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1、精品 料推荐关于深圳万科、广州合生创展、中海地产管理模式及软件应用考 察 报 告一、 考察公司简介：（一）深圳万科：万科企业股份有限公司成立于1984 年 5 月，自 1992 年起从原多元化发展，改做以房地产为核心业务的专业户，成为社会公认的“房地产行业领跑者”，是中国大陆首批公开上市的企业之一。其近三年的主要业绩为：名称2004年2003年2003年20042002年20022003年年增长率增长率主营业务收入766722.62638006.0420.17457435.9639.47利润总额126032.9283036.6751.7852001.1159.68面对未来十年巨大的机会与挑战，
2、万科提出了未来十年的中长期发展规划：将在“专业化”的基础上走向“精细化”，以“有质量增长”作为未来十年的战略目标， 并提出了三大策略： 第一是客户细分策略、 第二是城市圈聚焦策略、第三是产品创新策略。万科的竞争力首先在于超前于行业营造了一个品牌； 其次，多年开发经验和内部公司治理结构的不断完善奠定了万科高速扩张基础。（二）广州合生创展：合生创展是 1987 年从建筑包工头起家，正式成立于1992 年， 1998 年在香港联交所上市，为民营企业。2002 年前一直致力于广州市场，后在北京、上海、天津、西安等地成立地区公司。目前累计开发总量超过1800 万平方米，已发展成为广州房地产开发龙头企业；
3、 合生经常通过股权合作方式与珠江投资共同开发项目。所开发项目产品一般都规模较大。在广州完成的一些项目面积超过200万平方米，在西安的项目面积达 600 万平方米，在天津开发的“宝邸温泉度假村”项目面积更达 12 平方公里。通过多年的市场摸索，形成了品牌联展的营销推广模式，这种新手法有利于在低成本的控制下， 加强品牌搭建和子楼盘销售的互动。其近三年的主要业绩为： （单位：万港元）1精品 料推荐名称2004年2003年2003年20042002年20022003年年增长率增长率主营业务收入444991.30332592.2033.79212679.8056.38经营利润110307.9053041
4、8.00-79.20434955.0021.95当年销售总面积894802.00692803.0029.16480004.0044.33广州541491.00543078.00-0.29480004.0013.14其 北京232417.00149725.0055.23中 上海45204.00天津75690.00当年销售费用251400.00231251.008.71200529.0015.32当年销售费用占56.5069.53-18.7594.29-26.26当年收入比例（三）深圳中海地产：中国海外地产（深圳）有限公司（以下简称：中海地产）是香港中国海外集团有限公司于 1988 年 8 月 8
5、 日在深圳设立的全资子公司。 “中海地产” 作为一个品牌名称，真正出现并对外推介以2002 年中海地产股份公司挂牌为标志。2002年 8 月 8 日深圳中海实业有限公司整体变更设立中海地产股份有限公司， 注册资本为 40680 万元， 2004 年 8 月增资为 61020 万元。主营业务为住宅小区综合开发建设、商品住宅及配套设施的销售、 租赁、售后服务等业务。 由于搞建筑起家，转做地产，奉行的“产品主义” ，在成本控制、产品创新等方面具有相对优势。根据其公司的公告显示， 2004 年为止，其已在內地主要城市共购入土地 12 幅，新增楼面发展面积 555 万平方米。全年销售收入为 54 亿港元
6、。而业界预测中海去年新购入的地价价格将为人民币 60 亿元左右总之，据今年 8 月出台的中国房地产发展报告分析：万科在“名” ，在品牌知名度高；合生在“大” ，最先达到了百亿的年销售额；中海是产品主义的代表。二、 考察公司管理架构及集团对子公司监管：（一）深圳万科：深圳万科集团整体管理模式是矩阵式， 为集团区域项目。 按万科 “3X”战略，其重点开发地域已涵盖以深圳和广州为中心的珠三角、 以上海为中心的长三角、京津及沈阳为中心的东北、 成都和武汉等内地中心城市。 利用区域发展差异，规避单一市场风险，集中优势资源，提高经营效率。2精品 料推荐在管理上集团直接对区域公司实行监管， 具体一般性业务由
7、区域公司自行负责。监管手段上主要是通过标准流程和集团年初下达的绩效考核目标、 项目管理系统软件等一系列工具集成， 定期或不定期由总部组织其他分公司主干到另一家分公司检查，监督，并通过通报和绩效考核等形式，保证项目的正常实施，管理要求为“不是做得最好，而是怎样比目标成本做得更好” 。在集团对子公司的监管当中，存在的主要矛盾是工程进度及设计变更的处理。（二）合生创展：广州合生创展同万科相比， 内部管理条理不是很清晰， 管理模式还在探索当中，随着公司规模扩大，项目跨地域发展，现在推行的是矩阵 +直线管理模式，同时引进“功能组”和“专业组”的概念，从横向和纵向两方面配合协调管理。在组织架构上与万科类似
8、， 为集团区域项目。 部门设置上集团层面有： 金融与财务管理中心、审核部、工程部、设计室、营销部、开发部、招投标管理中心等，其中审核部负责工程的成本控制、预决算、合约管理，设计室相当于总工办。项目部层面则设置财务、工程、合约、审计、造价等实施具体业务为主的部门。在对子公司监管上， 集团管理到区域一级， 具体业务由区域自行负责。 集团对区域的考核指标主要是利润与销售额及其他相关指标。（三）中海地产：中海地产脱胎于中国建筑工程总公司， 上线是中国海外集团， 同步并行的有中国建筑总承包、 中国海外实业投资公司。 其内部管理上与万科也相似， 为集团区域项目，集团只监控管理区域一级，项目级具体业务由区域
9、级直接管理。但其部门设置很细，集团层面主要有：深圳管委会、营销策划中心、物资采购中心、计算机中心、监察审计部、规划设计中心、投资发展部、战略发展部、资金财务管理部、人力资源部；且每个部门都设总经理以体现总部的层级。深圳管委会名下还有工程管理部、合约管理部、发展部、设计管理部、客户服务部、营销管理部。 地区公司部门设置有： 行政公关部、领导办、资金财务部、合约管理部、设计研究部、 投资策划部、人力资源部、 售后服务部、计划监督部、前期报建部、营销推广中心，在机构设置上比较有明显的国有企业的痕迹。3精品 料推荐公司管理对比与思考：1.从考察的各公司定位中可以看出， 基本定位职能为制度建设和运行监督
10、以及产品研究和战略联盟的建立， 而具体的事务由项目和区域公司自己解决， 包括产品的设计定位以及策划上。 各公司均有一个共同点就是具有相当细致的运作制度和流程以保证整体业务运行， 总部在制度管理上比较强势， 并有相当雄厚的人力资源相匹配， 由于总部的管理人员， 甚至是部门副职都是从项目总经理的岗位上抽调而来， 也使总部的管理制度汲取了项目实际运作的经验， 更有操作性， 在对下属单位的检查中也更有权威性和实效， 同时使晋升的管理比较明晰， 有利于项目人员的不断培养。 另一方面， 以上企业在多轮次的竞争洗礼中， 项目的实践运作能力都比较强。对比我公司总部的现状， 和以上公司的定位一样， 总部相对项目
11、要略强一点，根据发展的要求， 目前总部仍需加强管理资源的积累和整合， 一方面利用项目在人员分流时机将有实战经验和管理理念的管理人员充实到总部， 另一方面在项目运作过程中建立不断总结和积累管理经验的机制， 如分专业的总结和项目开发各阶段的总结等，及时避免问题的重复发生；2.在组织构架上，各我们可以看到各总部的机构设置都各有特色，突出各自的管理重点，但共同点是都分工比较细致，强调设计开发职能和成本管理职能，一般设计与工程管理分离， 设置独立性强的审计监督部门，有的直接为董事会负责。在项目的组织构架设置上相对精简。对比我公司的现状， 总部的架构需要在充分考虑总部的职能定位和能力，将专业优势如何整合，
12、突出现阶段的管理重点。3.在整体成本的控制上，以上企业甲供材料比较多。以最有代表性的万科为例，总部基本上将工程和材料、设备供应商基本确定，从大到设备、小到猫眼都是集团确定的采购商集中供应，中海近期才实现电梯得规模采购。对比我公司现状， 目前已脱离了入行的初级阶段，规模化发展带来远距离的地域跨度又使我们难以象以往一样集中采购多种材料，而需要将重点转到建立战略合作伙伴得工作上， 由于总部现阶段仍有大量实务工作要做，但对相关部门寻找建立战略合作伙伴，建立成本优势可通过奖励政策激励。4精品 料推荐三、 项目成本管理模式：（一）深圳万科：深圳万科的成本管理基于以下几方面基本认识：服务于经营目标， 战略对各业务环节产生约束； 各环节要主动配合， 降低成本； 成本指标反映了专业水平。为做好各区域、 各项目公司成本管理控制工作，其集团成本管理由财务管理部负责，在架构设置上为“三组二个中心”，即：财务会计组管理会计组综合税务组成本审算中心IT 技术中心会集经资项制税总综造营开计团营债目度务合价运发电核计管论建事部成管组组算算划理证设项本理与会研计究二级成本二级财务部管理部
