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1、533目 录 第一部分 强电系统第1章 高压供电系统11.1 高压供电系统概述11.2 供电系统的接管验收71.3 供电系统的运行管理101.4 供电系统的维护保养171.5 供电系统设施设备的大中修20第2章 低压配电系统232.1 低压配电系统概述232.2 低压配电系统的接管验收252.3 配电系统的运行管理262.4 低压配电系统的维护保养332.5 自备应急发电机402.6 电力电容器442.7 电池472.8 设施设备的大中修53第3章 用电设备583.1 电照明和电光源583.2 电动机70第4章 低压电器754.1 低压电器概述754.2 低压电器的接管验收824.3 低压电器
2、的管理83第5章 建筑防雷与接地875.1 雷电的危害及建筑物防雷等级875.2 建筑物防雷与接地系统概述885.3 电力系统的防雷设施945.4 防雷与接地系统的接管验收965.5 防雷与接地系统的维护保养100第二部分 电梯升降系统第6章 电梯升降系统概述1036.1 电梯升降设备的分类1036.2 电梯的基本原理1066.3 轿厢和门系统1096.4 导向系统和重量平衡系统1106.5 安全保护系统1116.6 电力拖动和电气控制1136.7 微机在电梯中的应用1136.8 电梯土建技术要求113第7章 电梯升降系统的接管验收1157.1 接管验收工作依据1167.2 接管验收工作要求1
3、177.3 接管验收工作程序1187.4 接管验收的实施118第8章 电梯升降系统的运行管理1258.1 运行管理的依据1268.2 运行管理内容1268.3 运行管理要求1348.4 环保节能1388.5 电梯事故139第9章 电梯升降系统的维修养护1409.1 维修养护的依据1409.3 维护方法1439.4 电梯的常见故障及其排除149第10章 升降系统的大中修15210.1 电梯中修的确定及项目内容15210.2 电梯大修的确定及项目内容15310.3 电梯的小修、中修、大修的参考周期15410.4 电梯设备报废标准的探讨155第三部分 空调系统第11章 空调系统概述16111.1 空
4、调系统的构成16111.2 空调系统的分类168第12章 空调系统的接管验收17412.1 接管验收工作依据17512.2 接管验收的范围17512.3 接管验收的程序17612.4 空调设备、设施和技术档案的建立181第13章 空调系统的运行管理18113.1 运行管理依据18113.2 运行管理的内容18213.3 运行管理要求19913.4 环保、卫生、节能及安全要求201第14章 空调系统的维修养护20514.1 维修养护的依据20514.2 维修养护管理20514.3 维修保养要求23414.4 环保及节能要求236第15章 设施设备的大中修23715.1 技术标准23715.2 管
5、理要求23715.3 工作内容24015.4 环保与节能242第16章 热源系统简介24316.1 热源系统概述24316.2 热源系统的接管验收24616.3 热源系统的运行管理24916.4 热源系统的维修保养25716.5 热源设备的大中修259第四部分 给排水系统第17章 给水系统26117.1 供水系统概述26117.2 供水系统的接管验收26417.3 供水系统运行管理26817.4 供水系统的维护保养27417.5 给水系统大、中修管理277第18章 中水系统28318.1 中水系统概述28318.2 中水设施的接管验收28418.3 中水系统的运行管理28618.4 中水系统的
6、维修保养29218.5 设备设施的大、中修294第19章 排水系统30019.1 排水系统概述30019.2 排水系统的接管验收30119.3 排水系统的运行管理30319.4 排水系统的维修保养30419.5 设备设施的大、中修306第五部分 消防系统第20章 消防系统概述31320.1 消防灭火设施系统概述31320.2 火灾自动报警系统概述32420.3 防火、灭火设施自动联动系统概述32820.4 常见灭火器具333第21章 消防系统的接管验收33521.1 消防系统接管验收工作依据33521.2 消防系统接管验收的范围33621.3 消防系统接管验收的程序337第22章 消防系统的运
7、行管理34622.1 消防系统运行管理的依据34622.2 运行管理要求34922.3 消防系统运行管理内容356第23章 消防系统的维修养护36323.1 消防系统维修养护的依据36323.2 消防系统维修养护管理要求36323.3 消防系统维修养护的内容366第24章 消防系统的大中修38824.1 消防设施设备大中修的依据38824.2 消防设施设备大中修管理要求38824.3 设施设备大中修工作内容39324.4 环保及节能396第六部分 弱电系统第25章 楼宇自动化系统40725.1 系统概述40725.2 楼控系统的接管验收41225.3 楼控系统的运行管理41525.4 楼控系统
8、的维护保养41925.5 节能管理425第26章 安全技术防范系统42626.1 安全技术防范系统概述42626.2 安全技术防范系统的接管验收43226.3 安全防范系统的运行管理43626.4 安全防范系统的维护保养438第27章 停车场管理系统44427.1 停车场车位引导管理系统44427.2 停车场收费系统450第28章 有线电视和卫星接收系统45428.1 系统概述45428.2 系统的接管验收45528.3 系统的运行管理45928.4 系统的维修养护46228.5 其 他464第29章 广播会议设备系统46629.1 广播会议设备系统概述46629.2 广播会议设备系统的接管验
9、收47129.3 广播会议设备系统的运行管理47529.4 广播会议设备系统的预防性维护477第七部分 房屋的接管、维护与装修管理第30章 房屋接管、维护的概述481第31章 房屋的接管验收48131.1 接管验收的工作依据48131.2 接管验收的范围48231.3 接管验收的程序及实施482第32章 房屋的运行养护及维修48632.1 房屋运行养护及维修的部位48632.2 房屋运行养护及维修的标准48632.3 岗位的设置及职责48632.4 房屋的维修及养护48732.5 公共设施的大中修49332.6 房屋的环保及节能497第33章 房屋的装修管理49733.1 装修管理概述4973
10、3.2 业主或使用人入住验收49833.3 装修程序及相关规定49933.4 装修规则及注意事项503第八部分 设施设备的大中修管理第34章 设施设备的大中修管理概述517第35章 设施设备大中修管理的工作内容51735.1 设施设备的大中修管理的依据51735.2 设施设备大中修管理的工作内容和程序517第36章 专项维修资金的使用51936.1 专项维修资金的使用51936.2 专项维修基金使用的补充说明520第一部分 强电系统第1章 高压供电系统1.1 高压供电系统概述对于物业管理公司来讲，高压供电系统是指从高压进线的产权分界点到变压器之间的线路和设备。同时使用多台变压器供电的民用建筑物
11、，通常都采用10kV供电。为了提高供电可靠性，建筑物一般都采用双路供电的方式，即电源从两个变电站或者从一个变电站的两个变压器下分别引入。电缆从中心变电站进入建筑物以后，首先进入高压配电室（也称电缆接室），然后连接到建筑物内变电室的高压柜上。建筑群内用来改变电压的场所被称为变电室，用来接收和分配电能而不改变电压的场所称为配电室。在一般情况下变电室和主配电室建在同一个地点，建筑面积比较大的建筑物还会再设置分变（配）电室。1.1.1 供电设备组成高压配电设备主要由高压进线隔离柜（图11）、高压进线柜、计量柜、变压器柜、母线隔离柜、联络柜、互投柜、PT（电压互感器）柜、直流屏、中央信号屏、电流互感器、
12、防雷设备（避雷器）、接地刀闸、高压母线、变压器、继电保护装置等组成；变电设备主要由不同电压等级及不同容量的电力变压器组成。图 1-2 隔离手车图 1-1 隔离柜1.1.1.1 进线隔离柜组成：主要采用手车式隔离柜（图12），内置高压隔离开关。由动触头、静触头、支持瓷瓶或套管瓷瓶、导电铜排、辅助开关、手车机械移动装置等组成，另外可根据用户需要选配带电显示装置。调度编号：2012（2022）作用：是电气系统中重要的开关电器，其主要功能是：保证高压电器及装置在检修工作时的安全，在高压进线处起隔离电压的作用。在“分”位置时，触头间符合规定要求的绝缘距离，有明显的断开标志；在“合”位置时，能承载正常回路
13、条件下的电流及规定时间内异常条件（例如短路）下电流的开关设备。不能用于切断、投入负荷电流和断开短路电流，仅可用于不产生强大电弧的某些切换操作，即它不具有灭弧功能；隔离柜不能单独工作，需与高压断路器配套使用。1.1.1.2 高压进线柜（图13）组成：主要构件是高压断路器（图14）。由电流互感器、真空断路器、动力操动机构、车体等组成。其动力操动机构由弹簧储能动力装置及主轴、拐臂、连杆等构成。 调度编号：201（202）作用：内置高压断路器（或称高压开关），是变配电室主要的电力控制设备，具有灭弧特性，当系统正常运行时，它能切断和接通线路及各种电气设备的空载和负载电流；当系统发生故障时，它和继电保护配合，能迅速切断故障电流，以防止扩大事故范围。高压断路器种类很多，按其灭弧的不同，可分为：油断路器（多油断路器、少油断路器）、六氟化硫断路器（SF6断路器）、真空断路器、压缩空气断路器等。1.1.1.3 计量柜（图15）组成：柜内安装各类计量仪表（图16），及电能量采集器、三相三线电子式多功能电能表、高压峰谷表。调度编号：44（55）作用：计量实际电能消耗量。1.1.1.4 变压器柜组成：基本结构与高压进线柜相同。调度编号：211、212（
