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1、LOFT物业专题研究,目录,LOFT之溯源,一,LOFT之萌芽,二,LOFT之成长,三,LOFT之根源,四,LOFT之标准,五,LOFT之展望,六,目录,LOFT之溯源,一,LOFT起源 LOFT在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼” LOFT建筑理念，始于19世纪中叶的巴黎，成形于上世纪40年代的纽约SOHO地区,LOFT的起源,LOFT起源 （SOHO区）全是上了年头的老建筑，而且建筑风格几乎是一个样子：大方块状的几何体、红砖外墙、老式防火梯、又黑又旧的水塔这里以前是囤积纺织品的仓库区，所以这些建筑根本不是为了审美而设计的，它唯一给人的感受就是高大、宽敞、结实。（贫穷的艺术家）
2、通常的做法是：把建筑里大开间或者挑空的部分设计成工作的区域，然后在空间中的某一局部搭建出阁楼用以居住，这就是LOFT的雏形。,LOFT的起源,LOFT起源 当时，艺术家与设计师们利用废弃的工业厂房，从中分隔出居住、工作、社交、娱乐、收藏等各种空间，在浩大的厂房里，他们构造各种生活方式，创作行为艺术，或者办作品展，淋漓酣畅，快意人生。而这些厂房后来也变成了最具个性、最前卫、最受人青睐的地方。,LOFT的起源,LOFT起源 家具也许是捡来的，所以得用花布遮住破损的地方，花布是隔壁作坊自制的，所以看上去很独特；房间中的墙壁很厚很结实，而且面积太大了，钉一些阁板就可以放东西；将所有的墙壁用水泥抹平实在
3、是没必要，粉刷一下就可以了因为这些建筑设计之初，根本就不考虑采光的问题，而且即使有巨大的窗户，窗外也没有风景可言，所以墙壁被涂上灿烂的颜色，巨大夸张明亮的工业照明设备经过改造被继续使用。为了生活，艺术家们把这些建筑的一层临街的房间改造成商店，出售自己的作品。他们没有多余的钱去装修如此巨大的房间，于是这种工业建筑本身的特征被充分地裸露在外面，与橱窗和商品之间产生了巨大的视觉反差，这种视觉矛盾产生了令人好奇的效果。”,LOFT的起源,LOFT起源 20世纪40年代的时候，LOFT这种居住生活方式首次在美国纽约出现。 二十世纪50年代后,繁衍至美国芝加哥、旧金山、洛杉矾、西班牙巴塞罗那、意大利米兰、
4、德国柏林、法国巴黎等发达国家和地区。从那以后，LOFT这个词就剥褪了顶楼、阁楼或厂房、仓库的原始外衣，换上了先锋艺术的时装。 在二十世纪九十年代以后，LOFT成为一种席卷全球的艺术时尚。,LOFT的起源,LOFT起源 在20世纪后期，LOFT这种工业化和后现代主义完美碰撞的艺术，逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式，并且在全球广为流传。如今，LOFT总是与艺术家、前卫、先锋等词相提并论 如果说， LOFT的诞生是源于贫困潦倒的艺术家们变废为宝，那么今天作为一种生活方式或者时尚潮流的LOFT已经完全演变成一种炫耀性消费,LOFT的起源,LOFT要素 开阔性，高大而开敞的空间，上下双层的复式结构
5、； 戏剧性，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁； 流动性，户型内无障碍； 透明性，减少私密程度； 开放性，户型间全方位组合； 艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。,LOFT的要素,LOFT要素 “对既定空间的尊重，在经济限幅内空间的大胆切割、重构；精致的生活品质要求与廉价装修结合，而廉价装修往往要求更为精密的设计，往往导致设计上的惊人巧思。” “另一方面，此类建筑往往乐于暴露，甚至刻意炫耀，现浇水泥梁柱结构，或将各类工业残留物审美化，这正好证明了再利用这些工业建筑的入驻者们，本身与工业文明的距离感。机器、水泥、管道，对他们来说己经不再意味着紧张和压抑，不再是单调与冷漠，而是踏破铁鞋苦苦相寻的个
6、性和酷。”,LOFT的要素,LOFT建筑特征 近代，被工业革命抛弃已久的“个性化”浪潮卷土重来时，LOFT作为一种建筑形式，愈发被人爱戴，甚至成为一种城市重新发展的主要潮流，它为城市人的生活方式带来激动人心的转变，也对新时代的城市美学产生极大影响。,LOFT的建筑特征,LOFT建筑特征 LOFT最显著的特征是高大而开敞的空间，上下双层的复式结构。在这空旷沉寂的空间中，弥漫着设计家和居住者的想像，这大跨度流动的空间任意分割，打造夹层、半夹层，设置接待区和大而开敞的办公区。,LOFT的建筑特征,LOFT居住模式 LOFT的消费群体：LOFT是同时支持商住两用的楼型，所以主要消费群体包括个性上的和功
7、能上的。作为功能上的考虑，适合比较需要空间高度的，比如电视台演播厅、公司产品展示厅等；广告行业、服装时尚行业；艺术工艺品行业；作为个性上的考虑，许多时追求时尚的年轻人以及艺术家都是LOFT的消费群体，甚至包括一些有特色的IT企业。,LOFT的居住模式,LOFT居住模式 LOFT象征先锋艺术和艺术家的生活和创作，它对花园洋房这样的传统居住观念提出了挑战，对现代城市有关工作、居住分区的概念提出挑战，工作和居住不必分离，可以发生在同一个大空间中，厂房和住宅之间出现了部分重叠。LOFT生活方式使居者即使在繁华的都市中，也仍然能感受到身处郊野时那样不羁的自由。,LOFT的居住模式,目录,LOFT之萌芽,
8、二,南方初始 自20世纪90年代末期，台湾设计师,登琨艳率先入驻上海苏州河畔的一栋2000平方米旧棉纺仓库-四平仓库，LOFT这种建筑形态就开始在中国大陆落地。,LOFT南方初创,北京 北京大山子地区包豪斯风格798工厂区的成功改造，使LOFT成为国内以先锋艺术家自居者的“厚梦”，并在全国各地生根、成长、散枝、开花。,LOFT全国开花,全国 国内已经形成体系的LOFT建筑群主要有： 北京大山子地区798工厂 上海苏州河畔LOFT群落 昆明“创库” 杭州京杭大运河畔的LOFT49 南京城西仓库区 重庆“坦克库”,LOFT全国开花,地产萌芽 伴随住宅物业价格的一路高歌猛涨，北京地产市场中写字办公与
9、住宅的价值比对关系,开始大幅度的倒挂 在建设新兴卫星城的发展方向和策略下，部分城市边缘区出现大量的商业金融性用地。一方面，商务氛围和环境的完全不支持；另一方面，LOFT拥有游离于商和住之间的独特属性和良好的营销题材，直接促使了在短短的2、3年内，北京市场出现了数十个LOFT项目。,LOFT地产萌芽,目录,LOFT之成长,三,北京LOFT项目分布特征和基础信息,LOFT北京项目,北京LOFT项目分布特征和基础信息,LOFT北京项目,北京LOFT项目空间配置情况,LOFT北京项目,北京LOFT项目空间配置情况,LOFT北京项目,北京LOFT项目设备配置情况,LOFT北京项目,北京LOFT项目设备配
10、置情况,LOFT北京项目,北京LOFT项目精装修情况,LOFT北京项目,北京LOFT项目后期使用费用情况,LOFT北京项目,北京LOFT项目价格情况,LOFT北京项目,北京LOFT项目价格情况,LOFT北京项目,北京LOFT项目交叉比较分析,LOFT北京项目,北京LOFT项目交叉比较分析,LOFT北京项目,北京LOFT项目交叉比较分析 从诸多的郊区项目设定为LOFT居住或投资性物业的属性，很好的解决了在郊区的商业物业的销售问题； 西山洋房和香蜜湾虽然没有配置精装修交房，但仍实现较好的市场比价关系，从其他项目的精装修投入档次和市场反馈来看， 精装修并非为项目所必须的配置标准；配置了较高标准的金地
11、名京和茂华璟都会，也并未实现更高的销售溢价。 精装修是否配置或配置的档次标准，并非为LOFT项目最为关键的市场评判标准；,LOFT北京项目,北京LOFT项目交叉比较分析 在LOFT项目在商业金融、写字（年限40、50年）的范围内，年限并非是销售价格的绝对性影响因素，40年、50年项目的销售比较差别不大； 相比70年产权的MASTER领寓虽然只有3.6米层高，但仍实现较好的市场表现。,LOFT北京项目,北京LOFT项目分布有两大特征 分布于北京东区较多，显著分布于CBD等地价高区。此类型项目的市场逻辑，多为挖掘土地价值，通过LOFT的方式，在购买的指标中摊平土地成本的模式 分布于城市边缘新区较多
12、，如昌平、大兴、石景山等，此类型项目的市场逻辑，多为在新兴区，商业写字物业市场运营存在较大问题，一方面通过LOFT的方式转变为居住类型或soho类型物业，另一方面，为销售增加实际的市场卖点和营销话题,LOFT北京标准,建筑形态多样，多数为内廊式、单边廊或环形廊的方式组织标准层交通；户内面积和功能组织，多依照市场定位的目标进行设定。同时，建筑空间和平面有很强的可变性。 LOFT物业多选择为剪力墙和框架剪力墙的建筑方式，尚无纯框架结构 LOFT户型面积多为中小面积，特别是40年产权的LOFT项目，面积多集中50-80平米； 建筑层高方面，大部分公建或写字项目的层高为5.2-5.49米；,LOFT北
13、京标准,供暖方式以市政居多，部分如立方庭、领寓等高端公寓项目为中央空调供暖；散热方式相对多样，暖气片、地暖和空调出风口等方式均有。同时开发商均将加建层的供暖于交房前做好； LOFT项目户型偏小，室内空间在客户看来变化较多，一般均由开发商提供精装修配置; 由于LOFT物业的需要装修面积远大于销售的单程面积，故精装修的成本方面，市场报价单层的集中于1800-3000元/平米。依照报价一般高于成本30%考虑，市场的精装修成本为1200-2200元/平米（单层）。,LOFT北京标准,物业费以单层为计价单位，集中于3-5元之间； 需要说明的是，除了部分项目LOFT产品共用住宅的水、电，采用同样民用的收费
14、标准，大部分的均为商用的水电标准缴费。 LOFT物业的市场价格水平远高于一般同区平层，除了美利山、假日风景、美利国际项目因为销售阶段问题（住宅销售在市场价格水平高阶段集中销售，LOFT面市时，区域市场价格有大幅度下调），大部分项目的毛坯价格实现了平层的0.15-0.25倍市场溢价。,LOFT北京标准,目录,LOFT之根源,四,LOFT开发分析模型,开发分析工作模型,模型项目假设,模型市场假设,开发模式设定,正常开发,LOFT模式开发,项目不同开发模式指标比对,开发模型理解和分析,开发成果分析,开发成果分析,LOFT开发临界点判断,模型项目假设,LOFT开发经济比较与分析,模型市场假设,LOFT
15、开发经济比较与分析,原写字开发模式 项目成本,LOFT开发经济比较与分析,原写字开发模式 收入,LOFT开发经济比较与分析,原写字开发模式 盈利状况,LOFT开发经济比较与分析,LOFT开发模式 成本,LOFT开发经济比较与分析,LOFT开发模式 项目收入,LOFT开发经济比较与分析,LOFT开发模式 盈利状况,LOFT开发经济比较与分析,方案比对,LOFT开发经济比较与分析,不同市场状况中，市场关键指标临界点研究过程,LOFT开发关键指标的临界点,开发模式一：城市核心高端开发：普通开发模式,LOFT开发关键指标的临界点,开发模式一：LOFT模式中，成本上升和售价关系：建安上升1.7倍,LOF
16、T开发关键指标的临界点,LOFT开发关键指标的临界点,开发模式一：LOFT模式中，成本上升和售价关系：建安上升1.5倍,LOFT开发关键指标的临界点,LOFT开发关键指标的临界点,开发模式二：城市边缘区开发：普通开发模式,LOFT开发关键指标的临界点,开发模式二：LOFT模式中，成本上升和售价关系：建安上升1.7倍,LOFT开发关键指标的临界点,LOFT开发关键指标的临界点,开发模式二：LOFT模式中，成本上升和售价关系：建安上升1.5倍,LOFT开发关键指标的临界点,LOFT开发关键指标的临界点,LOFT开发关键指标的临界点,不同市场销售临界点研究过程 不同的开发成本构成比例，将会直接影响LOFT开发的各项指标关系； 在建安成本占用总开发成本较小，LOFT物业增加的建安成本在1.5-1.7倍的情况下，销售物业实现0.15-0.2的市场溢价，即为LOFT开发的临界点； 在建安成本占用总开发成本较大，
