财务管理流程管控房地产成本控制要点房地产财务管理秘籍

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1、财务管理流程管控房地产成 本控制要点房地产财务管理 秘籍 财务管理流程管控房地产成 本控制要点房地产财务管理 秘籍 目录目录 第一项 . 立项成本控制要点应用指南 第二项 . 规划环节成本控制要点应用指南 第三项 . 招投标环节成本控制要点应用指南 第四项 . 施工环节成本控制要点应用指南 第五项 . 材料及设备采购环节成本控制要点应用指南 第六项 . 销售环节成本控制要点应用指南 第七项 . 工程预决算环节成本控制要点应用指南 第八项 . 期间费用的成本控制要点应用指南 第九项 . 物业管理成本控制要点应用指南 附件 . 北京公司规范化管理系列文件 立项成本控制要点应用指南立项成本控制要点应

2、用指南 立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环 节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原 则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。项目部在项 目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由 项目部来承担。 控制要 点 控制要 点 控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制备查文件备查文件 征地费用 少交或晚交， 力争减免 项目部负责 拆迁安置 费用 房产确权后办 理拆迁安置费 用 项目部负责 大市政费 用 自建部分按照 公司工程体系 走；交政府部 分按有关规定 办理 工程部、设计 部和审算部负责 自建部分；工程 部负责交政府部 分。 1、

3、 新 征土 地 1、 新 征土 地 规划条件 满足公司利益 最大化，合理 提高容积率， 降低土地成本 项目部、设计 部负责 详见项目立项 成本控制要点 说明中项目开 发 成 本 构 成 表、附表一、 附表二。 买断内容 明确买断内容 明细 项目部负责 开 发 形 式 开 发 形 式 2、 买 断 项 目 2、 买 断 项 目付款总额 为公司争取最 大利益 项目部负责 详见项目立项 成本控制要点 说明中项目开 发 成 本 构 成 第 一 项 付款时间 周期长、次数 多 项目部负责 三通或七 通一平的标 准 明确验收标准 明细 工程部、项目 部负责 手续风险 与项目付款时 间直接挂钩。 项目部负责

4、 表、附表一、 附表二及买断 方式的成本构 成 合作方式 符 合 集 团 要 求，有利于北 京公司； 项目部负责 分成比例双赢原则；项目部负责 交房时间 尽可能地延后 交房， 工程部负责 交房标准不低于合同中 交房标准 项目部负责 3、 合 作 开 发 3、 合 作 开 发 付款总额 付款时间 选择有利于 公司利益的方 式 项目部负责 项目部负责 详见项目立项 成本控制要点 说明中项目开 发 成 本 构 成 表、附表一、 附表二及合作 开发的成本构 成 规划环节成本控制要点应用指南规划环节成本控制要点应用指南 规划环节的成本控制所占权重最 大，具有“一锤定音”的地位和 作用：在规划环节进行成本

5、控制 是实现事前控制的关键，可以最 大限度的减少事后变动带来的成 本。所以该环节控制要点和控制 内容相当复杂，基本原则是，周 密规划，科学讨论，严格审批。 设计部和各类评审委员会在该环 节承担主要的职能。 控制要点控制要点控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制备查文件备查文件 （1）可行性规 划设计 市场信息搜集 和分析 市政状况信息 分析 规划要点确立 可行性研究设 计任务书可行 性设计变更 设 计 部 负 责，项目、 审算、销售 部配合 暂缺相应可 操作参考文 件，以下同 （2）方案评审 组成可行性规 划评审委员会， 对 方 案 进 行 评 审、确定。 未通过的方案 进入可行性设

6、计 变更环节，再重 新评审。 由项目、设 计、工程、 审 算 、 财 务、销售等 各部门组成 评 审 委 员 会，总经理 负责 对可行性规划 设计根据实际情 况进行细节调整 设备选型方案 提前确定 设 计 部 负 责，工程部 配合 1、 规 划 方案 1、 规 划 方案 （3）设计成果 根据提交的设 计成果进行投资 估算 审 算 部 负 责，设计部 配合 根据项目前期 运营的情况和市 场分析制订设计 任务书 设 计 部 负 责 ， 项 目 部、销售部 协作 方案设计招投 标 设计部 （1）设计方案 方案设计评审 招投标评审 委员会 2、报批设 计 2、报批设 计 （2）报批 注意市政设计 注

7、意 相 关 法 规，完善自身报 批规范性，材料 完整 项 目 部 负 责，设计部 配合 控制要点控制要点控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制备查文件备查文件 （1）扩初设计 要求 对报批设计进 一步调整 设计要求 内部审核 设 计 部 负 责，知会各 部门 根据扩初设计 招投标方案和设 备选型、实体研 究、环境方案等 因素对总成本作 出概算 设计部与工 程部负责 （2）成本概算 制订经营指导 书 审算部负责 根据扩初设计 要求招标 专家评审 内部评审 招投标评审 委员会 3、扩初设 计 3、扩初设 计 （3）扩初设计 图 设计调整设计部负责 （1）地质勘察 搜集权威地质 资料 自己

8、专业人员 勘察 （2）设计方案 评审 桩基设计 2 种 以上形式 由专家进行桩 基形式和桩基结 构评审 4、桩基设 计 4、桩基设 计 （3）桩基施工 图 设计调整 设 计 部 负 责，工程部 协助 （1）施工 图 设 计 要 求 根据销售包装 设 计 、 桩 基 设 计、功能设计及 配 套 设 施 等 因 素，在扩初图基 础上确立施工图 设计要求 建安施工图中 结构造价、建筑 造价和环境设施 费等约占总造价 70%的部分属于设 计方可控部分， 应严格审核。 设计部和工 程部负责， 其他部门协 助 （2）报建 政 府 部 门 报 批 费，按政府有关 政策交纳。 项目部 5、施工图 设计 5、施

9、工图 设计 （3）报施 图 （4）审图 （5）施工 配合 互审互签，明确 修改意见，设计 洽商 设 计 部 负 责，工程协 助，知会销 售部 （6）面积 测算 设计图纸测算与 实际施工时检验 相结合 设 计 部 负 责，工程部 协助 6、销售包 装设计 6、销售包 装设计 结合营销费用 控制 施工招投标 （1）方案 设计要求 根 据 扩 初 设 计 图、经营指导书 和实体研究的结 果确定方案设计 要求 设 计 部 负 责，销售部 协助 市场信息调研 根据设计要求 确定装修材料和 设备（2）材料 设 备 选 型 成本方案 制订装修设计 目标成本计划明 细表 装饰综合价格 拆分分析 设计部负责 参

10、见深圳公 司文件 制订设计任务书 设 计 部 负 责，销售部 协助 7、装修方 案设计 7、装修方 案设计 （3）招投 标 评审 招投标评审 委员会 控制要点控制要点控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制备查文件备查文件 8、功能设8、功能设 （1）小区建筑 市场调研销售部负责 物功能的经济 评估 有针对性扩充 建筑物功能 设 计 部 负 责，销售、 工程部协助 （2）市政配套 方案 市政状况调研 争取政府有利 条件 项目部负责 根据投资估算 和报批标准确立 环境设计方案目 标成本总额 设 计 部 负 责，项目部 协助 （3）环境方案 设计 招投标 招投标评审 委员会 市 场 现 状

11、 分 析，智能化必要 性分析 智能化内容控 制 销售部负责 （4）智能化设 计 招投标，寻找 外部合作，争取 双赢 招投标小组 组织，总经 理负责 计计 （5）销售承诺 保持各部门与销 售 部 的 信 息 畅 通，保障销售承 诺与实际功能的 一致性 设 计 部 负 责，工程部 协助 （1）设计调整 费用 9、设计变 更 9、设计变 更（2）设计变更 洽商 严格按照设计变 更洽商流程进行 设 计 部 负 责，工程、 销售部协助 详见工程 现场变更管 理规范 （1）选型 （2）方案确定 时间 在扩初图确定前 确定材料设备， 使设计在图纸阶 段就考虑了材料 设备的安装 设 计 部 负 责，工程部 协

12、助10 、材料 设备 10 、材料 设备 （3）采购招投标 招投标评审 委员会 详见设备 材料采购规 范 其他费用其他费用 物业管理完善 费 限额设计审算部 招投标环节成本控制要点应用指南招投标环节成本控制要点应用指南 招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部 门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投 标评审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难 点在于标书制订，重点在于评标。 控制要 点 控制要 点 控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制参考文件参考文件 建立承建商、 工程监理、材料 及设备供货商名 册及资料库。 从公司认可名 册中的承建

13、商、 供货商、监理公 司中选择投标单 位。 主办部门推荐 五家投标单位报 招投标工作组。 工程部负责 工程监理招 投标合同； 设计部负责 设 计 、 环 境、装修招 投标合同。 审算部负责 材料设备招 投标合同。 销售部负责 营销、包装 招 投 标 合 同。 详见招投 标管理规 范第 8 条 至 15 条和 招投标管 理程序 1、投标 单位的 选择 1、投标 单位的 选择 （1）资质 （2）管理水平 （3）技术力量 （4）历史记录 （5）资金实力 （6）合作经历 招投标工作小 组审核、考察、 评估、筛选三家 以上投标单位报 招投标评审委员 会及主管领导 招投标评审 委员会审核 主管领导批 准。

14、 详见招投 标管理规 范第 8 条 至 15 条和 招投标管 理程序 主办部门起草、 制定招投标标准 文本 1、工程部负 责工程监理 招 投 标 合 同； 2、设计部负 责设计、环 境、装修招 投标合同。 3、审算部负 责材料设备 招 投 标 合 同。 4、销售部负 责营销、包 装招投标合 同。 详见招投 标管理规 范 第6 条、第 16 条 至 20 条、和招 投标管理 程序 2、招投 标文件 2、招投 标文件 各类合同的招投标 书内容应包含： （1）工期； （2 ）工程造价或 取费标准； （3）质量要求； （4）付款方式； （5）招标范围； （6）结算方式； （7）验收标准； （8 ）投标

15、注意事 项； （ 9 ） 废 标 条 件 （投标书必须加盖 投 标 单 位 法 人 印 章）； （10）接标时间； （11）开标时间； （12）定标方法； （13）投标单位补 充意见； （14）标准合同条 文； （15）图纸、其他 要求等。 招投标工作组审 核 招投标评审 委 员 会 审 核； 主管领导批 准； 详见招投 标管理规 范 第6 条、第 16 条 至 20 条、和招 投标管理 程序 控制要 点 控制要 点 控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制参考文件参考文件 优先顺序 1、技术评标 2、经济评标 3、合作经历 1、技术部门 负责技术评 标 2、审算部负 责经济标书 的评

16、标 3、财务部负 责审核广告 包装费 详见招投 标管理规 范第 21 条 至 33 条、 和招投标 管理程序3、评标 和定标 3、评标 和定标 (1) 技术性评标和 定标 (2) 经济性评标定 标 综合审核投标单 位；评定中标单 位 招投标评审 委 员 会 审 核、评定。 主管领导批 准 详见招投 标管理规 范第 21 条 至 33 条、 和招投标 管理程序 施工环节成本控制要点应用指南施工环节成本控制要点应用指南 施工环节的成本控制主要应注意两大 方面，一个是因各种变更带来的费 用，另一个是材料、工程款的支付。 由于市场变化与市场把握的原因，施 工阶段不可避免由于各种情况而要对 施工计划和内容进行改动，而在变更 时明确目的和遵循程序都是必须的。 这一阶段进行成本控制时要注意各部 门的及时沟通和良好合作。 控制要 点 控制要 点 控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制参考文件参考文件 （1 ）变更 评估 项目前期规划、 定位要全面、准 确，尽量避免在 施工中的重大设 计调整。 加强施工前的审 核工作。全面考 虑工程造价，对 可能发生变