年度报告年中国房地产市场回顾与年展望报告

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1、年度报告年中国房地产市场回顾 与年展望报告 年度报告年中国房地产市场回顾 与年展望报告 2010 年中国房地产市场回顾与 2011 年展望2010 年中国房地产市场回顾与 2011 年展望 政策向右，市场向左 2010 年中国房地产市场回顾与 2011 年展望 2010 年：五大看点 看点一：千家与千亿 2010 年注定将成为中国房地产发展史上不平凡的一年。 这一年，出现了三个“超千” 的标志性事件：进入中国房地产的外资开发商 数量超千家;万科年度销售金额超千亿;北京、上海、大连三个城市的土地出让金 收入超千亿。 外资房企数超千家：据商务部统计，2010 年新设或增资的外资房企数 量突破 10

2、00 家几乎是板上钉钉的事。另据多家顾问公司发布的分析报告显示， 2010 年外资在全国重点城市大宗物业投资的活跃程度亦远远超过 2009 年。 年销售金额超千亿：2011 年 1 月 4 日晚间，万科 A 发布的 2010 年 12 月份销售业绩简报称，2010 年 1-12 月，万科累计实现销售面积 898 万平方米， 销售金额 1082 亿元，成为首个年销售金额超千亿的房企。这一数字，相当于美 国四大住宅公司销售高峰时的总和。 土地出让金超千亿：据世联监测数据统计，2010 年北京、上海和大连 三个城市的土地出让金收入超千亿。其中，北京超过上海成为 2010 年出让金最 多的城市，金额为

3、 1629 亿元;接下来依次是上海：1513 亿元;大连：1158 亿元。 不管以上三个“超千” 的数据是偶然还是必然，至少它们都将成为中国 房地产发展史上具有历史意义的事件， 也必将对整个房地产市场产生一定的影响。 其一，千家外资开发商的进入，势必会加剧中国房地产市场的竞争，对当地地价 及房价产生一定的拉动作用，增加国家调控房地产的难度。当然，外资开发商的 进入也会给国内开发商产生一定的示范作用， 促进房地产开发质量和管理理念的 提升。其二，万科年销售金额超千亿，将会给国内开发商带来很强的刺激作用， 原来千亿目标并不是那么遥不可及。这将更加促进开发商全国化战略，加速行业 的整合，提高行业的规

4、模化效应。其三，北京、上海、大连三个城市的年土地出 让金收入超千亿。土地出让金超千亿说明开发商拿地热情依旧高涨，而地价的高 企则又暗示着后市房价有着上涨的内生动力。 2010 年，可以说是中国房地产史上调控最严厉的一年。调控政策之严， 手段之多，调控之密集程度可以说是史上罕见。可就是在这么严厉的调控之下， 居然还能出现三个“超千” 的标志性事件。世联研究认为，这既表明众多市场参 与者依然看好中国的房地产市场发展前景， 同时也表明目前政府宏观调控的暂时 失效。“房价屡调不下” 现也已成为目前中国民众的固有观点。改变宏观调控思 路，打破民众观念的束缚，纠正“政策向右，市场向左” 的矛盾，重塑政府在

5、市 场的威信，应是今后政府努力的方向。 看点二：规划与房价 金融危机后的这两年，往日屈指可数的区域规划，如同雨后春笋，不断 涌现。国家已经批准或待批的经济区域规划基本覆盖了整个中国版图，近期形成 的区域规划， 在东部先行、 西部开发、 中部崛起、 东北振兴的大板块格局基础上， 呈现了缩小范围、多点开花的特点。2009 年，国家先后批复了珠三角、福建海 西、江苏沿海等 9 个区域规划。2010 年则延续了 2009 年的火热，1 月 4 日，海 南国际旅游岛正式获批，接踵而至的包括皖江城市带、青海省柴达木循环经济试 验区、沈阳经济区、长三角、重庆两江、大小兴安岭、深圳前海、山西综合改革 配套改革

6、实验区等，加上深圳、厦门和珠海经济特区扩容，前后一共批复了 10 多个区域规划。后续来看，2011 年开年，山东半岛蓝色经济区已经尘埃落定， 而成渝经济区、 京津冀都市圈、 中原城市群规划等重点区域规划同样是箭在弦上。 区域规划是中国经济格局转变的重要影响因素， 区域经济的协调是中国 经济继续高速发展的有效支撑。 区域规划能够带来国家政策和财政支持力度的加 大，基础设施投入的加快以及经济结构的调整等多方面的优势，对于房地产市场 而言，这些优势将逐步转化为固定资产投资增加，人口聚集度及收入水平的提升 等市场利好。 首先，基于区域规划长期的资源聚集和发展前景，能够直接推动区域内 房产物业的升值。例

7、如，海南房价在旅游岛获批后再度疯狂，国家统计局数据显 示，2010 年 1-11 月份累计成交量同比上涨 70%;深圳前海规划获批后，整个片区 房价逆调控周期上涨 10%左右，充分说明区域规划的概念能够成为房地产市场重 要推手。 其次，规划区域内上演城市一体化趋势。核心城市的高房价具有示范效 应，对周边城市的辐射能力增强，城际轨道的铺建和高速路的网络化则发挥着催 化剂的作用，加强了房价上行的预期。例如，京津冀都市圈的概念一经报道，河 北省境内的近首都区域房价强势上涨。 第三，特区扩容解开了特区外楼市发展的有形枷锁。深圳、厦门、珠海 扩容后，城市发展面临的政策、财政、资源等方面的制约将不复存在，

8、房地产市 场发展的土地瓶颈迎刃而解。虽然特区内外的有形枷锁已经解开，但购房者心中 的无形约束短期内难以根除，因此，土地扩容带来的楼市供给增加不会对原特区 内的高房价形成冲击，而原属特区外的区域将因为全新的发展机遇，管理和政策 的协同以及配套设施的跟进，促进区域地产升值。 看点三：通胀与楼市 2010 年，房地产调控“两难”问题贯穿始终。上半年是保增长与稳房 价的两难，人们担心救市刺激政策的退出会导致经济下滑，而政府对房地产的打 压则会加速这种下滑态势。由于过去两年坚持适度宽松的货币政策，由此注入的 大量流动性导致 2010 年下半年物价压力陡增，因而下半年中央政府要在“保增 长、防通胀、稳房价

9、”之间进行艰难的平衡。时至今日，中国经济经受了考验， 保持平稳发展，但单月 CPI(居民消费价格指数)同比涨幅已超 5%，创下近两年单 月最高纪录，通胀之势愈演愈烈。而房价走势也愈发坚挺，70 个大中城市房屋 销售价格环比从未下跌。 世联研究认为，通胀对于中国楼市来讲既是机遇又是挑战。一方面，高 通胀带来的负利率并不支持人们放弃对房产的追逐， 这预示着严厉调控下的购房 需求依然旺盛，此乃机遇。正是这种机遇导致年底各限购和非限购城市成交继续 火爆，调控效果愈发不尽如人意。另一方面，高通胀必然会导致货币政策收紧， 2010 年央行 6 次上调存款准备金率、两次加息只是本次货币政策收紧的前奏， 如果

10、通胀继续，加息政策将会延续，进而对房地产市场造成一定的冲击，此乃挑 战。从加息对楼市的影响来看，其调控逻辑主要是通过调节开发商的资金成本、 需求者的购房成本，来促进供应、压缩需求，从而使供求关系发生改变，从而达 到稳定房价之目的;但从加息的实质影响来看，其初期影响较小，主要是通过连 续加息、作用累加后房价走势才开始明显逆转。未来通胀压力犹存，抗通胀将成 为 2011 年的首要经济目标，连续加息可能性依然较大，对楼市的影响也不容小 觑。 看点四：忽悠的政策 2010 年可谓名副其实的“政策年”，政策层出不穷，不仅出台的频率 史无前例的密集，而且覆盖范围广，囊括土地政策、税收政策、信贷政策、货币

11、政策和住房政策等等;但是有的政策因其长期空转或执行落实效果太差，让人感 觉有些忽悠的成份。 房产税可谓是 2010 年最大的忽悠。 从 2010 年年初就开始不断爆出全国 将完善房产税制度;5 月份上海房产税征收将启动的新闻轰动全国;紧接着爆出 中央紧锣密鼓筹征房产税，2010 年逐步推出房产税的消息;6 月份北京又爆出拟 对持有多套房征收房产税;7 月份爆出杭州、 深圳将率先试点房产税;10 月份上海 房产税落地准备已接近完成的消息传出;再传出重庆正在完善房产税方案，深圳 将首试房产税的消息;最后年底爆出了上海、 重庆做好 2011 年房产税试点准备的 新闻等等。房产税政策在 2010 年被

12、炒得沸沸扬扬，同时也是最扑朔迷离的政策， 但是房产税这只靴子什么时候能落地， 实施以后对楼市调控究竟有什么影响都还 只是未知数 另外，要求“78 家央企退市”的方案并没有明确规定央企退出房地产 行业的期限， 截止 12 月 21 日， 仅有中远集团一家成功退出楼市， 如此 “清退令” 岂非一纸空文?保障性住房用地 1.34 万公顷占住宅用地的 14%，与“保障房、棚 改房和中小套型普通住房必须占 70%”的目标相差甚远;12 月，就土地违法问题 国土部终于约谈了 12 个县市政府的一把手， 但这 12 个市县却都是相当不起眼的 三四线城市，查处力度与公众期待差距实在太大。 看点五：最后的法宝

13、在 2009 年楼市销售面积和销售均价大幅上涨的背景下，政府毅然调控 楼市，但“愈调愈涨” 的尴尬迫使政府使出最后的三个法宝：限贷、限购和保障 房。 限贷，在 2010 年经历了三次调整。其中首套房由“国十一条”规定的 首付两成，被“国十条”调整为 90 平方米及以下二成，最后被“9.29 新政”统 一规定为三成;二套房由“国十一条” 规定的首付四成，被“国十条” 调整为“首 付五成，利率 1.1 倍”;三套房及以上在“9.29”之前参照二套房规定，但在 “9.29”之后被统一暂停放贷。 限购，因购房人国籍及户籍的不同分三种情况：限外、限非本地户籍家 庭及限本地户籍家庭，而我们一般所讲的限购仅

14、指对本国户籍家庭的限购。其中 限外在 2006 年就出台了原则性的政策，但一直到 2010 年 11 月才出台相应的执 行细则， 要求外籍居民在华工作或生活 1 年以上方可在工作或生活所在地购买一 套住宅。对于本国户籍家庭的限制分两种情况：非本地户籍家庭，要求有 1 年以 上本地纳税或社保记录的前提下，可限购或新购 1-2 套;本地户籍家庭，往往要 求限购或新购 1-2 套。 保障房，在 2010 年是加速的一年，量的要求由年初的 1540 万套 (2010-2012 年)，提升至 580 万套(2010 年)，在年底又拔高至 1000 万套(2011 年)。不仅如此，2010 年规划开工建设

15、的 580 万套，到年底实际开工 590 万套。 上述三大政策对 2010 年中国楼市的即时影响是明显的，比如在 4 月和 9 月出台限贷政策后，5 月和 10 月的全国商品房成交分别环比减少 15.8%和 11.2%。但纵观 2010 年楼市的多次反弹，说明这三大法宝对楼市影响有限。 限贷限购是“抑需求”，保障房是“促供应”。在经历了 2009 年的大 反弹后，购房者的预期被彻底改变，以至于 2010 年三次提高限贷要求，仍不改 楼市反弹厄运，这就是楼市政策反复所带来的制度成本，注定需要付出代价，同 时也意味着未来针对需求方面的约束还会加强。保障房是政府目前“促供应” 的 唯一法宝。经过这些

16、年的调整发现，欲通过调控开发商来促进供应是有违市场原 则的，也是不奏效的，相反让更多购房者在“商品房市场” 挤独木桥，不利于国 家对房价的调控。而国家做实保障房工作后，则通过对楼市的结构性调整实现需 求分流，更有利于楼市的理性发展和民生的保障。 2010 年：楼市回顾 综述：不平凡的 2010 2010 年，中国房地产市场经历了史上最严厉的调控。国十一条、国十 条和国五条相继发布，这一密集程度在房地产行业乃史上罕见。同时，调控政策 涵盖土地、信贷、税收、保障房等与房地产相关的方方面面。 最后，政府还拿出“限购令” 的行政手段。市场手段到行政手段的转化，说 明政府对房地产市场的调控到了无所不用的地步。可以说，2010 年对房地产行 业是名符其实的调控年。 2010 年，一方面，政府祭出史上最严调控。另一方面，土地出让金过 千亿城市的出现表明土地市场依然火爆，开发商拿地热情依然不减;同时，万科 也在严厉的调控之下创下年度过千亿的骄人业绩，表明开发商不惧调控，在调控 中依然成长。“政策向右，市场向左” 的现象