物业管理物业管理费

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1、物业管理物业管理费物业管理物业管理费 物业管理费 物业管理费是物业管理企业为了实现其职能，凭借有关法律规定的权限，根据对物业管 理的全部活动（提供服务的全过程中所耗费的物质消耗和活劳动消耗）所需的成本，通过科 学测算编制出来的费用标准，由物业所有人或使用人定期向物业管理企业交纳的费用。 壹、物业管理费的构成壹、物业管理费的构成 （壹）物业管理费的构成要素 物业管理费的构成包括物化成本、活劳动成本和特殊权重三个部分。其中特殊权重部分 主要包括对物化成本部分所包含的物业等级权重，活劳动成本部分所包含的管理水平、管理 软件为主要内容的管理 X 公司资质等级权重和对商业用房部分的商业特性权重，其权重系

2、数 由政府主管部门另行发布参考值。物化成本和活劳动成本部分壹般能够由以下项目构成。 1.人工费 ： 包括全体员工的工资、社会保险、福利基金、工会经费、教育经费、服装费、 加班费及住房补贴等项目。 2.办公费：包括用于管理和办公用的固定资产折旧、维护及筹备费，低值易耗办公用品 费用以及节日装饰费、交通、通讯、损耗费，办公用房租金、管理费用、办公用水费、电费、 业务费或单项对外承包费等项目。 3.公共设备、设施维修保养费：包括大厦所有配套设备、设施的维护、保养、消耗材料 的更换及机动费等项目。 4.清洁、绿化、保安费：包括工具、材料、清运或单项对外承包费等项目。 5.不可预见费：对之上 14 项内

3、容设置壹定比例的不可预见费用，以避免由于考虑不 周或某些原因引起的费用不足的情况。 6.保险费：包括房屋保险、设备和第三者责任险等项目。 7.配套设备更新基金：包括大厦所有配套设备、设施的更新储备金和大修修理基金俩部 分。 8.公共水、电费：包括所有公共设备、公共设施的运作和公共区域及变、线、管使用和 损耗的水、电费。 9.企业管理费：按之上项目之和的壹定比例计算用于项目管理部门上级管理 X 公司的管 理成本费用，对管理 X 公司直接履行项目管理部门职责的，对其上级开发 X 公司或总 X 公司 不应计算此项目。 10.税前利润：按之上项目之和的壹定比例计算合法利润。 11.税收：关于税种和收税

4、内容，壹般应遵照税法通过政府部门协调后按地方法规执行。 12.部分特殊服务和设备，其费用可单独核算。如中央空调，由于季节性使用，则可 单独核算，单独订立标准，按使用季节或分摊成平均值按月计收。另外，仍有些属于有偿服 务范围的，应另行订立标准，单独计收。 （二）物业管理费测算的要点和方法 1.确定管理费成本构成的注意事项。上面具体罗列了物业管理费的构成，但且不是壹成 不变的，具体到核算某个特定物业的管理费时，由于各个物业的具体情况不同，要根据该物 业和实际情况，在上述构成内容中进行必要的增减，同时要注意以下几点：（1）要尽量详 细，把具体消耗或支出费用分解得越具体越详细，才越真实。 （2）尽量全

5、面，不要漏项，比 如测算大型固定资产更新储备金时，往往容易忽视外墙面更新和电缆更新项目；在消耗材料 测算时，往往容易忽视水泵连接管道的法兰盘和软接头等隐蔽性强的项目。 （3）测算依据尽 量准确，比如固定资产和大型设备的折旧年限，有些项目费用的市场单价标准等尽量准确， 不用或少用估计值，对于有些无法或不易确定具体数据的，需运用模糊数学原理确定时，其 随机采集资料的点、面布局要合理，要有充分代表性。 2.收集原始数据。管理费的核算要做到合理、准确，对原始数据和资料的收集至关重要。 在测算各系统大型设备更新储备金时，要收集包括原始价格、运输、安装、调试费在内的设 备原值、设备功率参数和设备使用寿命等

6、资料；在测算低值易耗材料时，要计算出各类材料 的详细数量和对市场价格进行详细调查，如计算公共照明系统时，要查清所有公共部分的灯 泡、灯头、灯管、继电器、灯箱、灯罩、开关、闸盒、电表等的数量及它们各自的平均使用 寿命和市场售价；其他关于工资水平、社会保险、专业 X 公司单项承包、壹般设备固定资产 折旧率、折旧时间等等，均应严格按政府和有关部门的规定和实际支出标准及有效依据为 二、物业管理费的测算二、物业管理费的测算 物业管理企业在物业管理过程中发生的各项支出，称为物业管理费用。对物业管理费用 的核算，是物业管理企业财务管理工作的壹项重要内容。壹项物业投入管理运行之前，必须 核算管理费用；运行壹年

7、后，仍要根据上年运行情况进行调整。费用标准预算方案要经物业 管理企业审阅且提交业主管理委员会讨论审核通过后，方可执行。 物业管理费用标准的测算可用下列简单公式表示： 式中 P所得的物业管理费用标准（元月米） ； 单项费用（元月） ； 费用项数（1，2，3，n） ； 所有单项费用之和； S参加测算的物业总面积（米） 。 前面列出了许多费用项目， 但且不是全部。 具体到核算某壹特定物业的管理费用标准时， 由于物业类型不同，可能只是上述费用项目的壹部分。总的说来，要想得到壹个较为适用的 费用标准，除了合理测算每项费用外，关键是既不要漏项也不要重复。 为了测算和收费管理的方便，壹般又将上述项目按管理专

8、业和专用设备归类分别核算， 即分为如下 12 类：行政办公费、壹般公共设施维护费、电梯费、空调费、环卫清洁费、绿 化费、保安费、电视系统费、保险费、更新储备金、物业管理 X 公司酬金、税费等。 1.行政办公费的核算。行政办公费的核算能够用全年的费用总和来折算出每月的费用， 即：全年费用12。物业管理 X 公司根据上年的年终决算数据很容易就得到这壹数值。 行政办公费的构成为：（1）行政办公人员费用，包括工资、津贴、保险和服装费等； （2）文具、办公用品费；（3）车辆使用费，包括油费、维修费、折旧费；（4）节日装点 费；（5）公共交际费；（6）宣传广告费；（7）壹切杂项费用。 2.壹般公共设施维护

9、费的核算。壹般公共设施维护费的构成为：（1）人员费用，包括 管理人员、技师、工人等各类人员的工资、津贴、保险和服装费等；（2）公共照明系统的 电费和维修费；（3）抽、送风机的电费和维修费；（4）给排水的电费和维修费；（5）供 配电、发电系统设备维修费；（6）消防系统维修费；（7）公共建筑、道路维修费；（8） 之上（2）（7）项的不可预见费，按 10计。 3.电梯费的核算。 （1）电梯运行电费 式中 n电梯数； W每部电梯功率（千瓦） ； 24壹天 24 小时； a电梯使用系数，由于写字楼、商场、公寓的电梯使用时间和频率不同，会有差别， 它能够通过统计的方法进行估算，a 约在 0.30.6 之间

10、； 30每月天数； 电费单价（元度） 。 （2）电梯维修费，包括材料和专门人工费。 （3）之上（1） 、 （2）项的不可预见费，按 10计。 4.空调费的核算。 （1）空调运行电费。中央空调的公共用电有主机和辅机（水泵、冷却塔等）俩部分， 所以： 空调运行电费 式中主机台数； 主机功率（千瓦） ； 主机的负荷系数； 水泵台数； 水泵功率（千瓦） ； 冷却塔电机台数； 冷却塔电机功率（千瓦） ； 辅机的负荷系数； T每天空调工作时间； 电费单价（元度） 。 （2）水费。 （3） 维修费（仅指公共部分，各业主户内风机由业主负责费用） ，包括材料和人工费用。 （4）之上（1）（3）项的不可预见费，按

11、 10计算。 5.环卫清洁费的核算。 （1）人工费，包括管理人员及工人的工资、津贴、保险和服装费等。 （2）清洁机械材料费。其中大型清洁机械，如大楼幕墙清洁设备、打蜡抛光机等，按 价值和使用年限折算出每月的折旧费用；日常易耗品及工具，每月作预算。 （3）垃圾桶购置费。 （4）垃圾清倒费。 （5）化粪池清理费。 （6）水池清洁费。 （7）清洁环卫所需的其他费用。 6.绿化费的核算。 （1）人员费用，包括管理人员、技师、工人的工资、津贴、保险和服装费等。 （2）绿化工具、材料（如化肥、除草剂等）费。 （3）绿化用水费。 （4）园林景观的再造费用。 7.保安费的核算。 （1）人员费用，包括工资、津贴

12、、保险、服装、器械、床铺等。 （2）保卫系统设备，包括电费和维修费。 （3）日常保卫器材费，如警棍、电池等。 8.电视系统费的核算（非有线电视 X 公司提供） 。 （1）电费。 （2）维修费。 （3）节目租用费。 9.保险费的核算。及时投购保险是物业管理中不可忽视的方面，切不可怠慢或存侥幸心 理，壹旦由于某种灾害造成了物业总体的破坏，而无资金及时修复，那将是物业管理 X 公司 的严重失职，它会因此而丧失管理资格，而业主所蒙受的损失更是无法弥补的，所以必须加 倍重视。 险种的选择是根据所管物业的类型和使用性质来决定的，同时要考虑业主的意愿和承受 能力。业主如有异议，则必须经过业主管理委员会或业主

13、大会讨论决定，形成有关文件。壹 般对于多层公寓、别墅小区，只对配套的水电设施投保，以便万壹受到地震、台风、火灾等 破坏时能及时修复。对于高层写字楼、商场、酒店等，则必须投购大厦财产保险，包括土建、 装修和设备，壹般可按楼宇的总造价来投保。对于商场、酒店的管理，仍需投购公共责任险。 对于壹些特殊设备（如高层公寓的电梯）要投保。总之，综合考虑安全、经济、地区特点、 业主承受能力等诸多因素，审慎地选择投保险种，是搞好物业管理的壹个重要环节。 分摊的保险费MXS 式中 M投保总金额； X保险费率； S保险受惠物业的总面积。 10.更新储备金的核算。物业的配套设备都有壹定的安全使用寿命，到时候就得更换（

14、否 则可能会酿成灾害） 。壹下子向业主筹集这笔费用，业主可能难以承担，所以物业管理企业 有责任从物业投入使用开始就逐年保存这部分费用，以备不时之需，这是物业管理费重要的 构成部分。从所有权关系上讲，这笔款项是业主的共有财产，所以要在银行单独立账，由业 主管理委员会和物业管理企业共同管理。当物业管理企业更换时，此笔款项必须移交给新的 物业管理企业。物业管理企业使用这笔款项，必须经过业主管理委员会的审批。 更新储备金包括各种公用设备设施、电梯、空调设备、保安系统、电视系统的更新储备 金。其核算以空调设备为例如下： 空调设备的更新储备金 式中空调设备购置费； 空调设备安装费； Y空调设备正常使用年限

15、； 带空调的物业面积。 11.物业管理 X 公司酬金的核算。上述 10 项费用都是管理所需的实际支出，是没有利润 的。物业管理企业作为壹个企业实体，要有合理的利润，否则将会失去运营的动力。酬金的 比率可根据管理的水平、管理成效，由物业管理企业和业主管理委员会商定。壹般服务性行 业的利润率在 815之间。 这笔费用就是之上 10 项费用之和为基数， 乘以酬金比率即可。 12.税费的核算。包括物业管理 X 公司应缴纳的各项税费。 三、物业管理费的使用三、物业管理费的使用 （壹）物业管理费的性质 物业的价值是通过物业的交换和在对物业的管理服务过程中体现出来的，物业的属性决 定了其管理作为服务产品的商

16、品属性；而物业管理费作为服务产品价值的货币表现，主要是 用来进行对物业服务的市场交换，所以它首先具有商品交换的属性。同时由于物业所有人花 钱购买的是服务产品，物业管理企业提供的是对其物业和配套设备、设施的管理以及对物业 所有人和使用人的服务，所以物业管理费又具有所有权和监督权归物业所有人，使用管理权 归物业管理企业的权属分离性质。再者，由于物业管理费具有取之于民、用之于民的特点， 就必然要求其单独核算，专款专用，使其形成了物业管理费用途单壹的性质。 （二）物业管理费的使用原则 物业管理费既然是取之于民，应是全体业主共有的，物业管理人员只具有保管、储存这 项经费的权利，因此为使物业管理费能够充分、合理、节约地使用，应坚持以下使用原则。 1.取之于民、用之于民的原则。在保证物业管理企业合法利润后，均应全部用之于民。 2.为业主和非业主使用人服务的原则。为业主和非业主使用人服务是物业管理的根本目 的。 3.实行分类储存、专款专用的原则。各项不同的物业管理费筹集以后，仍需要妥善管理， 实行分类储存，专款专用。房屋本体维修基金、公用设施专用基金的使用仍须和业主委员会 或建设单位商量