《安徽淮南旭日家乐福时代广场市场调研兼项目定位报告课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《安徽淮南旭日家乐福时代广场市场调研兼项目定位报告课件（102页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1,报告说明,我们在研究过程中所依据的资料和信息都是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本依据有所改变，我们的推荐和建议也将随之改变。以下因素将可能导致我们的依据发生变化： 新的规划变动； 新的政策法规； 对淮南房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革等重大事件。 敬请注意：本项目研究工作是在2007 年10 月期间进行的，因此进行研究分析所依据的信息和资料都是基于这个时间阶段的。 本项目工作只限于提供针对性的顾问意见和建议，我们的研究不包括任何法律、法规和政策议题。 本项目研究中，对于未来需求、市场发展趋势等的预测是对未知事物的估计，应被理解为对未来可能发生事物的预示性估计，而非完全确
2、定的事实。对这些主要因素作出未来预测的过程包含了许多对外界非常敏感的变量，任何改变都可能会极大地影响该报告的结果，我们在此提请贵方注意。 报告用于确定项目的定位，指导建筑设计，为整体策划报告提供依据。 该报告仅为贵方使用，具有保密性。 我们不对任何第三方承担任何责任。,2,报告逻辑架构,第一部分.项目概述与研究方法 一.项目概况 二.技术经济指标 三.研究范围与指标 第二部分.社会经济发展状况对项目的影响 一.宏观经济发展状况 二.零售市场发展状况 三.房地产市场发展状况 四.城市规划与建设状况 五.社会发展状况对项目的影响 第三部分.零售市场关键要素分析 一.现有主要零售商圈 二.商业网点概
3、况 三.主要潜在竞争对手 四.供应商调查分析 第四部分.项目理解 一.优势 二.劣势及应对,第五部分.项目定位 一.定位原则 二.总体定位 三.辐射范围定位 四.形象定位 五.商品档次定位 六.目标消费者定位 七.目标商户定位 第六部分.项目建筑设计要求 一.中空 二.垂直交通 三.管道与供电 四.夹层高度 个案借鉴 专业访谈记录,3,第一部分 项目概述与研究方法 项目概况,项目北临朝阳中路，南面为住宅区，西面临学院路，东靠龙湖路。位于淮南市核心商圈。项目的商业规划面积为地上建筑面积59,101平方米，地下二层,地上五层(含一夹层)共七层。地下二层为车库，预留停车位466个。 本报告以该商业楼
4、的开发为研究策划对象。,4,第一部分 项目概况与研究方法 主要技术经济指标,用地面积:23058平方米; 总建筑面积:129538平方米; 其中商业面积: 59101平方米; 地下建筑面积:24807平方米; 总车位:466个; 容积率:4.47; 基底面积:11233平方米; 建筑密度:48.72%; 绿地率:32%.,5,第一部分 项目概况与研究方法 研究范围与方法,通过对项目所在市场的宏观环境及项目自身特点分析,提炼出项目总体定位及分类定位。,本报告研究范围,6,第一部分 项目概况与研究方法 研究范围与方法,本报告通过分析淮南市宏观经济、人口状况、商业物业市场的供应与需求、周边区域发展状
5、况等因素对项目发展的影响，结合项目自身条件、目前开发的进度，以客观的市场数据为基础，进行全面的市场分析，并提出项目总体定位方案及建筑设计建议。,研究方法一：定量定性分析法 根据客观、科学、公正的原则，针对研究的范围，广泛搜集有关房地产数据，对数据进行定量分析，对研究的关键部分进行量化的推测，使之具有科学论据支撑，同时进行定性分析，做到定量与定性相结合，作出立体的、多角度的分析。 研究方法二：取证法 通过对国内主要大城市商业物业开发经营的经验进行研究对比，寻找这些公共服务设施发展的成功之处，并总结其失败的主因，扬长避短，研究出切实可行的、符合本项目特点和发展需要的策划方案。 研究方法三：集中主要
6、课题的研究方法 为了在规定的日期内完成项目的市场调研兼总体定位研究，我们必须通过研究方法把焦点集中在主要的专项课题研究上，将研究的结果融入本报告内。,7,第一部分 项目概况与研究方法 研究范围与方法,本报告针对研究的范围，广泛搜集有关商业地产数据，使研究的关键部分具有科学论据支撑。,研究依据 政府各部门正式发布的公告、文件、统计报告等； 商户访谈； 专业的房地产刊物、互联网； 实地考察； 委托方提供的资料； 世品国际数据库相关资料。,8,第二部分 社会经济发展状况对项目的影响 宏观经济发展状况,受全国煤电价格上涨的影响，淮南市GDP从2003年开始进入快速增长阶段，2005年人均可支配收入跃居
7、全省首位，2006年的人均消费性支出为2002年的两倍，宏观经济发展状况良好。,淮南是一个能源型城市，宏观经济支柱产业优势明显，经济结构性特点突出，受全国宏观经济发展影响较大。淮南经济随着过去三年煤电能源价格的上涨高速增长，目前处于高峰期。,9,第二部分 社会经济发展状况对项目的影响 宏观经济发展状况,恩格尔系数是食品消费占总消费的比例,反映了居民消费结构与消费需求。恩格尔系数不同，对应的房地产需求也不同。 恩格尔系数越小，表明居民用于食物支出的比例越小，用于其他消费的支出越多，通过消费结构调整能用于居住消费的支出也就越多。,系数在59%以上为绝对贫困无真正房地产市场需求； 系数50%至59%
8、为温饱市场需求开始出现（低档需求为主）； 系数40%至50%为小康房地产加速发展（中档需求为主）； 系数30%至40%为富裕市场趋于成熟，稳定发展（中高档需求）； 系数30%以下时为最富裕市场减速发展（中高档需求为主）。,10,第二部分 社会经济发展状况对项目的影响 零售市场发展状况,CPI：消费者物价指数，是反映与居民生活有关的产品及劳务价格统计出来的物价变动指标，通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。,零售市场发展迅速 零售业发展处于初级阶段 超市和百货公司业态占主导地位 人口结构制约零售业发展 零售开放度低 零售结构不均衡 时尚度比较低,淮南零售市场 七大特征,11,第二部分 社会经济发展
9、状况对项目的影响 房地产市场发展状况,国民经济的发展直接制约与影响房地产的发展，实践证明，西蒙理论对于发展中国家房地产市场判断非常适用。 根据经济发展理论，一个国家在世界经济中的地位越高，其经济增长速度会相应减缓。发展中国家经济起步后经济增长速度会经过一个加速、再减速的发展过程，这个过程同样适用于一个城市。,西蒙.库兹涅茨经济发展与房地产市场理论 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系,小于4%,4%-5%,5%-8%,大于8%,淮南近三年GDP增长率平均为15.7%，房地产处于高速发展期 。,12,第二部分 社会经济发展状况对项目的影响 房地产市场发展状
10、况,房地产投资及比例决定了城市一段时间的供应结构，过高或过低都会影响房地产与经济发展。 淮南房地产投资比例占GDP的比例达 15.2 %，正处于快速发展阶段。 房地产投资占GDP的比例过大会导致行业泡沫,2006年淮南城市房地产投资/投资占GDP比重比较,13,第二部分 社会经济发展状况对项目的影响 城市规划与建设状况,淮南市城市总体规划(2005-2020年)提出,以中心城市为节点，以高速公路和市域主干公路为依托，构建“一主两副三区”的城镇空间发展结构。,2010年市域城镇人口达到178万人,2010年城市建设用地控制在118平方公里以内,城市规划：“一主”：指淮南主城区，包括东部城区、西部
11、城区以及南部新区三部分。是市域未来重点培育的增长极核，吸引人口集聚的重点地区。主要承担区域服务功能，辐射范围扩散到市域以外。“两副”：指市域内2个副中心城市，即潘集区驻地、凤台县城。是区、县域的综合服务中心，主要辐射本区县及部分相邻县市。“三区”：在全市形成三大城镇发展片区，即南部城市发展区、北部城镇发展区和西部城镇发展区。,人口规模：2010年市域常住人口达到220万人，市域城镇人口达到130万人。,用地规模：2010年淮南市城市化水平达到68；2020年达到为80。 2020年城市建设用地控制在118平方公里以内。,商业规划：规划近期淮南以一个市级商业中心区(田家庵) ,一个市级商业副中心
12、区(谢家集),3个区域性商业中心(大通、八公山、潘集)，25个社区，8条特色商业街，组成不同层次的商业网点空间布局。,田家庵区为商业中心区，其余商业区域组成不同层次的商业网点空间布局,14,第二部分 社会经济发展状况对项目的影响 城市规划与建设状况,田家庵区市级商业中心 区域面积9400万平方米 常住人口44万,项目位于田家庵区龙湖路核心商圈,15,第二部分 社会经济发展状况对项目的影响 总结,城市规划,政府部门逐渐重视商业规划、交通网络建设和旅游资源开发。交通设施逐步，人口规模不断扩大，商业网点的规划更为科学合理，为项目前景注入更多信心。,宏观经济快速发展，政府部门和广大市民对未来经济发展持
13、普遍乐观态度。项目开发具备良好的经济环境。,居民收入水平和消费能力位居安徽前列。零售总额实现跨越式发展，零售业开放程度提高，零售资源进入市场速度加快。,房地产市场持续升温，房价显著攀升催生了一批有投资能力、投资意识及投资愿望的房产投资者。,宏观经济,零售市场,房地产市场,16,第三部分 零售市场关键要素分析 现有主要零售商圈,淮南主要形成龙湖路商圈、淮舜商圈、洞山商圈等三个零售商圈。龙湖路商圈是唯一一个市级商圈，同时是核心商圈。,17,第三部分 零售市场关键要素分析 现有主要零售商圈,龙湖路商圈,范围：龙湖路商圈是以龙湖路和人民路为纵轴，国庆路和朝阳路为横轴的“井”字型商业网络。 主要网点：华
14、联商厦，新百百货，苏果科技店，商贸文化广场，百货大楼，龙湖商场，财富中心等。 特点：龙湖路商圈无论从规模还是人流量上，无疑已发展成淮南最先进的带状式商业群，拥有多种步行街、百货、超市等多种业态。龙湖路商圈仍处于上升期，前景无限。,18,第三部分 零售市场关键要素分析 现有主要零售商圈,大润发淮舜路商圈,范围：淮舜商圈是以淮舜路为纵轴，以淮滨路、青年路和香港街为横轴的“丰”字型商业网络。 主要网点：大润发，红府超市，金太阳广场，金湾名街等。 特点：淮舜商圈处于老城区中心区，主要有超市和一些沿街商业网点，已经形成了特色文化传统商业和装饰建材一条街，具有良好发展前景。,19,第三部分 零售市场关键要
15、素分析 主要商业网点,华联商厦 淮南目前最具领导地位的百货公司，管理水平相对落后。,概况： 地理位置：龙湖路与朝阳路交叉口西北角 规模：12300平方米 商业模式：中低档综合性百货公司，采取销售额扣点分成方式收取场地费用。 年销售额：3.5亿元,20,第三部分 零售市场关键要素分析 主要商业网点,华联商厦 经营布局,1F：化妆品，精品，手表，箱包皮具，鞋类，珠宝，小超市 2F：男装，休闲装 3F：精品女装，少女淑女装，成熟女士服装 4F：运动休闲，家纺内衣，针织 5F：电器，数码,21,第三部分 零售市场关键要素分析 主要商业网点,华联商厦 品牌结构,1F：生态美，郑明明，bebon，名之品，
16、欧美丝，清妃，lancome，za，loreal,ipsa,羽西，OLAY，美宝莲，依波，浪琴，天梭，森达，金利来，PLAYBOY，梦特娇，鳄鱼，意尔康，漂亮宝贝，老人头，烟斗，皮尔卡丹，三星地质，宝瑞源，明牌，老庙黄金，四福，美迪尔，南非之星，铂金 2F：九牧王，虎都，杉杉，covla&cduui，W.peng，雅格诗丹，罗蒙，ROUSE，雅戈尔，棋牌王，波丝登，BOSS.SUNWEN，太平鸟，琴曼，BUSEN，海螺，KK，SPORT PAST MASTER，PLAYBOY，老人头，SAINTPAULON，ACCAPTER，BULOCA，MONODILAND，梦特娇，金利来 3F：纤K&CH,MY PENO，京儿，WANKO，声雨竹，雅莹，RUPSAPSA，米茜尔，D.F.DEER，科莹，MOX，娜琪雅，威兰西，MICKY，天恩，埃迪拉，飘蕾，秋水伊人，达衣岩，ROUNDMOON，ELAND，WEENIE，ETAM，SNOOPY，KAKO，班奴儿，漫雅奴，依佈，
