年度报告年月济南房地产市场分析报告

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1、年度报告年月济南房地产市场分 析报告 年度报告年月济南房地产市场分 析报告 2011 年 5 月济南房地产市场分析报告 第一章 土地市场 【监测范围】：济南市区和长清。 【样本选取标准】 ： 济南市国土资源局、 中国土地市场网公开招拍挂土地 （工 业用地除外）。 【区域划分】：根据济南城市规划及发展特征，并结合济南房地产市场的发 展， 将监测范围划分为 “东、 西、 南、 北、 中” 五大区域 （详细划分参见附录）。 【内容综述】 2011 年 5 月，济南市供应土地 8 宗，供应总面积为 34.46 万平米。其中居 住用地 8 宗，无商服用地推出。本月成交 30 宗土地，成交面积为 82.4

2、8 万平米。 其中居住用地 14 宗， 商业用地 16 宗。 5 月出现成交小高潮， 但多数以底价成交， 两宗为限价地块，仅少数位置较佳地块进入竞拍，土地市场并未出现真正意义的 “回暖”。 供应土地基本情况 5 月土地供应 8 宗，供地面积 34.46 万平米 5 月，济南市供应土地 8 宗，供地面积 34.46 万平米，同比分别下降 27.27% 和上涨 55.23%， 环比分别下降 80%和 70.34%。 其中居住用地 8 宗， 34.46 万平米 ； 商服用地无供应。 济南市自 3 月底公布 2011 年供地计划以来，全面开启了今年的土地供应闸 门，土地市场从 4 月份推出 40 宗土

3、地，5 月份土地成交 30 宗。这是由于一季度 济南土地供给偏少， 若主管部门现在不加大供给， 今年土地供给任务完成较困难， 所以出现了四五月份集中挂牌和成交的情况。 5 月供应土地明细 成交土地基本情况 5 月共土地成交 30 宗，成交面积为 82.48 万平米 5 月共土地成交 30 宗，成交面积为 82.48 万平米。同比分别上涨 28 宗和 78.15 万平米，环比分别上涨 30 宗和 82.48 万平米。其中居住用地 14 宗，成交 面积 52.8 万平米，占本月成交总面积的 64.02%；商服用地 16 宗，成交面积 29.68 万平米，占本月成交总面积的 35.98%。 2011

4、 年 5 月成交土地明细 第二章 各物业市场分析 【监测时间】：2011 年 5 月 1 日-5 月 31 日。 【监测范围】：南北以绕城高速为边界；东部以济南市与章丘市行政划分为 边界；西部以济南市区与长清区行政划分为边界。 【区域划分】：写字楼物业按照其特有的板块特点进行区域划分（详细划分 参见附录），其余物业区域划分同土地市场。 【指标解释】：1.“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量，未推 出房源不在统计之列； 2.“成交量”以实际签订协议为准； 3.“均价” ，对具体楼盘来说，是指打折优惠后的楼盘整体均价，它不受剩 余房源楼层高低的影响；对区域来说，该指标为区域内各在售楼盘“均

5、价”的算 术平均值，用于分析区域房价的走势。 4.“成交均价” ，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以 总成交面积所得数值。 【数据来源】：本章数据，均来自我司研究人员实地采集的一手信息。 第一节 普通住宅 【样本选取标准】：建筑面积在 2 万平米以上或者具有一定代表性的普通住 宅项目 ； 尚未开盘项目不在监测范围之内。“普通住宅”区别于别墅，主要指 70 年产权的住宅产品。市场上也存在产权 50 年，但规划和产品完全按照居住功能 进行设计、建造的项目，本文将类似项目纳入“普通住宅”类别。 【内容综述】 5 月，市场进入旺销期，开发商加紧推盘放量，市场新增供应明显增多，其 中高性

6、价比产品渐成供应主流。刚需客户在价格和产品的刺激下纷纷出手，楼市 成交量明显回暖，5 月住宅成交量达到年内最高位。尤其是高性价比项目的热销 对市场整体成交量起到了最直接、最明显的拉升作用。 供应量及区域分布 市场供应量月度变化 5 月住宅总供应量为 7283 套，84.8 万平米，同比上升 55.1%和 61.2%，环比 上升 41.3%和 39.9%。5 月，市场进入旺销季节，开发商积极推盘，新增供应明 显增多，带动市场整体供应大幅增加，创造了近一年来少见的新增供应量。 5 月，新增供应 3793 套，42.9 万平米，同比上升 46.2%和 59.5%，环比上升 118.7%和 129.4

7、%。5 月，已至年中，开发商迫于年度任务及资金回流的压力，开 始集中放量，本月市场上 4 个新项目入市，10 个在售项目加推新房源，新增房 源量明显增多，在经过几个月的政策观望期后，开发商开始积极推盘，抢夺市场 有效客户。 各区域供应情况 5 月，东部仍旧是住宅供应的热点区域，供应量为 3407 套，占总供应量的 48%；西部位于第二，供应量为 1704 套，占总供应量的 23%；北部、中部因新项 目入市带动，供应量有明显增加，分别位居第三、四位，供应量为 980 套和 827 套，占总供应量的 13%和 11%；南部供应最少，为 365 套，占总供应量的 5%。 5 月，济南市各区域均有新房

8、源入市，东部新增供应最多，共新增 1679 套， 占新增供应总量的 45%；其次为西部，新增供应量为 907 套，占新增供应总量的 24%；北部位列第三，新增供应量为 879 套，占新增供应总量的 23%；中部、南 部供应较少，新增供应均不足 10%。 成交量及区域分布 市场成交量月度变化 5 月，住宅成交量为 3495 套，39.4 万平米，同比上升 122.9%和 137.3%，环 比上升 110.2%和 127.7%。 5 月，开发商加快推盘节奏，市场上“量”的活跃以及“价”的优惠，激发了刚 需客的购买热情。恒大城、鑫苑名家、中海国际社区等一批以中小户型为主，价 格相对较低的高性价比楼盘

9、入市，受到刚需购房者的青睐，开盘劲销，带动市场 整体成交量回暖。其中，恒大城开盘推出 1138 套，当天成交近千套，高性价比 产品渐成市场成交的绝对主力。 各区域成交情况 5 月，东部因新房源的入市热销带动，成为本月市场成交的主力区域，共成 交 1692 套，20.1 万平米，套数、面积分别占总成交的 49%和 51%；其次为西部， 共成交 743 套，7.4 万平米，套数、面积分别占总成交的 21%和 19%；北部位居 第三，共成交 680 套，6.5 万平米，套数、面积分别占总成交的 19%和 17%；中 部、南部成交较少，均不足 300 套。 价格及变化趋势 均价 注：自 2010 年

10、6 月起，住宅市场整体均价由原来的各区域均价之和，除以 区域数量，调整为住宅市场每月在售项目价格之和，除以在售项目数量。诚基中 心和万豪君悦府住宅为 LOFT 产品，因其产品的特殊性，计算住宅均价时，将两 项目价格扣除，不计算在内。 5 月，市场整体均价为 9756 元/平米，同比上涨 10.8%，环比下降 0.8%。由 于新入市项目价格相对较低，带动市场整体价格出现环比小幅下降。 成交均价 注：“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除 以总成交面积所得数值。 5 月，市场整体成交价格为 8200 元/平米，同比下降 6.9%，环比下降 8.3%。 5 月，低价位房源的加

11、大入市，拉低了整体市场成交价格。 第二节 写字楼 【样本选取标准】：总体量不小于 1.5 万平米的写字楼项目。 注：鲁商国奥城 2#写字楼售罄，项目暂退出监测，后期随新房源推出，再 纳入监测范围。 【内容综述】 5 月，写字楼市场成交量仅为 0.42 万平米，创历史新低；市场整体均价为 13011 元/平米，价格走势保持平稳。 供应量及区域分布 市场供应量月度变化 5 月，写字楼市场供应量 8.13 万平米，同比下降 46.7%，环比上升 6.6%。 本月中铁汇展国际加推 1#写字楼 2 万平米，使得新增供应量有较大幅增加。从 整体市场来看，本月无新项目入市，在售项目加推房源情况较少，市场整体

12、供应 相对不足。 各板块供应量情况 5 月，高新区板块因中铁汇展国际的加推，供应量有较大增加，位列各板块 供应之首，供应量为 3.55 万平米，占总供应的 43.7%；其次为纬二路板块，供 应量为 2.32 万平米，占总供应的 28.5%；经十路板块位列第三，供应量为 1.56 万平米，占总供应的 19.2%；其他零星分布和泺源大街板块供应较小，供应量均 不足 10%；奥体板块、二环东路板块、山大路板块目前无市场供应。 成交量及区域分布 市场成交量月度变化 5 月，写字楼市场共成交 0.42 万平米，创历史新低，同比下降 92.7%，环比 下降 72.0%。本月成交量较少，主要有两方面原因：一

13、是，从总体市场来看，在 售房源数量较少，客户可选空间有限；二是，货币政策持续收紧背景下，贷款难 度加大及多次加息带来的购房成本增加，使得客户投资写字楼的热情有所减少， 整体写字楼市场表现较为冷淡。 各板块成交量情况 5 月，纬二路板块仍为写字楼市场的成交主力，共成交 0.26 万平米，占总 成交的 62.2%；高新区板块，因中铁汇展国际加推带动，成交量跃居第二位，共 成交 0.13 万平米，占总成交的 30.6%；泺源大街板块，位列第三，共成交 0.03 万平米，占总成交的 7.2%；其余板块均无成交。 价格及变化趋势 报盘均价 注：报盘均价的计算为写字楼市场每月在售项目对外报价之和，除以在售

14、项 目数量。 5 月，写字楼市场整体均价为 13011 元/平米，同比上升 9.9%，环比下降 1.9%。鲁商国奥城售罄不再监测，写字楼市场整体均价出现小幅下降。从区域市 场来看，各板块在售项目均价均无变动。 成交均价 注：“成交均价”，指写字楼市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额 除以总成交面积所得数值。 5 月，写字楼市场整体成交均价为 11545 元/平米，同比上升 21.6%，环比下 降 10.1%，本月万达广场、中铁汇展国际为市场成交主力，整体成交均价接近该 两个项目的成交均价。 第三节 商业 【样本选取标准】：在售商业分为底商和纯商业进行研究，底商样本选取标 准为：住宅监测范围

15、内所有含商业的项目、住宅部分销售完毕但底商部分在售的 项目以及底商面积在 15000 平方米以下的写字楼及综合体底商项目；纯商业样本 中，除泉乐坊、红尚坊等此类纯商业项目外，还包含底商面积在 15000 平方米以 上的写字楼及综合体底商，如：晶都国际、鲁商广场等。 注：槐荫广场因售罄转为招商，本月不再列入监测范围。 【内容综述】 5 月底商市场因新项目入市带动，供应量和成交量出现不同幅度的上涨。纯 商业市场无变动，处于存量递减中。 底商 供应量及区域分布 市场供应量月度变化 2011 年 5 月底商供应量为 1.63 万平米，同比下降 44.75%，环比上涨 17.27%。本月银丰花园底商新推

16、入市。 各区域供应量情况 5 月底商供应量最大的区域仍为西部，供应量为 0.62 万平米，占总供应量 的 37.78%；南部区域位列第二，供应量为 0.45 万平米，占总供应量的 27.56%； 北部位列第三，供应量为 0.33 万平米，占总供应量的 20.33%；东部位列第四， 供应量为 0.19 万平米，占总供应量的 11.85%；中部供应量最少，为 0.04 万平 米，仅占 2.48%。 5 月份南部的银丰花园新推底商，使得南部区域突破零供应，且供应量在 各区域中位列第二。 成交量及区域分布 市场成交量月度变化 5 月底商成交量为 0.38 万平米，同比下降 42.42%，环比上升 90.00%。 本月银丰花园新推底商，由于价格较低成交较好，带动整体底商市场成交呈现大 幅上升的态势。 各区域成交量情况 5 月仅西部和南部底商有成交。西部成交量最多，为 0.27 万平米，占总成 交量的 71.05%；南部成交量位列第二，为 0.11 万平米，占总成交量的 28.95%； 东部、南部和北部零成交。西部因在售项目多、供应量大，成交量连续位居各