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1、.,三氏营销策划机构,新华名苑最佳户型配比方案,.,目录,PART 1 目标客户的购房分析 PART 2 户型配比功能及技巧 PART 3 本案户型配比及亮点设计建议,第1页,.,PART1,目标客户的购房分析,第2页,.,PART 1 目标客户的购房分析,购房主要用途,由上图分析得出，为改善居住而购房的客户占到65%的比例，大于一半的数量，其次是结婚用房，虽然只有13%的比例居第二位，但也说明，年轻一族也是我们主要的客户群。,第3页,.,PART 1 目标客户的购房分析,住宅需求类型倾向度与实际购置量,第4页,第一个表表明，60%多的客户会选择多层，可见宝清县居民对多层的居住习惯根深蒂固，但
2、是随着节约用地，提高居住率规划政策的深入，房地产市场正在逐步以小高层、高层建筑引领市场，多层会逐步稀少，硬性条件的限制，会使购房者不得不青睐于高层或小高层。这一点由第二个表可以看出。,.,PART 1 目标客户的购房分析,2013年客户购置面积 与购置房型,第5页,经分析，客户购置度在90平米以下的占48%，90-110平米中户型占23%，而面积越大，销售量越小，这表明，近年来由于房价的持续攀升，使得客户购房能力受限，面积倾向度也在逐步偏向小户型。 而面积在100平米以下的中小户型，往往就是2居室或经济小3室户型。因此，我项目的户型设计的重点应放在中小户型2房和小3房上。,.,PART 1 目
3、标客户的购房分析,购房考虑的因素分析,第6页,价格仍然是购房者考虑的主要因素。 价格、位置、户型，占购房者整个购房动机的50%，可以说，只要价格合适、位置理想、户型适当，消费者就可能购买，价格合适是指总价及首付、按揭等因素符合自身购房能力。 近年来，购房因素中物管与质量占比增大，这表明：消费者也正开始最求高品位的居住体验。,.,PART 1 目标客户的购房分析,购房客户年龄段分析,第7页,据统计，预购房客户年龄31-40岁的中年客户占37%，同时26-30岁年轻人的比例也占到26%，这两部分年龄段的客户群是购房的主流。而18-25岁和51-60岁的客户由于支付能力等因素影响，占比较低。,.,P
4、ART 1 目标客户的购房分析,购房客户的年收入水平,第8页,一般居民家庭购房较多，年收入2-7万元占到65%； 年收入2万元以下的客户，由于房价一直攀升，考虑到支付能力问题，使得他们望梅止渴，其购买欲望被房价压倒，但这部分人的购买欲望很强； 年收入7万元以上的占的份额较少，这部分人购房一般受位置、地段影响较大； 年收入20万元以上的一般考虑购置别墅、花园洋房之类房产。,.,PART 1 目标客户的购房分析,结论：,第9页,客户购买住房用途以改善性住房为主，其次婚房与为子女或老人购房，主力年龄段在26-40之间。 客户偏好多层住宅，小高层、高层普通住宅。在三线城市，很多客户从居住习惯上不能接受
5、，但随着城市化进程和节约用地理念的深入，多层住宅成为稀缺，小高层、高层住宅逐渐成为房产市场的主流，购房者将会被逐渐同化。 需求面积以100平米以下为主，尤其是90平米以下，经济2房和小3房逐渐成为购房者主流，这一现象是受房价的迅速攀升与客户的支付能力所限制。 一般的楼盘销售，城市一般收入家庭购置较多。高收入家庭购房一般偏重于好位置、大户型。 三线城市中，收入普遍偏低，因此，房价是影响销售主要因素。很多客户现在直接关注的不是房屋的单价，而是总价、首付、按揭月还款能力。所以我项目在户型配比中要以中小户型为主，使房屋的总价、首付、按揭等符合一般城市居民收入和消费，这样才能及时将房屋售出，及时回笼资金
6、，便于楼盘的循环开发。,.,PART2,户型配比功能及技巧,第10页,.,PART 2 户型配比的功能及技巧,户型配比应具备以下六大功能,第11页,这几项功能分别体现在：客厅、餐厅、厨房、卫生间、洗浴间、卧室、书房、储藏室/车库等居室之内。这六大功能也是户型规划的基本功能。,.,PART 2 户型配比的功能及技巧,户型的分区,第12页,根据其开放程度可以大体分为公、私两区 ：公共区：供起居、会客使用；私密区：供处理私人事务、睡眠、休息用； 根据其活动特点可以分为动、静两区：动区：活动比较频繁，可以有较多的干扰源；静区：要求安静，活动相对比较少；,.,PART 2 户型配比的功能及技巧,户型设计
7、的基本理论,第13页,房型好的住宅设计应体现舒适性、功能性、合理性、私密性、美观性和经济性。好的住宅布局在社交、功能、私人空间上应该有效分隔。一般说来，客厅、餐厅、厨房是住宅中的动区，应*近入户门设置；卧室是静区，应比较深入；卫生间设在动区与静区之间，以方便使用。 房型好的住宅采光口与地面比例不应小于17；房间宽度不应小于3.3米；主卧室宽度不宜小于3米，面积应大于12平方米，次卧室的面积应在10平方米左右；餐厅应是明间，宽度不宜小于2.4米；厨房净宽度应在1.5米左右，宜带一服务阳台；带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米，如为淋浴则净宽度不得小于1.2米。另外，房型设计还应考虑住房的“时期消
8、费”特点，即针对不同的家庭结构、不同的年龄层次，设计出合适的住宅生活空间。在户型设计中，考虑家庭人口因素也是比较重要的，二室二厅一厨一卫，建筑面积在70100平方米的适合两口之家或新婚夫妇居住；三室外二厅一厨双卫，建筑面积在100120平方米之间，适合三口之家，子女在12岁以上的居住，适当考虑书房和公用卫生间；对于四五口人家，考虑到父母随子女住，需要增加老人住房或专用卫生间，建筑面积应考虑在140150平方米之间，具体为四室二厅一厨双卫或三卫一贮；对于两代或三代同住，经济收入又比较高，应考虑六室三厅三卫一厨或跃层或别墅。当然，人们对户型的要求还会因以下因素的变化而变化：一是随家庭人口的变化而变
9、化，二是随家庭经济收入的变化而变化，三是随家庭主人职业地点的变化而变化。,.,PART 2 户型配比的功能及技巧,各居室的使用功能,第14页,起居室（客厅）： 两个基本原则是，其一，起居室的独立性；其二，起居室的空间效率。 现在，有的户型中起居室也仍然保留着过去“过厅”的角色；有的户型设计了独立的起居室和交通空间分离，但也因此相对增加了户型面积。此外，要考察起居室四周的墙面是否好用，开门、开窗、阳台、卫生间位置是否恰当，否则会影响家具的摆放与使用，降低空间使用效率。起居室的采光口小或采光口凹槽深，会影响室内采光，使起居厅较暗。,.,PART 2 户型配比的功能及技巧,各居室的使用功能,第15页
10、,厨房： 购房者应当首先考虑自己的烹饪、餐饮习惯。在空间布局方面，开放式厨房有着很好的空间效果，可以充分展示个性化装修的魅力，也适应现代化的生活时尚，但对于我国的传统烹饪方式其排油烟功能就有所欠缺。 在面积标准方面，厨房是集储藏、备餐、烹调、配餐、清洗等功能于一体的综合服务空间，必备的设备需要足够的面积。根据建设部的住宅性能指标体系，3A级住宅要求厨房面积不小于8平米，净宽不小于2.1米，厨具的可操作面净长不小于3米；2A级面积不小于6平米，净宽不小于1.8米，可操作面不小于2.7米，1A级则分别是5平米、1.8米和2.4米。,.,PART 2 户型配比的功能及技巧,各主要居室的使用功能,第1
11、6页,餐厅： 餐厅的主要功能就是就餐，是公共区和动区。餐厅的面积一般不应超过主房面积的10%。餐厅作为居住人用餐的场所，除了吃饭外，其他在餐厅的活动极少。若是餐厅过大，浪费了室内有限的使用空间，影响户型的整体得分。 一般户型设计，餐厅应于厨房相连，便于端碗、端菜。一般为与户型的北侧或中侧角落。,.,PART 2 户型配比的功能及技巧,各居室的使用功能,第17页,卧室： 一般来说主卧室的面宽不应小于3.6米，面积在1417平米左右，次卧的面宽不应小于3米，面积在1013平方米左右； 其次，应注意卧室的私密性，和起居室之间最好能有空间过渡，直接朝向起居室开门也应避免通视。,.,PART 2 户型配
12、比的功能及技巧,各居室的使用功能,第18页,儿童房和书房： 儿童房、书房其实是“次卧”的概念衍生出来的。与占据主要或次要位置的卧室相比，它们也确实可以退居次要“的位置。 儿童房10平米（2.7米宽、3.6米深）左右完全可以达到舒适。 因为孩子多数喜欢在起居室或家庭室游戏，你没有必要为他在儿童室留过大的活动空间，一张儿童床、一张书桌、一个衣柜再加上一个小游戏空间，10平米的儿童房足够孩子生活、学习和玩耍了。 6-10平米，书房对面积要求不高。 10平米的书房可以容纳一组沙发、一组书柜、一个老板桌椅，若减掉沙发，平米也实用，再削减书柜、桌椅，平米还能用。不少项目在客厅或阳台隔出个平米的空间，放个电
13、脑桌，照样能用，所以，居室的尺寸对书房来说不存在什么障碍。,阳台割出的书房,.,PART 2 户型配比的功能及技巧,各居室的使用功能,第19页,卫生间： 满足三个基本功能，即洗面化妆、淋浴和便溺，而且最好能有所分离，可以避免使用冲突。从卫生间的位置来说，单卫的户型应该注意和各个卧室尤其是主卧的联系，双卫或多卫时，公用卫生间应设在公共使用方便的位置，但入口不宜对着入户门和起居室。从面积角度来看，带浴缸的卫生间净宽度不应小于1.6米，淋浴的净宽度不宜小于1.2米。,.,PART 2 户型配比的功能及技巧,各居室的使用功能,第20页,辅助空间： 包括阳台、储藏间等。这部分面积虽小，但在日常生活中的地
14、位非常重要。比如储藏空间，包括杂物间、进入式衣柜等多种形式，可以很有效地节省户内的家具空间。 随着居住品位的提高一些高收入家庭要求超宽270度阔景阳台或露台，以及车库/车位等，在以后的规划设计时应适当考虑这些因素。,.,PART 2 户型配比的功能及技巧,居室中的流线,第21页,据天津大学建筑设计研究院杨昌鸣教授介绍，一般来说，居室中的流线可划分为家务流线、家人流线和访客流线，三条线理论上一般不能交叉，这是流线设计中的一项基本原则。如果一个居室中流线设计不合理，流线交叉混乱，就说明空间的功能区域混乱，动静不分，有限的空间会被零散分割，居室面积被浪费，家具的布置也会受到极大的限制。,.,PART
15、 2 户型配比的功能及技巧,家务流线,第22页,家务流线： 实际上是“下厨流线”，而储存、清洗、料理这三道程序决定了下厨流线，在设计户型或预留烟道时充分考虑该流线，就不会有浪费时间、体力，或在忙乱中打翻碗碟的现象。一般人家中的厨房较狭窄，流线通常排成一直线，顺序不当就会引起使用上的不便。举例来说，假使料理台的流线规划是先冰箱、炉具，然后是水槽清洗，再走回炉具进行烹调，感觉流线并不顺畅， 如果一开始安排是冰箱、水槽、炉具，使用起来会更流畅。以“L”或“1”型流线安排设计厨房用品的摆设，会是女主人最轻松的下厨流线。,.,PART 2 户型配比的功能及技巧,家人流线,第23页,家人流线： 家人流线主
16、要存在于卧室、卫生间、书房等私密性较强的空间。这种流线设计要充分尊重主人的生活格调，满足主人的生活习惯。目前流行的在卧室里面设计一个独立的浴室和卫生间，就是明确了家人流线要求私密的性质，为人们夜间起居提供了便利。,.,PART 2 户型配比的功能及技巧,访客流线,第24页,访客流线： 访客流线主要指由入口进入客厅区域的行动路线。访客流线不应与家人流线和家务流线交叉，以免在客人拜访的时候影响家人休息或工作。目前大多数的流线设计中把起居室和客厅混为一谈。起居室是家人团聚、休息、起居、会客、娱乐、视听活动等多种功能的场所，根据面积状况，有时兼有用餐、学习、工作，甚至局部设置兼具坐卧功能的家具等。因此，起居室是一个家庭中使用功能最为集中、使用效率最高的核心空间。而客厅只是起居室的一部分，用来会客、聊天、聚会。在功能上，一个是生活区一个是活动区.一个是对内,一个是对外的。杨教授认为，在起居室中划分出单独会客室是必要的。单纯大面积的客厅效果并不佳，
