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1、Better Service Better life,物业管理费测算,合同的约定 物业公司提供的管理服务需要付出成本和劳务 作为经营公司应赚取的合理的利润 法律的规定 中华人民共和国价格法 建设部关于物业服务收费管理办法,一、物业管理费的收费依据,二、物业管理服务费的价格形式,三、物业服务的定价形式,四、物业服务费的构成,五、物业服务费的测算原则,严格进行成本控制的原则 物业管理企业应通过精确预算、专款专用、杜绝浪费，力争使业主所花费的每一分钱都能物有所值。 业主、使用人认可的原则 进行成本控制不能以降低服务质量和业主、使用人的满意度作为代价，要能取得绝大多数业主和使用人的认可。,五、物业服务
2、费的测算原则,区别对待的原则 区别不同物业的性质、配套和业主使用人的需求，不能一概而论、简单套比。 合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则 遵从市场经济条件下一般商品的定价原则，防止单方提价压价、价格欺诈和进行不正当的价格竞争。,六、物业服务费的测算（居住性物业）,V = Vi （i =1，2，3，12） 注：V：公共服务收费标准（元月 m2 ） Vi：各分项费用收费标准（元月 m2 ）； i：分项项数; :表示对各分项费用算数求和,六、物业服务费的测算（居住性物业）,管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费V1 V1 = FiS （i = 1，2，3，4）（元月 m2 ） 注：F
3、l：基本工资（元月） F2：按规定提取的福利费（元/月） F3：加班费（元月） F4：服装费（元/月） S：表示可分摊费用的建筑面积之和（m2）,六、物业服务费的测算（居住性物业）,物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用V2 V2=FiS （i=1，2，3，4，5）（元月 m2 ） 成本法： 注：Fl：公共照明系统运行费 F2：电梯运行费 F3：给排水系统运行费 F4：通风系统运行费 F5：智能化系统运行费 F7：其他公共设施设备维护费 F6：配供电系统设备维修费,六、物业服务费的测算（居住性物业）,F1-公共照明系统运行费： 电费：（ W1T1+W2T2+WnTn）30P电 Wn：照
4、明电器总功率（千瓦）,含公共照明、事故照明、疏散楼 梯照明、草坪灯、路灯、景观灯、车场/库等； Tn：每日开启时间（小时）； 30：每月测算的天数； P电：电费单价（元度 ）； 维修费：这是一个估算的经验值，一般按照当地零配件进货的价格来测算。,六、物业服务费的测算（居住性物业）,F2-电梯运行费： 电费=NW24a30 P电（元月）， N:电梯台数； W:电梯功率； a:为电梯运行系数， 维保费（元/月） 零配件费（元/月） 年检费（元年）。,六、物业服务费的测算（居住性物业）,F3给排水系统运行费： 生活给水泵 电费 = W24a30 P电（元月） 维保费（元年）：设备年维修及备件费，水箱
5、清洁费。 消防泵 电费（略）， 维保费：消防联动年检费、干粉灭火器更换、消防泵年维修及备件费 潜污泵（包括集水井排水泵、污水处理排水泵） 电费 = W24a30 P电（元月） 维保费（元月）：年维修及备件费,六、物业服务费的测算（居住性物业）,F4通风系统运行费 电费同上 维修费：年维修及备件费 F5智能化系统运行费 电费 = W2430 P电（元月） 维保费：估算值,六、物业服务费的测算（居住性物业）,F6配供电系统设备维修费 包括：变配电测试、避雷测试、配电箱日常维保费（元/年）。 F7其他公共设施设备维护费（元月）,六、物业服务费的测算（居住性物业）,物业管理区域清洁卫生费用V3 V3=
6、FiS/12（i=l，2，3，4，5，6 ）（元月 m2 ） 注：Fl：清洁工具购置费，如：垃圾桶、拖把等（元年） F2：服装费，劳保用品费（元/年） F3：卫生防疫消杀费（元/年） F4：化粪池清理费（元年） F5：垃圾清运费（元年） F6：清洁环卫所需其它费用（元/年） F7：清洁用水费（元/年）,六、物业服务费的测算（居住性物业）,物业管理区域绿化养护费用V4 V4=FiS/12（i=l，2，3，4，5）（元月 m2 ） 注：F1：绿化工具费（元年） F2：劳保用品费（元年） F3：化肥、农药、除草剂等材料费（元年） F4：绿化用水费（元年） F5：杂草清运费（元/年） F6：园林景观再
7、造费（元年） F7：补苗及环境内摆设花卉等费用（元/年）,六、物业服务费的测算（居住性物业）,物业管理公共区域秩序维护费用V5 V5 = Fi/S/12（i=l，2，3，4，5）（元月 m2 ） 注：F1：日常公共秩序维护器材装备费（元/年）， F2：公共秩序维护设备维修费（元年） F3：公共秩序维护人员人身保险费（元/年） F4：公共秩序维护联建费（元/年） F5：110报警联网、对讲机占频费等 F6：公共秩序维护用房及公共秩序维护人员住房租金（元年）。,六、物业服务费的测算（居住性物业）,办公费用V6 V6=FiS（i=1，2，3，4）（元月 m2 ） 其中：F1：交通、通讯费用（元月）
8、F2：文具、办公用品等低值易耗品费（元月） F3：车辆使用费、差旅费（元/月） F4：节日装饰费（元/月） F5：公共关系费及社区文化费（元月） F6：办公水电暖费（元月） F7：书报费（元月）,六、物业服务费的测算（居住性物业）,物业管理企业固定资产折旧费V7 V7=FiS/折旧年限*12（i=1，2，3，4）（元月 m2 ） 注：F1交通工具（汽车、摩托车、自行车等） F2通讯设备（电话、手机、对讲机、传真机等） F3办公设备（桌椅、沙发、电脑、复印机、空调、数码相机、投影仪等） F4工程维修设备（管道疏通机、电焊机、升降机等） 这里的固定资产应主要是直接用于该项目服务的固定资产,六、物业
9、服务费的测算（居住性物业）,物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用V8 V8 =（ 投保金额 保险费率 ）保险受惠物业的总面积 建议：投保财产一切险及公众责任险 经业主同意的其它费用V9 该项是指业主大会同意的全体业主均能受惠的必要的服务费用。 不可预见费用V10 不可预见费用（一般按上述费用总和的1计）。不可预见费应单 独设账，严格控制其支出。,六、物业服务费的测算（居住性物业）,利润或管理酬金V11 物业管理协议不同，管理酬金的确定方式不同： （1）按照租金收入确定 管理酬金=业主租金收入酬金比率 （2）按物业价值的约定使用年限计算，当物业是业主自己使用的情况下可以采用该方法 管理酬
10、金=（物业价值物业约定使用年限）酬金比率,六、物业服务费的测算（居住性物业）,按定额利润/酬金或行业利润率酬金率确定 利润酬金确定方式是以上述110项的支出之和为基数乘以行业利润率/酬金率付给管理企业，即 管理利润/酬金=服务费行业利润率/酬金率 物业管理行业利润率/酬金率一般在815，具体的比率可由双方根据物业服务的标准等因素协商确定。,六、物业服务费的测算（居住性物业）,法定税费V12 按现行税法，物业管理企业属服务业，上缴的税金含： （1）须按营业额缴纳营业税，税率为5。 （2）城市建设维护税，按营业税的7计征。 （3）教育费附加，按营业税税额的3计征。 （4）地方教育费附加，按营业税税
11、额的2计征 （5）水利建筑基金，收入的千分之一。合计总营业额的5.7。 依照最新的物业服务收费管理办法，实行酬金制计费方式的 物业服务费用不含税金。,六、物业服务费的测算（收益性物业）,物业租金酬金比率 按照上述居住性物业服务费的测算方法来测算 与租户切身利益直接相关的公共秩序维护、保洁、设备维修、空调、通讯、特别装饰、停车等项服务费用，可以直接向租户收取，也可以含在租金里，再从中扣除。,社会保险,包括医疗、工伤、养老、失业、生育、住 房公积金、大病基金等 国家规定的缴费比例 :按工资总额的2%计算 :按工资总额的2.5%计算,工会经费,教育经费,公共卫生间的清洁费用： 1、水费 2、洗手液 3、护手霜 4、大盘纸 （毛巾） 5、卫生纸 6、清洁剂 7、除味剂 等,
