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1、户县发展,户县5月房地产市场研究报告,报告目的与意义： 本次报告是旨在为本项目的营销定位及运作提供详实的市场依据并挖掘市场突破点的基础上，基于对户县市场尽可能全面、详实、深入的研究下所形成的市场研究报告。 报告形成的过程： 户县市场调研在售项目实地调查、专业人士深度访谈 深刻研究分析宏观调查、区域分析、数据分析、楼盘分析，最终形成了此份调研报告,报告阅读索引,报告纲要,版块分析 特色案例 客群研究 项目启示,1,版块分析,版块分析,市场布局、代表项目、区域特征,市场格局,户县市场可分为：城西涝河区、老城区、新城区、余下、周北十字区五大板块,城西 涝河区,新城区,传统 老城区,周北十字改造区 暂
2、未启动,余下,城西涝河区正在起步发展的生态居住区,A/1,荣华水岸新城,天一 锦城,荣华水岸新城的的崛起带动了城西涝河生态居住区的发展，目前该板块已成为户县房地产市场的热点板块之一； 户县政府进一步改造钟楼至涝河区域，吉优地产响应改造，2011年预启动“吉优枫景御园”城市改造项目； 天一锦城二期房源2011年即将面世。,城西涝河区 在售及将售项目列表,A/2,荣华水岸新城,A/2-1,项目现阶段销售 一期尾房,项目位置：涝河东兆丰路以北； 建筑面积：740000 容积率：1.93 推售产品：现阶段主推小高层 主力套型：120130三房 销售阶段：一期34幢楼共925套房源，现仅剩顶层 销售均价
3、：现阶段3300元/顶层 项目优势：开发商品牌较好、项目规模大配套齐全、推广力度强且多事件营销、价格适中 项目劣势：所处区域不是户县县城未来发展的热点区域，且仅顶层剩余,购买抗性大,天一锦城,A/2-2,项目位置：涝河东兆丰路以南； 建筑面积：220000 容积率：1.6 推售产品：无 主力套型：185254复式现房 销售阶段：一期售完 销售均价：N/A 项目优势：所在区域生态环境较好、电厂团购支撑开发资金链、现房销售 项目劣势：所处区域不是户县县城未来发展的热点区域,一期售完,吉优枫景御园,A/2-3,项目位置：县城北大街西侧（拓牛荒以西） 建筑面积：190281 容积率：2.6 推售产品：
4、未开 主力套型：暂无规划 销售阶段：未开盘，场地平整中 销售均价：暂无价格 项目优势：县政重点工程、多元化物业 项目劣势：所处区域不是户县县城未来发展的热点区域,场地平整中,城西涝河区目前在售产品以高层为主，个别项目的多层产品都属于前期开的尾房处理； 荣华水岸新城目前主推的3幢小高层意在试探市场对高层的接受度，后续可能会延续推出高层产品；天一锦城二期主力产品为高层，现阶段正在咨询中；吉优枫景御园回迁项目为多层，对外销售亦会是高层产品,A/3,城西涝河区多层逐渐淡出 高层成为主流,城西涝河区的荣华水岸新城目前在售套型以120130三房为主，其次是80100的两房套型，三房套型所占比例略高。 天一
5、锦城目前一期售完，售楼部正在装修中 天一锦城二期已接受咨询，具体套型待定，但以中小户型为主流；荣华水岸新城后续加推房源暂未公布，预计中小户型占比将进一步放大。,A/4,城西涝河区目前主要供应120以上三房,经历了2010年整体市场价格的快速上涨，目前城西涝河区整体均价已经在3300元/左右； 现阶段主要供应的项目是“荣华水岸新城”，据了解该项目即将上调价格，“天一锦城”二期价格及“吉优枫景御园”推售价格都将参照“荣华水岸新城”项目价格而制定； 该区域较2010年9月份价格上涨500600元/，增速较大，后续价格依然处于稳步增长中。,A/5,城西涝河区现阶段销售均价3300元/，依然保持稳步增长
6、趋势,城西涝河区是户县政府规划打造的生态居住区。客户群主要是： 涝河周边原住居民，他们购房的主要目的是改善居住环境，或者为子女购房； 市区单位职工，他们买房一方面是出于改善居住的需求，另一方面也有投资的意思，生活配套完善了，也可考虑在此居住； 周边乡村的客户，主要是想进城居住，亦有部分做婚房用。 少量的西安客户，主要是荣华地产的老客户及其亲朋好友，以投资为主要目的。,A/6,客户分类/婚房、改善性购房、为子女购房刚性需求较大，但亦有少量外县籍投资客,老城区前期开发项目较多，短期内供应减少,B/1,2008年前户县开发的房地产项目多集中在老城区，随着老城区可开发空地的减少，该区域短期内供应量减小
7、； 老城区后续的开发将以旧城改造为主，但目前还未大范围实施； 老城区目前已明确有房源供应的项目有“秦宝温泉花园”和“荣晟花园”，都位于环城北路。,秦宝温泉花园,荣晟花园,水晶骊城,老城区 在售项目列表,B/2,秦宝温泉花园,B/2-1,项目位置：户县古城路； 建筑面积：230000 容积率： 推售产品：多层余房处理、加推1幢小高层 主力套型：83129两房、三房 销售阶段：目前推出房源，已售60%以上 销售均价：多层32003500元/， 小高层均价3550元/ 项目优势：引接入户的温泉水、精装样板间开放、多事件营销 项目劣势：前身“时代华城”口碑较差,荣晟花园,B/2-2,项目位置：长虹十字
8、东500米路南； 建筑面积：60000 容积率：2.5 推售产品：现阶段一期多层尾房一套处理 主力套型：N/A 销售阶段：一期剩余1套房源，二期七月开 销售均价：尾房143平米（顶层）2400元/ 项目优势：环城内最后一个规划住宅小区、周边配套较完善 项目劣势：低调的营销推广、不属于目前户县房地产的热点区域,老城区目前在售产品以多层为主，可售房源全部为前期房源的尾盘处理，在售项目后续房源将主推小高层、高层。 “荣晟花园”城目前在售的仅一期1套尾房，二期咨询产品以高层为主，预计7月开盘，“秦宝温泉花园”在售产品以前期剩余的多层产品为主，即将加推一幢小高层，且后续开发规划产品几乎全部为高层。,B/
9、3,老城区在售产品为多层，后续推出高层,老城区的“荣晟花园”项目目前仅余一套顶层尾房，面积达143 “秦宝温泉花园”项目目前主售一期多层剩余房源，户型面积多为110以上的三房，两房剩余较少。,B/4,老城区目前供应房源几乎全部是剩余尾房，且多为120以上三房,经历了2010年整体市场价格的快速上涨，目前老城区整体均价已突破3000元/，在3300元/左右； 现阶段主要供应的项目是“秦宝温泉花园”，该项目一期余房多层的销售价格在32003500元/之间，“荣晟花园”一期尾房几乎全部剩余顶楼，销售价格为2988元/； 该区域房价随着在售项目后续高层产品的推出，依然处于稳步增长中，目前“秦宝温泉花园
10、”加推小高层的咨询均价已突破3500元/。,B/5,老城区现阶段销售均价3400元/，依然保持稳步增长趋势,老城区原住居民，他们购房的主要目的是改善居住环境，或者为子女购房； 市区单位职工，他们买房置业的主要目的是图工作方便，亦有投资意向； 周边乡村的客户，主要是想进城居住，亦有部分做婚房用。,B/6,客户分类/改善性购房、婚房等刚性需求较大，亦有少量农民进城置业,新城区房地产开发最集中的区域,C/1,银都华府,荣华水岸新城的的崛起带动了城西涝河生态居住区的发展，目前该板块已成为户县房地产市场的热点板块之一； 户县政府进一步改造钟楼至涝河区域，吉优地产响应改造，2011年预启动“吉优枫景御园”
11、城改项目； 天一锦城二期房源2011年即将面世。,御苑新城,宝苑清华园,家福花园,帕提欧公馆,天慧国际,新城区 在售项目列表,C/2,宝苑清华园,C/2-1,项目位置：兆丰路以南、西余铁路以东； 建筑面积：150000 容积率：2.65 推售产品：多层、高层 主力套型：多层120140，高层待定 销售阶段：已推3幢多层尾房，新推高层排号 销售均价：多层尾房价格3180元/（顶层）， 高层咨询均价4000-4300元/ 项目优势：国企开发、中央围合式景观布局、全额付款巨额优惠，按揭优惠3个点 项目劣势：目前证件不全,清华园中轴线一景,御苑新城,C/2-2,项目位置：小丰村以南，人民路西侧 建筑面
12、积：200000余 容积率：1.5 推售产品：现阶段主售高层 主力套型：126、131 销售阶段：新推2#高层热销中 销售均价：高层37003800元/ 项目优势：国企开发、规模较大、地段好有升值空间、向业主提供温泉水 项目劣势：销售服务较差、开发周期过长,银都华府,C/2-3,项目位置：人民路中段（国防学院斜对面） 建筑面积：62000余 容积率：2.5 推售产品：现阶段主售高层 主力套型：100两房 销售阶段：多层售罄后续综合楼咨询中 销售均价：高层顶楼3900元/ 项目优势：半赠送6米挑高入户花园、冷暖双制中央空调、地段好有升值空间 项目劣势：销售服务较差、开发周期过长,家福花园,C/2
13、-4,项目位置：人民路北段 建筑面积：67181 容积率：2.35 推售产品：现阶段主售高层 主力套型：多层80115 ，高层90120 销售阶段：多层售罄，新推高层热销中 销售均价：3900元/ 项目优势：地段好有升值空间、户型尺度适中 项目劣势：销售服务较差、推广低调、项目产品无突出特色,家福花园二期,天慧国际,C/2-5,项目位置：丰京路与人民路交汇西100米； 建筑面积：200000 容积率：4.8 推售产品：暂未开放 主力套型：户型已出，无面积 销售阶段：未开盘 销售均价：咨询均价4000元/左右 项目优势：地段优势、升值空间大、交通便利、开发商有一定客户资源 项目劣势：房价较高,帕
14、提欧公馆,C/2-6,项目位置：丰京路（检察院东侧）； 建筑面积： 容积率： 推售产品：暂未开放 主力套型：暂未开放 销售阶段：未开盘 销售均价：咨询均价3800元/左右 项目优势：地段好升值空间大、交通便利、产品特色明显（欧式风格、花园洋房） 项目劣势：周边配套不全,新城区在售项目较多，目前市场供应产品以高层为主，且新开发项目及已开发项目后续推出的房源都以高层产品为主，多层产品已淡出市场（个别项目开发高端物业有少量多层）。 “家福花园”、“银都华府”、现阶段及后续推出得产品都是高层；“御苑新城”现阶段推出产品为高层，后续有规划还有多层，但因市场形势规划有变动；宝苑清华园下一步推出高层产品，原
15、规划多层有变动；新开发项目“天慧国际”全部为高层产品，“帕提欧公馆”是高层和花园洋房物业。,C/3,新城区多层已淡出市场，在售产品为高层,新城区的“家福花园”、“宝苑清华园”、“银都华府”、“御苑新城”后续推出户型以80130为主力，130以上房型后续几乎无供应。 新开发项目除个别高端产品外，几乎全部为板点高层，供应户型面积集中在80130之间；随着价格的走高，80100的两房占比进一步增大。,C/4,新城区80130中小户型为供应主力,经历了2010年整体市场价格的快速上涨，目前新城区整体均价已达到3800元/，领先于户县其它区域； 新开发项目“天慧国际”咨询均价已突破4000元/，其余项目
16、后续房源均价都在3700元/以上。 随着户县向东发展，新城区的日渐繁华，该区域房价将依然稳步增长。,C/5,老城区现阶段销售均价3800元/，个别项目后续房源咨询均价突破4000元/,新城区未来发展前景良好，且房价升值空间大，无论是自住还是投资，都首选在该区域置业。 户县有一定经济实力的置业需求者都选择在该区域购房，如公务员、个体经营者等。 随着“帕提欧公馆”和“天慧国际”的崛起，及他们对西安市场的开拓，该区域未来的外县籍购房者和投资购房者会进一步扩大。,C/6,客户分类/县政公务员、改善性需求、个体经营户，该区域有一定的投资置业者,余下繁华小镇，有一定的商品房需求,D/1,余下是户县的工业重镇之一，随着近年来的发展，该区域的繁华程度直追户县县城； 随着城市化进程的增进，人民收入水平的提高，该区域现阶段已有商品房的需求，后续需求亦会进一步增大。 目前“阳光华庭”是该区域唯一的商品房项目；,阳光华庭,阳光华庭,D/2,项目位置：余北路与户余路十字西南角 建筑面积： 容积率： 推售产品：多层、高层 主力套型：多层剩余115130三房，
