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1、大型商业地产项目开发概述,制作人：陈华,大型商业地产项目开发概述,在商品品牌国际化、零售业产业化、消费行为逐渐超越国界的趋势下，购物中心在全球正逐步成为占据商业主流地位的新兴业态。但是，一直以来国内有关购物中心产业发展理论研究较少。购物中心实质是一个房地产业、零售业及相关服务性行业相结合的经济整合体。正确的决策与规划是购物中心项目开发成功的前提和关键。 本部分向大家介绍了购物中心开发的要素、关键流程、核心特质、开发现状、开发前景，为发展商开发商业地产项目提供决策依据。,大型商业地产项目开发概述,一、购物中心的基本知识点 二、海外各国购物中心开发启示 三、房地产开发商的以一块奶酪：购物中心开发,
2、一、购物中心基本知识点,1、什么是购物中心？ 2、购物中心是一种商业房地产形态 3、购物中心是未来商业地产的主流业态 4、购物中心的类别划分 5、购物中心的核心特质 6、购物中心的通用运营模式 7、购物中心四大开发要素,一、购物中心基本知识点,1、什么是购物中心？ A、从形式上看，购物中心是消费场所 B、从内涵看，购物中心是一种商业聚集形式 2、购物中心是一种商业房地产形态 A、什么是商业房地产？ B、购物中心的商业房地产特点 3、购物中心是未来商业地产的主流业态,一、购物中心基本知识点,4、购物中心的类别划分按照经营规模及商业辐射范围分类,一、购物中心基本知识点,4、购物中心的类别划分按照开
3、发商背景及经营管理模式分类,物业型购物中心,连锁摩尔购物中心,百货公司型购物中心,物业型购物广场,普通摩尔购物中心,自营比例较高（5070%） 业态复合度较高 定位于家庭 一站式消费理念,面积在1015平方 业态复合度较高 通常定位于高端市场 招商操作方便 业绩好,黄金地段 租赁制 面积小 业态复合度低 目标客户清晰,黄金地段或聚居区 租赁制 面积在1530万平方米之间 全业态经营，复合度高 所有者、管理者、经营者角色分离,一、购物中心基本知识点,4、购物中心的类别划分按购物中心的商场面积规模分类,一、购物中心基本知识点,4、购物中心的类别划分按购物中心的定位档次分类,一、购物中心基本知识点,
4、4、购物中心的类别划分按购物中心的选址地点分类,一、购物中心基本知识点,4、购物中心的类别划分按购物中心业态复合度的程度分类 4、购物中心的类别划分按摩尔购物中心的外观分类,一、购物中心基本知识点,5、购物中心的核心特质,大,多,高,明,指占地面积大、绿地大、停车场大、建筑规模大。,指行业多、店铺多、功能多。,指购物环境要求高。,指经营主题明确，按照项目所处的地理位置、自身条件、当地零售商业发展状 况确定目标市场，并引入相应的零售商配合其市场定位。,由ICSC（国际购物中心协会）描述的购物中心的核心特质 A、购物中心规划、开发成立、经营都在统一的组织体系下运作； B、适应统一管理的需要，产权要
5、求统一，不可分割不可出售； C、尊重顾客的选择权，使其实现一站式消费的目的； D、拥有足够数量的停车场； E、有更新地区或创造新商圈的贡献。,一、购物中心基本知识点,6、购物中心的通用运营模式,95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05后 年度,亿元 30 25 20 15 10 05 00,一、购物中心基本知识点,7、购物中心四大开发要素 要素一：系统性的开发流程 要素二：详尽的项目筹划 要素三：科学合理的项目定位 要素四：资源型的战略规划模型,项目开发目标 和任务陈述,项目开发 后期评价,项目开发 具体策划,项目开发战略 选择和定位,SWOT 矩阵应用,项目外部分析,
6、项目内部分析,战略评价,战略实施,投资规划战略规划,信息反馈,二、海外各国购物中心开发启示,1、欧美购物中心的成功开发史 A、欧美购物中心项目核心启示 2、亚洲各国购物中心成功开发史 A、东南亚购物中心发展状况 B、日本购物中心开发模式发展沿革 郊外型购物中心 地方型购物中心 汽车立地型购物中心 都市再开发型购物中心 日本购物中心协会成立,三、房地产开发商的又一块奶酪：购物中心开发,1、中国购物中心开发状态 A、未来中国购物中心开发市场前景看好 B、群雄并起，逐鹿商业地产开发市场 地产商纷纷竞逐商业地产开发 传统零售商业集团涉足商业地产开发 2003年，购物中心开业刷新历史记录（图） 2、购物
7、中心开发的春天即将来临,三、房地产开发商的又一块奶酪：购物中心开发,截止2003年度各城市购物中心数量比较,40 35 30 25 20 15 10 05 00,重庆 上海 昆明 西安 北京 广州 厦门 佛山 深圳 武汉 长春 南京 南昌 宁波 南宁 石家庄 海口 青岛,三、房地产开发商的又一块奶酪：购物中心开发,全国购物中心各年末累计总建面积数量,93 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05年,单位：家 350 300 250 200 150 100 50 00,单位： 万平方米 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 00,三、房地产开发商的又一块奶酪：购物中心开发,全国购物中心类型分析,
