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1、精品 料推荐住宅市场需求市场客源转向探析一、苏州住宅市场历史吸纳能力探析1、时间序列图分析通过对苏州住宅市场历史吸纳能力的分析，利用时间序列图，察看曲线的运行趋势并预测未来某时间点的估计值。在此，通过对苏州住宅市场2005 年 7 月到 2006 年 8 月的月成交套数和周成交套数时间序列图 ，分析并预测未来走势以及特定时间点的成交套数预测值。600050004000x300020002005年7月 2006年8月住宅月去化套数时间序列图5589452541503364402837873138312326452469185710001670142215601234567891011121314
2、t1精品 料推荐150005年7月-06年8月期间内 60周的周成交套数时间序列图1200900x6003000123456789111111111122222222223333333333444444444455555555556012345678901234567890123456789012345678901234567890t从上面的两个时间序列图可以看出，该曲线整体呈现 螺旋上升 的态势，虽然曲线中途有一时间段的下滑，但整体曲线上升态势明显。 结合地产市场的具体事件对月成交套数时间序列图进行说明如下：600050004000x30002000100012345678910111213
3、14部分嗅觉灵敏的政策影响t大量小户政策对投资（投机）者的逐渐弱型集中上刚性需化，需求市市，有效拉求者的场经过 4动了刚性影响快个月的观需求，连续速弱3 月刷新望又陆续化，成6 月 12005 年 3 月 26 日 国八条进入市交量再日 国2005 年 4 月 27 日 新国八条次呈现六条颁国家对房产市场宏观调控的布开始，带来的影响是苏州住投资宅市场在短短 3 个月内成交2（投量下降到 3 月的 1/3 左右。机）者精品 料推荐分析：经过两次深度政策调控，以及两次加息，尤其是对二手房征收营业税的颁布，需求市场从最初的投资需求和刚性需求“并驾齐驱”到目前的“刚性需求”一支独秀”，在这个过程中，需
4、求市场的变化是非常明显的。调控对投资需求尤其是投机需求的影响是深度的，国八条后，二手房市场出现大量的期房和次新房的房源，一度被市场认为是恐慌性抛房的开始，在这个时间段，嗅觉敏锐的置业炒家完成了出仓，而刚性需求和长期投资需求经过4 个月的观望期后，又陆续进入市场，当然这和供应市场顺应市场需求投放大量小户型住宅有着必然的联系。国六条后，市场和国八条反映相差很大，并没有对市场造成预计的影响深度，短短的 1 个月后，市场又开始复苏，而国八条给需求市场带来了整整 4 个多月的观望。经过两次高频度的调控，需求市场的“抗政策影响”能力增强，调整期大大缩短。2、未来几月成交量预测通过对数据进行 ARIMA模型
5、、多元线性回归法和灰色系统模型分析比较 ，用 ARIMA模型的二阶滑动平均模型效果比较理想（过程略） ，得到 2006 年 9 月、 10 月、 11 月、 12 月的成交预测值如下表：9 月10 月11 月12 月ARIMA模型4898.246095115.380075332.514054681.11211预测值3精品 料推荐二、需求市场购买力时间序列变化探析1 3 2.002 0 0 6年苏州住宅市场1- 8 月单套平均成交面积时间序列图1 3 0.161 2 9.001 2 6.00x1 2 4.1 11 23.001 2 3.261 2 1.55 1 2 1.201 2 0.641 2
6、0.001 1 9.561 1 7.111 1 7.0012345678t4精品 料推荐72.002 0 0 6 年1- 8 月成交单套总价时间序列图70.0071.1468. 0066.0065.116 5.32x64.0063.266 3.4262.006 1.3160.2960.0059.4558. 0012345678t时间序列图x1.00.5920.5480.50.50.4470.3870.316F0.3230.00.105A-0.0250.021C-0.476-0.449-0.5-1.0123456La g N u m b e r单套成交总价自相关图x1.00.707106780.707106780.707106780.707106780.707106780.70710678C oefficientUpper ConfidenceLim itLower ConfidenceLimitCoefficientUpper ConfidenceLimitLower ConfidenceLimit0.5FC0.323A0.0-0.075a0.029lir-0.199-0.216taP-0.649-0.5-1.0123456La g N u m b e r5精品 料推荐
