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1、,黑龙江伊春 人防四期地下商业策略报告2013.8.11,前 言,黑龙江省伊春市人防工程四期将于2013.9月正式开工。 项目以何种方式运作将决定最终收益水平。 以下将对伊春市人防工程四期相关合作进行模拟，以明确风险与利益。 注：以下方案均依照我司现有信息拟定。,目 录,伊春位于黑龙江省东北部，与俄罗斯隔江相望，界江长246公里。小兴安岭纵贯全境，行政区划面积3.3万平方公里。1948年开发建设，1958年建市，现在行政企合一管理体制，即伊春市人民政府和伊春林业管理局合一，辖1市（县级）、1县、15个区、16个林业局，2010年末全市常住人口1148126人。,项目所在城市,城市人口组成,伊春
2、市全市常住人口为1148126人，其中伊春区（即伊春主城区）常住人口为146074人。,主城区人口基数较少，仅占全市常住人口总数12.72%，主城区商业发展主要依靠旅游人口及周边地县区人口支撑。,城市经济组成,伊春市国民生产总值年增长率约为11%/年 伊春市经济发展目前主要依靠第一第二产业支撑，第三产业发展速度较缓。,全市人均生产总值18142元 全年共接待旅游人数482万人次，比上年增长14.8%；旅游收入35.3亿元，增长40.5%。 全市金融机构存款余额384亿元，全市人均存款30412元。,伊春市经济发展速度较快 伊春市商业发展速度较缓,城市发展方向,伊春区商贸中心主要以大商集团为轴心
3、，以新兴大街和通河路为轴线，东西两向分布。包括大商购物中心、明星购物中心、东步行街、西步行街、易购街、伊青商厦、伊春商城、伊春商厦组成的商业街以及图书馆、电影城、文化宫、休闲广场等配套设施，是一个及文化、旅游、休闲于一体的文化建筑商业群。,未来城市商业中心将以大商集团百货大楼为中心,现有商业格局,步行街,地下商业一二三期,大商伊春百货,盟科购物中心,伊青商厦,时代广场,伊春市现有商圈情况如右图所示，主要集中于新兴大街和通河路交汇处，目前商业情况如下：,大商伊春百货 盟科购物中心 时代广场 伊青商厦 伊春步行街 伊春地下商业街,大商伊春百货是目前伊春市内唯一统一经营管理的百货类商场，经营状况良好
4、。,大商伊春百货,伊青商厦&时代广场,伊青商厦与时代广场经营方式较为相同，均为散铺经营，无统一经营管理，经营状况一般。,伊春地下商业一期无经营管理，店招散乱，经营状况较差； 地下商业二、三期有经营管理，店面及店招相对统一，经营状况良好； 地下商业三期有规划档口式餐饮配套，其经营状况是目前已有地下商业中最好。,伊青地下商业,盟科购物中心因产权问题导致无法实现统一经营管理，目前经营状况较为一般,盟科购物中心,未来商业格局,万达还将与哈尔滨、佳木斯、黑河、伊春等四个城市签订大型商业综合体投资意向协议。,万达进入伊春，将对现有商业格局形成强大的冲击，伊春商业格局将随之洗牌，现有核心将向万达广场转移。,
5、市场情况小结,主城区人口基数较少 经济发展速度较快 商业发展速度较缓 商业主要依靠周边地市及旅游业支撑 未来商业格局存在较大不确定因素,伊春市市场情况如下：,伊春市目前商业发展较为缓慢，传统商圈虽已形成，但市场凝聚力不足，商圈商业氛围有待进一步提高，目前商圈体验式消费业态较为稀缺，存在一定市场空间。,项目分区情况,分区四 面积：1504.14,分区一 面积：1814.4,分区二 面积：1820.8,分区三 面积：2096.1,分区七 面积：1586.84,分区六 面积：1504.14,分区五 面积：1906.78,项目分区价值评估,一级,一级,一级,二级,二级,二级,三级,根据目前伊春市商业情
6、况判断，项目分区价值评估如图所示,可行方案研究-方案一,休闲娱乐,精品小铺,精品小铺,精品小铺,餐饮配套,精品小铺,精品小铺,可行方案一，将餐饮配套置于分区四板块，即项目核心区域，有效将周边四至客流向核心汇聚，有效提高周边精品小铺价值，分区一设置休闲娱乐将与中心餐饮区形成有效互动，使得客流形成回路，最大限度提升精品小铺价值,关键词：全部销售,价值分级,可行方案二，将餐饮配套置于分区一板块，项目整体价值评估最低区域，短期自持，通过餐饮配套有效带动客流向分区二、分区三流转，充分提高趋冷区域价值,餐饮配套,精品小铺,休闲娱乐,精品小铺,精品小铺,精品小铺,精品小铺,可行方案研究-方案二,关键词：分区
7、一短期自持，其余全部销售,价值分级,可行方案三，将餐饮配套置于分区一板块，项目整体价值评估最低区域，短期自持，通过餐饮配套有效带动客流向分区二、分区三流转，充分提高趋冷区域价值，将分区五、六、七租赁于大商打造大型地下超市，有效提高周边小铺价值,餐饮配套,大商超市,精品小铺,精品小铺,精品小铺,大商超市,大商超市,可行方案研究-方案三,关键词：分区一短期自持，分区五、六、七长期租赁，其余铺面销售,价值分级,可行方案四，将大商超市挤压至核心区域即分区三四六，长期租赁。通过超市客流引导有效提高周边精品小铺价值，提高卖价。其余铺面全部销售,餐饮配套,精品小铺,大商超市,精品小铺,大商超市,大商超市,精
8、品小铺,关键词：分区三、四、六长期租赁，其余铺面销售,价值分级,可行方案研究-方案四,铺面划分建议,建议地下商业街柱距7.2米 铺面进深根据区域不同介于2.5-8米 铺面面积根据区域不同介于9-60,人流动线组织,以超市人流动线作为项目主要人流引导，通过合理的动线布局将客流引导至项目所有区域，有效带动周边精品小铺客流。,超内面积,超市入口,超市入口,超市出口,建议推售节奏,首期,首期,三期,三期,三期,二期,二期,在与大商集团合作成立的前提下，建议首次推售以分区一二为主，二期推售以分区五七为主，分区三四六视与大商租赁合作关系决定推售时间。,营销推广建议,首期,首期,三期,三期,三期,二期,二期
9、,在项目推广期，以项目整体规划作为宣传推广主题，强调项目未来发展目标，强化市场信心； 首期推售推广及营销活动主题应以餐饮及休闲娱乐业态相关为主； 二期推售推广及营销活动主题应以大商进驻，打造伊春市最好超市为切入口进行宣传，扩大二期产品超外精品铺面价值，形成市场热销； 三期推售推广以投资回报为主题，商铺带租约销售，强调稳定的投资回报，抢占市场。,一级,一级,一级,二级,二级,二级,三级,收益情况测算,根据目前伊春市商业情况及市场调研结论判断，无主力店时项目分区价值评估如图所示,以上销售均价均以建筑面积计算,收益情况测算：全销售,按照全销售方案，预计总销售额为1.69亿元,餐饮配套,精品小铺,大商
10、超市,精品小铺,大商超市,大商超市,精品小铺,价值分级,方案四收益情况测算,通过大商超市引入及动线设计，使得大商超市成为项目中心主力店，并因此将周边区域价值等级提升，提高周边铺面销售价格。,收益情况测算：方案四,分区三四六长期租赁于大商集团，平均租金按照1.3元/天,租金收益：建筑面积*得房率*平均租金*30天*12月*20年 目前项目得房率尚未明晰，故此处租金收益为静态估算 租金收益约为51125630元,项目总收益为：171343980元，分区三四六剩余30年使用权,合作方式说明,根据项目进度，合作分为以下几个阶段，我司可提供如下服务：,营销策划顾问期,2014,2015,2013,前期顾
11、问期,前期顾问期-招商顾问,由乙方为甲方提供相应招商顾问服务、前期策划顾问服务以及针对项目商业业态规划及落案提供顾问服务，并根据商业部分业态规划拟定相应招商计划、策划推广、商业运营模式探讨及确定等,关键词：顾问、策划、运营模式探讨,合作阶段服务,前期顾问期-物业顾问,由乙方为甲方提供相应物业顾问服务，包括协助推广、协助发展商从物业管理单位或租用户的角度完善本项目的设计规划，协助做好售房/招商期管理，二次装修管理的前期准备，标识系统设计及使用规范。,关键词：顾问、协助规划设计,合作阶段服务,营销策划顾问期,合作阶段服务,由乙方为甲方提供相应营销策划服务，包括营销策略和销售计划的制订、协助执行，协
12、助进行广告、公关、包装制作等的对接和跟进，市场跟踪分析,关键词：顾问、策划、协助执行,取费标准说明,取费按“固定月顾问费+顾问提成”的组合方式收取。 固定月顾问费 为保证我司顾问团队的工作稳定性，从双方签订顾问服务合同起，贵司在合作期内按月向我司支付固定月顾问费8万元整/月。 顾问提成 贵司以本项目每月售出商铺的成交总金额的0.5%作为我司的营销策划顾问提成费用，该费用按月支付。,数字合富,19年,合富辉煌集团是中国国内首家上市的地产代理顾问公司，1995年成立至今已经历,合富辉煌集团2004年7月于香港联交所主板上市，上市编号为0733,6大主营业务,合富辉煌集团构筑了业内最完整的服务体系，
13、囊括,发展策略顾问、营销策划与代理、二手物业租售代理、物业管理及商业运营、房地产投资理财、房地产信息服务,500个,合富辉煌集团在中国30多个主要城市设立分支机构，业务版图覆盖超过150个城市，同期代理房地产项目达到,截止2013年底，合富辉煌集团累计完成前期发展顾问项目1000多个。,13000人,合富辉煌集团中国规模最大的房地产服务企业之一，拥有正式员工人数超过,其中拥有多年房地产研究、策划、营销、金融等相关经验的专业人才占到80%以上。,6500亿,合富辉煌集团一手房地产代理业务在渝10个主要城市局领先地位，截止2012年底，累计销售总额超过,合富辉煌集团一手房地产代理业务2012年单年
14、销售额1002亿,企业文化,我们的核心价值观：,合力创造财富，专业成就辉煌,我们的战略目标：,打造中国房地产市场最完整、最有价值的专业服务链,数字港联,港联物业（中国）有限公司隶属于合富辉煌集团主力业务板块。,港联物业（中国）有限公司，为国家一级物业管理资质企业，中国高端物业全程服务机构，“国际金钥匙物业联盟”的创始成员，自1996年成立至今已经历,18年,5大核心业务,港联物业（中国）有限公司目前主要业务板块分为,包括金钥匙物业服务、地产营销服务、地产顾问服务、商业地产运营服务、跨国企业行政事务服务。,港联物业（中国）有限公司是中国纯粹依靠市场化运营的独立性物业公司,前5强,50多个重点城市
15、,港联物业（中国）有限公司形成以广州、上海、武汉、天津四大城市为核心，辐射全国,覆盖华南、华东、华北、华中等全国主要区域的大港联全国布局。,230多个,港联物业（中国）有限公司始终坚持“以人为本，优化服务；以客为尊，升级服务；以质为先，精诚服务”的企业文化理念为全国,共计12万多名客户提供国际水准专业服务，截止2013年底，服务总面积超过2000万平方米。,企业文化,我们的企业理念：,“根植香港，布局全国”,我们的企业文化：,“以人为本，优化服务；以客为尊，升级服务；以质为先，精诚服务”,我们的企业愿景：,“以金钥匙物业服务的标准，成就中国商业运营服务的标杆”,企业案例分享,天汇广场,天銮：金
16、字塔尖的整合营销,总占地 11.4 万平方米，总建筑面积高达 56.8 万平方米，是华南地区首个最大规模的城市综合体。,我们的服务：整合营销,广州CBD写字楼,精工打造，运营为先,项目位于广州CBD，建筑面积达12万平方米，高度约290米60层。,我们的服务： 前期策划、运营管理,襄樊民发商业广场,三线城市SHOPPINGMALL操作样本,“民发商业广场” 是襄樊首个并且是规模最大的Shopping Mall，规划总建筑面积约11万平方米。,我们的服务： 前期策划、整合营销、招商 商业运营,三水云东海项目,复合地产项目成就旅游区引擎,项目所处云东海旅游区，占地2675亩，总建超过100万平方米。,我们的服务：整合营销,海口司马坡岛商业项目,【土地运营】全球视野，促发商机,项目位于海口司马坡岛，总占地约2400亩
