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1、2008 strategy and representation for sale and promotion of the TONGLING Project,Presented by SHENGDELAN (DONGGUAN), all rights reserved,安徽铜陵“丽景花园城”,整体营销策划报告,1、观世 2、阅世 铜陵宏观市场研究 铜陵房地产市场研究 3、相人 4、品园 客群分析 项目分析 5、绘园 6、推市 概念表现 营销策略,内容纲要,1 观世 铜陵宏观市场研究,城市认知 铜陵宏观经济解读 铜陵城市解析 铜陵房地产市场研究,NO.1,城市认知,铜陵市位于安徽省中南部，长江
2、下游南岸，距上海450公里，杭州370公里，武汉395公里，南京180公里，距省合肥168公里，距上游安庆市101公里，下游芜湖84公里；距黄山风景区170公里，九华山风景区80公里。徐(州)黄(山)公路线在铜陵长江大桥过江。 面积1113平方公里(其中市区面积227平方公里)。 铜的储量占全省70%以上，硫铁矿储量位居华东第一、全国第二，石灰石、黄金和白银的储量均居全省之首。 全市总人口81万左右，城镇居民43.4万左右，城市化水平达到58.2%，这是由于铜陵只下辖一个铜陵县，城镇居民占户籍总人口比重较大，有利于提高城市化进程。 两山一湖旅游区的北大门，皖中南中心城市；芜马铜经济圈的骨干城市
3、；铜陵位于武汉上海长江经济带上，是长三角区域重要的资源型城市。,1.铜陵的城市特性与区位优势,自1956年建市以来，铜陵立足资源基础，依托区位优势，经过四十多年的建设，形成了以有色、化工、建材、机电、轻纺为支柱，煤炭、食品、医药等相应发展，拥有 34个行业、133个门类、数千种工业产品的综合工业体系，成为皖江地区一座新型的工贸港口城市。,2.铜陵的城市背景与发展机遇,城市坐拥长江黄金水道（是长江航道万吨轮的终点站） 铁路：铜九铁路 高速：合铜高速、铜黄高速、沿江高速 城市主干道：滨江大道、铜官大道、铜都大道、沿新大道和横向的环城北路、铜芜路、沿江快速通道 形成铁路、水路和公路与城市道路有机衔接
4、、协调发展的快速综合交通运输体系。快速通达苏、浙、沪。,3.铜陵的交通状况,1956年，经国务院批准，铜陵正式建市，由省直辖。以后随政治经济形势变化，行政区划曾多次更迭。现铜陵市辖区为一县三区，分别为铜陵县、铜官山区、狮子山区和郊区，总面积1，113平方公里，其中市区面积227平方公里，总人口81.35万人，其中市区人口43.43万人。,4.铜陵行政区域划分,铜陵城市发展定位： 全国铜产业基地 电子材料产业基地 长江中下游重要的工贸港口城市 皖中南中心城市,5.铜陵城市发展定位,NO.2,铜陵宏观经济解读,截至2007年铜陵市人均GDP已经突破4000 美元，标志着铜陵市房地产市场进入高速发展
5、期。,1、GDP总量及人均GDP,1.铜陵GDP总量及人均GDP分析,安徽省GDP排名：,2.铜陵全省GDP排名,3.铜陵人均可支配收入涨幅,收入水平的不断提高，居民消费支出也同步增长，住宅消费能力大幅度提高，推动了铜陵市房地产市场的良性发展。,五年来，全市生产总值由2002年的93亿元增加到2007年的290亿元，年均增长16.6%，总量在全省前移2位；人均地区生产总值超过5000美元；财政总收入由9.4亿元增加到50亿元，年均增长39.8%，总量在全省前移9位；累计完成固定资产投资395亿元，相当于2003年前47年投资额的总和。过去的五年，是铜陵实现跨越发展的五年，是铜陵整体形象显著提升
6、的五年，是人民群众得到较多实惠的五年。,4.铜陵人均可支配收入排名,改革开放以来，在铜陵市委市政府的坚强领导下，铜陵市利用外资稳步发展，自1989年批准第一家外商投资企业开始，到目前为止，全市累计批准外商投资企业227家，外商投资企业累计投资总额98267万美元，注册资本60629万美元，合同外资额34141万美元，实际利用外资28503万美元。 坚持从投资导向着手，积极引导外资投向我市重点发展产业。一是明确提出了铜陵投资产业导向，以基本市情选择投资对象，针对铜陵产业特点，按照国家产业政策，及时明确了我市重点发展的外商投资产业导向：铜矿开采、铜产品系列加工及精细化学工业项目；国有企业出售、转让
7、、嫁接改造项目；电子元器件及电子基础材料产业项目；建材、纺织产业项目；综合利用资源、防治污染项目；城市基础设施及配套建设项目，社会公益事业及农业产业化项目，并做到了根据产业导向选择投资合作对象，如铜都铜业利用亚行贷款进行金昌冶炼厂技术改造及环境治理项目和引进深圳能源、中国华源等。二是相继出台了鼓励外商投资政策，特别是对高新技术企业，在所得税实行二免三减半的基础上再延续三年减半，在土地出让上，实施以项目带政策的做法，以此吸纳优质外资。先后引进跨国集团7家，其中世界500强企业4家，分别是日本住友株式会社、日本伊藤忠株式会社、德国阿尔塔纳集团和韩国SKC公司。与此同时，也加大了对内开放的步伐，引进
8、了华源、深圳能源、安徽海螺大型国内企业进入我市。三是做好规划，引导外商投资符合国家产业目录项目，根据外商投资产业目录，结合铜陵产业特点，对全市所有招商项目进行认真清理，编制了铜陵投资指南、铜陵招商项目册，建立了铜陵招商项目库和铜陵招商网站，引导外商进行投资。,铜陵与其它内陆城市类似，外资对城市的贡献力比较低。,5.铜陵招商引资概况,6.房地产行业金融政策部分,7.房地产土地政策部分,综合分析：2007年国家宏观调控政策在2006年基础更加严厉跟进，宏观调控对房地产市场的主要影响体现在投资市场和市场结构的优化上，将有力的推动铜陵市房地产市场的持续健康稳定的发展。,8.房地产相关法规政策,综合分析
9、,铜陵经济增长速度连续两年全省第三，进入经济快速发展通道， 2007年,在中国城市综合竞争力排名第78位，在安徽省中排列前茅。 居民消费能力强劲，2007年铜陵市居民的户均存款达到了4.3万元，处于安徽省领先位置。 人均GDP突破35000元，全省排名第二。城镇人口占全市人口58%说明城市化水平高。随着经济水平的提升这部分城镇人口改善居住意愿强。 以上诸多国家宏观政策对铜陵房地产市场总体影响不大，仅对部分投资客有所影响，在后续的房产市场分析中也将有体现。 当地对房地产行业政策相对宽松，如申请预售许可证对工程进度要求低1）多层建筑进度到3层。2)无需面积预测。3）无需之前进行物业管理招投标。,N
10、O.3,铜陵城市规划解析,新一轮总体规划确定铜陵为全国铜产业基地，电子材料产业基地，长江中下游重要的工贸港口城市，皖中南中心城市。城市人口规模近期（2010年）为60万，远期（2020年）为80万人。,1.建设大铜陵城市空间新体系,城市将形成“一城三区，一主两副”组团式空间布局结构，主城区是全市的政治，经济，文化，信息和公共服务中心； 东部城区由顺安钟鸣和金桥工业园组成，形成富有活力的以工业为主的综合性新城区； 南部城区由横港，大通组成，主要发展商贸物流，旅游服务业，工业形成多种功能协调发展的综合性新城区。,2.主城区东扩南拓,以“山水铜都”为核心，通过全面保护、严格控制、重点恢复、综合利用和
11、有序建设，使大铜官山公园成为成为国家级森林公园、国家矿山公园、中国第一铜文化旅游目的地。“两山一湖”北部门户景区、城市市民公园和山态城区，全面打造成为铜陵市山岳生态景观名片。 大铜官山公园板块分为： 战略区域包括：四大战略板块，两大景观区域。 战略轴线包括：五条景观轴线。 战略据点包括：七大核心项目。 游客量（预计）： 2010年接待游客15.02万人次 2020年接待游客60.18万人次 2030年接待游客100.13万人次,项目地块地处城市规划的南部城区,规划是以商贸物流、旅游、工业等行业为主的综合性新城区。项目紧邻城市主干道铜都大道，铜都大道直通长江大桥是该区域经济交流的重要渠道。项目南
12、靠大铜官山，城市规划大铜官山在2030年前会建成大铜官山公园，项目周遍的旅游服务业也将成为该区域的重点经济产业，将很大程度的提升项目地块的价值。周边的海螺水泥厂等市重点企业的发展也有助于项目地块的发展。,3.大铜官山公园市政概念规划,综合分析,发展战略推动城市扩容，城市发展跃上新平台。 “东扩南拓”城市发展战略，南部区域交通便利靠近铜陵长江大桥有助于物流商贸行业发展，周边天然生态环境资源充分是政府重点规划的旅游区域，大铜官山森林公园规划将带动整个南部区域的旅游产业。也将带动整个南部区域经济发展。,NO.4,铜陵房地产市场研究,全省房价可能继续稳步上升 大环境带动小环境,一、投资住宅仍居主导 2
13、007年，安徽省房地产开发投资延续上年平稳快速的增长态势，增速基本保持在40%左右，全年完成房地产开发投资891.51亿元，比上年增长39.9%。房地产开发投资指数为114.4，是8个分类指数中最高的，比上年提高0.2个点。 从投资用途看，住宅投资居主导地位。全年住宅完成投资662.28亿元，增长37.7%，投资额占房地产投资的74.3%;办公楼完成投资23.88亿元，增长52.6%，占总额的2.7%，所占比例最低；商业营业用房投资109.94亿元，增长37.8%，占总额的12.3%。 二、商品房空置率下降 截止2007年12月底，全省商品房空置率面积280.49万平方米，比上年下降18.1%
14、。商品房空置面积下降，表明安徽省房地产业运行的内在质的量逐步提高。 从空置房的用途来看，住宅空置面积172.13万平方米，下降18.9%，占全省商品房空置面积的61.4%；办公楼16.45万平方米，下降25.8%；商业营业用房72.72万平方米，下降20.8%。从空置的时间来看，空置13年的商品房面积206.9万平方米，下降9.1%；空置3年以上的商品房面积14.45万平方米，下降19.7%。 三、2007年“皖房景气指数”值,1.安徽省总体房地产市场现状,据数据统计显示， 2007铜陵市区竣工面积达98.19万平方米，同比去年增长29.25%。其中住宅面积67.51万平方米，同比去年增长15
15、.46%。07年开工面积101.6万平方米，同比去年下降30.81%。其中住宅83.14万平方米，同比去年下降9.92%。 2007年铜陵市区成交面积54.61万平方米，同比去年下降25.41%。其中：商品住宅成交42.86万平米，同比下降33.07%，占总成交的78.48%。整体07年房产市场成交量均同比06年有大幅度下滑。 07年整体房产市场供需同比06年均有大幅度的下降。07年的开发量少导致现铜陵市场可售房源稀少，全市可售房源仅1600余套远底于同规模其他城市。,2007年铜陵房地产市场的供销关系保持活跃态势。,2. 2007年铜陵房地产市场回顾,商品房价格稳步上涨，全市住宅均价突破35
16、00元/平方米，同比已超过安徽省省会城市合肥。 。 房屋空置面积减少，市场呈需大于求状态 至07年底，全市空置商品房面积约在5.1万平方米左右，同比减少20.93%， 市场现供应量较少，潜在竞争力威胁较大 截止到今年3月份，铜陵三个区共有1600余套房屋可以出售，按照平均面积100计算，潜在供应量大约16万，同比其他同类城市供应量较少。考虑到市区内现土地出让情况，保守估计今年商品房市场将新增供应量在70万以上。,3. 2007年铜陵房地产市场分析,29,通过表中数字我们计算出，07年1-12月份，我市商品方一共销售2600余套。按照每套100平方米计算，我市房地产交易面积达到260000平方米左右。销售主要节点为3、4月；9、10月；1月三大节点。前两大节点是房产市场常规黄金时段。而1月份这一节点主要因为铜陵此类城市打工返乡一族购房的高潮。,4. 07年铜陵商品房销售走势,有利因
