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1、房地产经营管理1 某地产房产集团工程 精细化管理指引试行)定稿上)副 房地产经营管理1 某地产房产集团工程 精细化管理指引试行)定稿上)副 绿城集团 工程精细化管理指引 （试行） 绿城房地产集团有限公司 二 O 一一年五月 -1- 目 录 编制说明 .3 第一部分组织管理 .5 1 工程管理部组织架构及岗位职责 .6 2 工程管理部团队建设管理指引 .43 第二部分过程管理 .78 3 工程准备阶段管理指引.65 4 工程招投标阶段管理指引.78 5 桩基与基础工程施工阶段管理指引 .90 6 主体工程施工阶段管理指引 .101 7 装饰工程施工阶段管理指引 .120 8 安装工程施工阶段管理
2、指引 .144 9 市政配套工程管理指引.173 10 工程验收及交付阶段管理指引 .179 第三部分 要素管理 .201 11 工程交底与技术评审管理工作指引 .202 12 材料与工程样板管理工作指引 .235 13 成品保护管理工作指引.249 14 工程进度管理指引 .259 15 安全与文明施工管理指引.287 16 总分包单位管理工作指引.315 17 监理单位管理工作指引.334 18 工程技术资料及档案管理工作指引 .339 19 项目后评价管理工作指引.363 编 后 语 .368 -2- 编制说明 1 编制背景 绿城集团自 1995 年 1 月成立以来，始终秉承“真诚、善意
3、、精致、完美”的核心价值 观，深入坚持品质之路，全面实施精品战略，努力打造“中国最具完整价值的房地产公司”， 致力于为社会创造文明、和谐、温馨、优雅的居住文化及人文环境，为城市和历史留下优秀 的建筑作品。 营造卓越的产品品质是绿城的企业理想，也是全体绿城人特别是绿城工程系统员工的职 业价值所在。宋卫平董事长指出：“工程精细化管理究其实质是品牌的核心内容，关系到公 司的生存和发展。如果不能养成精细化的意识和习惯、程序和能力，对于国家和民族来讲， 早晚是一个落后的民族；作为一个公司来讲，也许很快被淘汰。这个问题的重要性，在于我 们国家还没有普遍养成行业内自我规范的要求，没有形成良好的习惯和取得良好
4、的结果，谁 先掌握这些，谁就能走在领先的地位，因此，工程精细化管理其重要性不言而喻。” 基于精细化管理对公司的重要意义，在工程系统推行精细化管理，是公司深入实施精品 战略、持续提升品牌价值的核心步骤。绿中片区根据宋卫平董事长部署，以“传承、借鉴、 精炼、实用”为基本原则，在梳理总结绿城工程系统以往成就和经验教训的基础上，根据新 的行业技术发展方向与集团发展战略要求，编制了绿城集团工程精细化管理指引（简称 “本指引”）。 2指引使用范围 本指引依据国家有关建设管理法规和绿城集团工程管理程序及产品技术标准编制，是绿 城集团工程管理的法规性文件，适用于工程管理的全过程，主要包括工程的前期准备、招投
5、标、施工建造、竣工验收、物业移交、保修阶段及工程管理总结。 本指引是指导绿城集团各项目公司、参与绿城集团项目建设的各监理公司和各施工单位 按照国家有关建设法律、法规和绿城集团有关工程管理程序开展工程管理工作的指引手册， 也是集团对各项目公司工程管理实施情况的评价依据。 -3- “ 3 指引结构说明 本指引共分为工程“组织管理、过程管理、要素管理”三个部分对工程管理涉及的文件 进行了汇编和整理。 在工程过程管理部分针对具体的业务运作要求细分为六个部分内容。其中“1、管理制 度”规定文件的编制目的及适用范围、基本的管理原则、各层级责权关系等；“2、运作流程 图”用图示化的形式说明业务活动开展的程序
6、及方法；“3、流程说明”对运作流程的每个步 骤操作要点进行文字说明；“4、控制要点及标准”反映工程实体对象质量管理的关键控制措 施及工作标准，并提供统一操作方法； 5、表格模板”是将管理方法及验收标准要求格式化， 实现结果证据化； “6、相关文件”指在公司现有相关工程管理及技术规程类文件中对本指 引中此类事项已有明确规定的，本指引直接引用其规定而不再重复进行说明。 4 指引使用注意事项 本指引经过公司批准后立即发布，并生效执行，公司原有工程管理文件与本指引有冲突 的，以本指引为准。 本指引所涉及设计/成本/招采部分内容，主要反映从工程管理角度的操作要求，并不代 替各业务主导部门现执行的文件；如
7、与其现行文件内容不一致，由各业务主导部门另行组织 修订现行文件。 本指引主要反映以土建安装为主线的工程精细化管理要求，关于精装修、景观园林部分 工程精细化管理要求，还需要相关专业主导部门另行出台文件进行规范。 由于涉及公司的业务运作机密和知识产权的保护，未经公司批准，任何人不得复制、外 传本指引所包含的管理文件、表格及模板，违者将视情节轻重给予处理。 5 指引解释与修订 本指引的解释修订权属于绿城集团总工程师办公室，根据发展战略和环境变化的要求， 每年由集团总师室发起对本指引的适用性、有效性做出评价，并根据运行评估结论适时提出 调整修订方案。 当绿城集团战略、总部-城市公司管控模式、项目开发模
8、式、工程相关部门职责设置、权 责设计或业务流程发生较大变化时，应及时修订本指引。 -4- 第一部分 -5- 组织管理 1 工程管理部组织架构及岗位职责 1.1 工程管理部组织架构 1.1.1 部门组织架构 （1）组织架构框图一（普通型） 经理 副经理 土 建 工 程 师 安 装 工 程 师 景 观 工 程 师 精 装 修 工 程 资 料 管 理 （2）组织架构框图二（专业组型） 经理主任工程师 副经理（副主任工程师） 土 建 组 安 装 组 景 观 组 精 装 修 组 幕 墙 组 设 计 组 资 料 组 项目公司可根据项目建筑类型、开发模式及具体情况，参照 上述组织架构图组建适合的工程管理部。 -6- 项目工程部人员配置表(试行) 项目类别 岗位 别墅（排屋）多层高层 经理1 人1 人1 人 副经理视工程情况可设土建、安装、精装修、景观副经理，但应纳入相关专业岗位定员中。 土建管理 不少于 2 人，1 人/1.5 万 2 m 在建面积或 1 人/15 栋。 不少于
