14 今年西安将建 2.1 万套公租房 在 1 月 14 日召开的西安市住房保障和房屋管理局 2010 年度 目标责任考评工作大会上，该局明确提出今年通过政府和各 类企业、机构投资建设的形式，将建设公共租赁住房 70 万平 方米、2.1 万套。 1.30 今年西安城建将投 资 235 亿 西安市建委主任张永安在西安市建设工作会议上指出，作为 “十二五”的

10、开局之年，今年西安将投资 235 亿元加快城市 建设发展，缓解城市交通拥堵被列为首要解决的民生问题。 1.3 热点动态1.3 热点动态 时间主题内容及影响 1.1 胡锦涛：切实抓好 保障性住房建设 胡锦涛希望各级党委和政府高度重视、切实抓好保障性住房 建设，进一步加大资金投入，增加用地供应，确保工程质量， 建好配套设施，搞好管理服务，向低收入群众提供更多实用 价廉的住房。 1.1 2010 年度中国房 地产企业住宅销售 排行榜出炉 2011 年 1 月 1 日，发布的2010 年度中国房地产企业住宅销 售排行榜 显示， 全国近 40 家房地产开发商闯入百亿元行列， 主要的 30 家房企累计销售

11、金额接近 8700 亿元，房价同比上 涨 24%。其中，万科继续稳坐第一，恒大地产销售面积位居 第二。 1.4 京沪广深等多城市 楼市限购令延续执 行 各地楼市限购政策难抑楼市反弹趋势，住建部强调热点地市 限购令将加强，限购政策到期的海口、福州、厦门、温州等 四个城市明确将继续执行，而部分无明确政策时效的城市则 表示暂无取消限购政策的时间表。 1.7 2010 年中国卖地收 入 2.7 万亿 增幅超 70% 去年全国土地出让成交总价款 2.7 万亿元人民币，同比增加 70.4%，城市发展对土地的依赖有增无减，利益分配不合理， 社会矛盾突出，土地出让制度亟待进一步改革完善。”国土 资源部部长徐绍

12、史 7 日在北京举行的全国国土资源工作会议 上指出。 1.28 上海、重庆开征房 产税 上海、重庆 27 日晚分别宣布自 28 日起正式启动对部分个人 住房征收房产税改革试点工作。国家相关负责人表示，试点 开始后，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部将总结 试点经验，适时研究提出逐步在全国推开的改革方案。条件 成熟时，在统筹考虑对基本需求居住面积免税等因素的基础 上，在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税。 二、土地市场二、土地市场 2011 年 1 月 21 日国务院总理温家宝签署国务院令公布国有土地上房屋征收与补偿条 例 ，条例规定自公布之日起施行。2001 年 6 月 13 日国务院公

13、布的城市房屋拆迁管理条 例同时废止。 第十一条规定 ： 市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时 公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的， 市、 县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会， 并根据听证会情况修改方 案。 第二十七条实施 ： 房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政 府对被征收人给予补偿后， 被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完 成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和 道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活

14、动。 2011 年 1 月 26 日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房 地产市场调控工作，新国八条出台。 第五条规定 ： 严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚 户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70的要求。 在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供 应计划总量原则上不得低于前 2 年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价” 方式供 应中低价位普通商品住房用地。 加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查， 参加土地 竞买的单位或个人， 必须说明资金来源并提供相应证

15、明。 对擅自改变保障性住房用地性质的， 坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的， 及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。 从国土资源部公布的 2010 年住房用地供应计划执行情况来看，虽然全国 30 个省区市 (不含西藏和新疆建设兵团)实际完成住房供地 12.54 万公顷，同比增长 64.1%，其中保障性 住房用地同比增加了 124.5%。但是从计划完成情况看，全国住房供地计划实际完成 67.9%； 其中，保障性住房用地实际完成计划的 65.2%。虽然西安去年的土地供应量明显上涨，但是 面对城市扩容， 人口增加的现实

16、压力， 预计今年的土地供应量仍将上涨 ； 将优先保证保障房， 中小普通商品房以及廉租房的土地需求。 2.1 土地供应2.1 土地供应 1 月份全市共挂牌出让 13 宗土地，包含住宅、商业、工业和教育科技用地；其中个别 出让的单宗土地包含了住宅、商业或者教育科技用地，所以按用途统计挂牌宗数为 18 宗。 面积合计 488715.8 平方米，环比上涨 44.1%。其中住宅用地供应 5 宗，合计 254103.4 平方 米，占土地供应总面积的 52%；商业用地供应 6 宗，面积 102910.1 平方米，占土地应总面 积的 21%。 2011 年 1 月土地市场分用途供应统计2011 年 1 月土地市场分用途供应统计 类别类别挂牌宗数挂牌宗数土地出让面积（单位：平方米）土地出让面积（单位：平方米） 住宅5254103.4 商业6102910.1 工业597900.3 科技教育233802 总计18488715.8 1 月份全市各城区供应的土地中：长安区用地供应 4 宗，合计 320618.4 平方米，占土 地供应总面积的 66%