{产品管理产品规划}房地产户型7090之外的产品方略

《{产品管理产品规划}房地产户型7090之外的产品方略》由会员分享，可在线阅读，更多相关《{产品管理产品规划}房地产户型7090之外的产品方略（48页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、产品管理产品规划房地 产户型 7090 之外的产品 方略 产品管理产品规划房地 产户型 7090 之外的产品 方略 怎样做自选动作？怎样做自选动作？ 70/90 之外的产品方略70/90 之外的产品方略 目录目录 第一章国六条开启“小户型”时代（P4P7）第一章国六条开启“小户型”时代（P4P7） 一、 “国六条”引爆房地产行业革命 二、 “国六条”之“9070”标准大考量 第二章适应“9070”新政，创新规划理念（P8P10）第二章适应“9070”新政，创新规划理念（P8P10） 一、新规定改变了小区技术经济指标 二、将小区视为一个紧凑的空间规划设计 三、小户型将不断完善小区配套 四、更注重

2、栋之间、单元之间的组合 五、每单元多户成为住栋规划流行趋势 第三章把握项目设计四大整体原则（P11P15）第三章把握项目设计四大整体原则（P11P15） 一、保证景观方向的均好性 二、综合考虑通风采光，提高舒适性 三、合理安排空间元素尺寸配比 四、利用安防、私密设计提升住房层次 第四章运用小户型创新设计技巧（P16P24）第四章运用小户型创新设计技巧（P16P24） 一、小户型设计创新趋势 二、三大应对新政设计技巧 三、套型层面上的六点小户型设计创新技巧 第五章使用最合理的空间元素配比（P25P27）第五章使用最合理的空间元素配比（P25P27） 一、睡房设计标准 二、客厅设计标准 三、厨房设

3、计标准 四、卫生间设计标准 五、楼梯设计标准 第六章深度优化户型设计方案（P28P34）第六章深度优化户型设计方案（P28P34） 一、优化小户型设计的十五条要素 二、解决小户型设计的七大难题 三、应用五个小户型新概念 第七章巧“偷”面积，增大使用空间（P35P40）第七章巧“偷”面积，增大使用空间（P35P40） 一、赠送双层高露台或双层高入户花园 二、半送的阳台或入户花园 三、赠送层高限度以下的空间 四、半送房间 五、半送户内双层高空间 六、赠送天台、地下室 第八章运用室内设计技巧提高生活品质（P41P50）第八章运用室内设计技巧提高生活品质（P41P50） 一、创造小户型有限空间的舒适生

4、活 二、室内设计扩展空间八招 案例分析（P51P57）案例分析（P51P57） 在新政策的现实高压和持续影响下， 07 年房地产市场的供应格局将不可避免地出现根本逆转， 07 年房地产，即 90 平米以下中小户型产品将占据供应市场的主导地位，中小户型产品的竞 争白热化与大中户型产品的需求饥渴将成为一市场常态。 “国 15 条”的影响将在明年逐渐显现出来，住宅结构受政策的影响将会向精细化方向 调整。在 2006 年调整过关的产品以及 2007 年的新供应量同步上市，90 平方米以下小户型集 中供应，住宅产品的同质化难以避免，激烈的市场竞争势必会带来产品的竞争升级，开发商 将不得不将注意力集中在与

5、消费者息息相关的产品舒适度和物业的服务质量上来，市场将进 入精细产品时代，小户型设计只有创新才有未来。 第一章国六条开启“小户型”时代第一章国六条开启“小户型”时代 “国六条”细则的基本宗旨就调整房地产市场供应的结构，从中长期看，它将使未来国 内房地产市场主流供应产品产生革命性的变化。 一、“国六条”引爆房地产行业革命一、“国六条”引爆房地产行业革命 “国六条”细则就是指 2006 年 5 月 29 日国务院九部委下发的关于调整住房供应结构 稳定房价的意见 。 “国六条”细则明确规定：自 2006 年 6 月 1 日起，凡新审批、新开工的商品住房建设， 套型建筑面积 90 平方米以下住房（含经

6、济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总 面积的 70以上。这种量化的强制性规则一出台就对国内房地产市场产生了大的影响。 这种影响可以从以下几个角度来看： 1.强制性调整住户结构1.强制性调整住户结构 政府希望通过强制性方式来调整国内不合理的住房结构，这对房地产开发商来说都具有 强制力。 目前，开发商所开发的住宅项目户型偏向于大户型，因为大户型易定位于高端客户，单价高， 利润高；而满足工薪阶层的普通经济型项目供应不足，国六条将从根本上改变这种不合理的 住房供应结构，使满足一般城市居民需求的小户型项目成为供应主流。 2.改变国内房地产市场发展模式2.改变国内房地产市场发展模式 以往房地产的开

7、发模式是谁拿到土地，就由谁来决定建什么样的房子，这就导致了开发 商生产的住房越来越向高端产品靠拢。现在政府用细则、量化的方式把这个比例规定下来， 那么未来国内房地产开发商就得在一个限定的模式下进行开发，国内房地产市场的中低端产 品也就会越来越多。在现代文明社会中，居住是每一个公民基本的生存权利，因此，一个文 明社会的政府都会生产绝大多数民众有支付能力的住房，如美国。中低档产品多了，价格自 然会便宜，有能力进入市场的民众也就多了。这也是该政策目的所在。 3.转变中国居民以往的住房消费模式3.转变中国居民以往的住房消费模式 以前，国内的房子越做越大，消费者也只能是被动地接受，购房面积越来越大，负担

8、也 就越来越重。这就是房地产开发商几年来制造的所谓“房奴”成因所在。而在中小套型的产 品占主流时，不仅会使大套型产品的价格高于一般均衡的价格水平，也会让中小套型的产品 的价格均衡水平向下移。在这种情况下，消费者住房模式就会发生很大的改变。比如在香港 地区与日本，90 平方米以下的住房已经占 90以上。 4.面积限制既增加供给，亦减少需求4.面积限制既增加供给，亦减少需求 住房面积限制在一个较小的范围， 在价格统一的情况下， 每一套住房的总价格自然下降。 还有，以往生产一套住房的土地可以生产两套住房时，供应增加一倍而需求减少一倍。在这 种情况下， 整个房地产市场供求关系会发生很大的变化， 房地产

9、市场的价格也必然是向下行。 二、“国六条”之“9070”标准大考量二、“国六条”之“9070”标准大考量 1.90 平方米符合国际居住标准1.90 平方米符合国际居住标准 世界发达国家的平均套型面积基本在 90 平方米左右（美国除外） ，亚洲主要国家人均居 住建筑面积在 30 平方米以下。 从人均建筑面积看， 新加坡是 26 平方米(2000 年)， 我国内地是 26.11 平方米， 日本是 33 平方米，中国香港是 25 平方米。在新加坡，中产阶级住宅面积从 70 到 90 平方米，在日本 和中国香港，100 平方米以上就被称为豪宅了，还要征收税费。 在我国内地，新建城市户均面积大多在 12

10、0 平方米以上，大多超过了日本豪宅的标准。 豪华者更是令人咋舌：达 200400 平方米。 由此可见，我国目前提出的建 90 平方米的套型占总建筑面积 70的做法是有比较依据 的。 世界上工业化国家城市单户住宅几乎无一例外地都经过了“从小到大到中”的历程。从欧美 住宅发展历史看，每户面积在 60 平方米基础上越建越大，但平均到 120130 平方米户后， 就不再往上建，而开始变小，基本停留在 80100 平方米户。 我国房地产开发中，住宅户型面积也经历了这样一个类似的过程：20 世纪 80 年代开发 的住宅户型单元一般在 60 平方米左右；90 年代初期开发的住宅户型单元一般在 80 平方米左

11、 右；中后期基本上在 120 平方米左右。按照工业化国家城市住宅户型变化的规律，我国新建 住宅的户均面积也应该向理性回归。 2.适应走资源集约型发展道路的需要2.适应走资源集约型发展道路的需要 我国人均土地资源非常有限，可耕地的人均拥有量仅为世界平均值的 1/3，到 2010 年耕 地保有量不得少于 18 亿亩，目前为 18.51 亿亩，并且正处于下降趋势。 截至 2005 年底，全国人均住宅建筑面积为 26.11 平方米建设部2005 年城镇房屋 概况统计公报 。集约和节约施工土地，保护耕地的任务十分紧迫，建设中小套型住宅从用 地节约性上来讲，是十分必要的，这关系到国家的宏观发展战略。 改善

12、住房供应结构，解决中低收入阶层的居住需求，关系到国计民生。 扩大建筑规模会带来四方面能耗： (1)占用土地：目前东部沿海部分城市已经无地可建； (2)耗费建材：2005 年钢铁、水泥、玻璃各类建材能耗接近我国商品耗能总量的 20%； (3)运行中耗能：煤炭、电力等能耗约为能耗总量的 20%22%； (4)维护负担：英、美等国每年建筑维护费用已达 GDP 的 5%或更多。我国大量新建筑进入维 修期后，将形成巨大负担。 主管部门经过全面细致的调查计算，得出结论 ： 每年竣工面积以 7 亿平方米为宜。这样， 到 2020 年，城镇建筑面积增加 100 亿平方米，人均建筑面积将达到 30 平方米。 如

13、维持目前每年建筑面积 20 亿平方米的速度，到 2020 年，将累计新建 300 亿平方米城 镇建筑，加上配套的道路、绿地，将使我国耕地减少 15%。到 2030 年我国城镇人均住宅面积 就将超过美国目前 72 平方米的水平。如果单位建筑面积运行能耗相同，就需要占用我国目 前年耗能总量的 2 倍，这是无法做到的。 相关链接：小户型典范日本住宅户型的变化和特点相关链接：小户型典范日本住宅户型的变化和特点 日本小户型住宅起源于战后伊始。当时，日本的 1700 万户中约有 420 万户缺房，为了 在短期内缓解住房短缺的问题，日本政府建造了大量集合住宅，其中大部分为面积在 4090 平方米不等的小户型

14、。 （1）nLDK 型方案日本城市住宅的主流（1）nLDK 型方案日本城市住宅的主流 新一代建筑师们提出了 nLDK 型方案，即以 L（起居室） 、D（餐厅）和 K（厨房）为住宅的基 本要素，以起居室为中心，布置各房间，连接 n（卧室） 。这种类型的住宅通过标准化构件的 设计和推行工业化的生产方式降低了造价，使大量生产和普及推广成为可能，在一定程度上 解决了住宅紧缺问题。由于卧室面积和个数的可变，可衍生出不同的类型来满足不同家庭的 需求，很受居民们的青睐，这一形式直到现在仍为日本城市住宅的主流。 （2）小而功能全是住宅户型的特点（2）小而功能全是住宅户型的特点 目前，日本集合住宅由政府、 “住

15、宅公团”及开发商进行开发，多为租赁形式。除市中 心的部分高层住宅外，以低层和多层为主，呈现低层高密度的特征。日本小户型集合住宅主 要为大城市中的工薪阶层和青年家庭服务。此类住户的基本家庭结构为 23 口人的核心家庭 模式，与我国家庭人口结构相似。因此，三室户成为集合住宅的主流户型。为节约土地、争 取较高的容积率，日本集合住宅的户型平面多为瘦长型，总面宽较小，三室户为 8m 左右， 而进深相对较大，在 11m13m 左右（不含阳台和走廊） ，户型面积一般较小，在不计阳台、 外 廊 等 公 共 面 积 的 情 况 下 ， 三 室 户 面 积 为80平 方 米 左 右 。 第二章适应“9070”新政

16、，创新规划理念第二章适应“9070”新政，创新规划理念 新政策增加了小区的建筑密度与交通面积，对住栋规划与小区配套规划提出了挑战。规 划时要适应新政影响，设计出紧凑、配套完善的小户型产品。 一、新规定改变了小区技术经济指标一、新规定改变了小区技术经济指标 “9070”新政策将在同等开发面积条件下增加小区建筑的交通面积，增加建筑密度， 增加停车数及停车占用的面积。这从指标层面上应该是不利的。但户数的增加及中小户型的 客户群体决定了该类型销售率和入住率会比大户型社区高许多。 二、将小区视为一个紧凑的空间规划设计二、将小区视为一个紧凑的空间规划设计 在中小户型可以很快销售的前提下，可以把整个小区作为一个紧凑的空间进行设计。小 区的景观、空间、行为设计将成为提升楼盘品味、营造产品特色的主要设计手段。中小户型 群落一般提倡立体化的公共空间结构方式，将公共空间设置在多个平面，形成地面和空中的 协调互动。如地面的公共空间承担了主要的人群活动功能，一般面积较大，周围分布了较多 配套设施；而位于裙房楼顶或者在建筑内则辟出公共空间，比如空中花园、休闲吧等，多方 面、多层面、多角度地满足了现代