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1、物业管理谈前期物业管理交接验收物业管理谈前期物业管理交接验收 谈前期物业管理交接验收谈前期物业管理交接验收 物业承接验收制度是国务院物业管理条例确立的七项重要制度之壹，该制度执 行的好坏，直接关系到物业能否正常使用及广大业主、使用人的人身安全等业主的 切身利益，它的建立和完善，有利于减少物业管理矛盾、纠纷。前期物业管理交接 验收是物业承接验收的基础只有搞好了前期物业管理交接验收，在后期的物业管理 活动中，物业承接验收才能得于继续开展。 壹、前期物业管理交接验收的重要性 前期物业管理交接验收是物业管理企业承接前期物业管理服务过程中，对新建物业 共用部位、共用设施进行查验，接受有关移交资料，代表业
2、主要求建设单位解决新 建物业的建设遗留问题，且和建设单位办理物业承接验收手续。 (壹)前期物业管理交接验收是物业承接验收的基础。前期物业管理交接验收主要是 对新建物业是否按设计要求建设施工，物业共用配套设施是否完善，物业使用功能 是否完备，质量是否合格等方面进行查验。物业管理企业通过前期物业管理交接验 收及时了解新建物业的概况，点交新建物业的配套设施设备，发现新建物业的建设 遗留问题，且和建设单位就该遗留问题达成解决方案，交接竣工总平面图、物业质 量保修文件和物业使用说明文件等资料，为后期的物业管理服务和以后的物业承接 验收打好基础和做好准备。 (二)前期物业管理交接验收是保障业主合法权益的重
3、要途径。目前，新建房屋综合 验收已取消，房屋验收由主体结构验收、消防验收等多个专项验收组成，购房人和 开发建设单位以是否取得房屋使用说明书和房屋质量保证书作为房屋的交付使用的 条件。目前，有许多小区都存在业主取得了上述俩书，但小区配套且不完善的情况， 如围墙没有修好，道路、绿化工程没有完成，门禁系统没有开通，以及部分房屋存 在使用功能和质量问题(如厨房、厕所漏水，排污管道设置不合理等等)。业主在入 住后，发现配套不完善及房屋有质量问题，业主往往以此为由不交物业服务费，产 生了大量前期物业管理矛盾和纠纷，其实质也就是业主的合法权益受到侵害。物业 管理企业通过前期物业管理交接验收，能够发现类似问题
4、，且督促开发建设单位及 时解决，对解决难度大的问题，能够明确要求开发建设单位列出详细的整改方案， 且监督其完成，同时做好业主和开发建设单位之间的协调沟通工作，维护业主的合 法权益。 二、前期物业管理交接验收难的根源浅析 (壹)物业管理企业在前期物业管理交接验收中角色尴尬。在物业办理预售许可证前， 开发建设单位以壹个大业主的身份和物业管理企业签订了前期物业服务合同，在业 主入住后，开发建设单位又通过业主临时公约将前期物业服务合同中业主的权利义 务让给广大业主，这样对于很多前期物业服务的相关约定履行起到了很好的规范。 可是，对于前期物业管理交接验收，就存在交接验收主体错位的现象，即.在前期物 业服
5、务合同中，开发建设单位以甲方的身份代表业主委托物业管理企业为业主提供 物业管理服务，在交接验收中，又要求物业管理企业代表业主和开发建设单位搞好 交接验收。这种主体错位，就使得前期物业管理交接验收难于开展，如果物业管理 企业在前期物业服务合同中强调前期物业交接验收，开发建设单位可能就不和之签 订服务合同，而使得物业管理企业受制于开发建设单位。同样，在前期物业管理招 投标中，开发建设单位也占据主动地位，物业管理企业为了中标，取得物业项目的 管理权而对前期物业的交接验收做出让步。虽然，建设部和我市均制定了前期物 业服务合同(示范文本) ，但示范文本只能参照执行且没有强制使用，开发建设单位 和物业管理
6、企业能够对此做出修改或者不予采用。 (二)在前期物业管理交接验收中，物业管理企业责任缺失。在前期物业交接验收中， 物业管理条例要求开发建设单位履行物业的交接验收义务，但对物业管理企业 且没用做出强制性的要求，对物业管理企业不认真履行交接验收义务且没有相应的 处罚措施，也就是说物业管理企业在交接验收过程中是否履行交接验收职责，完全 凭物业管理企业的自身约束和责任心。对于开发建设单位控股的物业管理企业， “儿 子”受制于“老子” ，前期物业管理交接验收职责履行将无从谈起，对于诚信度不高 的开发建设单位，其控股的物业管理企业往往采用“头痛医头，脚痛医脚”的简单 办法或者拖延战术来解决开发建设过程中的
7、遗留问题，确保开发建设单位后院不 起火。目前，在前期物业管理中，业主因物业项目配套不完善或者存在质量问题投 诉困难，解决困难(开发建设单位已经完成开发和销售)，业主在无奈的情况下往往 拒交物业服务费。大多数物业管理企业认为是开发建设单位的遗留问题，应该找开 发建设单位解决，抱怨自己是“代人受过” ，从根本上分析，物业项目配套不完善或 者存在质量问题是开发建设单位的问题，但物业管理企业也有没有认真履行交接验 收职责的过失。 (三)物业管理企业的管理服务水平有待提高。在我市乃至全国，物业管理企业绝大 多数是三级企业，其人员的素质和工程技术水平有限，对物业的建设工程质量和配 套设施设备的安装及质量不
8、具备验收能力。很多小企业在交接验收时，只知道项目 及配套设施设备的有无，对项目及配套设施设备建设是否符合建设安装要求、质量 是否合格且不是太清楚，尤其是对物业的消防、电梯、供暖制;令和排污设施是否合 格缺乏判断力，我市沙坪坝区燕渝苑小区的化粪池爆炸打死保安的案例，就和化粪 池是否通气有关。 (四)业主的知情权没有得到充分体现。业主在购房时，大多关注其专有部位及室内 配套的质量，很少关心共有设施设备的配备是否完善合格，缺乏整个物业的概念和 责任意识。另外，开发建设单位和物业管理企业也不愿意业主参和前期物业的交接 验收，据了解，其原因有三：壹是业主不具备前期物业交接验收的能力，二是业主 不能正确地
9、对待前期物业开发建设过程中的遗留问题，壹个物业项目在建成后总会 或多或少地有些后续遗留问题需要慢慢解决，业主知情后，可能就会认为自己所购 买的物业有瑕疵，而出现业主哄吵集访现象，使小问题复杂化，引起不必要的矛盾， 三是也不排除少数开发建设单位有隐情，不想让业主知道。 三、建立和完善物业管理交接验收制度的思 考要解决前期物业管理交接验收难的问题，关键要确立前期物业管理交接验收制度， 明确物业管理企业的职责，广大业主共同参和，三管齐下，才能切实解决。 壹是要确立前期物业管理交接验收制度。严格执行物业管理条例(以下简称条 例 ，根据条例 精神，由物业行政主管部门制定前期物业管理交接验收配套文件， 明
10、确前期物业交接验收流程，及需要注意的事项，物业管理协会及物业管理培训中 心能够组织人员编制物业项目及配套设施设备的交接验收基本标准，搞好物业从业 人员前期物业交接验收培训，以提升物业管理企业的整体素质和管理服务水平。同 时，加强监督指导，各区县物业行政主管部门应参和物业的交接验收。对前期物业 项目质量不合格、配套不完善的开发建设单位，责令其限期整改，对其情节严重的， 可按条例第五十九条予以罚款处罚，依法行政，使条例的精神落到实处。 二是实行开发建设和物业管理分业运营，特别要加大力度推进前期物业管理招投标， 减少和杜绝物业管理企业和开发建设单位“壹家亲” ，而人为有意地不履行前期物业 管理交接验
11、收职责的情况发生，壹个地区物业管理市场是否规范和此有着较大的关 系，因此，应不遗力推进此项工作。 三是规范物业管理市场秩序，提升物业管理行业素质加大物业管理行政监督和指导 力度，严格查处各种物业管理违规违法行为，推行优胜劣汰的市场竞争机制，扶优 扶强。通过市场运作原则，逐步淘汰那些管理服务不到位，无诚信无业绩的物业管 理企业。当前，主城区物业管理企业数量较多，全市发展不平衡，也正由于主城区 物业管理企业数量过多，而出现了壹些不规范的竞争。因此，在主城区，要大力扶 持品牌物业管理企业做大做强，让那些小企业、差企业自动清理出局，以提升我市 物业管理行业的整体素质。 四是明确物业管理企业在前期物业交接验收中的职责和义务。在物业管理法规中赋 予物业管理企业在前期物业交接验收的主体资格，明确其职责及义务及不履行此项 职责的责任，从而对物业管理企业在前期物业管理交接验收行为进行约束。 五是广大业主共同参和。通过宣传条例 ，树立业主的责任意识，提高其参和物业 管理服务事项的积极性。同时，要求物业管理企业应将前期物业交接验收以动态的 形式及时告知业主，也能够让有壹定能力的业主参和此项工作，让业主对自己的物 业享有广泛的知情权，对开发建设单位的违约行为进行直接监督，共同做好前期物 业的交接验收工作。
