市场调查济宁项目市场调研报告

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1、市场调查 济宁项目市场调研报告市场调查 济宁项目市场调研报告 目 录目 录 一、项目简介一、项目简介 1、项目工程概况及技术指标介绍1、项目工程概况及技术指标介绍4 2、项目周边交通情况分析2、项目周边交通情况分析6 二、宏观环境调研分析二、宏观环境调研分析 1、济宁市宏观经济环境综述1、济宁市宏观经济环境综述8 2、济宁市宏观政治环境综述2、济宁市宏观政治环境综述19 三、项目区域环境基础分析三、项目区域环境基础分析 1、济宁市人口分析1、济宁市人口分析23 2、济宁市整体交通状况分析2、济宁市整体交通状况分析26 四、区域商业市场分析四、区域商业市场分析 1、商圈及业态研究界定分析1、商圈

2、及业态研究界定分析29 2、济宁市内商业市场总体概况及分布特点2、济宁市内商业市场总体概况及分布特点30 3、济宁周边重点县级市商业市场概况3、济宁周边重点县级市商业市场概况32 4、各业态行业市场分析4、各业态行业市场分析 4.1 百货市场分析36 4.2 超市市场分析38 4.3 家具建材分析分析41 4.4 批发市场分析44 4.5 电子市场分析46 5、重点商业经营状况研究分析5、重点商业经营状况研究分析 5.1 太白路沿街商业情况分析47 5.2 江南春美食街商业情况分析57 5.3 科苑路商业街情况分析58 5.4 洸河路餐饮情况分析59 5.5 运河沿线餐饮街分析60 5.6 锦

3、都广场商业步行内街61 6、待建商业项目分析6、待建商业项目分析 6.1 待建商业项目汇总62 6.2 待建商业项目分布情况63 6.3 重点待建商业项目分析64 7、济宁市商业物业发展趋势7、济宁市商业物业发展趋势67 五、经营商户分析五、经营商户分析 1、经营者调研目的说明1、经营者调研目的说明69 2、调研方式说明2、调研方式说明69 3、经营商户调研途径3、经营商户调研途径69 4、经营商户访谈分析4、经营商户访谈分析 4.1 百货店商户访谈分析71 4.2 超市商户访谈分析74 4.3 电器专业店商户访谈分析79 4.4 建材家居商户访谈分析84 4.5 餐饮业商户访谈分析86 4.

4、6 服装业商户访谈分析90 5、业态饱和度测算5、业态饱和度测算 5.1 区域内超市饱和度推算94 5.2 区域内百货市场饱和度推算95 5.3 区域内电器市场饱和度推算96 5.4 区域内家居建材市场饱和度推算97 六、区域消费者调研分析六、区域消费者调研分析98 七、项目 SWOT 分析七、项目 SWOT 分析112 济宁中亿项目市场调研报告济宁中亿项目市场调研报告 一、本项目工程指标及交通情况一、本项目工程指标及交通情况 1、项目工程概况及技术指标介绍1、项目工程概况及技术指标介绍 城市位置城市位置：西临琵琶山北路，南临太白东路； 区域位置区域位置：“中亿新苑” 住宅小区的西南侧； 规划

5、目标规划目标：繁华的商业+诗意栖息地； 总体风格总体风格 ： 商业建筑力求繁华，结合城市绿地景观，打造高品位、 高标准的繁华商业街； 功能组成功能组成：由四至五层商业及办公楼建筑构成； 建筑外形建筑外形：沿琵琶山路为一弧形商业建筑与一长方形商业建筑连 接体，沿太白楼东路为一“一”字形办公楼及商业综合楼； 总建筑面积总建筑面积：36966.28 平方米； 建筑层数建筑层数：5 层； 建筑高度建筑高度：23.35 米； 地下车库面积地下车库面积：8755 平方米； 退太白楼东路红线退太白楼东路红线：10 米； 退琵琶山北路红线退琵琶山北路红线：10 米； 城市绿化广场城市绿化广场：面积 1800

6、平米，位于太白东路与琵琶山北路拐角处； 长方形主体区域长方形主体区域（1-4 层商用） “一”字形区域“一”字形区域（1、2 层商用；3-5 层办公） 弧形区域弧形区域（1、2 层商用；3、4 层办公） 东西长：64 米 ； 南北宽：25 米 ； 柱间距：10 米； 首层层高：5.5 米 ； 二层层高：4.5 米 ； 三至五层层高：3.9 米； 垂直客梯：3 部 ； 垂直货梯：0 部 ； 自动扶梯：0 组 ； 楼梯：11 部； 商业建筑面积：2850 2、项目周边交通情况分析2、项目周边交通情况分析 双向四车道双向四车道 双向四车道双向四车道 太太 白白 东东 路路太太 白白 东东 路路 红红

7、 星星 东东 路路红红 星星 东东 路路 山山 路路 琶琶 琵琵 济宁二院济宁二院 火炬宾馆火炬宾馆 海尔大厦海尔大厦 本案本案 5、12、18、25、36、201 路5、12、18、25、36、201 路 1、36、203 路1、36、203 路 双向二车道双向二车道 项目周边公交线路统计项目周边公交线路统计 班次班次路线路线时间时间 1 路热力公司-天马商场（本项目）-造船厂首班 6：00 末班 19：00 5 路唐口油品加工厂-英克莱集团（本项目）-香港大厦首班 6：00 末班 19：00 12 路火车站-英克莱集团（本项目）-驾校首班 6：00 末班 19：00 18 路火车站-英克莱

8、集团（本项目）-振宇市场东 区 首班 5：50 末班 19：45 夏 末班 19：20 冬 25 路宫白庄-英克莱集团（本项目）-红星小区首班 5：50 末班 18：50 夏 末班 18：07 冬 36 路石佛南-英克莱集团（本项目）-振宇市场西 区 首班 6：00 末班 19：15 夏 末班 18：40 冬 201 路中区职业中专-英克莱集团（本项目）-如意集团首班 6：00 末班 20：00 总结总结：本案南邻太白路（双向四车道） ，西临琵琶山路（双向二车道） ，距离济宁市火车站 2 公里左右，有七趟公交车线路辐射本案，交通 十分便利。 二、宏观环境调研分析二、宏观环境调研分析 1、济宁市

9、宏观经济环境综述1、济宁市宏观经济环境综述 济宁市位于山东省的西南部，是山东省重要的对外开放城市、工业中心城市和四大区域中心城市之一。现辖曲阜、兖州、邹城、微山、梁 山等 12 个县、市、区，面积 11000 平方公里，总人口 802.29 万。北依泰山，南临淮河，东靠沂蒙，西傍黄河，辖区东部是山区，中西部 是平原、洼地和湖泊，河流纵横交错，京杭大运河贯穿南北，交通十分方便。京九、京沪、新石铁路交叉穿越，京福、日东高速公路和四 条国道、八条省际干线公路纵横境内，是连接华东、华北两大区域的重要交通枢纽。 1.1 总体经济环境 1.1 总体经济环境 项目沿太白路东侧项目沿太白路东侧 项目西侧项目西

10、侧项目南侧项目南侧 在全国经济发展大好形势的带动下，济宁市总体经济状况在 2004 年度表现较为突出，全年经济发展制定的各项目标均顺利实现，2004 年 全市 GDP 达到 1102.16 亿元，社会消费品零售总额 293.8 亿元，城镇居民人均可支配收入 9502.21 亿元。工业经济成为全市经济加快发展 的重要支撑，固定资产投资继续保持对全市经济增长的强劲拉动。消费品市场稳中趋旺，财政收入持续增长，城乡居民收入增长较快，预 计济宁市总体经济状况将在较长时间内呈现持续、稳定的发展状态。 19952004 年济宁市 GDP 数值统计表19952004 年济宁市 GDP 数值统计表 GDP（亿元

11、）GDP（亿元）353.18432.19480.57495.51528.71578.44650.02743.50882.611102.16 增长率（%）增长率（%）12.2%11.1%10.3%10.7%10.9%11.0%11.5%14.0%16.7%17.2% 人均 GDP（元）人均 GDP（元）7365824093481106313738 资料来源资料来源：济宁统计年鉴 按照国际惯例，在人均 GDP 迈上 1000 美元的台阶后，必然引起消费结构升级。从以上统计图表中可以看到，2002 年济宁市人均 GDP 就已 经超过了 1000 美元，2004 年人均已达到 1661 美元，这标志着

12、济宁市居民消费结构从三年前就向发展型、享受型发展。进入 2005 年，随 着全市经济的快速发展，消费结构升级更加明显，在城乡居民消费中普遍存在消费周期越来越短、折旧越来越快、档次越来越高的现象。 面对消费升级带来的广阔市场，我们要不失时机地抓住这大好机遇，因势利导，全方位扩大消费需求，充分发挥消费需求对经济增长的拉 动作用。 房地产发展基本规律也揭示，当一个城市（地区）人均 GDP 数值达到 3000 美元后，其房地产市场发展将呈快速成长态势；人均 GDP 数值 达到 8000 美元后，房地产发展将趋于平稳，市场空间接近饱和状态；现阶段济宁市人均 GDP 尚未突破 2000 美元，房地产业正处

13、于起步阶 段，未来发展形势看好。 具体表现为：2004 年济宁市完成社会固定资产投资 508 亿元，比上年增长 42.7%，其中规模以上固定资产投资 490 亿元，增长 47.5%。房 地产开发投资 40.96 亿元，比去年同期增长 62.9%，其中商品住宅投资完成 23.06 亿元，增长 58.0%，受国家宏观调控的影响，办公楼投 资有所下降，完成投资 0.37 亿元，下降 34.9%，商业营业用房完成投资 3.78 亿元，增长 32.0%。全市建筑业完成增加值 73.55 亿元，增 长 5.2%。全市房地产开发量 486.7 万平方米，比上年增长 45.3%；商业用房施工面积达到 60.1

14、2 万平方米，增长 47.1%，占总施工面积的 12.4%。商品房销售面积 109.4 万平方米，比上年增长 16.2%。其中商品住宅销售面积 101.4 万平方米。 在宏观经济持续良好发展，面临多种发展机遇的前提下，只要政府调控得当，济宁市的房地产将在未来的五年内保持较好的发展。2005 年 是济宁市建设经济强市、文化名市、组群结构大城市的关键之年，今后几年济宁市的城区面积将不断扩大，城市人口将不断增多，居民收 入水平也将大幅提高，这无疑将给房地产业的发展提供更大的发展空间，商业地产业也将会产生跳跃式的前进。因此，尽早树立开发商良 好的品牌形象，是夺取未来市场的关键，这对本项目具有指导意义。

15、 1.2 济宁市商业市场发展分析1.2 济宁市商业市场发展分析 虽然目前济宁市商业物业市场才刚刚起步，还不具备成熟市场的特征和发展规模；但最近几年，在逐步开放和激烈竞争的宏观形势中，随 着社会的发展进步和人民物质文化水准的提高，济宁市商业市场已开始进行结构性调整，发展升级的趋势明显。品牌店开始入驻，大型购 物中心开始发展，个性化的商业街开始出现，连锁超市、便利店有了较大发展；商业市场呈现出现代化、人性化、 个性化、多元化的发 展趋势。 2000-2004年济宁市社会消费品零售总额统计 0 50 100 150 200 250 300 350 20002001200220032004 0 2 4

16、 6 8 10 12 14 16 18 零售总额(亿元)增长率（%） 资料来源资料来源：济宁统计年鉴 资料来源资料来源：济宁统计年鉴 居民消费需求逐年上升，趋势平稳；在 2003 年初增速有较大提高，回落后表现为高位运行；居民消费需求逐年上升，趋势平稳；在 2003 年初增速有较大提高，回落后表现为高位运行； 消费价格指数一直保持逐年上扬的趋势，在此情况下，商品销售额仍保持持续增长态势，未见明显通货膨胀，由此可见，居民购买力有消费价格指数一直保持逐年上扬的趋势，在此情况下，商品销售额仍保持持续增长态势，未见明显通货膨胀，由此可见，居民购买力有 了较大水平的提高。 了较大水平的提高。 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 20002001200220032004 可支配收入(元)人均消费支出(元)恩格尔系数（%） 资料来